Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2021 г. N 05АП-4000/21 по делу N А51-3181/2021

г. Владивосток

20 июля 2021 г.

Дело N А51-3181/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июля 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Г.Н. Палагеша,

судей Н.Н. Анисимовой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Е.Филипповой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рустамова Гусейна Ибад Оглы,

апелляционное производство N 05АП-4000/2021

на решение от 14.05.2021

судьи Н.А.Беспаловой

по делу N А51-3181/2021 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя Рустамова Гусейна Ибад Оглы (ИНН 250208019311, ОГРНИП 312254322600037, дата государственной регистрации 13.08.2012)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата государственной регистрации 28.01.2003)

о признании незаконным отказа,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Рустамова Гусейна Ибад Оглы: Науменко Ю.В. по доверенности от 10.02.2021 сроком действия на 3 года, удостоверение адвоката;

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: Птушко П.А. по доверенности от 25.12.2020 сроком действия до 31.12.2021, диплом (регистрационный номер 02-0283), удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Рустамов Гусейн Ибад Оглы (далее - заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее - управление, УМС г. Владивостока) в заключении дополнительного соглашения к договору аренды N 04-Ю15673 от 17.08.2012 земельного участка с кадастровым номером 25:28:040005:0257 площадью 18 кв. м, из земель населенных пунктов, находящихся по адресу: г. Владивосток, ул. Волховская, д. 2, в части продления срока действия договора на три года, выраженного в письме от 26.01.2021 N 908сп/юл.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.05.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, предприниматель обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы указывает, что действие договора не прекратилось, поскольку он был возобновлен на неопределенный срок, и предприниматель до прекращения срока действия договора обратился в управление с заявлением о продлении срока аренды по договору, в связи с чем со ссылкой на положения части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) заявитель жалобы считает, что срок действия договора может быть продлен на 3 года.

В судебном заседании представитель предпринимателя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, дал аналогичные пояснения.

УМС г. Владивостока в представленном письменном отзыве, поддержанном представителем в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласилось, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем решение отмене или изменению не подлежит.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

17.08.2012 между департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Мамедовой Викторией Владимировной (арендатор) заключен договор N 04-Ю-15673 аренды земельного участка, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель на основании распоряжения от 19.07.2012 N 1583 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:040005:0257 площадью 18 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Волховская, д. 2 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 53 м от ориентира по направлению на северо-запад), для использования в целях, не связанных со строительством (установка и эксплуатация торгового павильона).

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 19.07.2012 по 18.07.2015.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 24.09.2012 сделана запись о государственной регистрации N 25-25- 01/167/2012-415.

На основании соглашения от 15.01.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.08.2012 N 04-Ю-15673 с 29.01.2013 переданы индивидуальному предпринимателю Рустамову Гусейну Ибад оглы, о чем в ЕГРН 29.01.2013 внесена запись о государственной регистрации N 25-25-01/017/2012-177.

25.01.2021 предприниматель в соответствии со статьей 19 Закона N 98-ФЗ обратился в управление с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 17.08.2012 N 04-Ю-15673 с целью продления срока его действия на 3 года с даты заключения дополнительного соглашения.

По результатам рассмотрения указанного заявления управлением в адрес заявителя направлен мотивированный ответ от 26.01.2021 N 908сп/юл о невозможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 17.08.2012 N 04-Ю-15673 в связи с истечением срока его действия 18.07.2015.

Кроме того, управление сообщило, что в связи со вступлением в силу с 01.03.2015 положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), предусматривающих ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 01.03.2015 и действующие на 01.03.2015, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), вследствие чего продление договора невозможно.

Полагая, что отказ в продлении договора аренды земельного участка не соответствует действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, в удовлетворении которого суд первой инстанции отказал.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, отзыве на нее, заслушав в судебном заседании пояснения лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Правоотношения по вопросу аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются общими положениями главы 34 ГК РФ и специальными нормами земельного законодательства.

На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 1 статьи 425 ГК РФ установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что на основании соглашения от 15.01.2013 к предпринимателю перешли права и обязанности по договору аренды от 17.08.2012 N 04-Ю15673 земельного участка с кадастровым номером 25:28:040005:0257 площадью 18 кв. м, из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: г. Владивосток, ул. Волховская, 2 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 53 м от ориентира по направлению на северо-запад), для использования в целях не связанных со строительством (установка и эксплуатация торгового павильона).

Срок аренды земельного участка согласно пункту 1.3 договора установлен с 19.07.2012 по 18.07.2015.

В силу пункта 5.1 договора аренды от 17.08.2012 N 04-Ю15673 договор прекращает свое действие по окончании его срока, а согласно пункту 3.4.10 договора по истечении срока его действия (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) арендатор обязан освободить участок, если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды, передав его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При этом по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ определены особенности такого договора.

В частности, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Правило, регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

В свою очередь, Земельный кодекс Российской Федерации специально не оговаривает правила возврата земельного участка, находящегося в аренде, учитывая, что согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела усматривается, что по окончанию срока договора аренды предприниматель не возвратил земельный участок с кадастровым номером 25:28:040005:0257 по акту приема-передачи, продолжая сохранять статус арендатора этого земельного участка.

Письмом от 31.12.2018 N 20/04/02/142736 департамент земельных и имущественных отношений уведомил предпринимателя о продлении договора аренды от 17.08.2012 N 04-Ю-15673 на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

В дальнейшем, управление, принявшее на себя в результате перераспределения полномочий по распоряжению земельными участками права и обязанности арендодателя, не возражало против использования земельного участка и не направило предпринимателю уведомление об отказе от договора.

Более того, согласно выписке из ЕГРН от 06.05.2021 N КУВИ002/2021-51649185, право аренды предпринимателя на спорный земельный участок не прекращено.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно заключил, что поскольку после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил использовать спорный земельный участок, в данном случае к отношениям сторон применяются правила пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении действия договора на тех же условиях на неопределенный срок.

В этой связи указание управления по тексту оспариваемого отказа на то, что договор аренды земельного участка от 17.08.2012 N 04-Ю-15673 прекратил свое действие 18.07.2015, то есть по окончании срока действия договора, верно признано судом несостоятельным.

Между тем, данное обстоятельство не свидетельствует о наличии оснований для признания оспариваемого отказа незаконным в силу следующего.

В соответствии с частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ предусмотрено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).

Таким образом, указанными положениями Закона N 98-ФЗ действительно предусмотрено право арендатора на увеличение срока действия договора аренды, однако увеличение срока действия договора аренды возможно лишь в случае установления такого срока.

В частности, из буквального толкования указанных правовых норм следует, что идет речь об увеличении срока действия договора аренды. Данное положение может быть применено только к договорам, заключенным на определенный срок. Увеличить можно только определенный договором срок. Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, предмет увеличения, то есть срок, отсутствует, поскольку срок в этом случае и так не определен и арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго.

По существу требование предпринимателя направлено на трансформацию договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в срочный договор. Однако целью правовой нормы, содержащейся в части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, возможности продлить его ввиду особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции. Данные положения не могут быть истолкованы в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 этой статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ прямо закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Независимо от принятия Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ, которым внесены изменения статью 19 Закона N 98-ФЗ, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора.

Таким образом, изложенное в совокупности и взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что у УМС г. Владивостока не имелось правовых и фактических оснований для принятия решения о продлении арендных отношений с предпринимателем на три года, поскольку договор аренды земельного участка от 17.08.2012 N 04-Ю-15673 является действующим и продлен на неопределенный срок.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что оспариваемый отказ, оформленный письмом от 26.01.2021 N 908сп/юл, был принят при наличии к тому правовых оснований и не привел к нарушению прав и законных интересов заявителя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Нормы права применены судом первой инстанции правильно. Судебный акт принят на основании всестороннего, объективного и полного исследования имеющихся в материалах дела доказательств. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее подачу на основании статьи 110 АПК РФ относится судебной коллегией на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 14.05.2021 по делу N А51-3181/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Г.Н. Палагеша

Судьи

Н.Н. Анисимова С.В. Понуровская