Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2021 г. N 18АП-7718/21 по делу N А07-3039/2020

г. Челябинск

05 июля 2021 г.

Дело N А07-3039/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубин" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.04.2021 по делу N А07-3039/2020.

Общество с ограниченной ответственностью "Рубин" (далее - ООО "Рубин", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Чайка" (далее - МУП "Чайка", ответчик) о расторжении договора аренды от 11.09.2019 (т. 1, л.д. 9-11).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, третье лицо), Комитет по управлению собственностью министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы (далее - Комитет, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.04.2021 в удовлетворении исковых требований ООО "Рубин" отказано (т. 2, л.д. 80-86).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "ТД Строй-С" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что после подписания между истцом и ответчиком спорного договора аренды выяснилось, что значительная часть нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды, обременена правами третьих лиц. О наличии данных обременений истец не был уведомлен, какая-либо информация в аукционной документации об этом отсутствовала. Заключая спорный договор истец рассчитывал на полноценное беспрепятственное владение и пользование всей арендованной площадью. Однако, занятие значительной части арендованного недвижимого имущества (30% от общей площади) третьими лицами лишило истца этой возможности. Апеллянт полагает, что вследствие недобросовестного поведения ответчика, истцу невозможно реализовать свои законные права как арендатора в той мере, в какой он рассчитывал при заключении договора аренды. Истец фактически не получив права владения и пользования арендованным помещением в объеме и на условиях спорного договора, утратил задаток, внесенный для участия в аукционе в размере 453 780 руб. 14 коп. Кроме того, ответчик намерен взыскать с истца арендную плату за весь период действия договора аренды.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, решением Совета муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан от 23.05.2019 N 590 МУП Чайка" согласована передача в аренду муниципального имущества - комплекса строений, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Туймазы, ул. Луначарского, д.26, находящегося в собственности муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан и закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП "Чайка" муниципального района Туймазинский район, в т.ч.: здание химчистки общей площадью 1536,7 кв.м., здание гаража, общей площадью 271,0 кв м.

На основании приказа N 1 от 30.07.2019, изданного директором МУП "Чайка", создана комиссия по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ответчиком. Этим же приказом утверждена аукционная документация.

31.07.2019 на официальном сайте торгов Российской Федерации в сети интернет www.torgi.gov.ru, а также на официальном сайте Администрации www.tuiшazy.bashkortost,m.ru, в издании "Туймазинский вестник" размещено информационное сообщение о проведении 30.08.2019 открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества, находящегося в собственности муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан и закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП "Чайка" муниципального района Туймазинский район.

Организатором аукциона выступило МУП "Чайка".

Победителем проведенного 30.08.2019 открытого аукциона признано ООО "Рубин".

11.09.2019 между МУП "Чайка" и ООО "Рубин" заключен договор аренды.

Как указывает истец, после подписания между истцом и ответчиком договора аренды выяснилось, что значительная часть недвижимого имущества, являющегося предметом указанного договора аренды, обременена правами третьих лиц на использование помещения.

О наличии данных обременений истец не был уведомлен, какая-либо информация в аукционной документации об этом отсутствовала, что послужило основанием для подачи жалобы в Туймазинскую межрайонную прокуратуру Республики Башкортостан на допущенные нарушения закона при проведении торгов на право заключения договора аренды.

По итогам проведенной органами прокуратуры проверки было подтверждено, что часть здания гаража, общей площадью 145,8 кв.м. занята ИП Мулюковым Н.Р. согласно заключенному 30.12.2018 договору на оказание услуг обслуживания и ремонта транспортных средств; часть нежилого помещения на 1 этаже 2-этажного здания химчистки, общей площадью 365,7 кв.м. занята ООО "Аква Люкс" в соответствии с заключенным 30.12.2018 договором для оказания услуг по бытовому обслуживанию населения (химчистки); часть здания гаража, общей площадью 19,6 кв.м. занята ИП Еникеевым А.Р. по заключенному 30.12.2018 договору по оказанию услуг по обслуживанию и ремонту транспортных средств.

Ссылаясь на то, что при проведении аукциона ответчиком представлена неполная и недостоверная информация о его предмете, что повлекло существенное ущемление законных прав и интересов истца, вследствие чего, последний лишен возможности свободного и полноценного владения и пользования арендованным имуществом, на которое он рассчитывал при заключении договора аренды, общество "Рубин" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что общество "Рубин" подписав акт приема-передачи арендованных помещений было информировано об использовании их части третьими лицами. Своим правом на обращение к ответчику с требованием об уменьшении арендной платы истец не воспользовался. Таким образом, при подписании спорного договора аренды истец был надлежащим образом уведомлен о том, что на данном объекте имеются обременения правами третьих лиц.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В рассматриваемом случае на основании договора аренды в отношении находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за муниципальным унитарным предприятием от 11.09.2019 (т. 1, л.д. 18-30), ответчиком истцу в аренду передан объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г.Туймазы, ул. Луначарского, д.26, включающий в себя: комплекс строений здание химчистки общей площадью 1536, 7 кв.м., для использования в целях бытового обслуживания наседания, здание гаража общей площадью 271 кв.м. для использования под гараж, сроком с 11.09.2019 по 11.09.2024.

По условиям п. 4.1.1 договора арендодатель в десятидневный срок после заключения договора, обязан предоставить арендатору имущество по акту приема-передачи.

20.09.2019 обществом "Рубин" получено письмо б/н (т. 1, л.д. 77-78, т. 2, л.д. 26-27), в котором МУП "Чайка" ссылалось на невозможность подписания акта приема-передачи имущества, поскольку нежилое помещение (N 2-4) в здании гаража (лит.Б) общей площадью 145,8 кв., занято ИП Мулюковым Н.Р, под оказание услуг обслуживания и ремонта транспортных средств, согласно заключенного договора от 30.12.2018, срок действия которого истек 30.01.2019, при этом помещение не возвращено и находится в пользовании ИП Мулюкова Н.Р.

Часть имущества - нежилое помещение на 1 этаже 2-этажного здания химчистки (лит. А) общей площадью 365,7 кв.м. занята ООО "Аква люкс" для использования в целях: бытового обслуживания населения (химчистки) согласно заключенного договора от 30.12.2018, срок действия которого истек 30.01.2019, при этом помещение не возвращено и находится в пользовании ООО "Аква Люкс".

Часть имущества нежилое помещение (N 1) в здании гаража (литр Б), общей площадью 19,6 кв. занята ИП Еникеевым А.Р., для использования в целях обслуживания и ремонта транспортных средств, согласно заключенного договора от 30.12.2018, срок действия которого истек 30.01.2019, при этом помещение не возвращено и находится в пользовании ИП Еникеева А.Р.

Также ответчик в письме указал, что указанным арендаторам 30.08.2019 были вручены требования об освобождении занимаемых площадей в срок до 12.09.2019 с подписанием передаточного акта. Однако указанные лица добровольно освободить занимаемые площади отказались.

По результатам проведенной межрайонной прокуратурой проверкой по жалобе ООО "Рубин" на нарушения закона, допущенные при проведении торгов на право заключения договора аренды в отношении спорного имущества (т. 1, л.д. 117-118), МУП "Чайка" направило сопроводительным письмом в адрес ООО "Рубин" подписанный 14.11.2019 акт приема-передачи помещения к договору аренды от 11.09.2019 (т. 1, л.д. 31, т. 2, л.д. 39). В сопроводительном письме ответчик истца просил учесть наличие арендаторов, с которыми предполагается заключить договора субаренды, а именно: ИП Мулюков Н.Р., ООО "Аква люкс", ИП Еникеев.

Между тем, акт приема-передачи от 14.11.2019 обществом "Рубин" подписан без каких-либо замечаний и возражений (т.1, л.д. 31).

Таким образом, при принятии помещения, часть площади которого на тот момент занимали ИП Мулюков Н.Р., ООО "Аква люкс", ИП Еникеев А.Р., истец подтвердил согласие на принятие арендованного имущества в таком виде.

После подписания акта приема-передачи от 14.11.2019 общество "Рубин" разместило на сайте "Авито" объявление о сдаче в аренду помещения свободного назначения с фотографией помещения, расположенного по адресу: г. Туймазы, ул. Луначарского 26, с указанием телефона 8 987-259-77-83 для связи (номер объявления 1836099954).

Анализируя факт владения спорным нежилым помещением, суд учел, что в связи с размещением истцом объявления о сдаче в аренду помещения свободного назначения, ответчик в письме от 27.12.2019 указал истцу на необходимость предварительного согласования договоров субаренды в целях их последующего заключения. Также в адрес ООО "Рубин" 10.02.2020 ответчиком было направлено уведомление об изменении реквизитов для внесения арендной платы, а также требование об уплате задолженности по арендной плате (т. 2, л.д. 43-44).

До обращения в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды общество "Рубин" не обращалось к МУП "Чайка" с требованиями, связанными с невозможностью осуществления предпринимательской деятельности в помещении, принятым в аренду, по причине нахождения в нем ИП Мулюкова Н.Р., ООО "Аква люкс", ИП Еникеева А.Р.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно счел, что у истца отсутствует право на расторжение фактически исполняемого им договора.

При этом, арендатор не был лишен права обратиться к арендодателю с требованием о пропорциональном уменьшении размера арендной платы, на основании статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы судебной коллегией не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.04.2021 по делу N А07-3039/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубин" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

А.С. Жернаков В.А. Томилина