Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2021 г. N 18АП-8062/21 по делу N А47-3266/2020

г. Челябинск

12 июля 2021 г.

Дело N А47-3266/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Штудента Федора Васильевича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.04.2021 по делу N А47-3266/2020.

В судебном заседании, организованном посредством видео-конференц-связи при участии Арбитражного суда Оренбургской области, приняли участие представители индивидуального предпринимателя Штудента Федора Васильевича - Каримпидис Алексей Харлантьевич (доверенность от 12.11.2019, срок действия до 12.11.2021, паспорт, диплом), Бакуменко Игорь Александрович (доверенность от 12.11.2019, срок действия до 12.11.2021, удостоверение адвоката);

общества с ограниченной ответственностью "Ольшанское" - Комлев Дмитрий Андреевич (доверенность от 11.01.2021, срок действия до 31.12.2021, паспорт, диплом).

Индивидуальный предприниматель Штудент Федор Васильевич (далее - истец, ИП Штудент Ф.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ольшанское" (далее - ответчик, ООО "Ольшанское") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 12.10.2018 в размере 3 111 365 руб. 38 коп. за период с 01.01.2019 по 29.02.2020 (включительно).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Низамов Владимир Вакильевич (далее - Низамов В.В., третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.04.2021 (резолютивная часть объявлена 31.03.2021) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 3 л.д. 3-7).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе предприниматель (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец указывает на то, что ответчик принял земельный участок под размещение и деятельность скважины N 306 по договору аренды от 12.10.2018. Указывает, что с момента принятия земельный участок по акту приема-передачи не возвращался, использовался исключительно в целях нефтедобычи (использования нефтяной скважины и пункта налива). Более того, в ходе судебного разбирательства ответчик не опровергал того факта, что продолжает использовать земельный участок, принадлежащий истцу на праве собственности.

Апеллянт отмечает, что после смены собственника земельного участка ответчик обратился к истцу с письмом относительно реквизитов для перечисления арендной платы за земельный участок. Более того, ответчиком в пользу истца была перечислена арендная плата в размере 544 325 руб. за период с 09.01.2019 по 30.04.2019, что подтверждается платежным поручением N 760 от 30.04.2019.

Податель жалобы указывает, что договор аренды земельного участка от 12.10.2018 продолжил свое действие и действует по настоящее время, поскольку ООО "Ольшанское" продолжило использовать земельный участок после истечения срока договора аренды от 12.10.2018, договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. По мнению апеллянта, данные действия ООО "Ольшанское" должны расцениваться как согласие на продление договора аренды земельного участка от 12.10.2018 на неопределенный срок на тех же условиях (конклюдентные действия), поскольку земельный участок не возвращен собственнику, а собственник не требовал возврата земельного участка и не заявлял односторонний отказ от договора.

Отмечает, что преобразование земельного участка путем формирования границ земельного участка с присвоением нового кадастрового номера не является основанием для прекращения обязательств по договору аренды земельного участка от 12.10.2018.

Кроме того, погашение записи кадастрового учета в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:25:0514001:3 не уничтожает его как объект гражданских прав и как вещь, являющуюся частью поверхности земли, используемую ответчиком.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица не явился.

С учетом мнения представителей истца и ответчика в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, между Низамовым В.В. (арендодатель) и ООО "Ольшанское" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.10.2018 (далее - договор, т. 1 л.д. 10-13), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях аренды часть земельного участка с кадастровым номером 56:25:0514001:3, расположение которого указано в приложении N 1 к настоящему договору, общей площадью 10 000 кв.м, находящийся по адресу: Оренбургская область, Сакмарский район, Егорьевский сельсовет, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:25:05 14001. Расположение земельного участка отмечено на схеме, согласовано сторонами. Цель предоставления земельного участка в аренду - осуществление арендатором деятельности и соответствии с уставом и лицензией на праве пользования недрами серии ОРБ N 14669 НЭ.

На данном земельном участке располагаются объекты ООО "Ольшанское", а именно: скважина N 306, проезд для автотракторной техники. Срок аренды земельного участка с 01.11.2018 до 31.12.2018 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора за пользование земельными участками арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату в соответствии с условиями настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата за весь период уплачивается арендатором, в течение рабочих дней с момента подписания договора, путем перечисления денежных средств на дату подписания акта-приема-передачи земельного участка в сумме 522 241 руб. 50 коп. по банковским реквизитам арендодателя, указанным в настоящем договоре.

Между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка от 12.10.2018 (т. 1 л.д. 14).

Истец ссылается на то, что в декабре 2018 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:25:0514001:3 проведены межевые работы, по результатам которых образованы земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 56:25:0514001:18.

Истец указал, что на данном земельном участке располагается скважина N 306, несмотря на изменение кадастрового номера, координаты фактически используемого и переданного в аренду земельного участка ответчику, не изменились.

Впоследствии, между Низамовым В.В. и Штудентом Ф.В. 08.12.2018 заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 56:25:0514001:16, 56:25:0513001:155, 56:25:0514001:18 (т. 1 л.д. 78-83).

В силу пункта 13 договора купли-продажи он имеет силу передаточного акта.

Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (пункт 18 договора купли-продажи).

Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 09.01.2019.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.05.2020 N 56/001/002/2020/-9310, Штудент Ф.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером 56:25:0514001:18, право собственности зарегистрировано 09.01.2019 N 56:25:0514001:18-56/001/2019-3 на основании договора купли-продажи от 08.12.2018 (т. 1 л.д. 93-98).

По мнению истца, поскольку ответчик продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора аренды, договор аренды возобновлен на неопределенный срок при отсутствии возражений арендодателя.

Поскольку оплату арендных платежей в полном объеме в спорный период ответчик не осуществлял, истец направил ему претензии с требованием оплаты долга от 09.04.2019,22.05.2019, 14.08.2019, 13.02.2020, 20.02.2020 (т. 1 л.д. 30-43).

Между тем, ответчиком требование об оплате задолженности оставлено без внимания, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что договор аренды был прекращен истечением срока, поскольку Низамов В.В. заявил возражения по дальнейшему пользованию земельным участком, что было установлено при рассмотрении дела N 33-671/2020(33-10739/2019, по иску ООО "Ольшанское" к Низамову В.В. о возмещении убытков (определение Оренбургского областного суда от 06.02.2020 по гражданскому делу N 33-671/2020(33-10739/2019).

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Как установлено выше, ИП Штудент Ф.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером 56:25:0514001:18, по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, р-н Сакмарский, с/с Егорьевский, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:25:0514001, площадью 51 475 кв.м на основании договора купли-продажи от 08.12.2018, заключенного с Низамовым В.В.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается ответчиком, участок располагается в границах лицензионного участка недр, пользователем частью которого является ООО "Ольшанское", что подтверждается:

-договором аренды от 12.10.2018 с Низамовым В.В.;

-свидетельствами о государственной регистрации права собственности на добывающие скважины N 306 и 307 от 30.12.2009 (56АА 999652 и 56АА 999650);

-лицензией на право пользование недрами ОРБ 14669 НЭ;

-горноотводным актом к лицензии на пользование недрами ОРБ 14669 НЭ от 30.04.2009;

-свидетельством о регистрации А49-02599 в качестве опасных производственных объектов фонда скважин Ольшанского месторождения, площадки дожимной насосной станции Ольшанская, системы промысловых трубопроводов Ольшанского месторождения;

-схемой движения транспорта ответчика по Ольшанскому месторождению.

Между Низамовым В.В. (арендодатель) и ООО "Ольшанское" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 12.10.2018 (далее - договор, т. 1 л.д. 10-13), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях аренды часть земельного участка с кадастровым номером 56:25:0514001:3, расположение которого указано в приложении N 1 к настоящему договору, общей площадью 10 000 кв.м, находящийся по адресу: Оренбургская область, Сакмарский район, Егорьевский сельсовет, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:25:05 14001. Расположение земельного участка отмечено на схеме, согласовано сторонами.

Согласно пункту 1.1 договора аренды от 18.10.2018 цель предоставления земельного участка в аренду - осуществление арендатором деятельности и соответствии с уставом и лицензией на праве пользования недрами серии ОРБ N 14669 НЭ. На данном земельном участке располагаются объекты ООО "Ольшанское", а именно: скважина N306, проезд для автотракторной техники.

Арендная плата установлена сторонами за указанный срок в размере 522 241,50 (пятьсот двадцать две тысячи двести сорок один) рубль 50 копеек (за 1 гектар в срок 2 месяца).

На момент заключения договора аренды собственником земельного участка являлся Низамов В.В.

Низамов В.В. 05.12.2018 разделил земельный участок с кадастровым номером 56:25:0514001:3, в результате чего был образован принадлежащий истцу на праве собственности участок 56:25:0514001:18.

Арендуемая по договору аренды ответчиком площадь стала располагаться в границах образованного участка 56:25:0514001:18, что не оспаривается сторонами дела.

В силу пункта 1.1 договора аренды от 12.10.2018 срок аренды земельного участка установлен с 01.11.2018 до 31.12.2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Суд первой инстанции, считая, что срок действия договора аренды земельного участка от 12.10.2018 истек 31.12.2018, отказал в удовлетворении требования истца, сославшись на преюдициальные выводы, сделанные в определении Оренбургского областного суда от 06.02.2020 по гражданскому делу N 33-671/2020(33-10739/2019).

Однако апелляционная коллегия не может согласиться с данными выводами в силу следующего.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является продолжение использования имущества арендатором и отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Кроме того, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу нормы статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации в ее нормативном единстве с нормой статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допустимым доказательством передачи имущества арендатору и возврата его из аренды является акт приема-передачи.

При этом в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, именно на арендатора, на котором лежит обязательство по возврату имущества (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), возлагается обязанность доказывания факта надлежащего возврата имущества арендодателю и прекращения пользования имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Следовательно, в связи со сменой собственника арендованного ООО "Ольшанское" имущества прежний арендодатель Низамов В.В. перестал быть стороной по договору аренды в силу закона (применительно к пункту 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

В рассматриваемом случае после 31.12.2018 арендатор продолжил пользоваться ранее арендованной у Низамова В.В. частью земельного участка, что не оспаривается самим ответчиком.

Более того, доказательств возврата земельного участка в адрес Низамова В.В. либо в адрес ИП Штудента Ф.С. ответчиком в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Согласно пункту 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В деле отсутствуют доказательства уклонения арендодателя от принятия помещения у арендатора, поскольку доказательств обращения ответчика к истцу с предложением о передаче земельного участка по акту в деле не имеется.

Поскольку возврат ранее арендованного у Низамова В.В. земельного участка ответчиком истцу не произведен; доказательств прекращения пользования данным земельным участком в спорный период ООО "Ольшанское" не представлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что на ответчике, как на арендаторе, лежит обязанность по оплате пользования предоставленного в аренду имущества.

Доказательств, исключающих принадлежность ответчику на праве собственности расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества - скважина N 306, суд не представлено.

Выводы, изложенные в определении Оренбургского областного суда от 06.02.2020 по гражданскому делу N 33-671/2020(33-10739/2019) и принятые во внимание судом первой инстанции, о том, что договор аренды был прекращен истечением срока, поскольку Низамов В.В. заявил возражения по дальнейшему пользованию земельным участком, не свидетельствуют о фактическом прекращении пользования арендатором земельным участком.

В силу части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

С учетом того, что ответчиком суду не представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, требования истца удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

При расчете суммы задолженности суд апелляционной инстанции принимает во внимание условия о размере арендной платы, согласованное в договоре от 12.10.2018, то есть - 522 241,50 (пятьсот двадцать две тысячи двести сорок один) рубль 50 копеек за 2 месяца.

Проверив расчет исковых требований (т. 2, л.д. 26), суд апелляционной инстанции признает его арифметически верным.

Контррасчет задолженности в материалы дела ответчиком представлен не был.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что факт продолжения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:25:0514001:18 подтверждается конклюдентными действиями самого ответчика.

Так, в декабре 2018 года ООО "Ольшанское" письмом обратилось в адрес ИП Штудента Ф.В. с просьбой предоставления банковских реквизитов для перечисления арендных платежей по договору аренды от 12.10.2018 (л.д. 44).

В указанном письме ответчик указывает на приобретение истцом 09.12.2018 земельного участка с кадастровым номером 56:25:0514001:18.

Более того, ООО "Ольшанское" осуществило конклюдентные действия по внесению денежных средств на расчетный счет ИП Штудента Ф.В. по платежному поручению от 30.04.2019 N 700 с назначением платежа "Оплата за пользование частью зем. уч-ка (кадастровый номер 56:25:0514001:18 площадь 6418 кв.м) за период с 09.01.2019-30.04.2019) Без налога (НДС)".

Таким образом, ответчик письмом (т. 1, л.д. 44) подтвердил продолжение арендных отношений по договору от 12.10.2018 с ИП Штудентом Ф.В., частично внес арендные платежи со ссылкой на данный договор в назначении платежа, а истцом данные платежи были приняты без возражений.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договоренность о цене пользования объектом аренды сторонами достигнута, выражена в письменной форме и подтверждалась конклюдентными действиями сторон при расчетах.

Ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства внесения арендной платы за период с 01.01.2019 по 29.02.2020 в полном объеме не представлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования ИП Штудента Ф.В. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 111 365 руб. 38 коп. за период с 01.01.2019 по 29.02.2020 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

Принимая во внимание изложенное, принятое судом первой инстанции решение подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов изложенных в решении обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С ответчика в пользу подателя жалобы подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.04.2021 по делу N А47-3266/2020 отменить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Штудента Федора Васильевича удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ольшанское" в пользу индивидуального предпринимателя Штудента Федора Васильевича задолженность по договору аренды земельного участка в размере 3 111 365 руб. 38 коп., а также 38 557 руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ольшанское" в пользу индивидуального предпринимателя Штудента Федора Васильевича расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб. 00 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи

И.А. Аникин А.С. Жернаков