Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2021 г. N 15АП-10312/21 по делу N А32-47193/2020

город Ростов-на-Дону

08 июля 2021 г.

дело N А32-47193/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Якименко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Красная Поляна"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2021 по делу N А32-47193/2020

по иску федерального государственного бюджетного учреждения "Сочинский национальный парк"

к обществу с ограниченной ответственностью "Красная поляна"

о расторжении договора аренды,

при участии:

от ответчика: генеральный директор Бакеева Е.В., приказ от 15.12.2014,

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное бюджетное учреждение "Сочинский национальный парк" (далее - истец, учреждение) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Красная поляна" (далее - ответчик, ООО "Красная поляна") о расторжении договора аренды нежилых помещений объекта культурного наследия федерального значения, находящихся в оперативном управлении от 10.10.2017 г. (зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 09.01.2018 г. о чем в ЕГРН сделана запись N 23:49:0000000:3887-23/050/2018-5); обязать ООО "Красная поляна" передать нежилое помещение музея N 19, от площади смотровой площадки, N 21 здания Башни Ахун с кадастровым номером 23:49:0000000:3887, общей площадью 167,3 кв. м, из которой основная площадь составляет 153,2 кв. м, а вспомогательная площадь - 14,1 кв. м (согласно поэтажному плану II этажа технического паспорта Башни Ахун от 25.11.2009 г., инв. N 14483 согласно приложению N 1 к договору аренды), расположенные в здании Смотровой Башни Ахун по адресу: Россия, г. Сочи, Хостинский район, гора Большой Ахун являющиеся предметом договора аренды по акту приема-передачи ФГБУ "Сочинский национальный парк".

Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком условий договора аренды нежилых помещений объекта культурного наследия федерального значения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в качестве фактического обоснования требования о расторжении договора истец сослался на решение Сочинской межрайонной природоохранной прокуратуры, а также на отказ ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Ответчиком не допущено нарушений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец без оснований расторг договор аренды нежилых помещений.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ФГБУ "Сочинский национальный парк" и ООО "Красная поляна" заключен договор аренды нежилых помещений объекта культурного наследия федерального значения, находящихся в оперативном управлении от 10.10.2017 (л.д. 7-13) (зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 09.01.2018 г. о чем в ЕГРН сделана запись N 23:49:0000000:3887-23/050/2018-5).

На основании пунктов 1.1. и 1.2. договора в аренду передано нежилое помещение музея N 19, от площади смотровой площадки, N 21 здания Башни Ахун с кадастровым номером 23:49:0000000:3887, общей площадью 167,3 кв. м, из которой основная площадь составляет 153,2 кв. м, а вспомогательная площадь - 14,1 кв. м (согласно поэтажному плану II этажа технического паспорта Башни Ахун от 25 Л1,2009 г., инв. N 14483 согласно приложению N 1 к договору аренды), расположенные в здании Смотровой Башни Ахун по адресу: Россия, г. Сочи, Хостинский район, гора _ Большой Ахун, ранее предоставленное по договору аренды от 27.07.12 г. N 060612/0905181/01, для использования в целях:

-организации экспозиции, посвященной Сочинскому национальному парку, в том числе размещения фото и видеоматериалов, информационных стендов, наглядных пособий;

-реализации сувенирной продукции, пчелопродуктов, фитосборов, алкогольной продукции, другой продукции на основе целебной флоры и меда горного Причерноморья.

Арендованные помещения являются федеральной собственностью и принадлежат ФГБУ "Сочинский национальный парк" на праве оперативного управления (запись государственной регистрации права N 23-23-50/030/2005-486 от 07.07.2005).

В адрес ФГБУ "Сочинский национальный парк" поступило представление Сочинской межрайонной природоохранной прокуратуры об устранении нарушений законодательства в области использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия 31.08.2020 N 7-01-2020/1918, в котором было указано на необходимость закрыть здание Башни на горе Большой Ахун в связи с его аварийным состоянием, а также на нарушение законодательства при заключении вышеуказанного договора аренды. При рассмотрении представления с участием представителя Сочинской межрайонной природоохранной прокуратуры рассматривался вопрос о необходимости закрытия здания Башни на горе Большой Ахун, в связи с его аварийным состоянием.

ФГБУ "Сочинский национальный парк" в целях исполнения представления, а также в связи с форс-мажорными обстоятельствами в виде удара молнии в объект культурного наследия федерального значения "Башня на горе Ахун" было направлено уведомление в адрес ООО "Красная поляна" о необходимости приостановить деятельность и закрыть для посещения арендуемые помещения в здании Башни во избежание несчастных случаев и ситуаций, при которых может быть нанесен ущерб третьим лицам в десятидневный срок со дня получения уведомления до окончания проведения реставрации и восстановительных работ (от 07.10.2020 N 01-13/3229).

На данное уведомление от ООО "Красная поляна" был получен отрицательный ответ.

В вышеуказанном представлении Сочинской межрайонной природоохранной прокуратуры об устранении нарушений законодательства в области использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия от 31.08.2020 N 7-01-2020/1918 было указано на нарушение законодательства, которое выражается в выходе за рамки согласования Минприроды России при заключении вышеуказанного договора аренды.

Министерством природных ресурсов и экологии РФ как учредителем ФГБУ "Сочинский национальный парк" было направлено письмо о согласовании передачи в аренду недвижимого имущества от 21.08.2017 N 17-09-46/21308.

Согласно письму Министерства природных ресурсов и экологии РФ в соответствии с подпунктом "м" пункта 3 Положения об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального бюджетного учреждения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26.07.20 Юг. N 537, и с учетом письма МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 28.07.2017 N 05/2266 согласовывает передачу в аренду сроком на 5 лет помещение N 19 и часть помещения N 21, общей площадью 167,3 кв. м, расположенных в нежилом здании по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, гора Большой Ахун, Смотровая башня Ахун, литер А, 2 этаж, с целью использования указанных помещений для организации работы Музея природы и реализации продукции с символикой Сочинского национального парка и/или прочей сувенирной продукции, в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Цели, для которых помещения предоставляются в аренду, в письме Минприроды России о согласовании передачи в аренду недвижимого имущества от 21.08.2017 N 17-09-49/21308 указаны иные, чем в предмете договора аренды (в договоре шире). В представлении указано на недопустимость бездействия со стороны ФГБУ "Сочинский национальный парк. При рассмотрении представления с участием представителя Сочинской межрайонной природоохранной прокуратуры было принято решение о необходимости приведения договора аренды в части указания цели передачи в аренду помещений в соответствие с письмом о согласовании договора аренды.

Со стороны Учреждения в адрес общества было направлено письмо с проектом дополнительного соглашения, в котором п. 1.2. договора аренды изложен в новой редакции, в соответствии с письмом Минприроды России о согласовании передачи в аренду недвижимого имущества от 21.08.2017 г. N 17-09-49/21308.

Однако в ответе ООО "Красная поляна" выразило отказ от заключения дополнительного соглашения.

Истец, полагая, что, арендатором нарушены условия договора аренды нежилых помещений объекта культурного наследия федерального значения, находящихся в оперативном управлении от 10.10.2017, обратился в суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, расторгая договор аренды от 10.10.2017, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 615, 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что ответчиком нарушены условия договора аренды. Объект культурного наследия открыт для экскурсионного обслуживания, предоставлен ответчику на основании договора аренды для использования в целях, в том числе реализации алкогольной продукции, что противоречит цели предоставленного в аренду имущества. Письмом от 28.07.2017 согласована передача в аренду недвижимого федерального имущества с целью использования для организации работы музея природы и реализации продукции с символикой Сочинского национального парка и прочей сувенирной продукции.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Апелляционным судом установлено, что согласно пункту 1.1 договора аренды от 10.10.2017 нежилые помещения предоставлены арендатору для использования в целях:

-организации экспозиции, посвященной Сочинскому национальному парку, в том числе размещения фото и видеоматериалов, информационных стендов, наглядных пособий;

-реализации сувенирной продукции, пчелопродуктов, фитосборов, алкогольной продукции, другой продукции на основе целебной флоры и меда горного Причерноморья.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений пункта 1 статьи 615 и пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По общим правилам статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором, что предусмотрено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

По правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Из смысла вышеприведенных положений законодательства следует, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Истец полагает, что нарушением, явившемся основанием для предъявления требований о расторжении договора, является несоответствие предмета спорного договора аренды целям, для которых помещения предоставлены в аренду, а также отказ ответчика от заключения дополнительного соглашения к договору аренды, которым п. 1.2. договора аренды изложен в новой редакции, в соответствии с письмом Минприроды России от 21.08.2017 N 17-09-49/21308.

Вместе с тем, вышеуказанными нормами гражданского законодательства в области аренды такие основания расторжения договора не предусмотрены. С требованием об изменении условий договора истец в суд не обращался.

Основанием для постановки перед судом вопроса о расторжении договора аренды, в частности, является использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также существенное ухудшение имущества.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора аренды по указанным истцом основаниям.

Истец не представил доказательств, однозначно свидетельствующих о наличии существенных нарушений условий договора аренды ответчиком, влекущих его досрочное расторжение в судебном порядке.

Реализация ответчиком алкогольной продукции не противоречит условиями спорного договора аренды, поскольку указанное согласовано сторонами в пункте 1.1 спорного договора аренды.

Апелляционный суд отмечает, что пункт 1.1 спорного договора аренды в установленном действующим законодательством порядке не признан недействительным.

Доводы об аварийности здания не подтверждены документально.

Кроме того, ответчик, являясь арендатором спорного помещения, не располагает полномочиями для получения достоверной информации относительно технического состояния здания. Здание находится в оперативном управлении истца, в связи с чем именно истец располагает всей достоверной информацией относительно технического состояния здания.

Письмом от 02.10.2019 ответчик обращался к истцу с требованием о предоставлении сведений о техническом состоянии здания, явившихся причиной приостановки доступа в арендуемые ответчиком помещения 21.06.2019 и освобождения ответчика от арендной платы на период приостановки доступа.

Указанное требование оставлено истцом без удовлетворения.

Здание Башни Ахун признано объектом культурного наследия федерального значения.

В силу положений статьи 47.5 Федерального закона Российской Федерации от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в интересах сохранения объекта культурного наследия, включенного в реестр (его части), доступ к объекту культурного наследия может быть приостановлен на время проведения работ по сохранению объекта культурного наследия или в связи с ухудшением его физического состояния.

Приостановление доступа к объекту культурного наследия (его части) и возобновление доступа к нему осуществляются по решению соответствующего органа охраны объектов культурного наследия, определенного пунктом 7 статьи 47. 6 указанного Федерального закона.

Между тем доступ в здание в настоящее время не приостановлен, экскурсии в здании проводятся, что не оспаривается сторонами.

Кроме того, вход туристов в здание Башни осуществляется по входным билетам, которые продаются кассой ФБУ "Сочинский национальный парк" по цене 200 рублей.

Учитывая, что материалами дела не подтверждается факт существенного нарушения ответчиком заключенного с истцом договора аренды нежилых помещений, основания для расторжения спорного договора отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды следует отказать.

Поскольку отказано в удовлетворении требования о расторжении договора аренды нежилых помещений, в удовлетворении требования об обязании ответчика передать нежилые помещения по акту приема-передачи ФГБУ "Сочинский национальный парк", как последствия расторжения договора, также следует отказать.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с абзацем 2 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Поскольку решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе следует отнести на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2021 по делу N А32-47193/2020 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с федерального государственного бюджетного учреждения "Сочинский национальный парк" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Красная поляна" 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

Р.Р. Илюшин Т.Р. Фахретдинов