Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2021 г. N 09АП-31403/21 по делу N А40-253593/2020

г. Москва

06 июля 2021 г.

Дело N А40-253593/20

Резолютивная часть постановления оглашена 29.06.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.07.2021.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующий судья Маркова Т.Т.,

судьи Лепихин Д. Е., Сумина О.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Михеевой З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.04.2021 по делу N А40-253593/20

по заявлению индивидуального предпринимателя Карапетян T.Л. (ОГРНИП: 304770000561749)

к Департаменту городского имущества г. Москвы

третье лицо: Правительство г. Москвы

о признании незаконным отказа;

при участии: от заявителя - Ибрагимов А.В. по доверенности от 21.10.2019; от заинтересованного лица - Руденко М.В. по доверенности от 23.12.2020; от третьего лица - Руденко М.В. по доверенности от 22.12.2020;

установил:

решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.04.2021 признан незаконным отказ Департамента городского имущества г. Москвы в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0001005:1734, оформленный письмом от 27.10.2020 N ДГИ-1-84079/20-1 и на Департамент городского имущества г. Москвы возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав, законных интересов индивидуального предпринимателя Карапетян Т.Л. в тридцатидневный срок с даты вступления решения в законную силу путем заключения с индивидуальным предпринимателем Карапетян Т.Л. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0001005:1734 со сроком действия 3 года.

Департамент не согласился с выводами суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по мотивам, изложенным в жалобе.

В качестве третьего лица в деле участвует Правительство г. Москвы.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле поддержали свои доводы и возражения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

Согласно подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с подп. 3 п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно п. 17 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы территориального планирования подразделяются, в том числе, на документы территориального планирования муниципальных образований. Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений (ч. 3).

Из содержания п. 3 ч. 1 ст. 18, п. п. 2, 4 ч. 3 ст. 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что документом территориального планирования муниципального образования являются генеральный план городского округа, который содержит карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа.

Согласно ч. 5 ст. 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации на указанных в п. п. 2 - 4 ч. 3 ст. 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации картах отображаются планируемые для размещения объекты местного значения городского округа, относящиеся к автомобильным дорогам местного значения (подп. "б" п. 1).

Из материалов дела следует, что 29.10.2012 между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (Департамент государственного имущества г. Москвы, арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Карапетяном Т.Л. (арендатор) заключен договор аренды N М-02-513765 земельного участка предоставляемого правообладателю зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке.

В соответствии с п. 1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 23.10.2013) предметом договора является земельный участок, площадью 944 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:02:0001005:1734, общей площадью 944 кв.м., имеющий адресный ориентир: Москва, улица Абрамцевская, вл. 30, корп. 1, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 04.07.2013 N RU77-149000-007440, а именно: объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1001 07).

Договор заключен сроком до 09.07.2019 (п. 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 23.10.2013) в установленном порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись от 24.01.2014 N 77-77-14/080/2013-386.

В соответствии с п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, если арендатор продолжает использовать участок после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок, в т.ч. с обязательной уплатой арендной платы (п. 8.2 договора).

Срок договора аренды от 29.10.2012 N М-02-513765 истек 09.07.2019.

Поскольку арендатор продолжил пользоваться земельным участком с кадастровым номером 77:02:0001005:1734 при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, указанный договор аренды от 29.10.2012 N М-02-513765 возобновлен на неопределенный срок.

Земельный участок с кадастровым номером 77:02:0001005:1734, общей площадью 944 кв.м., расположенный по адресу: Москва, улица Абрамцевская, вл. 30, корп. 1, относится к земельным участкам, находящимся на территории г. Москвы, собственность на которые не разграничена, а также управление и распоряжение которыми осуществляются Департаментом.

На указанном земельном участке с кадастровым номером 77:02:0001005:1734 расположено нежилое сооружение (объект незавершенного строительства со степенью готовности - 8 %) с кадастровым номером 77:02:0001005:2061, общей площадью 866,5 кв.м., находящийся по адресу: Москва, улица Абрамцевская, дом 30, корп. 1.

Предприниматель является собственником данного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 77:02:0001005:2061, что подтверждается соответствующей записью в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о государственной регистрации права собственности от 05.05.2011 N 77-77-15/006/2011-624.

Договор аренды от 29.10.2012 N М-02-513765 имеет статус "действующий", при этом, строительство объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 77:02:0001005:2061 предпринимателем не завершено.

04.06.2019 предприниматель обратился в Департамент на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с заявлением (вх. N ДГИ-98281/19-(0)-0 от 4.06.2019) о предоставлении в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:02:0001005:1734 в аренду сроком на 3 года однократно для завершения строительства без проведения торгов.

05.10.2020 в целях оформления сроком на 3 года земельно-правовых отношений на земельный участок с кадастровым номером 77:02:0001005:1734 для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 77:02:0001005:2061 письмом (вх. от 08.10.2020 N ДГИ-1-84079/20) обратился в Департамент по вопросу продления срока действия договора аренды от 29.10.2012 N М-02-513765 на 3 года для завершения строительства без проведения торгов и разрешения провести межевание дополнительно прилегающей территории.

Письмом от 27.10.2020 N ДГИ-1-84079/20-1 Департаментом отказано предпринимателю, по мотиву того, что в рамках подготовки материалов для рассмотрения на заседании градостроительно-земельной комиссией г. Москвы вопроса о предоставлении Карапетяну Т.Л. земельного участка с кадастровым номером 77:02:0001005:1734 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 77:02:0001005:2061 им получено информационное письмо от Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимого имущества г. Москвы о том, что в отношении рассматриваемого объекта, органами исполнительной власти г. Москвы рассматривается вопрос применения штрафных санкций по факту самовольного строительства, в связи с чем, рассмотрения вопроса предоставления спорного участка для завершения строительства на заседании комиссии преждевременно.

Полагая, что отказ Департамента не соответствует закону и нарушает имущественные интересы предпринимателя на получение спорного земельного участка в аренду, последний в порядке норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что незаконный отказ в заключении договора аренды нарушает права и законные интересы заявителя.

Рассмотрев повторно материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержит оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавший до 01.03.2015 п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поскольку редакция п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 и не содержит ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды, а из п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Пунктом 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Таким образом, применение положений ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного на земельном участке, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на 3 года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Отклоняя доводы Департамента и третьего лица об отсутствии оснований для обременения земельного участка правами аренды дважды ввиду того, что договор аренды земельного участка является действующим, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор аренды от 29.10.2012 действительно является действующим, однако, возобновлен на неопределенный срок.

Размещенный на испрашиваемом в аренду земельном участке объект незавершенного строительства не признан самовольным и подлежащим сносу в судебном порядке (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому обществу как собственнику незавершенного строительством объекта, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности, однократно для завершения строительства без проведения торгов такой участок может быть предоставлен на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, оспариваемый заявителем отказ Департамента, оформленный письмом от 27.10.2020 N ДГИ-1-84079/20-1, в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 77:02:0001005:1734 без проведения торгов для завершения строительства объекта капитального строительства (объекты офисных помещений, деловых центров), является незаконным.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции обоснованно возложена на уполномоченный орган обязанность устранить допущенное нарушение прав заявителя в тридцатидневный срок с даты вступления решения в законную силу путем заключения с индивидуальным предпринимателем Карапетян Т.Л. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0001005:1734 со сроком действия 3 года.

Расписание доступа к документам некоммерческой версии КонсультантПлюс

Доводы апелляционной жалобы отклоняются, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права, нарушений норм процессуального законодательства не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.04.2021 по делу N А40-253593/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Т. Маркова

Судьи

Д.Е. Лепихин О.С. Сумина