Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2021 г. N 11АП-1126/21 по делу N А65-24332/2017

г. Самара

08 июля 2021 г.

Дело N А65-24332/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Львова Я.А.,

судей Назыровой Н.Б., Серовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания до перерыва Трошиным А.И., после перерыва Цветиковым П.А.,

с участием до и после перерыва:

от арбитражного управляющего Сабитова А.Р. - представитель Нурмухаметова З.Р. по доверенности от 13.07.2020 г.,

иные лица не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 июня - 01 июля 2021 года в помещении суда в зале N 2, по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции заявления конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ТН-Риэлти" (ИНН 2127012681, ОГРН 1042127026150) Сабитова А.Р., о признании права собственности на нежилые помещения по делу N А65-24332/2017 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ТН-Риэлти", г. Зеленодольск,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Республики Татарстан 03 августа 2017 года поступило заявление общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительная компания "ИВАР", г. Казань (ИНН 1655274773, ОГРН 1131690055397), о признании общества с ограниченной ответственностью "ТН-Риэлти", г. Зеленодольск (ИНН 2127012681, ОГРН 1042127026150), несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 августа 2017 года заявление принято к производству, назначено судебное заседание по проверке обоснованности заявления.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 октября 2017 года заявление общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительная компания "ИВАР", г. Казань (ИНН 1655274773, ОГРН 1131690055397), признано обоснованным и в отношении общества с ограниченной ответственностью "ТН-Риэлти", г. Зеленодольск (ИНН 2127012681, ОГРН 1042127026150), введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден Сытдыков И.Г.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 202 от 28.10.2017 года.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 декабря 2017 года суд определил применять при рассмотрении дела о банкротстве ООО "ТН-Риэлти", правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 июля 2018 года (резолютивная часть оглашена 04 июля 2018 года) ООО "ТН-Риэлти", признано несостоятельным (банкротом) и в отношении его имущества открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Сабитов Алмаз Рашитович.

Сообщение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 123 от 14.07.2018 года.

В Арбитражный суд Республики Татарстан 22 сентября 2020 поступило заявление конкурсного управляющего ООО "ТН-Риэлти" Сабитова А. Р., о признании права собственности на нежилые помещения:

1. нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 71,1 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2487,

2. нежилое помещение N 2, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 58,6 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2488,

3. нежилое помещение N 3, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 66,8 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2489,

4. нежилое помещение N 4, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 118,9 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2490,

5. нежилое помещение N 5, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 80,9 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2491,

6. нежилое помещение N 6, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 61,6 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2492,

7. нежилое помещение N 7, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 122,9 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2493,

8. нежилое помещение N 8, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 739,9 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2494".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 декабря 2020 года заявление конкурсного управляющего ООО "ТН-Риэлти" Сабитова А.Р., о признании права собственности на нежилые помещения оставлено без удовлетворения.

Конкурсный управляющий ООО "ТН-Риэлти" Сабитов Алмаз Рашитович обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 декабря 2020 года об отказе в удовлетворении заявления о признании права собственности в рамках дела N А65-24332/2017.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2021 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 03 марта 2021 г.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 11.03.2021 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению обособленного спора по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции, предусмотренным пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс), поскольку определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 сентября 2020 года в качестве заинтересованных лиц привлечены: Гайфуллин Азат Исламович, Халилова Дина Кашафовна, Садыков Эдуард Ильдусович, Перфильев Андрей Вячеславович, Бобров Игорь Викторович, Сотников Валерий Александрович, Хакимова (Суворова) Гузалия Нургалиевна, Гадиев Рустем Рашитович.

Однако, в материалах дела отсутствуют уведомления, подтверждающие извещение судом первой инстанции всех лиц, участвующих в обособленном споре, о начавшемся процессе.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 апреля 2021 года рассмотрение отложено, судебное заседание назначено на 04 мая 2021 г.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2021 изменена дата, судебного заседания назначено на 27 мая 2021 г.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2021 года в связи с назначением судьи Селиверстовой Н.А. заместителем председателя Арбитражного суда Самарской области (Указ Президента Российской Федерации N 265 от 01 мая 2021 года) произведена замена судьи Селиверстовой Н.А. на судью Мальцева Н.А., в связи с нахождением судьи Серовой Е.А., в ежегодном отпуске (приказ N 176/к от 28.04.2021), произведена их замена на судей Мальцева Н.А. и Назырову Н.Б.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2021 года рассмотрение апелляционной жалобы отложено, судебное заседание назначено на 24 июня 2021 г.

В судебном заседании произведена замена секретаря Трошина А.И. на секретаря Цветикова П.А.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2021 года в связи с нахождением судьи Мальцева Н.А. (приказ N 198/К от 21.05.2021 г.) в очередном отпуске, произведена его замена на судью Серову Е.А.

В соответствии с п. 2 ст. 18 АПК РФ после замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании 24 июня 2021 г. объявлен перерыв до 01 июля 2021 г., что отражено в протоколе судебного заседания и на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

Позиция сторон отражена в аудиозаписях судебного заседания.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ТН-Риэлти" Сабитова А.Р., о признании права собственности на нежилые помещения по делу N А65-24332/2017 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ТН-Риэлти", суд пришел к выводу о наличии оснований для его удовлетворения в связи со следующими обстоятельствами.

Судом апелляционной инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ принято уточнение предмета заявленных требований от 25.05.2021 (т.3, л.д.176-177), подготовленное заявителем в связи с изменением актуальной площади помещений. Конкурсный управляющий в связи с изготовлением Обществом с ограниченной ответственностью "Таткадастр" технических планов помещений и их изменением по сравнению с проектной документацией просил признать за обществом с ограниченной ответственностью "ТН-Риэлти" право собственности на следующие нежилые помещения:

нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 71,1 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2487,

нежилое помещение N 2, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 57,3 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2488,

нежилое помещение N 3, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 66,6 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2489,

нежилое помещение N 4, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 117,9 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2490,

нежилое помещение N 5, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 80,9 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2491,

нежилое помещение N 6, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. 3 А65-24332/2017 Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 59,8 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2492,

нежилое помещение N 7, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 122,2 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2493,

нежилое помещение N 8, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 725,8 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2494.

Как следует из материалов дела, 26 декабря 2019 года конкурсным управляющим ООО "ТН-Риэлти" получено разрешение на ввод в эксплуатацию 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного по строительному адрес; Республика Татарстан, г.Зеленодольск, ул. Строителей.

Постановлениями Исполнительного комитета Зеленодольского муниципальног района Республики Татарстан N 1842 от 15.07.2016 г., N 2670 от 05.12.2019 г. объев капитального строительства присвоен следующий адрес: Республика Татарста Зеленодольский района, г. Зеленодольск, ул. Проспект Строителей, д. 1.

В ходе процедуры конкурсного производства установлено, что застройщике заключались договоры участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома встроенно-пристроенными помещениями по ул. Строителей г. Зеленодольска Республик Татарстан, объектами которых определены нежилые помещения, а именно:

1) 01 февраля 2016 года между Гайфуллиным Азатом Исламовичем и Должником заключен договор N 5/оф участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома встроенно-пристроенными помещениями по ул. Строителей г. Зеленодольска Республики Татарстан. Нежилому помещению присвоен кадастровый номер N16:49:011912:2494.

2) 29 мая 2014 года между Халиловой Диной Кашафовной и обществом ограниченной ответственностью "ТН-Риэлти" был заключен договор N 2/1/оф участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул.Строителей г. Зеленодольска Республики Татарстан. Нежилому помещению присвоен кадастровый номер N16:49:011912:2448.

3) 02 июля 2014 года между Садыковым Эдуардом Ильдусовичем, Перфильевым Андреем Вячеславовичем и обществом с ограниченной ответственностью "ТН-Риэлти" был заключен договор N N2/2/оф участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Строителей г. Зеленодольска Республики Татарстан. Нежилому помещению присвоен кадастровый номер N16:49:011912:2487.

4) 18 ноября 2014 года между Бобровым Игорем Викторовичем и ООО "ТН-Риэлти" был заключен договор N 4/1/оф участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Строителей г. Зеленодольска Республики Татарстан. Нежилому помещению присвоен кадастровый номер N16:49:011912:2489.

5) 18 ноября 2014 года между Бобровым Игорем Викторовичем и ООО "ТН-Риэлти" был заключен договор N 4/2/оф участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Строителей г. Зеленодольска Республики Татарстан. Нежилому помещению присвоен кадастровый номер N 16:49:011912:2492.

6) 25 июня 2014 года между Сотниковым Валерием Александровичем и ООО "ТН-Риэлти" был заключен договор N 3/1/оф участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Строителей г. Зеленодольска Республики Татарстан. Нежилому помещению присвоен кадастровый номер N16:49:011912:2490.

7) 16 мая 2014 года между Хакимовой (Суворовой) Гузалией Нургалиевной и ООО "ТН-Риэлти" был заключен договор N 1/оф участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Строителей г. Зеленодольска Республики Татарстан. Нежилому помещению присвоен кадастровый номер N16:49:011912:2493, фактическая площадь помещения составила 122,9 кв.м.

8) 17 июня 2014 года между Гадиевым Рустемом Рашитовичем и ООО "ТН- Риэлти" был заключен договор N 3/2/оф участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Строителей г. Зеленодольска Республики Татарстан. Нежилому помещению присвоен кадастровый номер N16:49:011912:2491.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2021 в реестре требований кредиторов установлены следующие требования кредиторов.

Требование Хакимовой (Суворовой) Гузалии Нургалиевны в размере 4124 400,00 (Четыре миллиона сто двадцать четыре тысячи четыреста) руб. основной задолженности признано обоснованным и подлежащим удовлетворению преимущественно из суммы, вырученной от продажи предмета залога - нежилого помещения, офис N 1, площадью 117,84 кв.м на 1 этаже с проектным номером 1 согласно приложению к договору N 1/оф от 16.05.2014 года в рамках договора N 1/оф участия в долевом строительстве от 16.05.2014 года на земельном участке с кадастровым номером 16:49:011912:22 и оставшейся после погашения требований, включенных в реестр, то есть преимущественно перед иными зареестровыми требованиями кредиторов.

Требование Боброва Игоря Викторовича в размере 2 488 990,00 (Два миллиона четыреста восемьдесят восемь тысяч девятьсот девяносто) руб. основной задолженности признано обоснованным и подлежащим удовлетворению преимущественно из суммы, вырученной от продажи предмета залога - нежилого помещения общей проектной площадью 67,27 кв.м, по договору N 4/1/оф от 18.11.2014 года участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Строителей г.Зеленодольска Республики Татарстан, и оставшейся после погашения требований, включенных в реестр, то есть преимущественно перед иными зареестровыми требованиями кредиторов.

Требование Боброва Игоря Викторовича в размере 2 543 530,00 (два миллиона пятьсот сорок три тысячи пятьсот тридцать) руб. основной задолженности признано обоснованным и подлежащим удовлетворению преимущественно из суммы, вырученной от продажи предмета залога - нежилого помещения общей проектной площадью 64,69 кв.м, по договору N 4/2/оф от 18.11.2014 года участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул.Строителей г.Зеленодольска Республики Татарстан и оставшейся после погашения требований, включенных в реестр, то есть преимущественно перед иными зареестровыми требованиями кредиторов.

Требование Гадиева Рустема Рашитовича в размере 2 913 270,00 (Два миллиона девятьсот тринадцать тысяч двести семьдесят) руб. основной задолженности признано обоснованным и подлежащим удовлетворению преимущественно из суммы, вырученной от продажи предмета залога - нежилого помещения площадью 76,71 кв.м на 1 этаже, согласно договору N 3/2/оф от 17.06.2014 года стоимостью в рамках договора N 3/2/оф участия в долевом строительстве от 17 июня 2014 года на земельном участке с кадастровым номером 16:49:011912:22 и оставшейся после погашения требований, включенных в реестр, то есть преимущественно перед иными зареестровыми требованиями кредиторов.

Требование Сотникова Валерия Александровича в размере 3 900 000 (Три миллиона девятьсот тысяч) руб. основной задолженности признано обоснованным и подлежащим удовлетворению преимущественно из суммы, вырученной от продажи предмета залога - нежилого помещения площадью 105,1 кв.м на 1 этаже, согласно договору N 3/1/оф от 25.06.2014 года, в рамках договора N 3/1/оф участия в долевом строительстве от 25 июня 2014 года на земельном участке с кадастровым номером 16:49:011912:22 и оставшейся после погашения требований, включенных в реестр, то есть преимущественно перед иными зареестровыми требованиями кредиторов.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.10.2019 по делу N А65-24332/2017 требование Халиловой Д.К. к ООО "ТН-Риэлти" в размере 2 393 000 рублей задолженности, признано обоснованным и подлежащим удовлетворению за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов включенных в реестр требований кредиторов.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 24.06.2021 оставлены без изменений определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.02.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2021 по делу N А65-24332/2017 об отказе в удовлетворении заявления Гайфуллина Азата Исламовича о признании права собственности на пристроенные нежилые помещения (двухэтажное здание) N 8 (1-й этаж, общей площадью 739,9 кв. м.)

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2020 по делу N А65-24332/2017 установлено, что 18 ноября 2014 года между обществом с ограниченной ответственностью "ТН-Риэлти" (застройщик) и Бобровым Игорем Викторовичем (дольщик) был заключен договор N 4/1/оф участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Строителей, г. Зеленодольска Республики Татарстан, согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить по строительному адресу: РТ, г. Зеленодольск, улица Строителей 9-ти этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями обшей площадью 5 760,84 кв.м. на земельных участках:

- площадью 3113 кв.м., принадлежащего застройщику на праве субаренды, согласие договору субаренды земельного участка б/н от 21 августа 2013 года (зарегистрирован 27.09.2013 года номер регистрации 16-16-22/015/2013-443) кадастровый номер 16:49:011912:0022;

- площадью 1089 кв.м., принадлежащего застройщику на праве аренды, согласно договору аренды земельного участка N Зем-1-1074а от 25 марта 2014 года (зарегистрирован 04.04.2014 года номер регистрации 16-16-69/003/2014-201) кадастровый номер 16:49:011912:2220);

и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства по настоящему договору является нежилое помещение N офиса (строительн.) 4/1, общая проектная площадь 67,27 кв.м., этаж 1. Общая оплачиваемая проектная площадь 67,27 кв.м.

18 ноября 2014 года между обществом с ограниченной ответственностью "ТНРиэлти" (застройщик) и Бобровым Игорем Викторовичем (дольщик) был заключен договор N 4/2/оф участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Строителей, г. Зеленодольска Республики Татарстан, согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить по строительному адресу: РТ, г. Зеленодольск, улица Строителей 9-ти этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями обшей площадью 5760,84 кв.м. на земельных участках:

Объектом долевого строительства по настоящему договору являются следующее нежилое помещение N офиса (строительн.) 4/2, общая проектная площадь 64,69 кв.м., этаж 1. Общая оплачиваемая проектная площадь 64,69 кв.м.

По договорам кредитор в полном объеме выполнил свои обязательства, что подтверждается платежными поручениями N 56 от 24.11.2014 года на сумму 2 488 990 рублей, N 57 от 24.11.2014 года на сумму 1 511 010 рублей, N 65 от 29.05.2015 года на сумму 1 032 520 рублей.

Названным Постановлением также установлены следующие обстоятельства.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.07.2020 по делу N А65-24332/2017 установлено, что 25 июня 2014 года между обществом с ограниченной ответственностью "ТН-Риэлти" (застройщик) и Сотниковым Валерием Александровичем (дольщик) был заключен договор N 3/1/оф участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Строителей, г.Зеленодольска Республики Татарстан, согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить по строительному адресу: РТ, г.Зеленодольск, улица Строителей 9-ти этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями обшей площадью 5 760,84 кв.м. на земельных участках:

- площадью 3113 кв.м., принадлежащего застройщику на нраве субаренды, согласие договору субаренды земельного участка б/н от 21 августа 2013 года (зарегистрирован 27.09.2013 года номер регистрации 16-16-22/015/2013-443) кадастровый номер 16:49:011912:0022;

- площадью 1 000 кв.м. принадлежащего застройщику на праве аренды, согласно договора аренды земельного участка Зем-1-1-1080а от 16 апреля 2014 года (зарегистрирован 30.04.2014 года номер регистрации 16-16-69/003/2014-490) кадастровый номер 16:49:011920:231, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства по настоящему договору является нежилое помещение: N офиса (строительн.) 3/1, общая проектная площадь 105,1 кв.м., этаж 1. Общая оплачиваемая проектная площадь 105,1 кв.м.

По договору кредитор в полном объеме выполнил свои обязательства, в том числе полностью оплатил договор в размере 3 900 000 рублей, что подтверждается копией ордера от 25 июня 2014 года.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.07.2020 по делу N А65-24332/2017 установлено, что 16 мая 2014 года между обществом с ограниченной ответственностью "ТН-Риэлти" (застройщик) и Хакимовой (Суворовой) Гузалией Нургалиевной (дольщик) был заключен договор N 1/оф участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул.Строителей, г. Зеленодольска Республики Татарстан, согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить по строительному адресу: РТ, г. Зеленодольск, улица Строителей 9-ти этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями обшей площадью 5 760,84 кв.м. на земельных участках:

Объектом долевого строительства по настоящему договору является нежилое помещение: N офиса (строительн.) -1, общая проектная площадь 117,84 кв.м., этаж 1. Общая оплачиваемая проектная площадь 117,84 кв.м.

По договору кредитор в полном объеме выполнил свои обязательства, в том числе полностью оплатил договор в размере 4 124 400 рублей, что подтверждается копиями к приходным кассовым ордерам от 08 сентября 2014 года на сумму 1 300 000 рублей, от 09 сентября 2015 года на сумму 1 000 000 рублей, от 05 сентября 2014 года на сумму 1 700 000 рублей и от 20 ноября 2015 года на сумму 124 400 рублей.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.07.2020 по делу N А65-24332/2017 установлено, что 17 июня 2014 года между обществом с ограниченной ответственностью "ТН-Риэлти" (застройщик) и Гадиевым Рустемом Рашитовичем (дольщик) был заключен договор N 3/2/оф участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Строителей, г. Зеленодольска Республики Татарстан, согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить по строительному адресу: РТ, г.Зеленодольск, улица Строителей 9-ти этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями обшей площадью 5 760,84 кв.м. на земельных участках:

Объектом долевого строительства по настоящему договору является следующее жилое помещение (далее по тексту - помещение): N офиса (строительн.) 3/2, общая проектная площадь 76,71 кв.м., этаж 1. Общая оплачиваемая проектная площадь 76,71 кв.м.

По договору кредитор в полном объеме выполнил свои обязательства, в том числе полностью оплатил договор в размере 2 913 270 рублей, что подтверждается копиями к приходным кассовым ордерам от 17.06.2014 года на сумму 1 400 000 рублей, от 20.08.2014 года на сумму 900 000 рублей и от 27.10.2014 года на сумму 613 270 рублей.

Таким образом, судебными актами, ранее принятыми по делу N А65-24332/2017, установлены факты надлежащего заключения Хакимовой (Суворовой) Гузалией Нургалиевной, Гадиевым Рустемом Рашитовичем, Сотниковым Валерием Александровичем, Бобровым Игорем Викторовичем договоров долевого участия, полной оплаты ими стоимости долевого участия и неисполнения должником обязательства по передаче объектов долевого строительства в собственность кредиторам.

В соответствии с ч.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствующие обстоятельства не нуждаются в повторном доказывании.

Кроме того, судебными актами, ранее принятыми по делу N А65-24332/2017 с участием тех же лиц, отказано в удовлетворении требований Хакимовой (Суворовой) Г.Н., Гадиева Р.Р., Сотникова В.А., Боброва И.В. о признании права собственности на соответствующие нежилые помещения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.09.2020 требование Гайфуллина Азата Исламовича к обществу с ограниченной ответственностью "ТН-Риэлти" признано обоснованным и подлежащим удовлетворению за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов включенных в реестр требований кредиторов. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2020 года определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.09.2020 оставлено без изменения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 января 2020 года заявление Гайфуллина Азата Исламовича об исключении из конкурсной массы общества с ограниченной ответственностью "ТН-Риэлти", г. Зеленодольск (ОГРН 1042127026150, ИНН 2127012681), права требования нежилого помещения - двухэтажное пристроенное здание общей проектной площадью 1002,0 кв.м., в осях 18-23, Б-Ж, 9-ти этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общей площадью 5 760, 84 кв.м., расположенного по строительному адресу: РТ, г. Зеленодольск, ул. Строителей, на земельном участке с кадастровым N 16:49:011912:0022, оставлено без удовлетворения. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 января 2020 года оставлено без изменения.

Конкурсный управляющий ООО "ТН-Риэлти" Сабитов А.Р. при обращении в арбитражный суд с заявлением о признании за должником права собственности на нежилые помещения привел доводы о том, что спорные объекты недвижимости, которые были предметом договоров долевого участия, не могут быть переданы перечисленным в заявлении заинтересованным лицам в натуре, а, следовательно, должны быть включены в конкурсную массу, реализованы с торгов, а за счет сформированной конкурсной массы должны произойти расчеты с кредиторами.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена защита гражданских прав, в частности, путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

Как разъяснено в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Положения ст. 201.4 - 201.7 Закона о банкротстве в применимой к настоящему делу о банкротстве редакции предусматривали права участников строительства предъявлять к должнику-застройщику требования о передаче жилых помещений и денежные требования. Возможность предъявления к должнику-застройщику требований о передаче нежилых помещений Законом о банкротстве не предусматривалась.

Таким образом, возможность передачи спорных нежилых помещений в натуре участникам долевого строительства отсутствует, что подтверждается также судебными актами, принятыми по спорам с их участием в рамках настоящего дела о банкротстве, в том числе по спорам о признании права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за счет которой удовлетворяются все требования кредиторов.

В пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.02.2019 N 308-ЭС18-15980, в отношении нежилых помещений не предусмотрены механизмы о переходе права собственности на оплаченное помещение при этом такие лица, заключившие договор долевого участия предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр данного требования на общих основаниях, такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Права на получение помещений в натуре могут иметь только участники строительства жилых помещений, заявившие о включении своих требований в реестр требований о передаче жилых помещений.

Поскольку Закон о банкротстве не предусматривает возможность предъявления к застройщику требований о передаче нежилых помещений, участники строительства таких помещений вправе оценить свое требование имущественного характера в денежном выражении и заявить его в общем порядке о включении в реестр требований кредиторов застройщика (п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").

Из Определения Верховного суда Российской Федерации от 14 февраля 2019 года N 308-ЭС18-15980 по делу N А53-7967/2017 следует, что дольщики, объектом долевого строительства которых являются нежилые помещения, как покупатели, вложившие свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишены возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), поэтому фактически их статус совпадает с лицами, отказавшимися от договора.

В связи с тем, что нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него.

При этом акты приема-передачи между должником-застройщиком и участниками строительства по нежилым помещениям не подписывались, имущество заинтересованным лицам не передавалось.

В связи с тем, что при банкротстве застройщика передача нежилых помещений не представляется возможной, а застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на указанные объекты, конкурсный управляющий обратился в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о внесение изменений в записи ЕГРН и погашении записей о наличии обременении в виде договоров долевого участия в целях устранения препятствий для регистрации права собственности ООО "ТН-Риэлти" на нежилые помещения.

Однако регистрирующий орган, приостановив рассмотрение обращений, указал, что заявление конкурсного управляющего не является достаточным основанием для прекращения обременении в виде договоров долевого участия, что послужило основанием для обращения в суд с заявлением о признании права собственности на нежилые помещения.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 272 АПК РФ арбитражный суд по результатам рассмотрения жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции вправе отменить определение полностью или в части и разрешить вопрос по существу.

В соответствии с пунктом 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" при подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Кодекса, государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 декабря 2020 года отменить.

Заявление конкурсного управляющего Сабитова Алмаза Рашитовича удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью "ТН-Риэлти" (ИНН 2127012681, ОГРН 1042127026150) право собственности на следующие нежилые помещения:

нежилое помещение N 8, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, пр. Строителей, д. 1, площадь 725,8 кв.м., кадастровый номер N 16:49:011912:2494

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Я.А. Львов

Судьи

Н.Б. Назырова
Е.А. Серова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.