Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2021 г. N 13АП-8221/21 по делу N А56-83224/2020

г. Санкт-Петербург

12 июля 2021 г.

Дело N А56-83224/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баженовой Ю.С.

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Вороной Б.И.

при участии:

от истца: представитель Ким К.В. по доверенности от 13.04.2021;

от ответчика: представитель Савинский В.С. по доверенности от 19.10.2020;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8221/2021) общества с ограниченной ответственностью "Леонтьевский мыс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.02.2021 по делу N А56-83224/2020, принятое

по иску Румянцевой Натальи Петровны (правопреемника на основании определения Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2021)

к обществу с ограниченной ответственностью "Арго" (197372, Санкт-Петербург, Стародеревенская ул., д. 33/10, литера Б, помещение 22Н, ком. 17, ОГРН: 1047855136053, ИНН: 781430935)

о взыскании задолженности, неустойки по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Леонтьевский мыс" (далее - Истец, ООО "Леонтьевский мыс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Арго" (далее - Ответчик, ООО "Арго") о взыскании 2 444 780 руб. 80 коп. задолженности, 185 905 руб. 20 коп. неустойки за период с 28.01.2020 по 26.01.2021, а также неустойки за период с 28.01.2021 до момента фактического исполнения обязательства Ответчиком по договору участия в долевом строительстве N ЛМ-183/3-8 от 17.10.2012 (с учетом увеличения размера исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.02.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Леонтьевский мыс" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить полностью, удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование жалобы ее податель ссылался на наличие установленных договором оснований для доплаты за увеличение площади квартиры. Кроме того, податель жалобы выразил несогласие с выводом суда первой инстанции о пропуске им срока исковой давности

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2021 произведена замена истца - общества с ограниченной ответственностью "Леонтьевский мыс" на Румянцеву Наталью Петровну в порядке процессуального правопреемства.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

17.10.2012 между ООО "Леонтьевский мыс" (застройщиком) и ООО "Арго" (участником долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N ЛМ-183/3-8 (далее - Договор), согласно которому застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить многофункциональный комплекс жилья и общественных зданий со встроено-пристроенными помещениями, крытой автостоянкой и крышными котельными по адресу: Санкт-Петербург. Ждановская ул., д. 45, литера А, (далее - Объект) и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи.

В пункте 2.2. Договора стороны согласовали следующие характеристики квартиры: количество комнат - 2, секция - 3, этаж - 8, строительный номер - 3-8, проектная площадь - 158,9 кв.м., приведенная площадь балкона/лоджии - Б 1,4, строительные оси - П/А'-П';53-64/3а.

Пунктом 4.1 Договора предусмотрено, что размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства по Договору определен сторонами из расчета 277 816 руб. 24 коп. за один квадратный метр общей проектной площади Помещения.

Согласно п.4.2 Договора общий размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства за квартиру, составляет 44 145 000 руб.

В соответствии с п.5.3 Договора в том случае, если общая площадь квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства в соответствии с настоящим договором, после проведения технической инвентаризации уполномоченной организацией, будет больше либо меньше указанной п.2.2 Договора более чем на 5 процентов общей площади, то стороны до подписания акта приема-передачи квартиры производят взаиморасчеты, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади, указанной в п.4.1 Договора.

В силу п.6.2.4 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 24.10.2014) долевого участия застройщик обязался передать квартиру участнику долевого строительства в срок до 30.04.2015.

Объект введен в эксплуатацию разрешением N 78-13-04-2017 от 17.02.2017.

21.03.2017 Истец направил в адрес Ответчика уведомление о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и готовности объекта долевого строительства к передаче, в котором застройщик указал, что осмотр и принятие квартир будет осуществляться с 03 апреля 2017. Также указанным уведомлением Ответчик был проинформирован о том, что по результатам обмеров ПИБ площадь квартиры составляет 167,7 кв.м. и необходимо произвести доплату за дополнительную площадь.

18.04.2017 сторонами был подписан смотровой лист жилого помещения с замечаниями участника долевого строительства относительно готовности жилого помещения.

18.11.2019 в адрес участника долевого строительства было повторно направлено уведомление о готовности квартиры к передаче и необходимости подписания акта приема-передачи квартиры. Дата повторного осмотра квартиры и передачи имущества была назначена на 27.11.2019.

В связи с неявкой участника долевого строительства на повторный осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи квартиры, а также в соответствии с п. 7.5 Договора застройщик направил в адрес Ответчика односторонний акт приема-передачи квартиры от 27.01.2020, согласно которому дата передачи квартиры - 27.01.2020.

Каких-либо возражений относительно принятия квартиры по одностороннему акту приема-передачи жилого помещения от 27.01.2020 со стороны участника долевого строительства не последовало.

26.08.2020 Истец направил в адрес Ответчика претензию с требованием оплатить разницу в стоимости проектной и фактической площади квартиры, а также неустойки, оставление без удовлетворения которой послужило основанием для обращения Истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, указав на то, что разница в площади составила 7,2 кв.м., т.е. 4,5% от общей площади квартиры, что в силу условий Договора не требует доплаты. Кроме того, суд первой инстанции указал на пропуск срока исковой давности.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Согласно положениям ч. 1 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу положений ч. 1 ст. 5 того же Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Согласно п. 4.1 Договора цена квартиры исчисляется из стоимости 1 кв.м., равной 277 816 руб. 24 коп. Стоимость спорной квартиры была определена в размере 44 145 000 руб. (277 816 руб. 24 коп. x 158,9 кв.м.).

В соответствии с п.3.5 Договора в случае, если общая площадь квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства в соответствии с настоящим договором, после проведения технической инвентаризации уполномоченной организацией, будет больше, либо меньше, указанной в п. 2.2 Договора, более чем на пять процентов общей площади, то стороны до подписания акта приема-передачи квартиры производят взаиморасчеты, исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади, указанной в пункте 4.1 Договора.

Согласно абз.1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания указанного пункта Договора следует, что обязанность произвести доплату возникает у сторон при изменении площади квартиры более чем на 5%.

В силу п.5 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, вопреки доводам подателя жалобы площадь балкона не включается в площадь квартиры.

Общая площадь переданного Ответчику жилого помещения согласно документам ПИБ, а также сведениям ЕГРН составила 166,1 кв.м.

Следовательно, общая площадь квартиры увеличилась на 7,2 кв.м. (166,1 кв.м. - 158,9 кв.м. = 7,2 кв.м.), т.е. на 4,5% от общей площади квартиры.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных п.3.5 Договора оснований для взыскания с Ответчика в пользу Истца предъявленной суммы доплаты.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.02.2021 по делу N А56-83224/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

С.А. Нестеров Н.С. Полубехина