Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2021 г. N 09АП-69558/20 по делу N А40-159080/2020

г. Москва

08 июля 2021 г.

Дело N А40-159080/20

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

судьи Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело N А40-159080/20 по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции

по иску Администрации Талдомского городского округа Московской области (ИНН 5078001721, ОГРН 1025007830693)

к ООО "Арсенал-строй" (ИНН 7723337432, ОГРН 1037723022644)

о взыскании,

и по встречному иску ООО "Арсенал-строй"

к Администрации Талдомского городского округа Московской области

о признании прекратившимся обязательств,

Лица, участвующие в деле - не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Талдомского городского округа Московской области (далее -истец. Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арсенал-строй" (далее - ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов, от 28.12.2018 N 656, задолженности в размере 446869,95 руб. за период с 22.05.2019 г. по 16.07.2020 г.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.09.2020 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства на основании главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

09.11.2020 Арбитражным судом города Москвы принята резолютивная часть решения, 20.11.2020 изготовлено мотивированное решение по делу, согласно которому исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный суд с жалобой, в которой просил обжалуемое решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Девятый арбитражный апелляционный суд, учитывая разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 г. N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 12).

Определением от 03.06.2021 г. (резолютивная часть от 02.06.2021 г. Девятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции. Кроме того, суд апелляционной инстанции принял к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречный иск ООО "Арсенал-строй" к Администрации Талдомского городского округа Московской области. Судебное разбирательство по рассмотрению дела N А40-159080/20 назначено на 16 час. 10 мин. 06 июля 2021 года.

Дело рассмотрено в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей истца и ответчика.

Рассмотрев требования иска, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 28.12.2018 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов, N 656 (далее - Договор), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 16143 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0030912:234, местоположение: Московская область, р-н Талдомский, г.Талдом, ул. Кустарная (далее - Земельный участок), вид разрешенного использования - малоэтажное жилищное строительство, категории земель - земли населенных пунктов, а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи.

Договор заключен на срок 3 года с 28.12.2018 по 28.12.2021 (п. 2.1 Договора).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата согласована сторонами в разделе 3 Договора, п. 3.2 которого предусмотрено, что размер арендной платы определяется в соответствии с приложением 1 к Договору, который является неотъемлемой частью Договора.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, в полном объеме, в размере, установленном в приложении 1, не позднее 15 числа текущего месяца включительно, путем внесения денежных средств безналичным порядком (п. 3.3 договора).

Арендная плата за неполный период (квартал/месяц) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале/месяце к количеству дней данного квартала/месяца (п. 3.4 Договора).

Истец указал, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению арендной платы, в результате чего у него образовалась задолженность за период с февраля 2020 г. по июль 2020 г. в размере 446869,95 руб.

Направленная ответчику претензия от 16.07.2020 оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с первоначальным иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что согласно п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В соответствии с п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Ответчик сослался на то, что 09.08.2017 г. между Администрацией и ООО "Арсенал-Строй" был заключен договор N 229 аренды земельного участка площадью 16143 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0030912:234 по адресу: Московская обл., Талдомский район, г. Талдом, ул. Кустарная, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажное жилищное строительство.

Срок аренды установлен до 13.08.2018 г. Размер арендной платы исчислялся от площади земельного участка 16143 кв.м.

В 2017 году ежемесячная оплата составляла 30187,41 рублей. В 2018 году - 30187,41 рублей в месяц.

Земельный участок предоставлен под строительство пяти жилых трех этажных 24 квартирных дома. Проект застройки был утвержден Распоряжением Главы Талдомского района N 16 от 04.02.2014 года.

В период действия данного договора на земельном участке был построен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, которому присвоен адрес: ул. Новая, д.12, квартиры в котором были реализованы физическим лицам. Первое право собственности на квартиру было зарегистрировано 17.11.2017 г.

Придомовая площадь земельного участка, необходимая для обслуживания данного дома составила 2380 кв.м., что подтверждается СПЗУ земельного участка. Площадь фактически арендуемой земли соответственно составила 13763 кв.м.

За период с 17.11.2017 г. по 28.12.2018 г. по Договору было начислено и оплачено ответчиком 371304,54 руб. Должно быть начислено и оплачено из расчета площади 13763 кв.м. - 335266,68 руб. В связи с этим ответчик указал, что по Договору N 229 переплата составила 36037,86 руб.

В связи с окончанием срока действия Договора N 229 между Администрацией и ООО "Арсенал-Строй" был заключен Договор N 656 аренды земельного участка от 28.12.2018 г., по которому Администрация передала Обществу в аренду земельный участок площадью 16143 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0030912:234. Срок действия Договора по 28 декабря 2021 года. Размер арендной платы исчислялся от площади земельного участка. Ежемесячная арендная плата в месяц в 2019 году составляла 84524,75 руб., в 2020 году - 84524,75 руб. в месяц.

В период действия Договора N 656 на земельном участке был построен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, которому присвоен адрес: ул. Новая, д.6, квартиры в котором были реализованы физическим лицам. Первое право собственности на квартиру было зарегистрировано 24.04.2020 г.

В период действия Договора N 656 с 29.12.2018 г. и по 23.04.2020 г. (первая регистрация собственности) ответчик уплатил арендную плату из расчета площади 16143 кв.м. 1352396 руб. Должно было оплатить из расчета площади 13763 кв.м. 1155410,53 руб. В связи с этим ответчик указал, что размер переплаты ответчика составил 196985,47 руб.

Придомовая площадь земельного участка, необходимая для обслуживания дома по адресу: ул. Новая, д. 6, составила 2698,40 кв.м., что подтверждается СПЗУ.

Площадь фактически арендуемой земли, за исключением придомовой территории домов 6 и 12 по ул. Новая, соответственно составила 11065 кв.м.

За период с 24.04.2020 года и по 31.07.2020 года ответчик по Договору N 656 оплатил 273296,70 руб. из расчета площади земельного участка 16143 кв.м., а должно было оплатить из расчета площади 11064,60 кв.м. 184336,23 руб.

Переплата, по расчетам ответчика, составила 88960,47 руб.

Общество направило в адрес Администрации претензию от 26.08.2020 г., в которой известило о произведенном зачете переплаты по Договору и зачете переплаты в счет оплаты последующих месяцев, а также просило произвести перерасчет арендной платы с внесением изменений в действующий Договор. На претензию Администрация не ответила, подав исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате по Договору N 656 в размере 446869,95 руб. за период с 22.05.2019 г. по 16.07.2020 г.

Общество во встречном иске просило признать прекратившимся обязательство ООО "Арсенал-Строй" по оплате арендной платы по Договору в отношении части земельного участка площадью 2380 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0030912:234, по адресу: Московская обл., Талдомский район, г. Талдом, ул. Новая, 12, с даты государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме по адресу: г. Талдом, ул. Новая, д. 12, построенном на указанной части земельного участка - 17.11.2017., а также признать прекратившимся обязательство ООО "Арсенал-Строй" по оплате арендной платы по Договору в отношении части земельного участка площадью 2698,40 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0030912:234, по адресу: Московская обл., Талдомский район, г. Талдом, ул. Новая, 12, с даты государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме по адресу: г.Талдом, ул. Новая, д. 6, построенном на указанной части земельного участка - 24.04.2020 г. Кроме того, Общество просило отказать Администрации в удовлетворении первоначального иска.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд апелляционной инстанции принял во внимание, согласно Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По экономическим спорам и иным делам, возникающим из гражданских правоотношений, обращение в арбитражный суд осуществляется в форме искового заявления. При этом согласно п. 4 ч. 2 ст. 125 АПК РФ в исковом заявлении должно быть сформулировано исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), а в соответствии с пунктом 5 части 2 этой же статьи исковое заявление должно содержать фактическое обоснование заявленного требования (обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования, то есть основания иска).

Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ.

Для защиты гражданских прав возможно использовать один из перечисленных в статье способов, либо несколько способов. Однако если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять лишь этот способ.

В данном случае требование встречного иска об отказе Администрации в удовлетворении первоначального иска не является требованием, а лишь свидетельствует о несогласии Общества с первоначальным иском.

Что касается требований о признании прекратившимся действий Договора в отношении Земельных участков по адресам под жилыми домами по адресу г. Талдом, ул. Новая, д. 6 и д. 12, то данные требования также связаны с несогласием ответчика в отношении требований первоначального иска о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за Земельный участок за период с 22.05.2019 г. по 16.07.2020 г.

Кроме того, такие требования по сути направлены на изменение условий договора аренды Земельного участка в отношении отдельных его участков.

Так, в претензии от 26.08.2020 г. к Администрации Общество потребовало в течение 30 дней с момента получения претензии произвести перерасчет арендной платы с внесением изменений в действующий Договор N 656, с прекращением обязательства общества по оплате арендной платы по договору в отношении части земельного участка площадью 2380 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0030912:234, по адресу: Московская обл., Талдомский район, г. Талдом, ул. Новая, 12, с даты государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме с 17.11.2017, о признании прекратившимся обязательства Общества по оплате арендной платы по Договору N 656 в отношении части земельного участка площадью 2698,40 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0030912:234, по адресу: Московская обл., Талдомский район, г. Талдом, ул. Новая, 6, с даты государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме с 24.04.2020 г.

Администрация на претензию Общества не ответила.

Таким образом, в данном случае надлежащим способом защиты права арендатора являются требования, соответствующие положениям главы 29 ГК РФ.

Между тем, такие требования истцом не заявлены.

При этом при рассмотрении требований первоначального иска Девятый арбитражный апелляционный суд учел обстоятельства дела, на которые ссылался ответчик в апелляционной жалобе и встречном иске. Так, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в силу положений п.26 постановления Пленума ВАС РФ N 73 и п. 67 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 арендная плата по Договору N 656 под Земельными участками, расположенными под жилыми домами по адресу: г. Талдом, ул. Новая, д. 6 и д. 12, начиная с 17.11.2017 г. и с 24.04.2020 г. соответственно не подлежит начислению с даты государственной регистрации права собственности на помещения в этих многоквартирных домах по указанным адресам.

Учитывая полученные от ответчика платежи за спорный период, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требования первоначального иска не подлежат удовлетворению, поскольку задолженность арендатора за указанный период отсутствует. Что касается встречного иска, то в его удовлетворении отказано в связи с ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, ст. 269, 271, 272.1 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2020 по делу N А40-159080/20 отменить.

В удовлетворении первоначального и встречного иска отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Судья

О.В. Савенков