Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2021 г. N 09АП-32490/21 по делу N А40-226105/2020

г. Москва

14 июля 2021 г.

Дело N А40-226105/20

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.Б.Красновой,

судей:	И.А.Чеботаревой, Ж.В.Поташовой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.А.Егоровой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 02.04.2021 по делу N А40-226105/20

по заявлению ООО "БИЗНЕС-МАСТЕР" (ОГРН: 1037739828940, ИНН: 7706501386)

к Управлению Росреестра по Москве (ОГРН: 1097746680822, ИНН: 7726639745)

об оспаривании решения

при участии:

от заявителя:	Нех П.А. по дов. от 11.01.2021;
от ответчика:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "БИЗНЕС-МАСТЕР" (далее - заявитель, Общество, застройщик) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по Москве (далее - ответчик, Управление), выраженного в уведомлении от 08.10.2020 N 77/003/255/2020-1927 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.04.2021 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, вынести по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель заявителя возражал по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился.

При таких обстоятельствах, с учетом своевременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения АПК РФ в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в АПК РФ", рассмотрел дело в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

Как следует из обстоятельств дела, ООО "Бизнес-мастер" является Застройщиком "Многофункционального жилого комплекса" на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0013002:38, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Лобачевского, вл. 118.

По окончании строительства Комитетом государственного строительного надзора города Москвы были выданы Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 77-183000- 007794-2017 от 07.02.2017 и N 77-183000-007788-2017 от 31.01.2017.

Заявитель обратился в Управление с заявлением о прекращении права собственности на земельный участок (заявление N 77/003/255/2020-1927 от 26.06.2020).

Уведомлением от 08.10.2020 N 77/003/255/2020-1927 Управление отказало в регистрации прекращения права собственности ООО "Бизнес-мастер" на земельный участок с кадастровым номером 77:07:0013002:38, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Лобачевского, вл. 118.

Полагая, что решение Управления нарушает законные права и интересы Общества, заявитель обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемое решение Управления является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда и не усматривает оснований для их переоценки.

Согласно части l статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 указанного Кодекса).

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания указанных обстоятельств, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Частью 1 статьи 14 указанного Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления за исключением установленных им случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном им порядке.

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Такими документами являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (часть 2 статьи 14).

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 Закона N 218-ФЗ (ст. 27 Закона N 218-ФЗ).

Основанием для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности Заявителя в отношении Земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013002:38 послужило то, что в регистрирующий орган не было предоставлено заявление о проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с уведомлением основанием отказа во внесении записи является также нахождение земельного участка в залоге у участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Управление посчитало, что на спорном земельном участке построено несколько многоквартирных домов, в связи с чем, по мнению ответчика, Общество не сформировало и не поставило на кадастровый учет земельные участки, необходимые для эксплуатации и обслуживания построенных многоквартирных домов.

Однако, Управлением не учтено следующее.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

В пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Из толкования перечисленных положений федеральных законов и положений Пленума ВАС РФ в их совокупности следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а застройщик утрачивает право собственности на земельный участок.

В материалах настоящего дела имеются доказательства регистрации права собственности на жилое помещение в объекте долевого строительства.

В силу изложенного на рассматриваемый земельный участок возникла общая долевая собственность.

Позиция Управления о том, что права собственности застройщика (Заявителя) на земельный участок не прекращаются со ссылкой на пункт 139 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, и требование к Заявителю о предоставлении заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика, необоснованно. Застройщик не является собственником помещений в построенном многоквартирном доме, и соответственно у него не может возникнуть общая долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома, к которому относится, в том числе и земельный участок.

Вышеназванная инструкция по регистрационным действиям, которой руководствуется в своей деятельности Управление, не может противоречить нормам закона (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ), которым установлено, что право владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, включая земельный участок, принадлежит именно собственникам помещений в многоквартирном доме.

Процесс регистрации прав собственности на каждое из помещений многоквартирного дома полностью зависит от участников долевого строительства, которые, зачастую обращаются в регистрационный орган за регистрацией права собственности на квартиру спустя год и более после подписания ими передаточных актов с застройщиком в отношении построенных квартир. При этом, застройщик с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, передаче его для эксплуатации управляющей организации утрачивает все права: владение, пользование и распоряжение многоквартирным домом и общим имуществом многоквартирного дома (в том числе земельным участком).

Законом не предусмотрено требование о необходимости регистрации прав собственности всеми участниками долевого строительства на помещения в многоквартирном доме для прекращения права собственности застройщика на земельный участок.

При наличии документов, подтверждающих окончание строительства многоквартирного дома (выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию) и государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме у регистрационного органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок.

Заявление застройщика (Заявителя) о прекращении права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ его права собственности на имущество, которое не может в силу закона ему принадлежать.

Таким образом, земельный участок, сформированный для многоквартирного жилищного строительства, продолжает использоваться застройщиком до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Согласно части 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возникший на основании данного Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 этого Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

С учетом изложенного, для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок не имеет правового значения факт обременения земельного участка залогом.

Земельный участок изначально был сформирован застройщиком как для строительства, так и для последующей эксплуатации возведенного на нем многоквартирного дома. Иных объектов недвижимости на Земельном участке не расположено.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0013002:38, расположенном по адресу: г.Москва, ул.Лобачевского, вл.118, Застройщиком было осуществлено строительство не множества отдельных Многоквартирных жилых домов, а одного Многоквартирного жилого дома или - как он называется по проектной документации и разрешениях на ввод в эксплуатацию - "Многофункциональный жилой комплекс". Данному Многоквартирному дому был присвоен один адрес: г. Москва, улица Лобачевского, дом 118.

Данный Многоквартирный жилой дом представляет из себя подземную автостоянку (сооружение 4), на крыше которой стоят жилые корпуса 1, 2, 4, 5 и здание ДОУ (корпус 3).

Это один объект, у которого единый фундамент, подвалы, крыши, чердаки, коммуникации, смежные стены, системы управления коммуникациями и т.д. Т.е. эксплуатация корпусов "Многофункционального жилого комплекса" по отдельности не предусмотрена проектной документацией и не возможна.

Межевание отдельных земельных участков под каждым корпусом представляло бы фактически раздел крыши подземной автостоянки, распил фундамента, подвалов, крыши, чердаков, коммуникаций и смежных стен корпусов друг от друга, т.е. земельный участок под жилым комплексом не является делимым.

В то же время межевание отдельных земельных участков под каждым корпусом приведет к тому, что подземная автостоянка (сооружение 4), которая в таком случае также будет рассматриваться как отдельный объект недвижимости, будет располагаться на разных земельных участках.

В соответствии с п. 4 и 6 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Вместе с тем, ссылки Управления на необходимость формирования земельного участка для целей эксплуатации и обслуживания конкретного многоквартирного жилого дома не обоснованы, т.к. положения п. 3 и п. 4 ст. 16 Закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" о праве собственника любого помещения в многоквартирном жилом доме обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, предусмотрена для случаев, когда земельный участок не сформирован, его границы не определены и не поставлены на кадастровый учет и такой участок отсутствует как объект права. При этом обязанность по формированию участка под многоквартирным жилым домом возложена на органы государственной власти или органы местного самоуправления (п. 4 ст. 16 Закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"), т.е. относится к сфере публичных правоотношений.

При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок.

Каких-либо доказательств законности и обоснований отказа заявителю в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок ответчиком не представлено.

Поскольку оспариваемое уведомление нарушает права и законные интересы заявителя, а также создает Обществу препятствия для осуществления обычной хозяйственной деятельности, то апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований.

Совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований, в данном случае установлена.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании норм права, свидетельствуют о несогласии с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд признает обжалуемое решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 02.04.2021 по делу N А40-226105/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Б.Краснова

Судьи

И.А.Чеботарева Ж.В.Поташова