Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2021 г. N 15АП-10858/21 по делу N А53-33221/2020

город Ростов-на-Дону

12 июля 2021 г.

дело N А53-33221/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

при участии:

от истца - представитель Пендюрин Н.П., доверенность от 26.02.2021;

от ответчика - представитель Бутко С.А., доверенность от 26.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2021 по делу N А53-33221/2020

по иску индивидуального предпринимателя Руруа А.А.

к ответчику - Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

при участии третьих лиц - Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, АО "Донской кирпич", ООО "Второй кирпичный завод"

о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения к договору

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Руруа Автандил Автандилович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании незаконным выраженный в письме от 11.09.2020 N 59-30-1824314 отказ Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 12.07.2001 N 21182 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32;

о признании незаконным выраженный в письме от 11.09.2020 N 59-30-18243 14 отказ Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 12.07.2001 N 21182 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:33;

о признании незаконным выраженный в письме от 11.09.2020 N 59-30-18243/14 отказ Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 12.07.2001 N 21182 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051 101:34;

обязать Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в тридцатидневный срок со дня вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес индивидуального предпринимателя Руруа Автандила Автандиловича дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 12.07.2001 N 21182 о замене стороны арендатора по договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32;

Определением от 14.10.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены АО "Донской кирпич", ООО "Второй кирпичный завод".

Определением от 01.02.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.

Решением от 26.04.2021 признан незаконным выраженный в письме от 11.09.2020 N 59-30-1824314 отказ Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 12.07.2001 N 21182 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32.

Признать незаконным выраженный в письме от 11.09.2020 N 59-30-18243 14 отказ Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 12.07.2001 N 21182 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:33.

Признан незаконным выраженный в письме от 11.09.2020 N 59-30-18243/14 отказ Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 12.07.2001 N 21182 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:34.

Суд обязал Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в тридцатидневный срок со дня вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес индивидуального предпринимателя Руруа Автандила Автандиловича дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 12.07.2001 N 21182 о замене стороны арендатора по договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32.

Решение мотивировано тем, что спорные земельные участки переданы в аренду в 2001 году для эксплуатации производственных помещений. Истец является новым собственником расположенных на спорных участках объектов недвижимости. Отказ арендодателя в заключении спорных соглашений о замене арендатора противоречит нормам пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что арендодатель сообщил о намерении прекратить отношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 61:44:051101:0032 письмом от 31.12.2019, в заявлении от 19.06.2020. Арендатор земельный участок не возвратил. К моменту рассмотрения настоящего спора срок, установленный в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации истек, договорные отношения сторон прекращены, иск удовлетворению не подлежит. При этом, мотивы отказа арендодателя от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, не имеют правового значения. Уступка прав по договору аренды земельного участка совершена ООО "Второй кирпичный завод" после прекращения отношений по аренде спорного земельного участка, следовательно, уступлены не существующие права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.

Представитель истца в судебном заседании отклонил доводы жалобы как несостоятельные, просил решение оставить без изменения.

Представители третьих лиц - Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, АО "Донской кирпич", ООО "Второй кирпичный завод" в заседание не явились, о судебном заседании извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 12.07.2001 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Аристотель" (правопредшественник ООО "Второй кирпичный завод", арендатор) заключен договор аренды N 21182 земельного участка (т. 1 л.д. 14-21), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:051101:0034, 61:44:051101:0033, 61:44:051101:0032, площадью 52911 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18, для эксплуатации производственных помещений а срок до 30.10.2017.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.08.2001.

Между сторонами заключены дополнительные соглашения N 1 от 18.06.2013, N 4 от 18.10.2016 к договору (т. 1 л.д. 23-31).

На основании соглашения об оставлении предмета залога за залогодержателем от 15.01.2020 (т. 1 л.д. 32-46), подписанного между индивидуальным предпринимателем Руруа А.А. и конкурсным управляющим ООО "Второй кирпичный завод", индивидуальный предприниматель Руруа А.А. приобрел право аренды по договору аренды земельного участка N 21182 от 12.07.2001 на земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34, а также право собственности на все расположенные на указанных земельных участках объекты недвижимости.

Предмет залога передан индивидуальному предпринимателю Руруа А.А. по акту приема-передачи от 27.01.2020 (т. 1 л.д. 47-49).

Право аренды индивидуального предпринимателя Руруа А.А. на земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается записями регистрации N 61:44:0051101:33-61/020/2020-12 от 31.03.2020, N 61:44:0051101:34-61/020/2020-14 от 31.03.2020.

Между индивидуальным предпринимателем Руруа А.А.(правопреемник) и конкурсным управляющим ООО "Второй кирпичный завод" (правообладатель) 06.07.2020 заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайме) (т. 1 л.д. 51- 53), согласно которому правообладатель передал правопреемнику свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 21182 от 12.07.2001 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32.

Денежные средства по договору о переуступке прав и обязанностей от 06.07.2020 оплачены индивидуальным предпринимателем Руруа А.А. в полном объеме по чек-ордеру N 147 от 28.07.2020 (т. 1 л.д. 54).

В целях заключения с департаментом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 21182 от 12.07.2001 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:32, 61:44:0051101:33, 61:44:0051101:34 заявителем через МФЦ подано заявление от 04.08.2020.

Письмом от 11.09.2020 N 59-30-18243/14 (т. 1 л.д. 12-13) департамент сообщил индивидуальному предпринимателю Руруа А.А. об отказе в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 21182 от 12.07.2001 в связи с тем, что по данным Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 принадлежит на праве аренды ООО "Второй кирпичный завод".

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34 департаментом в письме от 11.09.2020 N 59-30-18243/14 не указано оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 21182 от 12.07.2001.

Полагая, что отказ, выраженный в письме департамента от 11.09.2020 N 59-30-18243/14, является незаконным, индивидуальный предприниматель Руруа А.А. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В статье 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действия (бездействие).

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что арендодатель сообщил о намерении прекратить отношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 61:44:051101:0032 письмом от 31.12.2019, в заявлении от 19.06.2020. Арендатор земельный участок не возвратил. К моменту рассмотрения настоящего спора срок, установленный в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек, договорные отношения сторон прекращены, иск удовлетворению не подлежит.

Из материалов дела следует, что в рамках дела N А53-1644/2018 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Второй кирпичный завод" в Арбитражный суд Ростовской области обратился Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с заявлением, в котором просил обязать ООО "Второй кирпичный завод" освободить 1/2 доли земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18 в, площадью 2719 кв. м, кадастровый номер 61:44:0051101:32, в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда; обязать ООО "Второй кирпичный завод" передать 1/2 доли свободного земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 2 Курская, 18 в, площадью 2719 кв. м, кадастровый номер 61:44:0051101:32, по акту приема-передачи Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2020 к участию в рассмотрении спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Руруа Автандил Автандилович.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 15.09.2020 к участию в рассмотрении спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Донской кирпич".

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 01.02.2021 по делу N А53-1644/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2021, в удовлетворении заявления отказано, отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ростовской области от 07.07.2020 по рассмотренному обособленному спору.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом субъектного состава лиц, участвовавших в названном выше деле, указанные выше судебные акты имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

В ходе рассмотрения N А53-1644/2018 установлено, что после окончания срока действия договора аренды должник (ООО "Второй кирпичный завод") продолжал пользоваться земельным участком с кадастровым номером 61:44:0051101:32.

Департаментом получено уведомление от конкурсного управляющего ООО "Второй кирпичный завод" о проведении собрания кредиторов, которое назначено на 22.06.2020 со следующей повесткой собрания кредиторов:

поручить конкурсному управляющему произвести за счет имущества должника оценку для последующей продажи принадлежащего должнику на основании договора аренды земельного участка N 21182 от 12.07.2001 права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18 в, площадью 2719 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов;

по итогам произведенной оценки поручить конкурсному управляющему произвести продажу принадлежащего должнику на основании договора аренды земельного участка N 21182 от 12.07.2001 права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18 в, площадью 2719 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов одним из следующих способов:

путем продажи с торгов в случае, если рыночная стоимость указанного земельного участка составит 100000 рублей или более;

путем прямого заключения договора с покупателем в случае, если рыночная стоимость указанного земельного участка составит менее 100 000 руб.

Собрание кредиторов ООО "Второй кирпичный завод" от 22.06.2020 приняло следующие решения:

поручить конкурсному управляющему произвести за счет имущества должника оценку для последующей продажи принадлежащего должнику на основании договора аренды земельного участка N 21182 от 12.07.2001 права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18 в, площадью 2 719 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов;

путем прямого заключения договора с покупателем в случае, если рыночная стоимость указанного земельного участка составит менее 100000 рублей.

На основании решения собрания кредиторов проведена оценка рыночной стоимости права аренды, согласно которой рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32 определена в размере 99706 рублей.

В связи с тем, что рыночная стоимость права аренды не превысила 100000 рублей, неопределенному кругу лиц посредством публикации сообщения в ЕФРСБ конкурсным управляющим ООО "Второй кирпичный завод" предложено в срок до 08.07.2020 подать заявку на приобретение данного права аренды с условием, что договор уступки права аренды будет заключен с лицом, первым подавшим заявку.

Первым подавшим заявку на приобретение права аренды был индивидуальный предприниматель Руруа А.А., подавший заявку 06.07.2020. Другие заявки не поступали.

Конкурсный управляющий 06.07.2020 передал индивидуальному предпринимателю Руруа А.А. подписанные три экземпляра проекта договора о переуступке прав и обязанностей (перенайме) от 06.07.2020.

Индивидуальный предприниматель Руруа А.А. 29.07.2020 перечислил на счет ООО "Второй кирпичный завод" денежные средства в размере 99706 рублей по договору о переуступке прав и обязанностей (перенайме) от 06.07.2020.

Индивидуальный предприниматель Руруа А.А. 03.08.2020 передал конкурсному управляющему подписанный им договор о переуступке прав и обязанностей (перенайме) от 06.07.2020.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2020 по делу N А53-1644/2018 суд предложил департаменту, конкурсному управляющему провести совместное обследование спорного земельного участка, акт обследования представить в суд.

По результатам обследования земельного участка в материалы обособленного спора по делу N А53-1644/2018 представлен акт от 27.08.2020 N 2283.

По результатам обследования установлено, что территория земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32 не огорожена и используется для прохода, проезда и складирования готовой продукции в виде кирпича.

Согласно сведениям, содержащимся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, в виде топографической съемки (планшете), натурного осмотра и данным Единого государственного реестра недвижимости, строения на указанном земельном участке отсутствуют.

При этом, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 граничит: с западной стороны с земельным участком с кадастровым номером 61:44:0051101:33, а также с землями, государственная собственность на которые не разграничена (территория поросла многолетней растительностью, имеет перепад высот); с севера - с земельным участком с кадастровым номером 61:44:0051101:29; с востока - с земельным участком с кадастровым номером 61:44:0051101:34; с юга участок граничит с земельными участками с кадастровыми номерами 61:44:0051101:30, 61:44:0051101:31, а также с землями, государственная собственность на которые не разграничена. Проезд на обследуемую территорию осуществлен с земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:34.

По делу N А53-1644/2018 сделан вывод о том, что сдаваемые в аренду доли земельного участка в установленном порядке не выделены, не прошли кадастровый учет, характеристики, позволяющие определенно установить доли, переданные арендаторам в аренду, не определены. Порядок пользования земельным участком не определен.

С учетом фактических обстоятельств спора (осведомленность департамента о возбуждении в отношении должника дела о банкротстве) судами по делу N А53-1644/2018 сделан вывод о том, что действия департамента, осуществляющего права собственника имущества должника по отказу от договора аренды, противоречат целям и задачам конкурсного производства, направленным на наиболее полное удовлетворение требований кредиторов.

Отказ от договора аренды в конкурсном производстве препятствует реализации имущества должника (права аренды), противоречит целям и задачам конкурсного производства, фактически направлен на вывод ликвидного актива из конкурсной массы должника, чем причиняет вред имущественным правам кредиторов последнего. При этом, требования об отказе от договора аренды ко второму арендатору АО "Донской кирпич" департаментом не заявлены.

Таким образом, суд первой инстанции в рамках настоящего дела пришел к обоснованному выводу о том, что право аренды ООО "Второй кирпичный завод" на момент приобретения индивидуальным предпринимателем Руруа А.А. прав по договору аренды путем заключения договора о переуступке прав и обязанностей (перенайме) от 06.07.2020 не прекратилось.

С учетом изложенного, ссылка заявителя на то, что уступка прав по договору аренды земельного участка совершена ООО "Второй кирпичный завод" после прекращения отношений по аренде спорного земельного участка, не принимается апелляционным судом.

В данном случае, расчеты по договору о переуступке прав и обязанностей (перенайме) от 06.07.2020 произведены в полном объеме.

Индивидуальному предпринимателю Руруа А.А. принадлежат на праве собственности расположенные на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34 объекты недвижимости.

В рамках дела N А53-1644/2018, имеющего преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 представляет собой проезжую часть (дорогу), через которую осуществляется проезд к земельным участкам с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33, 61:44:0051101:34, на земельном участке складируется кирпич АО "Донской кирпич".

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

С учетом изложенных обстоятельств, условий пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражным судом сделан обоснованный вывод, что у заявителя возникло исключительное право на приобретение земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:32, 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34 в аренду для эксплуатации производственной базы, поскольку заявитель является собственником расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34 объектов недвижимости, а земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 фактически используется для проезда и прохода к земельным участкам с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34, на которых расположены находящиеся в собственности заявителя объекты недвижимости.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2021 по делу N А53-33221/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Величко М.Г.
Шапкин П.В.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.