Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2021 г. N 02АП-4291/21 по делу N А29-4014/2020

г. Киров

02 июля 2021 г.

Дело N А29-4014/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Малых Е.Г., Овечкиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Братухиной Е.В.,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 11.04.2021 по делу N А29-4014/2020

по иску администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: 1101482338, ОГРН: 1021100517140)

к обществу с ограниченной ответственностью "МЕРКУРИЙ" (ИНН: 1101093885, ОГРН: 1121101006916)

с участием в деле третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ИНН: 1101486244, ОГРН: 1041100438191),

индивидуального предпринимателя Елькина Андрея Васильевича (ИНН: 110103062110, ОГРНИП: 313110112000021)

об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее также - истец, Администрация, заявитель апелляционной жалобы) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МЕРКУРИЙ" (далее также - ответчик) и к Абдурагимову Илгару Мазахир Оглы с требованиями:

- изъять у ООО "Меркурий" 1/2 долю земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106020:23, площадью 464 кв.м., расположенного по адресу: г. Сыктывкар, ул. Орджоникидзе, 50/7, находящегося в общей долевой собственности;

- изъять у ООО "Меркурий" объект недвижимости (помещение) с кадастровым номером 11:05:0106020:437, площадью 117,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Сыктывкар, ул. Орджоникидзе, 50/7;

- на условиях соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, установив сумму выкупа в соответствии с отчетом об оценке N 45-02/19 об определении рыночной стоимости земельного участка (кадастровый номер 11:05:0106020:23) с расположенном на нем объектом недвижимости - помещением с кадастровым номером 11:05:0106020:437, общей площадью 117,6 кв.м., подготовленного ИП Елькиным А.В., размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество составляет 3 600 000,00 руб.

Заявлением от 09.10.2020 истец уточнил исковые требования, просил суд исключить из числа ответчиков Абдурагимова Илгара Мазахир Оглы, ходатайство судом удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 11.04.2021 исковые требования удовлетворены частично, суд изъял у ответчика 1/2 долю земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106020:23, площадью 464 кв.м., расположенного по адресу: г. Сыктывкар, ул. Орджоникидзе, 50/7, находящегося в общей долевой собственности; объект недвижимости (помещение) с кадастровым номером 11:05:0106020:437, площадью 117,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Сыктывкар, ул. Орджоникидзе, 50/7; с установлением суммы выкупа в размере 4 318 000,00 рублей.

Администрация с принятым решением суда в части установленной судом выкупной цены не согласилась, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является незаконным и необоснованным.

По существу доводы истца сводятся к несогласию с выводами эксперта о величине рыночной стоимости имущества. По мнению истца, эксперт при расчете стоимости помещений в рамках сравнительного подхода не применил поправки на тип объекта, местоположение аналогов, кроме того считает расчет стоимости методом прямой капитализации арифметически неправильным.

Согласно позиции заявителя жалобы заключение судебной экспертизы не в полной мере отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, а определенная истцом на основании отчета N 45-02/19 выкупная цена имущества в размере 3 600 000,00 руб. является достоверной.

Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 25.05.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 26.05.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы участники процесса надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласился, просит решение оставить без изменения.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ответчик ходатайствовал о рассмотрении жалобы без его участия.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие участников процесса.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции в обжалуемой части, а именно в части выводов суда об установлении выкупной цены изымаемого имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по данным Единого государственного реестра недвижимости ответчик является собственником объекта недвижимости (помещение) с кадастровым номером 11:05:0106020:437, площадью 117,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Сыктывкар, ул. Орджоникидзе, 50/7 и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 11:05:0106020:23, площадью 464 кв.м., расположенный по адресу: г. Сыктывкар, ул. Орджоникидзе, 50/7.

Постановление Администрации МО ГО "Сыктывкар" от 17.05.2019 N 5/1372, земельный участок с кадастровым номером 11:05:0106020:23 изъят для муниципальных нужд с целью строительства школы на 600 мест в районе улиц Орджоникидзе, Карла Маркса и Красных партизан.

Определение рыночной стоимости земельного участка и расположенного на нем имущества по результатам конкурсных процедур поручено ИП Елькину А.В. Согласно отчету ИП Елькина А.В. N 45/02/19 по состоянию на 29.07.2019 рыночная стоимость принадлежащего ответчику имущества составляет 3 600 000,00 руб.

Письмом от 31.10.2019 N 01/1-16/2261 в адрес ответчика направлено соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд с включением выкупной цены имущества в размере 3 600 000,00 руб.

Ответчик отказался подписывать данное соглашение, указывая на несогласие с предложенной истцом ценой.

Наличие между сторонами разногласий по вопросу о размере компенсации послужило основанием для обращения Администрации в суд с настоящим иском.

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно выкупной цены имущества определением от 13.10.2020 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Струневской Елене Вадимовне.

Перед экспертом поставлены вопросы (с учетом определения от 08.12.2020) об установлении рыночной стоимости помещения и доли в праве на земельный участок, а также величины убытков, в том числе упущенной выгоды вследствие изъятия земельного участка для муниципальных нужд по состоянию на 29.07.2019 и на момент проведения экспертизы.

Заключение судебной экспертизы поступило в материалы дела.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения в обжалуемой части исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Статьей 279 ГК РФ предусмотрено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Согласно статье 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

По смыслу пункта 2 статьи 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, уполномоченное лицо, принявшее такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Как следует из обстоятельств дела, необходимость изъятия земельного участка, принадлежащего ответчику на праве общей долевой собственности, обусловлена наличием публичного интереса в строительстве школы. При этом правомерность, процедура и условия изъятия земельного участка лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Настоящий спор возник исключительно по размеру выкупной стоимости имущества, соглашение о которой сторонами во внесудебном порядке достигнуто не было.

Согласно пункту 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (пункт 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).

Аналогичным образом подлежит установлению выкупная цена при изъятии объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.

В соответствии Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, также применяемым к обстоятельствам настоящего дела в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ ввиду схожести правоотношений, собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано, что по смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4 статьи 281 ГК РФ).

Согласно разъяснениям высшей инстанции, изложенным в разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, в случае, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

С целью установления размера компенсации за изымаемые помещение, а также принадлежащий ответчику на праве общей долевой собственности земельный участок, судом назначалась судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от 14.01.2021 01-02/21 стоимость помещения и доли в праве на земельный участок по состоянию на 14.01.2021 составляет 4 296 000,00 рублей (в том числе стоимость 1/2 доли земельного участка 367 000,00 руб.), убытки, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости и услугами профессиональных участников рынка недвижимости, - 89 50,00 рублей, упущенная выгода экспертом не рассчитывалась по причине отсутствия документов об оплате по договору аренды.

В соответствии с выводами эксперта по состоянию на 29.07.2019 рыночная стоимость указанного имущества составляла 4 045 000,00 руб.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 71, 168 АПК РФ).

Суд первой инстанции, оценив представленное в материалы дела экспертное заключение, признал его допустимым доказательством, поскольку экспертное заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 АПК РФ.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71,82 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об определении выкупной цены имущества в размере 4 318 000,00 рублей с учетом выводов судебной экспертизы.

Выводы суда соответствует обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, истцом не опровергнуты.

Доводы истца о несогласии с установленной экспертом рыночной стоимостью имущества были оценены судом первой инстанции и отклонены, поскольку надлежащих доказательств несоответствия заключения судебной экспертизы законодательству об оценочной деятельности истцом вопреки статье 65 АПК РФ не представлено.

При этом, отклоняя доводы истца о несогласии с выводами эксперта, суд правомерно исходил из отсутствия в деле доказательств завышения экспертом рыночной стоимости имущества, также судом учтено, что согласно представленной истцом рецензии на заключение судебной экспертизы, выполненной оценщиком Морозовым В.В., средняя стоимость 1 кв.м. превышает размер, установленный экспертом.

Кроме того экспертом в судебном заседании приведены подробные пояснения относительно высказанных истцом замечаний в части методики расчета величины рыночной стоимости.

Правом заявить ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы истец не воспользовался (часть 2 статьи 9, статья 65 АПК РФ).

Учитывая, что предложенная истцом выкупная цена изымаемого имущества, не соответствовала величине рыночной стоимости по состоянию на 29.07.2019, суд правомерно установил выкупную цену имущества, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, равной 4 318 000,00 руб.

Разрешая вопрос о размере выкупной цены имущества, суд первой инстанции, правомерно исходил из необходимости включения в выкупную цену рыночной стоимости помещения и принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности земельного участка (4 296 000,00 руб.), а также убытков в виде расходов, связанных с государственной регистрацией права в сумме 22 000,00 руб.

При этом суд отказал во включении в выкупную цену имущества убытков в виде услуг профессиональных участников рынка недвижимости, мотивировав данный вывод отсутствием в деле доказательств, того, что затраты на данные услуги не были учтены в ценах объектов аналогов, на основании которых экспертом произведен расчет стоимости изымаемых объектов.

Данный вывод сторонами не оспаривается.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для иной оценки суд апелляционной инстанции не усматривает.

Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения в обжалуемой части по указанным в жалобе основаниям.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Заявитель освобожден от оплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем, судебные издержки за рассмотрение апелляционной жалобы не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 11.04.2021 по делу N А29-4014/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.Б. Савельев

Судьи

Е.Г. Малых Е.А. Овечкина