Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2021 г. N 04АП-2475/21 по делу N А78-9431/2020

г. Чита

06 июля 2021 г.

Дело N А78-9431/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2021 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломако Н.В.,

судей Басаева Д.В., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лю-фа-хуан Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ники" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 марта 2021 года по делу N А78-9431/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью "Ники" (ОГРН 1117536009986, ИНН 7536121458) к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984) о признании недействительным решения от 13 июля 2020 года N 01-13/3516-А об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца, с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Забайкальскому краю (ОГРН 1047796940465, ИНН 7706560536),

в отсутствие в судебном заседании лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ники" (далее - истец, ООО "Ники") обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - ответчик, Департамент) о признании недействительным, как несоответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" решения от 13 июля 2020 года N 01-13/3516-А об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена N 484/16 от 30 августа 2016 года, предусматривающего увеличение срока действия такого договора на 3 года; об обязании ответчика в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 19 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 марта 2021 года по делу N А78-9431/2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Как следует из апелляционной жалобы, договор аренды на момент подачи заявления о заключении дополнительного соглашения являлся действующим в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ; каких-либо уведомлений от арендодателя и/или возражений о продлении договора от Департамента имущества в период с 01 января 2020 года по 31 марта 2020 года в адрес Общества не поступало. Так же арендодатель не воспользовался своим правом в любое время (в данном случае в период с 01 апреля 2020 года по 07 июля 2020 года) отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца (второй абзац пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалы дела письменный отзыв относительно доводов апелляционной жалобы не поступал.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 29.05.2021.

В судебном заседании 29 июня 2021 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 30 июня 2021 года. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Забайкальский край, от имени которого действует Департамент (арендодатель) и ООО "Дельрус-Забайкалье" (арендатор) на основании распоряжения Департамента от 30.04.2015 N 3056/р "О предоставлении земельного участка на праве аренды ООО "Дельрус-Забайкалье" от 31.08.2015 N5347/р "О внесении изменений в распоряжение Департамента от 30.04.2015 N3056/р", заключили договор аренды земельного участка на территории г.Чита, государственная собственность на который не разграничена N484/16 от 30.08.2016 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:040511:4563, площадью 4675 кв.м., местоположение которого установлено согласно кадастровому паспорту земельного участка: Забайкальский край, г. Чита, ул. Космонавтов (пункт 1.1 договора).

Земельный участок предоставляется для размещения объекта капитального строительства амбулаторно-поликлинического учреждения с клинико-диагностической лабораторией (пункт 1.2 договора).

Пунктом 3.1 договора установлен срок действия договора - по 31.03.2020 включительно.

Договор, заключенный на срок более 1 (одного) года подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3.2. договор прекращается в связи с истечением срока действия договора, если иное не установлено действующим законодательством или настоящим договором.

В случае, если по окончании срока действия договора, заключенного для целей строительства, строительство объекта не завершено и объект не введен в эксплуатацию, такой объект незавершенного строительства может быть продан с публичных торгов в порядке, установленным Земельным кодексом Российской Федерации.

Пункт 9.1. договора устанавливает, что настоящий договор одновременно является актом приема-передачи (передаточным актом) земельного участка. Земельный участок считается переданным с момента подписания договора сторонами.

Согласно пункту 9.2. договора арендатор земельного участка не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, если иное не установлено действующим законодательством.

17.10.2016 ООО "Дельрус-Забайкалье" (Первоначальный арендатор, цедент) и ООО "Ники" (Новый арендатор, цессионарий) заключили договор уступки прав и обязанностей, по условиям которого Первоначальный арендатор передает, а Новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 484/16 от 30.08.2016, заключенному между Первоначальным арендатором и Департаментом, от имени Забайкальского края (л.д.49).

Предметом указанного договора является право владения и пользования земельным участком, расположенным по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Космонавтов, (кадастровый номер 75:32:040511:4563), площадью 4675 кв.м., для размещения объекта капитального строительства - амбулаторно-поликлинического учреждения с клинико-диагностической лабораторией, сроком по 31 марта 2020 года (пункт 1.2 договора перенайма).

Пунктом 3.4 договора уступки установлено, что с момента подписания настоящего договора Новый арендатор становиться арендатором земельного участка по указанному договору аренды.

Договор уступки зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 16.06.2017 за N 75:32:040511:4563-75/001/2017-2.

Забайкальский край, от имени которого действует Департамент (арендодатель) и ООО "Ники" (арендатор) заключили дополнительное соглашение N 159 от 19.02.2018 к договору аренды, согласно которому, в том числе, следует:

1. пункт 3. договора аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена, от 30.08.2016 N 484/16 (далее - договор) дополнить подпунктом 5.2.2 следующего содержания: "5.2.2. произвести государственную регистрацию договора аренды на земельный участок в случае, если договор заключен на срок более одного года, в сроки, предусмотренные федеральным законом.".

2. пункт 6.2.1 договора исключить.

3. произвести перерасчет арендной платы по договору с 17.10.2016.

07.07.2020 ООО "Ники" обратилось в Департамент с требованием о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 30.08.2016 N 484/16 о продлении срока действия на 3 года на основании части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (л.д.32-33).

14.08.2020 ООО "Ники" получило отказ Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края оформленное в виде письма N 01-13/3516-А от 13.07.2020 (л.д.56).

В обоснование своего отказа Департамент (арендодатель) сослался на подпункт 3.1. пункта 3 договора, согласно которому срок аренды земельного участка устанавливается по 31.03.2020 включительно; на подпункт 3.2. пункта 3 договора аренды, в соответствии с которым договор прекращается в связи с истечением срока действия договора, если иное не установлено действующим законодательством или настоящим договором.

В случае если по окончании срока действия договора, заключенного для целей строительства, строительство объекта не завершено и объект не введен в эксплуатацию, такой объект незавершенного строительства может быть продан с публичных торгов в порядке, установленным Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно подпункту 6.2.24 пункта 6 договора арендатор обязан не позднее срока, указанного в подпункте 3.1. пункта 3 договора получить разрешение на строительство, выполнить строительство и осуществить государственную регистрацию права собственности на построенный объект недвижимости.

На основании изложенного Департамент уведомил ООО "Ники" о том, что действие договора прекращено с 01.04.2020.

С указанным отказом ООО "Ники" не согласилось в связи с тем, что земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращался, договор аренды в настоящее время считается продленным на неопределенный срок в силу закона в связи с чем, арендодатель обязан продлить срок действия договора на условиях изложенных арендатором в требовании от 07.07.2020.

Считая отказ ответчика, оформленный в виде письма N 01-13/3516-А от 13.07.2020 недействительным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья).

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -Земельный кодекс РФ, ЗК РФ, Кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

В то же время согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса РФ к договорам аренды земельных участков, следует учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившей в силу с 1 марта 2015 г.

Согласно правовой позиции, высказанной Верховным Судом РФ в пункте 23 Обзора N 2 (2020), положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Аналогичная позиция высказана Верховным Судом РФ в пункте 28 Обзора N 3 (2020).

В силу подпункта 1 пункта 3 и подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставленных им в аренду без проведения торгов, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства.

Из представленного в материалы дела акта обследования земельного участка от 05.02.2021 следует, что земельный участок, арендуемый ООО "Ники", не огорожен, строительство на нем не ведется, признаков освоения его не имеется.

Таким образом, обоснованным является вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие на спорном земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, незавершенного строительством объекта недвижимости, имеет своим следствием отсутствие у истца права на заключение нового договора аренды земельного участка без торгов, применительно к положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Следовательно, при установленных обстоятельствах к договору аренды земельного участка от 30.08.2016 N 484/16 не могут быть применены положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. В связи с чем, договор аренды прекращает свое действий по истечении установленного в нем срока.

Продолжение фактического использования обществом земельного участка, прием Департаментом арендных платежей (конклюдентные действия) при изложенном правовом регулировании не могут являться основанием для вывода о продления действия договора аренды земельного участка на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка N 484/16, заключенный 30.08.2016, предусматривал срок действия до 31.03.2020. Следовательно, срок действия договора аренды земельного участка от 30.08.2016 истек 31.03.2020, договор прекратился с 01.04.2020.

В соответствии с пунктом 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно материалам дела ООО "Ники" обратилось в Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 30.08.2016 N 484/16 о продлении срока его действия на 3 года, на основании части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, 07.07.2020, то есть по истечении срока действия договора аренды.

Вследствие чего, в рассматриваемом случае к прекратившему действие договору аренды земельного участка от 30.08.2016 N 484/16 не могли быть применены положения пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Таким образом, Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обоснованно отказал обществу в заключении дополнительного соглашения к договору аренды в связи с прекращением его действия.

На основании установленных обстоятельств и вышеизложенного правового регулирования апелляционным судом отклоняются доводы апелляционной жалобы истца.

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности отказа судом первой инстанции в удовлетворении заявленных обществом требований о признании недействительным решения Департамента от 13 июля 2020 года N 01-13/3516-А и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 марта 2021 года по делу N А78-9431/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Ломако

Судьи

Д.В. Басаев Е.В. Желтоухов