Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2021 г. N 09АП-32942/21 по делу N А40-129836/2020

г. Москва

05 июля 2021 г.

Дело N А40-129836/20

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Киселевым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ФУД СТОРИ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 05.04.2021

по делу N А40-129836/20-142-951, принятое судьей Немтиновой Е.В.

по иску ООО "ФУД СТОРИ" (ИНН 9729290833, ОГРН 1197746652212)

к ООО "БИК А" (ИНН 7710062967, ОГРН 1027739555084)

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Коршиков А.О. по доверенности от 29.03.2021, диплом ААН 1504436 от 17.06.2016; Алиханова Э.А. - уд.адвоката N 17349 от 07.12.2018, по доверенности от 08.02.2021.

от ответчика: Агаева А.А. по доверенности от 11.09.2020;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ФУД СТОРИ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "БИК А" (далее - ответчик)о взыскании суммы переплаты по арендной плате в размере 761.947 руб., штрафа в размере 1.917.520 руб., стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в общем размере 1.026.226 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.04.2021 по делу N А40-129836/20 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить иск в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить по изложенным в жалобе основаниям.

Представители ответчика возражал против доводов, заявленных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов, 13.12.2019 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды N САЮ6/10 (далее - Договор).

По условиям Договора арендатору сроком на 10 лет передано помещение с кадастровым номером 77:09:0003015:5143, площадью 435,8 кв.м., этаж:1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение ХIII-комнаты с 1 по 8; помещение ХIIIа-комнаты с 1 по 10., расположенное по адресу: Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 35/1.

Согласно пункту 4.2.1.1 Договора арендная плата с даты подписания акта приема-передачи по 15.05.2020 составляет 1.743.200 руб.; оплачивается в порядке в порядке, предусмотренном пунктами 4.2.1.1.1.1, 4.2.1.1.1.2, 4.2.1.1.1.3, 4.2.1.1.1.4 Договора.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.01.2020.

Согласно пункту 8.3 Договора арендодатель обязуется передать арендатору в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора все необходимые для государственной регистрации договора подлинники и/или копии уставных документов, заверенные надлежащим образом.

В силу пункта 8.4 Договора арендатор обязан в течение 3 месяцев с даты подписания настоящего договора, но в любом случае не позднее 14.03.2020, своими силами и за свой счет в целях государственной регистрации представить договор в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 8.5 Договора расходы, связанные с государственной регистрацией договора, возлагаются на арендатора.

Уведомлением от 03.03.2020 Управление Росреестра по Москве возвратило документы, поданные на регистрацию без рассмотрения, поскольку ответчиком не было приложено документальное подтверждение оплаты государственной пошлины (истцом государственная пошлина была оплачена).

В связи с этим истец уведомил ответчика о расторжении Договора на основании пункта 5.7 Договора в связи с нарушением арендодателем требований пунктов 8.2, 8.3 договора, потребовав возврата всех уплаченных арендных 3 платежей и оплаты стоимости неотделимых улучшений (направлено арендодателю по почте 02.04.2020).

Помещения возвращены ответчику по акту от 16.04.2020.

В связи с тем, что ответчик в порядке досудебного урегулирования спора ответчик спорную сумму арендатору не оплатил, истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, Арбитражный суд г. Москвы указал, что как следует из уведомления от 03.03.2020 N N 77/009/275/2020-843, Управление Росреестра по Москве не отказывало в государственной регистрации договора, а возвратило документы без рассмотрения, что не лишало истца возможности повторно обратиться с заявлением о регистрации. Доказательства повторного обращения в материалы дела не представлены и на наличие таких доказательств истец не ссылается. Доказательства, свидетельствующие о наличии со стороны ответчика препятствий по осуществлению государственной регистрации договора, в том числе не выполнения пунктов 8.2, 8.3 договора, в материалы дела не представлены.

В связи с чем суд пришел к выводу, что Договор нельзя считать расторгнутым по основаниям, предусмотренных пунктом 5.7 Договора

Оценив представленные сторонами документы, учитывая, что Договор расторгнут по инициативе арендатора, при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 5.7 Договора (пунктом 5.7.2 договора), принимая во внимание период использования арендатором помещений с 15.01.2020 (дата передачи помещений истцу по акту) по 16.04.2020 (дата возврата помещений ответчику по акту), исходя из того, что денежные средства были уплачены арендатором в размере, согласованном договором в счет исполнения арендных обязательств по этому договору и доказательства излишней оплаты с учетом периода пользования отсутствуют, а также учитывая, что арендатором не представлены доказательства согласования с арендодателем неотделимых улучшений, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика суммы переплаты по арендной плате в размере 761.947 руб., штрафа в размере 1.917.520 руб., стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в общем размере 1.026.226 руб.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В жалобе истец указывает, что Арбитражным судом г. Москвы не учтено, что ответчиком были изъяты документы из Росреестра, тем самым ответчик нарушил условия Договора, что предоставило арендатору право на расторжение Договора в одностороннем порядке.

В то же время, согласно пункту 8.3 Договора арендодатель обязуется передать арендатору в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора все необходимые для государственной регистрации договора подлинники и/или копии уставных документов, заверенные надлежащим образом.

В силу п. 8.4 Договора арендатор обязан в течение 3 месяцев с даты подписания настоящего договора, но в любом случае не позднее 14.03.2020, своими силами и за свой счет в целях государственной регистрации представить договор в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, возврат документов осуществлен не по причине отсутствия документов, а в связи с неоплатой ответчиком государственной пошлины; вместе с тем, согласно пункту 8.5 Договора расходы, связанные с государственной регистрацией договора, лежат на истце.

Истец после отказа в регистрации Договора и возврата документов Росресстром не был лишен возможности повторно обратиться с заявлением в регистрирующий орган.

При этом доказательств чиненая со стороны ответчика препятствий при регистрации Договора заявителем жалобы не представлено.

При этом исходя из положений ст.ст.421, 431 ГК РФ, а также п. 8.4. Договора, именно на арендаторе лежит обязанность по государственной регистрации Договора.

В силу пункта 5.7 Договора в случае нарушения арендодателем обязательств, предусмотренных пунктами 8.2, 8.3 Договора, которые повлекли просрочку в исполнении арендатором встречных обязательств, предусмотренных пунктом 8.4 договора, либо отказ в государственной регистрации договора органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, арендатор праве, в том числе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, расторгнуть договор и потребовать от арендодателя уплаты штрафа в размере двухмесячной арендной платы, предусмотренной пунктом 4.2.2 договора, а также возврата всех незачтенных авансовых платежей, уплаченных в соответствии с пунктами 4.4, 4.5 Договора; арендодатель обязан также возместить стоимость неотделимых улучшений.

Учитывая, что Договор не был не был зарегистрирован не по вине ответчика, то Арбитражный суд г. Москвы правомерно указал, что он не может считаться расторгнутым по основаниям, предусмотренных пунктом 5.7 Договора, что исключает начисление ответчику штрафа в размере 1.917.520 руб. применительно к пункту 5.7.2 Договора, а также не возлагает на арендодателя бесспорную обязанность возвратить арендатору все незачтенные авансовые платежи, уплаченные в соответствии с пунктами 4.4, 4.5 Договора, и возместить стоимость неотделимых улучшений.

При этом внесенные арендатором платежи в спорный период не подлежат возврату арендатору в силу следующих причин.

В соответствии с п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора.

В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Поскольку истец в период с 15.01.2020 (дата передачи помещений истцу по акту) по 16.04.2020 (дата возврата помещений ответчику по акту) уплаченные истцом денежные средства, в том числе в размере 761.947 руб., считаются уплаченными в счет исполнения арендных обязательств.

Кроме того, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика суммы произведенных неотделимых улучшений.

В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

В действующем гражданском законодательстве, в том числе и главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено запрета на закрепление в договоре права стороны удержать имущество другой стороны, не исполнившей надлежащим образом свои обязательства по договору.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки являются общей мерой гражданско-правовой ответственности, целью которой является возмещение отрицательных последствий, наступивших в имущественной сфере потерпевшего в результате нарушения договорного обязательства и (или) совершения гражданского правонарушения.

В предмет доказывания убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: факт нарушения права истца; вина ответчика в нарушении права истца; факта причинения убытков и их размера; причинно-следственная связь между фактом нарушения права и причиненными убытками.

Причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

В данном случае, учитывая условия Договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у арендатора права требовать возмещения или какой-либо компенсации стоимости работ или материалов, полученных или приобретенных им для целей осуществления деятельности в арендуемом помещении и направленных на привидение такого помещения в состояние, необходимое истцу.

Как указано в ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В свою очередь арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

На основании ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Данные нормы являются диспозитивными и применяется постольку поскольку сторонами не предусмотрено иное.

Исходя из положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" следует, что согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, она должна рассматриваться как диспозитивная.

В силу пункта 1.9 Договора арендатор обязан был в течение 11 рабочих дней с даты подписания настоящего договора предоставить арендодателю на рассмотрение и письменное утверждение проект перепланировки помещения либо любых частей помещения, для приведения помещения либо любых частей помещения в состояние, пригодное для использования его в соответствии с пунктом 1.4 договора.

В силу пункта 3.2.5 Договора арендатор обязан не производить самостоятельно реконструкцию, перепланировку помещений, демонтаж помещения и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя, а также согласования в соответствующих государственных органах (пункт 1.9 договора).

Истцом не представлены допустимые и достоверные доказательства согласования арендодателем неотделимых улучшений, что в силу пункта 3 статьи 623 ГК РФ исключает обязанность арендодателя возмещать арендатору их стоимость.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.04.2021 по делу N А40-129836/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И. Панкратова Г.С. Александрова