Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2021 г. N 09АП-35512/21 по делу N А40-31282/2020

г. Москва

24 июня 2021 г.

Дело N А40-31282/20

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей О.Н. Лаптевой, Д.В. Пирожкова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.М. Албаковым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 апреля 2021 года по делу N А40-31282/20, принятое судьей Рыбиным Д.С., по иску ООО "МАКСВЕЛ 1" к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Лебедева Ю.А., по доверенности от 05.03.2021

от ответчика: Артамонова Ю.С., по доверенности от 08.12.2020

УСТАНОВИЛ:

ООО "МАКСВЕЛ 1" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании отказа Департамента городского имущества города Москвы от 09.12.2019 N 33-5-106195/19-(0)-6 незаконным, обязании Департамент городского имущества города Москвы в качестве продавца заключить с покупателем Обществом с ограниченной ответственностью ООО "МАКСВЕЛ 1" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 117,4 кв.м., расположенное по адресу: 125040, г. Москва, наб. Саввинская, дом 19, строение 1Б, с предоставлением рассрочки по её уплате равными ежемесячными платежами сроком на пять лет, на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23 апреля 2021 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, считает, что решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, не представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Истец на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 27.06.2003 N 0-324/03 арендует нежилое помещение площадью 125,2 кв.м, расположенное адресу: г.Москва, Саввинская набережная, д.19, стр.1Б (1 этаж, помещение II, комн.1-11).

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец, полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, письмом от 19.09.2019 вх. N 33-5-106195/19-(0)-0 обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.

По информации ГБУ МосгорБТИ площадь объекта по адресу: г.Москва, Саввинская набережная, д.19, стр.1Б, на дату последнего обследования составила 117,4 кв.м (этаж 1, пом. II, комн.1, 2, 2а, 2б, 2в, 3, 5, 7-11).

Ответчиком в адрес ГБУ МосгорБТИ был направлен запрос от 23.09.2019 N 33-5-106195/19-(1)-0 о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости, а предоставление государственной услуги было приостановлено для обеспечения внесения изменения сведений об объекте нежилого фонда в ЕГРН.

Вместе с тем, письмом от 09.12.2019 N 33-5-106195/19-(0)-6 ответчик отказал истцу в предоставлении государственной услуги, сославшись на то, что истек срок приостановления государственной услуги, а актуальные сведения в государственный кадастр недвижимости не внесены.

26.01.2020 истец направил ответчику, с предложением подписать, проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 117,4 кв.м, расположенного в здании по адресу: г.Москва, Саввинская набережная, д.19, стр.1Б. по цене 5.165.627 рублей 94 копейки, за вычетом суммы неотделимых улучшений, произведенных истцом, в размере 3.550.487 рублей 6 копеек, в соответствии с отчетом ООО КГ "ПраймАудит" от 25.12.2019 N 133/2019-О.

Ответчик письмом от 12.02.2020 N ДГИ-1-5624/20-1 отказался от подписания договора.

До настоящего времени ответчик договор с истцом не заключил, действия, предусмотренные ч.3 ст.9 Закона N 159-ФЗ, а именно: обеспечить проведение оценки спорного нежилого помещения, принять решение об условиях приватизации, направить заявителю проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения, не исполнил.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона N 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Вместе с тем, положениями ст.3 Закона N 159-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого им имущества.

Согласно п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Учитывая, что истец отвечает всем требованиям и полностью соответствует условиям, перечисленным в вышеуказанной статье, то указанная ответчиком причина -истечение срока приостановления государственной услуги для обеспечения внесения изменения сведений об объекте и невнесение актуальных сведений в государственный кадастр недвижимости, не может служить основанием для отказа в предоставлении государственной услуги.

Кроме того, согласно выпискам из ЕГРН в отношении рассматриваемого объекта недвижимости в реестре содержатся следующие сведения: 77:01:0005006:5512, дата присвоения кадастрового номера: 2014-02-17, адрес: Москва, наб. Саввинская, д.19, стр. 1Б, этаж 1, помещение 2 - комнаты с 1 по 11, площадь: 125,2; 77:01:0005006:1751, дата присвоения кадастрового номера: 2012-05-22, адрес: 119435, Москва, р-н Хамовники, наб. Саввинская, д.19, стр. 1б, пом. II, площадь: 117,4. Следовательно, актуальные сведения о площади выкупаемого помещения фактически содержатся в ЕГРН.

В силу ч.5 ст.10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, в связи с чем представленный истцом отчет ООО КГ "ПраймАудит" от 25.12.2019 N 133/2019-О является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам ООО "Интеллектинвестсервис" Тетеревой Екатерине Михайловне и Алексееву Сергею Петровичу.

Согласно заключению экспертов ООО "Интеллектинвестсервис" Тетеревой Екатерины Михайловны и Алексеева Сергея Петровича рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 19.09.2019 составляет 11.363.664 рубля 00 копеек без НДС; общая действительная стоимость затрат (неотделимых улучшений), фактически произведенных истцом в рассматриваемом помещении, в соответствии с договором подряда от 11.11.2009 N 20091111/1-П по состоянию на 19.09.2019 составляет 2.911.716 рублей 49 копеек.

В заключении экспертов исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение экспертов основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

С учетом результатов судебной экспертизы суд правомерно удовлетворил заявленные требования.

Довод ответчика о том, что в резолютивной части решения отсутствует название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которому проверен оспариваемый акт (п.п.2 п.4 ст.201 АПК РФ) не может служить основанием к его отмене, так как из его мотивировочной части однозначно следует, что отказ Департамента городского имущества города Москвы от 09.12.2019 N 33-5-106195/19-(0)-6 проверялся на соответствие требованиям, установленным ст.3 Закона N 159-ФЗ.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 апреля 2021 года по делу N А40-31282/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

О.Н. Лаптева Д.В. Пирожков