Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2021 г. N 13АП-15452/21 по делу N А56-107306/2020

г. Санкт-Петербург

30 июня 2021 г.

Дело N А56-107306/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

при участии:

от заявителя: представитель Слободин А.В., на основании доверенности от 08.11.2019,

от заинтересованного лица: представитель Загребельная Я.В., на основании доверенности от 11.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15452/2021) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2021 по делу N А56-107306/2020, принятое по иску:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью "Проект на Доблести" (адрес: Россия, 197374, Санкт-Петербург, улица Мебельная, 2, литера Д, помещение 4-Н, ОГРН: 1147847440630, Дата присвоения ОГРН: 12.12.2014, ИНН: 7814632160)

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Проект на Доблести" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об отказе Обществу в праве выкупа земельного участка площадью 5 540 кв.м с кадастровым номером 78:40:0008341:63 по адресу: Санкт-Петербург, улица Доблести, участок 11 (северо-западнее пересечения с улицей Маршала Захарова), выраженного в письме от 26.08.2020 N 05-26-52941/20-0-11, и обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества посредством подготовки, подписания и направления Обществу договора купли-продажи указанного земельного участка.

Решением от 22.03.2021 суд удовлетворил заявленные требования.

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, считая решение незаконным и необоснованным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с нарушением норм материального права; ссылается на то, что фактическое использование земельного участка не отвечает его разрешенному использованию и не совпадает со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости; указывает, что действующими нормами ЗК РФ установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанный в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка; полагает, что акты проверки, составленные Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, являются надлежащими доказательствами по делу.

В судебном заседании Комитет поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель Общества просил в ее удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Комитет ходатайствовал о назначении экспертизы, сославшись на то, что одним из обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему делу, является вопрос о том, сколько процентов площади многоэтажного паркинга используется Обществом под торговлю, однако имеющиеся в материалах дела документы содержат взаимозаключающие выводы, в связи с этим просил поставить следующие вопросы:

- используется ли объект капитального строительства - многоэтажный паркинг, количество этажей 3, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Доблести, дом 17, корпус 1, строение 1, по его целевому назначению?

- какова суммарная общая площадь помещений, занимаемых объектами вспомогательных видов разрешенного использования, в вышеуказанном здании.

Рассмотрев заявленное ходатайство о назначении экспертизы, с учетом возражений заявителя, апелляционный суд пришел к следующему.

Частью 3 статьи 268 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

В данном случае апелляционный суд полагает, что представленные в дело документы позволяют рассмотреть спор без назначения экспертизы.

Кроме того, ходатайство о проведении экспертизы Комитетом в суде первой инстанции не заявлялось, что в силу приведенной выше нормы (статьи 268 АПК РФ) не позволяет Комитету заявлять такое ходатайство в суде апелляционной инстанции.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Вега" 21.05.2014 заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 08/ЗКС-000223 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель передал в аренду арендатору земельный участок общей площадью 5 540 кв.м с кадастровым номером 78:40:0008341:63, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Доблести, уч. 11 (северо-западнее пересечения с улицей Маршала Захарова).

Договор заключен на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.03.2014 N 201 и протокола открытого аукциона на право заключения договора аренды от 21.05.2014.

В силу пункта 1.2 договора земельный участок предоставлялся для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного гаража.

В связи с реорганизацией ООО "Вега" права и обязанности по инвестиционному договору были переданы вновь образованному Обществу на основании дополнительного соглашения от 02.02.2015 N 1 к договору.

Заявителем было получено разрешение на строительство от 23.04.2018 N 78-008-0248.1-2016, в соответствии с которым ему разрешалось строительство многоэтажного паркинга общей площадью 12 511 кв.м, площадью застройки 4 260 кв.м, количество этажей: 3, на земельном участке площадью 5540 кв.м.

В соответствии с разрешением от 11.03.2020 N 78-08-13-2020 введен в эксплуатацию возведенный Обществом объект недвижимости: многоэтажный паркинг общей площадью 16 359 кв.м, количество этажей: 3, в том числе мезонин-надстройка, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Южно-Приморский, улица Доблести, дом 17, корпус 1, строение 1.

Право собственности Общества на нежилое здание многоэтажного паркинга площадью 16 359 кв.м с кадастровым номером 78:40:0008341:36807, количество этажей: 3, по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Южно-Приморский, улица Доблести, дом 17, корпус 1, строение 1, зарегистрировано в ЕГРН 04.06.2020 за N 78:40:0008341:36807-78/035/2020-1.

Впоследствии Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка.

Письмом от 26.08.2020 N 05-26-52941/20-0-11 Комитет сообщил Обществу о принятии решения об отказе в выкупе земельного участка.

Ссылаясь на то, что решение об отказе в праве выкупа земельного участка является незаконным, не соответствующим действующему законодательству РФ и Санкт-Петербурга, а также нарушающим права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений статей 197, 198, 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, регламентирована статьей 39.17 ЗК РФ, в силу которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

- осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

- принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

- принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В силу пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов принимается в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Отказывая в выкупе участка по указанному основанию, Комитет принял во внимание результаты обследования, проведенного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, в ходе которого было установлено, что в здании расположен супермаркет "Перекресток" с торговым залом и подсобным помещением, коммерческое помещение "ГлавПиво" по реализации пива и напитков, коммерческое помещение "Цветомания Торты" по реализации цветов и подарков, ведутся ремонтные работы для размещения коммерческого помещения под аптечный пункт "Будь здоров!".

В связи с указанными обстоятельствами Комитетом сделан вывод о том, что фактическое использование земельного участка не соответствует виду его разрешенного использования, указанному в государственном кадастре недвижимости.

Судом установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 78:40:0008341:63 "для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки)". На земельном участке располагается принадлежащее заявителю на праве собственности нежилое здание многоэтажного паркинга.

Таким образом, как обоснованно отметил суд, назначение нежилого здания, расположенного на земельном участке, в полной мере соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в ЕГРН.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

В силу пункта 3 указанной статьи градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Положениями части 1 статьи 36 ГрК РФ предусмотрено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Частью 1 статьи 37 ГрК РФ предусмотрено, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Согласно части 2 указанной статьи виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

В соответствии с частью 4 указанной статьи основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В Санкт-Петербурге градостроительные регламенты установлены Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524.

Судом установлено, что спорный земельный участок относится к территориальной зоне ТЗЖ2 - жилой зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Пунктом 2.6.3 Приложения N 7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524 (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.07.2017 N 550, действовавшей на момент получения заявителем разрешения на строительство) предусмотрено, что виды разрешенного использования с кодами 2.7.1 "Объекты гаражного назначения" и 4.4 "Магазины" относятся к основным видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом зоны ТЗЖ2.

В свою очередь из пункта 2.6.6 Приложения N 7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524 следует, что вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются в соответствии с пунктами 1.3.1 - 1.3.3 раздела 1 Приложения N 7.

Из пункта 1.3.1 Приложения N 7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524 (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.07.2017 N 550) следует, что дополнительно по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства, и только совместно с ними, могут применяться вспомогательные виды разрешенного использования из числа видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны, при соблюдении следующих условий:

- объекты вспомогательных видов разрешенного использования связаны, в том числе технологически, с объектами основных и(или) условно разрешенных видов использования и обеспечивают использование объектов основных и(или) условно разрешенных видов использования;

- суммарная доля площади зданий, строений и сооружений (помещений), занимаемых объектами вспомогательных видов разрешенного использования, расположенных на одном земельном участке, не должна превышать 30% общей площади зданий, строений и сооружений на данном земельном участке, включая подземную часть;

- часть площади земельного участка, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования, не должна превышать 25% общей площади соответствующего земельного участка, а также относящимся к ним озеленением, местами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта, иными необходимыми в соответствии с действующим законодательством элементами инженерно-технического обеспечения и благоустройства;

Соблюдение строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

С учетом перечисленных норм права суд пришел к правомерному выводу о том, что размещение в здании многоэтажного паркинга встроенных торговых помещений в качестве вспомогательного вида разрешенного использования произведено в полном соответствии с положениями пункта 1.3.1 Приложения N 7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524.

Как верно отметил суд, Комитетом в качестве оснований оспариваемого отказа не приведено каких-либо доводов, свидетельствующих о несоблюдении заявителем условий, предусмотренных пунктом 1.3.1 Приложения N 7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524.

Суд также учел, что соответствие фактического использования испрашиваемого земельного участка виду его разрешенного использования подтверждается, в том числе ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 19.03.2020 N 53255Г-20/1 (по состоянию на 13.03.2020), из которой следует, что основным видом использования земельного участка является размещение многоэтажного паркинга. Кроме того, в здании имеются торговые помещения площадью 1 400,3 кв.м, что не превышает допустимого значения 30% общей площади здания для вспомогательных видов использования.

Суд принял во внимание экспертное заключение от 15.03.2021 N 002-14-00057, подготовленное экспертами Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Короткиной В.Н., Рыжковым И.В. по вопросу фактического использования здания, из которого следует, что торговые помещения расположены только на первом этаже здание, наряду с помещениями паркинга и техническими помещениями. Второй и третий этажи здания, а также эксплуатируемая кровля представляют собой паркинг, т.е. соответствуют основному виду разрешенного использования земельного участка.

Вопреки доводам подателя жалобы, акт обследования земельного участка от 05.08.2020, на который ссылается Комитет, с учетом иных письменных документов, имеющихся в материалах дела, опровергающих выводы, изложенные в акте, полученные в ходе обследования, не может быть признан надлежащим доказательством по делу.

Проанализировав представленные доказательства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что Общество имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются апелляционным судом как несостоятельные, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права. Доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, заявителем, в нарушение положений статей 65, 67 и 68 АПК РФ, не представлено.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, в связи с чем апелляционная жалоба общества не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2021 по делу N А56-107306/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

С.А. Нестеров Н.С. Полубехина