Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2021 г. N 18АП-7722/21 по делу N А47-16480/2020

г. Челябинск

05 июля 2021 г.

Дело N А47-16480/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю., судей Жернакова А.С, Томилиной В.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулинО" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.04.2021 по делу N А47-16480/2020.

Общество с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулинО" (далее - заявитель, общество, ООО "ЗападноАбдулинО") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с требованиями к департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - заинтересованное лицо, Департамент) о признании незаконным решения от 03.12.2020 года N 01-24-6311 об отказе в предоставлении земельных участков в аренду и обязании устранить допущенные нарушения путем заключения договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 и 56:44:0000000:12 для целей завершения строительства согласно п. п. 10 п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 08.04.2021 (резолютивная часть оглашена 08.04.2021) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество "ЗападноАбдулинО" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о реализации обществом ранее права на однократное получение земельного участка для целей завершения строительства. Предоставление земельного участка производилось не в соответствии п. п. 10 п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а в силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в рамках реализации исключительных прав собственником объекта недвижимого имущества, что установлено судебными актами по делам N А47-9903/2016, N А47-7180/2015.

Оценка договоров аренды земельных участков, как заключенных для завершения строительства, также произведена судом первой инстанции ошибочно. Общество возражало относительно предложенной арендодателем редакции договоров, однако данные разногласия не были урегулированы в рамках преддоговорного спора (дело N А47-18219/2019).

Мнение общества "ЗападноАбдулинО" о том, что право на заключение договора аренды земельных участков для завершения строительства не исчерпано, подтверждается также выводами суда по делу N А47-11466/2019.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание, проведение которого было назначено с использованием систем видео-конференц-связи с Арбитражным судом Оренбургской области, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 03.10.2006 по результатам проведения открытых торгов в форме аукциона между обществом "Атриум" в лице конкурсного управляющего Ершова С.Н. (продавец) и обществом "ЗападноАбдулино" (покупатель) подписан договор N 1 купли- продажи недвижимого имущества, согласно которому покупателем в собственность приобретены, в том числе, незавершенный строительством торгово-административный комплекс "Атриум", расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, 50.

Право собственности ООО "ЗападноАбдулино" на приобретенный объект зарегистрировано за ответчиком 03.04.2013.

Указанный объект расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 площадью 3 053 кв.м. (Блок А) и единое землепользование с кадастровым номером 56:44:0000000:12 площадью 6 946 кв.м. (Блок Б).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.10.2020 года N КУВИ-002/2020-33344851 ( л.д. 101-108), земельный участок с кадастровым номером 56:44:0220001:9 поставлен на кадастровый учет 10.11.2004 года, площадь земельного участка 3053+/- 19 кв. м; вид разрешенного использования - строительство торгово-административного комплекса "Атриум" (блок А) по ул. Пролетарской, 37 "б", для жилищного строительства; ограничение прав и обременение объекта недвижимости: аренда, дата государственной регистрации 24.10.2019 года; основание государственной регистрации - договор аренды N 16/л-101юр от 30.03.2016 года, решения Арбитражного суда Оренбургской области по делам N А47-9903/2016, N А47-7180/2015; лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ООО "ЗападноАбдулинО"; срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с 31.07.2017 года на три года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26.10.2020 года N КУВИ-002/2020-33344782 ( л.д. 109-114), земельный участок с кадастровым номером 56:44:0000000:12 (единое землепользование) поставлен на кадастровый учет 08.01.2003 года; площадь земельного участка 6 946 кв. м; вид разрешенного использования - строительство нулевого цикла торгово-административного комплекса "Атриум", для иных видов жилой застройки; ограничение прав и обременение объекта недвижимости: аренда, дата государственной регистрации 24.10.2019 года; основание государственной регистрации - договор аренды N 16/л-99юр от 30.03.2016 года, решения Арбитражного суда Оренбургской области по делам N А47-9903/2016, N А47-7180/2015; лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ООО "ЗападноАбдулинО"; срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с 31.07.2017 года на три года.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 года по делу N А47-7180/2015 по заявлению ООО "ЗападноАбдулинО" на департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, заключив с ООО "ЗападноАбдулинО" договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 и 56:44:0000000:12.

Вступившим в законную силу 31.07.2017 года решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-9903/2016 от 28.06.2017 года урегулированы разногласия между ООО "ЗападноАбдулинО" и департаментом при заключении договоров аренды земельных участков с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и с кадастровым номером 56:44:0220001:9.

Согласно указанному решению суда, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды N 16/л-99юр от 30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12, расположенного по ул. Советской N 50 в г. Оренбурге: путем исключения из договора пункта 2.3; изложения пункта 3.1.1 в следующей редакции "Расторгнуть настоящий договор в судебном порядке"; пункта 3.1.5. "на досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке в случае нарушения арендатором федерального законодательства, законодательства Оренбургской области, муниципальных правовых актов города Оренбурга, а также условий настоящего договора"; в неотъемлемой части договора аренды земельного участка - приложении "Расчет арендной платы", расчет арендной платы производить с момента заключения договора.

Также урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды N 16/л-101юр от 30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0220001:9, расположенного по ул. Советской N 50 в г. Оренбурге: путем исключения из договора пункта 2.3; изложения пункта 3.1.1 в следующей редакции "Расторгнуть настоящий договор в судебном порядке"; пункта 3.1.5. "на досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке в случае нарушения арендатором федерального законодательства, законодательства Оренбургской области, муниципальных правовых актов города Оренбурга, а также условий настоящего договора"; в неотъемлемой части договора аренды земельного участка - приложении "Расчет арендной платы", расчет арендной платы производить с момента заключения договора.

По условиям договора N 16/л-99-юр от 30.03.2016 (л.д. 62-70) арендодатель (департамент) сдал, а арендатор (общество) принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 6946 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0000000:12, с разрешенным использованием: строительство нулевого цикла торгово-административного комплекса "Атриум", с местоположением: Оренбургская область, город Оренбург, улица Советская, N 50, на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 N А47-7180/2015, вступившего в законную силу 20.03.2016 года.

Согласно пункту 1.4. договора, земельный участок передается сроком на три года.

Указанный земельный участок предоставляется однократно для завершения строительства объекта, расположенного на данном земельном участке (пункт 1.5. договора).

Пунктом 9.1. договора предусмотрено, что настоящий договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка, независимо от государственной регистрации договора.

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 24.10.2019 года.

По условиям договора N 16/л-101юр от 30.03.2016 (л.д. 71-77) арендодатель (департамент) сдал, а арендатор (общество) принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 3053 кв. м, с кадастровым номером 56:44:022000:9, с разрешенным использованием: строительство торгово-административного комплекса "Атриум" (Блок А) по ул. Пролетарской, 37 "Б", с местоположением: Оренбургская область, город Оренбург, улица Советская, N 50, на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 года N А47-7180/2015, вступившего в законную силу 20.03.2016 года.

Согласно пункту 1.4. договора, земельный участок передается сроком на три года.

Указанный земельный участок предоставляется однократно для завершения строительства объекта, расположенного на данном земельном участке (пункт 1.5. договора).

Пунктом 9.1. договора предусмотрено, что настоящий договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка, независимо от государственной регистрации договора.

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 24.10.2019 года.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.12.2019 года по делу N А47-13113/2019 удовлетворены исковые требования департамента, расторгнуты договоры аренды земельного участка от 30.03.2016 года N 16/л-99юр и N 16/л-101юр от 30.03.2016, заключенные между департаментом и ООО "ЗападноАбдулинО", в связи с неоднократным нарушением ООО "ЗападноАбдулинО" сроков внесения арендной платы.

28.10.2020 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду однократно для целей завершения строительства в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 56:44:022000:9, расположенного по адресу: город Оренбург, улица Советская, д. 50, площадью 3053 кв. м; о сформировании из земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12, расположенного по адресу: город Оренбург, улица Советская, д. 50, нового земельного участка площадью 809 кв. м и предоставлении его однократно для целей завершения строительства в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением департамента, оформленным в виде письма от 03.12.2020 N 01-24/6311 ( л.д. 85), обществу отказано в предоставлении земельных участков, поскольку ранее земельные участки с кадастровыми номерами 56:44:022000:9 и 56:44:0000000:12 уже предоставлялись для целей завершения строительства. Также заинтересованное лицо в оспариваемом решении указало на нахождение в производстве Арбитражного суда Оренбургской области дела N А47-3071/2020 по иску администрация города Оренбурга к ООО "ЗападноАбдулинО" об изъятии незавершенного строительством объекта "Торгово-административный комплекс "Атриум" с условным номером 56-56-01/069/2006-313, расположенного по адресу Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Советская д. 50, путем продажи с публичных торгов, понуждении ответчика передать техническую документацию по указанному незавершенному строительством объекту.

Посчитав, что отказом от 03.12.2020 в предоставлении земельного участка в аренду нарушены его законные права и интересы, заявитель обратился настоящим заявлением в суд.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что обществом было реализовано право на однократное предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов для завершения строительства, в силу чего у департамента не имеется оснований для заключения с заявителем договоров аренды земельных участков без проведения торгов.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015 года, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015 года, а именно в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление однократной возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

При рассмотрении спора по настоящему делу суд первой инстанции обоснованно счел, что заявителем уже была реализована предоставленная законом возможность получить однократно земельный участок для завершения строительства в льготном порядке.

Из пунктов 1.1. и 1.5. договора аренды земельного участка от 30.03.2016 года N 16/л-99юр, усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0000000:12 предоставляется однократно для завершения строительства нулевого цикла торгово-административного комплекса "Атриум" с местоположением: г. Оренбург, ул. Советская, д. 50.

Из пунктов 1.1. и 1.5. договора аренды земельного участка от 30.03.2016 года N 16/л-101юр, усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0220001:9 предоставляется однократно для завершения строительства торгово-административного комплекса "Атриум" (Блок А) с местоположением: г. Оренбург, ул. Советская, д. 50.

Довод подателя апелляционной жалобы о наличии возражений относительно содержания пунктов 1.5. предоставленных департаментом проектов договоров аренды земельных участков от 30.03.2016 года N 16/л-99-юр и N 16/л-101-юр, которые обществом не были подписаны, подлежит отклонению.

Редакция названного пункта не была предметом рассмотрения в рамках разрешения преддоговорного спора по делу N А47-9903/2016.

Как разъяснено в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В силу названного, анализируемые договор заключены с момента вступления решения суда по делу N А47-9903/2016 от 28.06.2017.

То обстоятельство, что изначально в заявлениях о предоставлении земельного участка общество ссылалось по положения части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а судебных актах по делу N А47-99-3/2016 содержится указание на реализацию обществом исключительных прав на приобретение земельного участка собственником объекта недвижимого имущества, не изменяет приведенной выше квалификации отношений сторон. Приобретенный обществом "ЗападноАбдулинО" являясь объектом недвижимого имущества, не был завершен строительством. Необходимость его завершения была очевидна для общества.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Ссылка подателя на иные судебные акты, как подтверждающие право общества на повторное заключение договоров аренды земельного участка, является ошибочной.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из содержания части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.

В связи с этим правовая оценка судом правоотношений сторон, не может рассматриваться в качестве обстоятельства, имеющего преюдициальное значение для арбитражного суда, рассматривающего другое дело.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку при обращении с апелляционной жалобой уплата государственной пошлины ее подателем произведена в размере 3000 рублей, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета основании подпункта 3, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.04.2021 по делу N А47-16480/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулинО" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулинО" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением N 469 от 25.05.2021 государственную пошлину в сумме 1500 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

А.С. Жернаков В.А. Томилина