Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2021 г. N 17АП-3628/21 по делу N А60-47617/2020

г. Пермь

01 июля 2021 г.

Дело N А60-47617/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 июля 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зверевой Е.С.,

при участии в судебном заседании в онлайн-режиме посредством использования информационной системы "Картотека арбитражных дел" представителя ответчика по первоначальному иску - Сологуб Л.В., по доверенности от 28.01.2021, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании дело N А60-47617/2020

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Уралстроймаркет" (ОГРН 1026605412130, ИНН 6662093128)

к Федеральному государственному казенному учреждению "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1086671005838, ИНН 6671257260)

об определении рыночной стоимости аренды помещения

и по встречному иску Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации

к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Уралстроймаркет" (ОГРН 1026605412130, ИНН 6662093128)

об обязании освободить помещения, передав их по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления решения в законную силу,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит" (ИНН 7802169879, ОГРН 1027801551106)

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Уралстроймаркет" (истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Федеральному государственному казенному учреждению "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ответчик, территориальное управление) об определении рыночной стоимости аренды нежилых помещений с кадастровым номером 66:41:0206032:15232, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д. 48, корпус 1.

Территориальное управление обратилось в суд со встречным иском к обществу об освобождении арендованных помещений, передаче их по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.02.2021 первоначальный и встречный иски удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом решением, стороны обжаловали его в апелляционном порядке.

Общество в апелляционной жалобе не согласно с решением в части удовлетворения встречного иска, просит изменить решение в указанной части, отказав в удовлетворении встречного иска. Общество указывает на то, что не нарушало условия договора, оснований для отказа от договора арендодатель не имел. Общество считает действия территориального управления злоупотреблением правом.

Территориальное управление не согласно с решением в части удовлетворения первоначального иска. В апелляционной жалобе приводит доводы о том, что возможность арендодателя изменять размер арендной платы предусмотрена законом и договором аренды, размер арендной платы изменен арендодателем на основании отчета об оценке рыночного размера арендной платы, который судом первой инстанции не исследован, оценка указанному отчету не дана, недостоверным отчет не признан, ввиду чего при разрешении спора судом не соблюдены нормы процессуального права. Также территориальное управление не согласно со взысканием с него в пользу общества расходов на проведение экспертизы и уплату государственной пошлины, указывает на то, что заявленные обществом требования не связаны с нарушением его прав территориальным управлением, а обжалуемое решение нельзя считать принятым в пользу истца. Территориальное управление просит отменить решение в части удовлетворения первоначального иска и взыскания с него судебных расходов, в удовлетворении первоначального иска и возмещения судебных расходов отказать.

Апелляционный суд, при рассмотрении апелляционных жалоб определив, что обжалуемым решением затронуты права ООО "АФК-Аудит", не привлеченного к участию в деле, на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек указанное лицо к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о чем вынесено определение от 25.05.2021.

Судебное разбирательство указанным определением назначено на 24.06.2021.

Определением от 23.06.2021 в порядке ч. 3 ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи Лесковец О.В. на судью Семенова В.В., сформирован состав суда - председательствующий судья Гуляева Е.И., судьи Полякова М.А., Семенов В.В.,

Представитель территориального управления в судебном заседании первоначальный иск не признала, просит в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск поддержала в полном объеме.

Представители общества, третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, в судебное заседание не явились.

Третье лицо отзыв на первоначальный и встречный иск в суд не направило.

Неявка истца, третьего лица признана судом обстоятельством, не препятствующим рассмотрению дела.

Как следует из материалов дела, 27.09.2005 ФГКУ "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (арендодатель) и ООО "Фирма "Уралстроймаркет" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, N АФ-191/1010, в соответствии с условиями которого арендатору во временное пользование переданы нежилые помещения NN 1-7 общей площадью 163,4 кв.м, расположенные в цокольном этаже жилого дома по адресу: г.Екатеринбург, ул.Куйбышева, д. 48, корпус 1.

В соответствии с п.1.2 договора срок аренды установлен до 01.10.2010.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон, а также арендодателем в одностороннем порядке, с учетом изменившейся конъектуры рынка, но не более одного раза в год.

Согласно п.4.5 договора в случае продления договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону за один месяц.

Дополнительным соглашением от 14.02.2014 внесены изменения в п.1.1 договора, назначение помещения "офис" изменено на иное - "предприятие сферы обслуживания, магазин промышленных товаров, предприятие общественного питания, офис, оздоровительный центр, массажный салон, склад", в п.1.2 договора срок аренды изменен, указан по 14.02.2019, в п.1.7 договора предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок на прежних условиях.

Уведомлением от 23.10.2019 арендодатель уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы до 83334 руб. в месяц, предложив заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Размер арендной платы определен на основании отчета об оценке от 13.08.2019, выполненного ООО "АФК-Аудит".

12.08.2020 арендодатель направил в адрес арендатора уведомление N 141/4/03-8593 о расторжении договора в одностороннем порядке.

ООО "Фирма "Уралстроймаркет", не согласившись с предложением арендодателя об изменении размера арендной платы, обратилось в арбитражный суд с иском об определении рыночной стоимости аренды помещений.

Территориальное управление, указывая на истечение срока действия договора аренды, отказ от договора и продолжение использования помещения арендатором, обратилось в суд со встречным иском об освобождении помещений, передаче их по акту в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

Заслушав мнение ответчика, исследовав материалы дела, рассмотрев спор по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к следующему:

в соответствии с п.1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно условиям договора аренды от 27.09.2005 арендная плата определена в размере рыночной (п.3.1 договора).

Договором согласовано условие о наличии права сторон на пересмотр арендной платы, а также о праве арендодателя на пересмотр размера арендной платы с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка не более одного раза в год (п.3.2 договора).

Таким образом заключенным сторонами договором определен механизм изменения арендной платы посредством определения ее в размере рыночной, что предполагает обязательность проведения оценки.

Арендодателем, инициировавшим изменение размера арендной платы в 2019 году, размер арендной платы определен на основании отчета об оценке от 13.08.2019, выполненного ООО "АФК-Аудит". При этом ответчик с изменением размера арендной платы согласен не был.

Исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно отчету об оценке от 13.08.2019, выполненному ООО "АФК-Аудит", рыночная стоимость годовой арендной платы (без учета НДС, расходов на содержание и эксплуатацию) за объект - нежилые помещения N N 1-7 (кадастровый номер 66:41:0206032:15232) общей площадью 163,4 кв.м, расположенные в цокольном этаже жилого дома по адресу: г.Екатеринбург, ул.Куйбышева, д.48, корп.1, по состоянию на 18.07.2019 составляет 1000008 руб.

Истцом в ходе судебного разбирательства приведены доводы о недостоверности указанного отчета, несоответствии его закону, стандартам оценки, принципам существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости. В качестве доказательства приведенных доводов истцом представлено заключение специалиста (рецензия) ООО "Урал-Инвест-Оценка". Ответчик при этом указывал на достоверность отчета.

Вместе с тем, при рассмотрении дела судом первой инстанции, решении судом вопроса о назначении судебной экспертизы истец не предложил поставить на разрешение эксперта вопрос о достоверности либо недостоверности отчета об оценке от 13.08.2019, выполненного ООО "АФК-Аудит", а также не ходатайствовал о привлечении указанного лица к участию в деле в качестве ответчика. При рассмотрении судом апелляционной инстанции настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, истец в судебное заседание не явился, предмет иска не изменил, о привлечении третьего лица к участию в деле в качестве ответчика не заявлял, о проведении дополнительной судебной экспертизы не ходатайствовал.

Таким образом результаты оценки истцом не оспорены.

Доводы общества о недостоверности отчета об оценке от 13.08.2019, выполненного ООО "АФК-Аудит, несоответствии его закону и стандартам оценки со ссылкой на заключение специалиста (рецензию) ООО "Урал-Инвест-Оценка" судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены с учетом следующего:

согласно заключению в нарушение требований п.4 ФСО N 3 в заключении отсутствует, неполно исследована ценообразующая информация об объекте исследования: объект оценки неверно классифицирован как недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса: сауны, спа-салоны; не определен класс качества объекта оценки, не исследовано физическое состояние объекта оценки, состояние отделки; выбраны несопоставимые аналоги, не применены корректировки на линию расположения здания, на проходимость точки, транспортную и пешеходную доступность, уровень обеспеченности общественным транспортом.

Вместе с тем материалами дела, в том числе фотоснимками (приложение к отчету об оценке от 13.08.2019, выполненному ООО "АФК-Аудит") подтверждается использование обществом арендованного помещения в целях сауны, спа-салона. Доказательств использования помещения иным образом, в том числе для продажи промышленных товаров, общественного питания, офиса, склада материалы не содержат. При таких обстоятельствах доводы истца о недостоверности отчета ввиду неверной классификации и неопределения класса качества объекта оценки признаны судом несостоятельными.

Как следует из отчета от 13.08.2019, выполненного ООО "АФК-Аудит", физическое состояние объекта оценки - помещения с кадастровым номером 66:41:0206032:15232, в том числе состояние его отделки, оценщиком определено, описание внутренней отделки помещений с указание примененных материалов в отчете содержится. Доказательств несоответствия описания действительному состоянию объекта истцом не представлено. То обстоятельство, что здание, в котором расположено помещение, построено в 1933 году, само по себе не свидетельствует о несоответствии физического состояния помещений выполненному описанию.

Доводы истца о недостоверности отчета ввиду сравнения объекта оценки с несопоставимыми аналогами судом апелляционной инстанции рассмотрены и признаны ошибочными, поскольку с учетом фактического использования помещения истцом для сауны, спа-салона во внимание оценщиком приняты аналоги, сопоставимые с исследованным объектом оценки по критерию цели использования помещения.

Неприменение при составлении отчета корректировки на линию расположения здания, проходимость точки, транспортную и пешеходную доступность, уровень обеспеченности общественным транспортом судом признано не имеющим значения для целей достоверности результата оценки, поскольку арендная плата за арендованное помещение с учетом его расположения в центральной части города с очевидностью превышает арендную плату за принятые оценщиком во внимание объекты-аналоги.

При таких обстоятельствах заключение специалиста (рецензия) ООО "Урал-Инвест-Оценка" признано судом недостоверным доказательством.

Так как результаты проведения оценки, выполненной третьим лицом по заказу арендодателя, не обжалованы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), достоверность отчета об оценке от 13.08.2019, выполненного ООО "АФК-Аудит", истцом надлежащими и достаточными доказательствами не опровергнута, указанные результаты следует считать достоверными для целей определения рыночного размера арендной платы за переданные в аренду помещения.

То обстоятельство, что по результатам проведения судебной экспертизы эксперт пришел к выводу о том, что арендная плата за помещения по состоянию на 18.07.2019 составляет округленно 864000 руб. с учетом НДС, 720000 руб. без учета НДС, о недостоверности отчета, полученного арендодателем, также не свидетельствует, а лишь выражает мнение эксперта как специалиста в области оценки относительно размера арендной платы, отличное от мнения иного оценщика.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска общества об определении иного размера арендной платы, нежели предложенного арендодателем, не имеется.

Материалами настоящего дела подтверждено, что срок действия договора аренды, определенный с учетом дополнительного соглашения от 14.02.2019, истек, однако истец продолжал пользоваться арендованными помещениями, то есть договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок.

По правилам ст.610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договором аренды от 27.09.2005 данный срок установлен как 1 месяц (п.4.5 договора).

12.08.2020 арендодатель направил в адрес арендатора уведомление N 141/4/03-8593 о расторжении договора в одностороннем порядке. Указанное уведомление получено истцом 25.08.2020, что им не оспаривается.

При таких обстоятельствах действие договора аренды прекращено 25.09.2020.

Положениями ст.622 ГК РФ установлено правило о том, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая отсутствие в деле доказательств возврата арендатором арендодателю помещения, требования арендодателя об освобождении помещения с оформлением акта приема-передачи (п.2.6.13 договора) являются правомерными.

Приведенные истцом доводы о том, что при отказе от договора ответчик допустил злоупотребление правом, судом рассмотрены и признаны ошибочными, противоречащими статье 622 ГК РФ и условиям договора аренды.

Обстоятельства, повлекшие переход к рассмотрению дела судом апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268, часть 4 статьи 270 АПК РФ), являются основанием для отмены решения суда.

В удовлетворении первоначального иска следует отказать, встречный иск удовлетворить.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, поскольку истец по встречному иску освобожден от уплаты государственной пошлины, при подаче встречного иска ее не уплачивал, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика по встречному иску в доход федерального бюджета. Расходы истца по первоначальному иску по уплате государственной пошлины, оплате экспертизы относятся на него.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.02.2021 по делу N А60-47617/2020 отменить.

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Уралстроймаркет" (ОГРН 1026605412130, ИНН 6662093128) освободить нежилые помещения общей площадью 163,4 кв.м в подвале дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д. 48/1, передав по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Уралстроймаркет" (ОГРН 1026605412130, ИНН 6662093128) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску 6 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

Судьи

М.А. Полякова В.В. Семенов