Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2021 г. N 09АП-30723/21 по делу N А40-50238/2020

г. Москва

28 июня 2021 г.

Дело N А40-50238/20

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Д.В. Пирожкова, О.Н. Лаптевой

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.04.2021 по делу N А40-50238/20, принятое судьёй Орловой Н.В., по иску ООО "Научно-Производственное Объединение "МИСИ-КБ" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Мирзазянов Р.Х. по доверенности от 01.02.2021

от ответчика: извещен, представитель не явился

УСТАНОВИЛ:

ООО "НАУЧНОПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ "МИСИ-КБ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об разногласий, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения путем обязания заключить договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ферсмана, д.1, кор.1, общей площадью 199,2кв.м. с кадастровым номером 77:06:0002005:3094 (цокольный этаж, пом. I, ком. 4; пом. III, ком. 1-3, 3а, 36, 4, 4а, 46, 5; пом. X, ком. 1-3, 3а, 4-7), возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "НПО "МИСИ-КБ", а именно: изложить п.3.1 договора в следующей редакции: "3.1. Цена Объекта составляет 12 298 333 (Двенадцать миллионов двести девяносто восемь тысяч триста тридцать три) рубля в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 28.01.2020 г. N 77/20-НЭК, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "НацЭксперт", является окончательной, согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отражённые в Отчете, выполнены с полным соответствием с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе/фактора общего технического состояния здания, в котором расположен объект,.а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившуюся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в т.ч. в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений объекта, в т.ч. и до даты заключения Договора, Цена Объекта, согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14 апреля 2021 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, установленной Департаментом городского имущества города Москвы.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что решением суда первой инстанции незаконно и необоснованно.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

ООО "Научно-производственное объединение "МИСИ-КБ" (истец, арендатор) на основании договора аренды нежилого помещения N 07-00655/06, заключенного 18.09.2006 г. с Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик), пользуется нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Ферсмана, д. 1, корп. 1, общей площадью 199,2 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0002005:3094 (цокольный этаж, пом. I, ком. 4; пом. III, ком. 1-3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 5; пом. Х, ком. 1-3, 3а, 4-7). Собственником указанного выше имущества является город Москва, что подтверждается записью в ЕГРН.

Согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы арендатор является субъектом малого и среднего предпринимательства Москвы.

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец 08.11.2019 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, что подтверждается выпиской из электронного журнала ответчика N 33-5-128265/19-(0)-0 от 08.11.2019 г.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, письмом от 27.12.2019 г. N 33-5-128265/19-(0)-4 ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 24 580 000 руб., определенной на основании отчета ООО "Оценка и Консалтинг" от 29.07.2019 N М149-19.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 14 758 000 руб. в соответствии с отчетом ООО "Оценочная компания" N 77/20-НЭК от 28.01.2020 г.

Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом от 10.02.2020 г.

Ответчиком в адрес истца был направлен ответ от 17.02.2020 г., согласно которому протокол разногласий был отклонен Департаментом, но разъяснена возможность урегулировать разногласия по выкупной цене в суде.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 03.07.2016, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ.

Сведения о наличии у истца задолженности по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения составляет 199,2 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение площадью 199,2 кв.м. выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Как установлено судом, нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 2006 г.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества, определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО "Интеллиджент консалтинг" выполнено экспертное заключение от 14.12.2020 г. N 01-12/20Э, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, ул. Ферсмана, д. 1, корп. 1, общей площадью 199,2 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0002005:3094 (цокольный этаж, пом. I, ком. 4; пом. III, ком. 1-3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 5; пом. Х, ком. 1-3, 3а, 4-7) по состоянию на 08.11.2019 г. составила 10 544 000 руб.

Суд установил, что экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В судебном заседании 02.02.2021 судом проведен опрос эксперта Балесного С.Н., выполнившего экспертное заключение, что отражено на аудио-протоколе судебного заседания.

Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ экспертное заключение ООО "Интеллиджент консалтинг", приходит к выводу о том, что указанное заключение отвечает всем необходимым требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством, все выводы эксперта научно обоснованы, логичны, не содержат противоречий, в связи с чем оно является надлежащим, достоверным и допустимым доказательством по делу.

Ходатайств о назначении повторной экспертизы сторонами не заявлено.

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.04.2021 по делу N А40-50238/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Д.В. Пирожков О.Н. Лаптева