Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2021 г. N 11АП-8756/21 по делу N А65-30891/2020

14 июля 2021 г.

Дело N А65-30891/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08.07.2021.

Постановление в полном объеме изготовлено 14.07.2021.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ануфриевой А.Э.,

судей Дегтярева Д.А., Коршиковой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тазовой И.С.,

с участием:

от истца - не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица - не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании 08 июля 2021 года

апелляционную жалобу конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Развлекательный комплекс "Ривьера" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 апреля 2021 года по делу N А65-30891/2020 (судья Мурзаханова Г.Н.)

по иску закрытого акционерного общества "Развлекательный комплекс "Ривьера", г.Казань (ОГРН 1101690054553, ИНН 1657098266)

к обществу с ограниченной ответственностью "Синема Инвест Казань", г.Москва (ОГРН 1081690034733, ИНН 1655159139)

о взыскании 9 303 673 руб. 55 коп. задолженности по оплате постоянной арендной платы, 1 280 013 руб. 10 коп. задолженности по оплате переменной составляющей арендной платы,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Синема Инвест Казань", г.Москва

к закрытому акционерному обществу "Развлекательный комплекс "Ривьера", г.Казань

о понуждении заключить дополнительное соглашение к основному договору аренды от 26.08.2008 о снижении арендной платы,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, общество с ограниченной ответственностью "ТатКравтИнвест",

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Развлекательный комплекс "Ривьера", г.Казань (далее по тексту - истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Синема Инвест Казань", г.Москва (далее по тексту - ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску) о взыскании 5 328 848 руб. 98 коп. задолженности по оплате постоянной арендной платы, 662 537 руб. 71 коп. задолженности по оплате переменной составляющей арендной платы.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.02.2021 принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Синема Инвест Казань", г.Москва к закрытому акционерному обществу "Развлекательный комплекс "Ривьера", г.Казань о понуждении заключить дополнительное соглашение к основному договору аренды от 26.08.2008 о снижении арендной платы.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.03.2021 в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "ТатКравтИнвест", г.Казань; принято в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайство истца по первоначальному иску об увеличении исковых требований - о взыскании 9 303 673 руб. 55 коп. задолженности по оплате постоянной арендной платы, 1 280 013 руб. 10 коп. задолженности по оплате переменной составляющей арендной платы.

Судом в судебном заседании от 06.04.2021 в порядке ст. 49 АПК РФ принято уточнение встречного иска, согласно которому истец по встречному иску просит:

понудить ЗАО "Развлекательный комплекс "Ривьера" заключить с ООО "Синема Инвест Казань" дополнительное соглашение к основному договору аренды от 26 августа 2008 года о снижении арендной платы на следующих условиях:

- с 26 марта 2020 года и до даты снятия уполномоченным органом власти временного запрета на ведение коммерческой деятельности и возобновления арендатором коммерческой деятельности в помещении, а именно: до 17 августа 2020 года арендная плата за пользование помещением по договору составляет величину равную Переменной части арендной платы, установленной договором;

- с даты снятия уполномоченным органом власти временного запрета на ведение коммерческой деятельности и возобновления арендатором коммерческой деятельности в помещении, а именно: с 17 августа 2020 года и до 28 января 2021 года (включительно) арендная плата состоит из постоянной составляющей арендной платы и переменной составляющей арендной платы. Размер постоянной составляющей арендной платы определяется как согласованный сторонами процент - 11 % от оборота (выручки от проданных билетов), но не менее установленной минимальной арендной платы, составляющей 506 826 руб. 13 коп. с учетом НДС за помещения в месяц.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.04.2021 (резолютивная часть определения оглашена 14.04.2021) в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Синема Инвест Казань", г.Москва о привлечении к участию в деле в качестве соответчика общество с ограниченной ответственностью "ТатКравтИнвест", г.Казань отказано.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.04.2021 постановлено:

"Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Синема Инвест Казань", г.Москва (ОГРН 1081690034733, ИНН 1655159139) в пользу закрытого акционерного общества "Развлекательный комплекс "Ривьера", г.Казань (ОГРН 1101690054553, ИНН 1657098266) долг по переменной части арендной платы в сумме 1 280 013 (один миллион двести восемьдесят тысяч тринадцать) руб. 10 коп., долг по постоянной части арендной платы в сумме 3 956 513 (три миллиона девятьсот пятьдесят шесть тысяч пятьсот тринадцать) руб. 66 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 47 547 (сорок семь тысяч пятьсот сорок семь) руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Синема Инвест Казань", г.Москва (ОГРН 1081690034733, ИНН 1655159139) в пользу закрытого акционерного общества "Развлекательный комплекс "Ривьера", г.Казань (ОГРН 1101690054553, ИНН 1657098266) долг по постоянной части арендной платы в сумме 2 287 892 (два миллиона двести восемьдесят семь тысяч восемьсот девяносто два) руб. 20 коп., который подлежит уплате не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Развлекательный комплекс "Ривьера", г.Казань (ОГРН 1101690054553, ИНН 1657098266) в доход федерального бюджета 22 961 (двадцать две тысячи девятьсот шестьдесят один) руб. государственной пошлины.

Встречный иск удовлетворить частично.

Понудить ЗАО "Развлекательный комплекс "Ривьера" заключить с ООО "Синема Инвест Казань" дополнительное соглашение к Основному договору аренды от 26 августа 2008 года о снижении арендной платы на следующих условиях:

- с 26 марта 2020 года и до 1 октября 2020 года Арендная плата за пользование Помещением по Договору составляет 506 826 (пятьсот шесть тысяч восемьсот двадцать шесть) руб. 13 коп. в месяц.

В остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Развлекательный комплекс "Ривьера", г.Казань (ОГРН 1101690054553, ИНН 1657098266) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Синема Инвест Казань", г.Москва (ОГРН 1081690034733, ИНН 1655159139) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) руб.".

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика долга по постоянной части арендной платы в сумме 2 287 892 руб. 20 коп., который подлежит уплате не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды и понуждении ЗАО "Развлекательный комплекс "Ривьера" заключить с ООО "Синема Инвест Казань" дополнительное соглашение к Основному договору аренды от 26.08.2008 о снижении арендной платы на следующих условиях - с 26.03.2020 и до 01.10.2020 арендная плата за пользование помещением по договору составляет 506 826 руб. 13 коп. в месяц, принять новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтены обстоятельства, что истец признан банкротом (дело N А65-32021/2017), снижение арендной платы на 50% приведет к существенному недополучению кредиторами погашения своих требований в реестре кредиторов, что является нарушением задач конкурсного производства.

К моменту рассмотрения иска осуществлена реализация всего имущества, принадлежащего истцу, и оплата ответчиком долга в размере 2 287 892 руб. 20 коп. не позднее 01.01.2023 приведет к затягиванию процедуры банкротства. Кроме того. считает, что понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору аренды не правомерно, т.к. договора аренды уже расторгнут, а само здание Кинотеатра продано.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие по правилам ч.1 ст. 122, ч.1 ст.123, ч.1 ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из содержания апелляционной жалобы, в части удовлетворения требований о взыскании задолженности по переменной части арендной платы в сумме 1 280 013 руб. 10 коп. решение не обжалуется.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, возражений по проверке только части судебного акта до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От сторон возражений относительно проверки судебного акта в обжалуемой части не поступило.

На основании указанных норм, судом апелляционной инстанции проверка судебного акта осуществляется в пределах, заявленных в апелляционной жалобе.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, 26.08.2008 ООО "Компания "Сувар-Казань" (арендодатель) и ООО "Синема Инвест Казань" (арендатор) заключили договор основной аренды, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование и своевременно оплачивать арендную плату за данное помещение общей площадью 3 789,5 кв. м., которое включает в себя:

- 3 этаж: помещения N N 72-82, 84-99 общей площадью 3 090 кв.м.;

- 4 этаж: помещения N N 101-104, 106-132, общей площадью 699,5 кв.м.;

согласно паспорта БТИ N 92:401:002:000001840 от 16.05.2008 (п.2.1 договора).

Главой 3 договора стороны согласовали платежи по договору и порядок расчетов.

Арендная плата взимается за пользование помещением и состоит из постоянной и переменной составляющих (именуемых "постоянная составляющая арендной платы" и "переменная составляющая арендной платы"). Размер постоянной составляющей арендной платы за владение и пользование всем арендуемым помещением определяется как согласованный сторонами процент 11% от оборота (выручки от проданных кинобилетов), но не менее установленной минимальной арендной платы. Размер минимальной арендной платы составляет:

- за первые три месяца аренды 2 701 руб. 61 коп. за 1 кв.м. в год, включая НДС;

- начиная с четвертого месяца аренды - 3 087 руб. 55 коп. за 1 кв.м. в год, включая НДС.

Размер ежемесячной постоянной составляющей арендной платы рассчитывается по состоянию на последний рабочий день каждого месяца аренды помещении.

Сумма, подлежащая внесению арендодателю в качестве арендной платы за каждый месяц аренды, рассчитывается арендатором самостоятельно и отражается в его ежемесячном "торговом отчете", который должен быть представлен арендодателю не позднее пятого рабочего дня месяца следующего за отчетным. "Торговый отчет" должен быть подписан уполномоченными лицами и скреплен печатью. С момента подписания арендодателем "торгового отчета"' арендатора, он считается принятым арендодателем и является неотъемлемой частью настоящего договора.

На основании принятого арендодателем "торгового отчета" арендатора, арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру на сумму арендной платы и счет на оплату.

Сумма арендной платы за каждый месяц пользования помещением должна перечисляться арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее пяти банковских дней после получения арендатором от арендодателя счета на сумму арендной платы, указанной в "торговом отчете".

Постоянная составляющая арендной платы включает в себя эксплуатационные расходы.

Переменная составляющая арендной платы включает в себя коммунальные платежи. Возмещение указанных в настоящем пункте коммунальных расходов арендодателя производится арендатором отдельно на основании ежемесячно выставляемых арендодателем счетов в течение 5 банковских дней с момента выставления соответствующего счета, на основании действующих тарифов за коммунальные услуги по тарифам ресурсоснабжающих организаций без наценки со стороны арендодателя. арендатор возмещает расходы арендодателя по оплате электроэнергии, сезонного отопления, горячего и холодного водоснабжения помещений, используемые арендатором ("коммунальные услуги"). Арендатор обязуется возмещать только прямо указанные в данном пункте расходы арендодателя на основании счета арендодателя, подтвержденного соответствующими показаниями счетчиков (приборов учета) а также копиями счетов выставленных Арендодателю снабжающими организациями, без дополнительной наценки со стороны Арендодателя. Расчет оплаты за коммунальные услуги, объем которых не определяется посредством приборов учета, осуществляется арендодателем пропорционально соотношению площади помещений, занимаемых арендатором к общей площади здания, указанной в паспорте БТИ N 92:401:002:000001840 от 16.05.2008. Указанный расчет оплаты предоставляется арендодателем вместе с выставлением счета. круглосуточная охрана помещений, а также уборка мусора в помещениях осуществляется арендатором самостоятельно за свой счет. Арендатор обязуется самостоятельно заключить договоры и произвести оплату услуг по дезинфекции, дезинсекции и дератизации Помещений и нести при этом как юридическую, так и финансовую ответственность. В случае отсутствия у арендатора договоров на проведение дезинфекции, дезинсекции и дератизации арендатор возмещает арендодателю расходы последнего связанные с проведением дезинфекции, дезинсекции и дератизации в арендуемых помещениях. Расчет оплаты за дератизацию, дезинфекцию и дезинсекцию осуществляется арендодателем расчетным путем пропорционально занимаемой помещениями площади Торгового Центра. Указанный расчет оплаты предоставляется арендодателем вместе с выставлением счета.

Постоянная составляющая арендной платы оплачивается арендатором не позднее 10 (десятого) числа следующего за оплачиваемым месяцем аренды (при условии своевременного выставления счета со стороны арендодателя и своевременного предоставления отчета со стороны арендатора) переменная часть арендной платы оплачивается не позднее 15 числа следующего за оплачиваемым месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 3.12 договора).

Главой 4 договора установлены права и обязанности сторон.

Передача помещений арендатору осуществляется в день подписания настоящего договора. При передаче помещений сторонами составляется и подписывается акт приема-передачи помещений, в котором фиксируется состояние помещений на момент их передачи (п.5.1 договора).

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что в случае просрочки в выплате платежей, предусмотренных условиями настоящего договора, арендатор выплачивает пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Договор аренды заключен на срок 20 лет с момента регистрации договора в соответствии с требованиями гражданского законодательства (п. 8.1. договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 29 августа 2008 года.

По акту приема-передачи от 26.08.2008 объекты аренды переданы ответчику.

26 мая 2011 года между ООО "Компания "Сувар-Казань" (арендодатель), истцом (новый арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключено соглашение о замене стороны по основному договору аренды от 26 августа 2008 года.

Согласно п. 1 соглашения о замене стороны от 26 мая 2011 года в связи с переходом права собственности на здание Киноцентра, находящегося по адресу: г. Казань ул. Фатыха Амирхана д. 1Б к ЗАО "РК "Ривьера" (истцу) с 26.05.2011 все права и обязанности Арендодателя, предусмотренные основным договором аренды от 26.08.2008, заключенному между арендодателем и арендатором, передаются новому арендодателю.

Таким образом, с 26 мая 2011 года все права и обязанности арендодателя по основному договору аренды от 26.08.2008 перешли к истцу.

01 июня 2013 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к основному договору аренды от 26.08.2008, по условиям которого стороны пришли к соглашению уменьшить размер арендуемых площадей, исключив из них помещения расположенные на 3 этаже: N N 119, 121-124, 129-130, общей площадью 77,1 кв.м.

Помещения N N 119, 121-124, 129-130, общей площадью 77,1 кв.м. возвращены арендатором арендодателю по акту возврата помещений от 01.06.2013.

Таким образом, с 01 июня 2013 года объектом аренды по основному договору аренды от 26.08.2008 являются помещения общей площадью 3712,4 кв.м., включающие в себя:

- 2 этаж: помещения N 72-82, 84-99, общей площадью 3 090 кв.м.;

- 3 этаж: помещения N 101-104, 106-118, 120, 127-128 общей площадью 622,4 кв.м.

Согласно уведомлению от 29 августа 2018 года с 01 октября 2018 года размер постоянной составляющей минимальной арендной платы по договору аренды составляет 3 276 руб. 54 коп. за 1 кв.м. в год, включая НДС, с учетом которого размер постоянной составляющей минимальной арендной платы по договору аренды составляет: 1 013 652 руб. 26 коп. в месяц, в т.ч. НДС.

Согласно п. 3.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 05.12.2019 переменная составляющая арендной платы включает в себя возмещение арендатором арендодателю коммунальных услуг, используемых арендатором в помещениях: электроэнергия, сезонное отопление, горячее и холодное водоснабжение.

Оплата переменной составляющей арендной платы производится арендатором на основании ежемесячно выставляемых арендодателем счетов в течение 5 банковских дней с момента выставления соответствующего счета.

Обосновывая первоначальные уточненные требования истец указал, что у ответчика образовалась задолженность по внесению арендных платежей за период с апреля по сентябрь 2020 года в размере 5 991 386 руб. 69 коп.

В адрес ответчика была направлена претензия исх. N 115 от 19.11.2020 с требованием произвести оплату задолженности на сумму 6 514 928 руб. 74 коп., которая оставлена без удовлетворения, в связи с чем истец по первоначальному иску обратился в суд с исковым заявлением о взыскании 5 328 848 руб. 98 коп. задолженности по оплате постоянной арендной платы, 662 537 руб. 71 коп. задолженности по оплате переменной составляющей арендной платы, увеличенной в ходе судебного разбирательства за период с апреля 2020 года по 28 января 2021 года до 9 303 673 руб. 55 коп. задолженности по оплате постоянной арендной платы, 1 280 013 руб. 10 коп. задолженности по оплате переменной составляющей арендной платы.

Ответчиком исковые требования в части задолженности по оплате переменной составляющей арендной платы в сумме 1 280 013 руб. 10 коп. при рассмотрении дела в первой инстанции были признаны.

В обоснование встречных исковых требований истец по встречному иску указал, что распоряжением Президента Республики Татарстан от 19.03.2020 N 129 на территории Республики Татарстан введен режим повышенной готовности.

Согласно постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан от 25.03.2020 N 218 "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 N 208 "О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции" деятельность кинотеатров (кинозалов) была приостановлена с 26 марта 2020 года, в связи с чем истец по встречному иску с 26.03.2020 был лишне возможности пользоваться объектом аренды до 17.08.2020.

17.08.2020 на основании постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 15.08.2020 N 687, истец смог возобновить деятельность в арендуемом Помещении, однако получил возможность пользоваться только частью объекта аренды (50% площадей), так как в соответствии с вышеуказанным постановлением (п.п. к) пункта 6) в отношении деятельности ответчика вступили в действие ограничительные меры по 50% заполняемости залов, с 19.09.2020- 70% заполняемости залов, при этом с 31.10.2020 г. вступили в силу дополнительные ограничения по времени работы арендатора, в связи с чем, арендатор лишился возможности пользоваться помещением в предусмотренном договором аренды круглосуточным режиме, и вынужден был сократить на 30% количество вечерних сеансов. Кроме того, к сокращению количества сеансов и соответственно к существенному ухудшению условия договора о режиме пользования объектом аренды привело введение обязательного требования о не менее чем 30-ти минутном перерыве между сеансами в целях проведения дезинфекции залов.

Таким образом, в период запрета на осуществление деятельности истца по встречному иску, а также в период действия ограничительных мер истец по встречному иску, в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, лишился возможности пользоваться объектом аренды, а в период с момента возобновления деятельности до настоящего времени, в силу тех же обстоятельств (наличие ограничительных мер), условия пользования арендуемым помещением существенно ухудшились.

Согласно доводам истца по встречному иску, по причине запрета на ведение деятельности арендатора и впоследствии ввиду действия ограничений по заполняемости залов и количеству возможных к показу сеансов, выручка (сборы) арендатора от ведения деятельности в объекте аренды по сравнению с тем же периодом 2019 года упала более чем на 65 %, что подтверждается официальными данными единой федеральной автоматизированной информационной системы сведений о показах фильмов в кинозалах (ЕАИС) (Исх. N ФК3-21-88 от 03.02.2021). При том, что это данные по общим сборам, из суммы которых истец по встречному иску получает только 50% выручки, поскольку остальные 50% оплачиваются в качестве отчислений дистрибьюторским компаниям. Таким образом, за период действия запретительных и ограничительных мер истец по встречному иску получал выручку от использования объекта аренды в течение пяти месяцев после возобновления деятельности более чем два раза меньше подлежащей оплате за этот период арендной платы.

Предполагая негативные последствия влияния "антиковидных" мер на деятельность арендатора, и принимая во внимание наличие норм гражданского законодательства, предусматривающих право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (ст.ст. 611, 614 Гражданского кодекса РФ), встречный характер обязательств по предоставлению имущества арендодателем к обязанности оплаты пользования таким имуществом Арендатором (ст. 328 Гражданского кодекса РФ), а также наличие установленных законодателем специальных способов защиты для организаций, пострадавших от влияния пандемии (право на уменьшение арендной платы: ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ от 01.04.2020, постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439) истец по встречному иску, начиная с марта 2020 года, неоднократно обращался к ответчику по встречному иску с просьбой об уменьшении арендной платы.

В рамках такой переписки ответчику по встречному иску было направлено предложение на период неведения деятельности уменьшить арендную плату до размера переменной арендной платы, а в период с даты возобновления деятельности уменьшить минимальную арендную плату на 50% с сохранением обязательства по оплате процента с оборота. Предложение о пятидесятипроцентном понижении в условиях фактического недополучения истцом более 65 % выручки, было сделано с учетом соблюдения баланса интересов сторон договора аренды, и является, по мнению истца, обоснованным и разумным.

Принимая во внимание предусмотренные законодателем специальные меры поддержки вышеуказанных субъектов хозяйственной деятельности, 30 июня 2020 года (исх. N 175-01/20-СИК) в адрес арендодателя было направлено предложение с просьбой и условиями уменьшения арендной платы.

15 июля 2020 года (исх. N 178-01/20-СИК) был направлен проект соответствующего дополнительного соглашения.

29 июля 2020 года (исх. N 174-01/20-СИК), в порядке досудебного урегулирования в адрес арендодателя была направлена претензия с подробным разъяснением позиции и указанием на нормы законодательства, которыми руководствуется арендатор, направляя предложение.

Поскольку сторонами соглашение об уменьшении арендных платежей достигнуто не было, истец по встречному иску обратился в суд с требованием о понуждении ответчика по встречному иску заключить дополнительное соглашение о снижении арендной платы на предложенных истцом по встречному иску условиях.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с положениями статьей 307 -309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Согласно части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с Законом N 98-ФЗ утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Согласно пункту 1 Требований, данные требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в ответе на вопрос N 3 "Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее - Обзор N 2), если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ. В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований.

Согласно подпункту "б" пункта 3 Требований отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020.

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 (далее - Постановление N 434) утвержден "Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции", в котором в графе "культура, организация досуга и развлечений" указана деятельность по предоставлению деятельности в области демонстрации кинофильмов, имеющая код ОКВЭД-59.14.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ответчика, к его основному виду деятельности относится ОКВЭД 59.14.

Таким образом, деятельность ответчика попадает в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением N 434.

Как верно установлено судом первой инстанции, из указанных выше положений и разъяснений следует, что ответчик вправе требовать отсрочку в уплате арендных платежей, начисленных за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы о неправомерности уменьшения арендной платы и предоставления рассрочки внесения арендной платы, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующие обстоятельства.

Режим повышенной готовности в Республике Татарстан введен 19.03.2020 на основании Распоряжения Президента Республики Татарстан N 129.

Соответственно ответчик вправе требовать отсрочку в уплате арендных платежей, начисленных истцом за период с 19.03.2020 по 01.10.2020.

При этом в соответствии с пунктом "а" части 3 Требований задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 года и не позднее 01.01.2023 года, поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Данное положение также нашло отражение в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 года) (вопрос 5).

Исходя из формулировки вопроса 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 года), арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, и сторонами не оспаривается, что арендатор обращался к арендодателю с просьбой об уменьшении арендной платы и предоставлении рассрочки, в чем ему было отказано.

При указанных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о необходимости уменьшения размера арендной платы в период с 26.03.2020 до 01.10.2020 до 50% соответствует указанным нормам, установленным по делу обстоятельствам, и отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивает баланс экономических интересов сторон договора.

Таким образом, задолженность по постоянной части арендной платы за период с 01.10.2020 по 28.01.2021 составит в общей сумме 3 956 513 руб. 66 коп., исходя из размера арендной платы в силу условий договора аренды. Долг по постоянной части арендной платы за период с апреля по сентябрь 2020 года составит 50% от суммы ежемесячной арендной платы и с учетом частичной оплаты согласно расчету истца по первоначальному иску (л.д.138) составит в сумме 2 287 892 руб. 20 коп., который подлежит уплате не позднее 01.01.2023.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, применение приведенных норм и разъяснений не ограничено введением конкурсного производства в отношении арендодателя.

Учитывая изложенное, встречное исковое заявление правомерно удовлетворено в части установления ежемесячной арендной платы с 26.03.2020 по 01.10.2020 в сумме 506 826 руб. 13 коп. с учетом НДС.

Довод апелляционной жалобы об отчуждении объекта аренды до принятия судом обжалуемого решения, а также о расторжении договора аренды отклоняется судом апелляционной инстанции, т.к. не свидетельствует о незаконности обжалуемого решения в части понуждения к заключению дополнительного соглашения, согласно установленным решением суда условиям которого, размер арендной платы определен за прошедший период с 26.03.2020 по 01.10.2020.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 апреля 2021 года по делу N А65-30891/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Развлекательный комплекс "Ривьера" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий судья

А.Э. Ануфриева

Судьи

Д.А. Дегтярев Е.В. Коршикова