Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2021 г. N 20АП-3396/21 по делу N А54-2996/2020

г. Тула

5 июля 2021 г.

Дело N А54-2996/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30.06.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 05.07.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фроловой Е.С., при участии от истца - Солдатовой М.М. (доверенность N 71 ТО 01782481 от 15.03.2021, паспорт, диплом), Березкиной Н. П. (доверенность N 71 ТО 01782481 от 15.03.2021, паспорт, диплом), от ответчика - Халезиной Н. Н. (доверенность от 01.06.2020, удостоверение адвоката), в отсутствие иных лиц, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лаг-Сервис АГРО" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.03.2021 по делу N А54-2996/2020 (судья Котова А.С.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Лаг-Сервис АГРО" (Рязанская обл., Захаровский р-н, с. Поливаново, ИНН 6202004055, ОГРН 1026200600414) к обществу с ограниченной ответственностью "ПОЛУБОТОК" (Рязанская обл., Михайловский р-н, с. Машково, ИНН 6208011002, ОГРН 1116219000523), третьи лица: Правительство Рязанской области (г. Рязань, ИНН 6231014428, ОГРН 1026201259480), общество с ограниченной ответственностью "Кимовские просторы" (Тульская обл., Кимовский р-н, с. Молоденки, ИНН 7115020976, ОГРН 1077153000110), Дацюка Петра Васильевича (г. Москва) о признании предварительного договора купли-продажи земельных участков от 20.03.2020 основным и взыскании с ответчика убытков в размере 2 302 000 рублей и неустойки за нарушение условий договора в размере 12 000 000 рублей,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Лаг-Сервис АГРО" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПОЛУБОТОК" (далее - ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи земельных участков от 20.03.2020 основным, взыскании убытков в сумме 2 302 000 руб. и неустойки в сумме 12 000 000 руб. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением суда от 20.05.2020 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Рязанской области.

Определением суда от 08.07.2020 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Кимовские просторы".

Определением суда от 02.12.2020 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Дацюк Петр Васильевич. Решением суда от 31.03.2021 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой о его отмене, в которой указывает на необоснованность и немотивированность выводов суда области. Указывает, что выводы суда о незаключенности предварительного договора ввиду неуказания цены за каждый объект недвижимого имущества не основан на нормах права. Вывод суда области об отсутствии оснований для взыскания договорной неустойки, установленной п. 2.3.2 договора немотивирован. Помимо этого указывает на наличие права на взыскание убытков, составляющих разницу между ценой договора и рыночной стоимостью недвижимости.

Представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, в иск - удовлетворить.

Представитель ответчика с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Третье лицо ООО "Кимовские просторы" с доводами жалобы не согласилось по основаниям, изложенным в отзыве, решение просило оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Полуботок" (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Лаг-сервис агро" (Покупатель) 20.03.2020 заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого является обязательство Сторон заключить в будущем Основной договор купли-продажи Недвижимого имущества, указанного в пункте 2.1 настоящего Договора (далее - Основной договор), на взаимовыгодных условиях, установленных настоящим предварительным Договором (л.д. т.).

Пунктом 1.2. договора Основной договор будет заключен Сторонами до 31.12.2020 при условии выполнения всех обязательств, установленных настоящим Договором.

Согласно пункту 2.1. договора по Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора, принадлежащее на праве собственности Продавцу Недвижимое имущество:

- Земельный участок с кадастровым номером 62:08:0020501:295, площадью 5161 (пять тысяч сто шестьдесят один) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Рязанская область, район Михайловский, п. Фрунзенский. Право собственности Продавца на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, номер государственной регистрации права: 62-62/007-62/007/023/2016-181/2, дата государственной регистрации права: 11.05.2016.

- Земельный участок с кадастровым номером 62:08:0000000:190 (единое землепользование), площадью 3675000 (три миллиона шестьсот семьдесят пять тысяч) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Рязанская область, район Михайловский, участок находится примерно в 0,04-2,8 км по направлению на запад, юг. юго-запад от ориентира п. Фрунзенский, расположенного за пределами участка. Право собственности Продавца на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, номер государственной регистрации права: 62-62-07/020/2013-269, дата государственной регистрации права: 07.11.2013.

- Земельный участок с кадастровым номером 62:08:0000000:187 (единое землепользование), площадью 3150000 (три миллиона сто пятьдесят тысяч) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Рязанская область, район Михайловский, п. Фрунзенский. Право собственности Продавца на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, номер государственной регистрации права: 62-62/007-62/007/045/2015-674/2, дата государственной регистрации права: 15.06.2015.

- Земельный участок с кадастровым номером 62:08:0000000:191 (единое землепользование), площадью 2625000 (два миллиона шестьсот двадцать пять тысяч) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Рязанская область, район Михайловский, п. Фрунзенский, Право собственности Продавца на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, номер государственной регистрации права: 62-62/007-62/007/045/2015-673/2, дата государственной регистрации права: 11.06.2015.

- Земельный участок с кадастровым номером 62:08:0023802:182, площадью 1890000 (один миллион восемьсот девяносто) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир медпункт; участок находится примерно в 8 км от ориентира по направлению на северо-запад; почтовый адрес ориентира: Рязанская область, район Михайловский, д. Степановка. Право собственности Продавца на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, номер государственной регистрации права: 62-62/007-62/007/045/2015- 672/2, дата государственной регистрации права: 11.06.2015.

- Нежилое здание с кадастровым номером 62:08:0020501:368, площадью 1480 (одна тысяча четыреста восемьдесят) кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: здание картофелехранилища, расположенное по адресу: Рязанская область, Михайловский район, п. Фрунзенский. Право собственности Продавца на указанное нежилое здание зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, номер государственной регистрации права: 62:08:0020501:368-62/007/2017-1 дата государственной регистрации права: 28.06.2017.

По взаимному соглашению Стороны установили, что цена указанного в пункте 2.1. настоящего Договора Недвижимого имущества составляет 40000000 (сорок миллионов) рублей. Цена Недвижимого имущества является существенным условием договора и устанавливается Сторонами окончательно, изменению не подлежит (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.3. договора Продавец обязуется:

2.3.1. В срок до 31.12.2020 года освободить указанное в пункте 2.1. настоящего Договора Недвижимое имущество от всех имеющихся обременении и ограничений прав, и до 31.12.2020 года не обременять указанное в пункте 2.1. настоящего Договора Недвижимое имущество и не ограничивать права на него.

2.3.2. До заключения Основного договора купли-продажи, указанного в пункте 2.1. настоящего Договора Недвижимого имущества оплатить все задолженности по всем платежам, связанным с недвижимым имуществом.

Стороны договорились, что в том случае, если заключение Основного договора купли-продажи недвижимого имущества не состоится в случае отказа Продавца заключить Основной договор, либо по причинам, объективно не зависящим от Сторон, то Продавец (либо его универсальный правопреемник) будет обязан вернуть Покупателю денежные средства в полном размере 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей, уплаченные Покупателем Продавцу за вышеуказанное недвижимое имущество.

За нарушение Продавцом настоящих условий и срока по заключению основного договора-купли продажи вышеуказанных объектов недвижимости Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от суммы цены настоящего Договора, за каждый день просрочки. 2.3.3. Передать Покупателю Недвижимое имущество по подписываемым Сторонами актам передачи в день подписания Основного договора в пригодном для использования состоянии.

Согласно пункту 2.4.3 продавец гарантирует, что заключение Основного договора купли-продажи указанного в пункте 2.1. настоящего Договора Недвижимого имущества не будет нарушать преимущественного права покупки Правительства Рязанской области, а также иных лиц в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на покупку Недвижимого имущества.

Расчеты по Договору установлены в пункте 3 договора, согласно которому стоимость указанного в пункте 2.1. настоящего Договора Недвижимого имущества оплачивается Покупателем на следующих условиях:

- до 20.03.2020 года Покупатель уплачивает Продавцу денежную сумму в размере 20000000 (двадцать миллионов) рублей;

- до 15.04.2020 года Покупатель уплачивает Продавцу денежную сумму в размере 5000000 (пять миллионов) рублей;

- до 15.07.2020 года Покупатель уплачивает Продавцу денежную сумму в размере 5000000 (пять миллионов) рублей;

- до 31.12.2020 года, при выполнении Продавцом предусмотренной настоящим Договором обязанности освободить указанное в пункте 2.1. настоящего Договора Недвижимое имущество от всех имеющихся обременении и ограничений прав, Покупатель уплачивает Продавцу денежную сумму в размере 10000000 (десять миллионов) рублей.

Во исполнение условий Предварительного договора ООО "ЛАГ-СЕРВИС АГРО" перечислило ООО "ПОЛУБОТОК" платеж в размере 20 000 000 рублей.

10.04.2020 на счет Истца Ответчиком были перечислены 20 000 000 рублей с указанием назначения платежа "возврат денежных средств по предварительному договору купли-продажи от 20.03.2020 года".

11.04.2020 Истец направил в адрес Ответчика заявление, в котором выразил намерение заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, и согласовать дату подписания Основного договора купли-продажи недвижимого имущества и подачи заявления о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество с необходимым пакетом документов в Управление Росреестра по Рязанской области.

По договору купли-продажи от 05.05.2020 земельные участки с кадастровым номером 62:08:0000000:190, 62:08:0000000:187, 62:08:0000000:191, 62:08:0023802:182 были приобретены ООО "Кимовские просторы".

Государственная регистрация права собственности произведена 19.05.2020.

Ссылаясь на то, что основной договор купли-продажи не заключен по вине ответчика, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как следует из пункта 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", арбитражный суд оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, - при рассмотрении дела о взыскании по договору.

В определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2010 по делу N ВАС-1402/10 отражен подход, согласно которому суд вправе по своей инициативе как применить последствия недействительности ничтожной сделки, так соответственно, вправе дать оценку законности этой сделки, на которой основан иск независимо от наличия спора об этом.

На основании пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 73 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами объектами предварительного договора купли-продажи являются, в том числе земельные участки сельскохозяйственного назначения, оборот которых регламентируется положениями Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закона N 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 8 Закона N 101-ФЗ и пункту 3 статьи 5 Закона N 32-З при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Закона N 101-ФЗ).

В силу пункта 3 статьи 8 Закона N 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона N 101-ФЗ).

Общество с ограниченной ответственностью "Полуботок" направляло в адрес Правительства Рязанской области извещения о намерении продать спорные земельные участки.

В письме от 08.05.2020 Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области сообщило, что Правительство Рязанской области рассмотрело извещения о намерении продать земельные участки с кадастровыми номерами: 62:08:0023802:182 по цене 6 641 500 руб., 62:08:0000000:187 по цене 11 119 500 руб., 62:08:0000000:190 по цене 12 972 750 руб., 62:08:0000000:191 по цене 9 266 250 руб., и уведомило об отказе Правительства Рязанской области от приобретения в собственность Рязанской области участков по указанной цене.

В то же время предметом предварительного договора купли-продажи являлось 6 объектов недвижимости, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 62:08:0000000:295, в отношении которого извещении о намерении продажи в Правительство Рязанской области не направлялось.

В силу абз. 2 п. 3 ст. 8 Закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Доказательств соблюдения указанного требования при заключении предварительного договора купли-продажи (повторное направление извещения при изменении предмета договора) в материалы дела не представлено.

Помимо этого договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

По условиям предварительного договора купли-продажи от 20.03.2020 истец приобретает у ответчика шесть объектов недвижимого имущества, каждый из которых является самостоятельным объектом, однако договором определена их общая цена, без указания цены каждого из объектов недвижимого имущества, подлежащего продаже, в отдельности.

Поскольку цена конкретных объектов недвижимости не определена сторонами в предварительном договоре купли-продажи, то в данном случае императивный порядок продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленный ст. 8 Закона N 101-ФЗ, нельзя считать соблюденным, что в силу п. 4 ст. 8 Закона N 101-ФЗ влечет ничтожность предварительного договора купли-продажи от 20.03.2020, как направленного в обход установленной законом процедуры реализации спорного недвижимого имущества.

Доказательств соблюдения установленного порядка продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в материалы дела не представлено.

Ввиду ничтожности предварительного договора купли-продажи, требования истца о взыскании договорной неустойки и убытков по такому договору не подлежат удовлетворению.

Поскольку установленных ст. 270 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого решения нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.03.2021 по делу N А54-2996/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина А.Г. Селивончик