Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2021 г. N 13АП-19147/21 по делу N А56-3734/2021

г. Санкт-Петербург

22 июля 2021 г.

Дело N А56-3734/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Прохоровой А.Ю.,

при участии:

от заявитель: представитель Калиничева Е.В., на основании доверенности от 15.01.2021,

от заинтересованное лицо: представитель Сорока Н.Ю., на основании доверенности от 23.01.2021,

от 3-го лица: представитель Калиничева Е.В., на основании доверенности от 18.02.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19147/2021) общества с ограниченной ответственностью "Премьера" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2021 по делу N А56-3734/2021, принятое по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью "Премьера" (адрес: Россия, 197755, Санкт-Петербург, поселок Лисий Нос, Ленинградское шоссе, дом 38, литер А, кабинет 1, ОГРН: 1187847375869, Дата присвоения ОГРН: 14.12.2018, ИНН: 7814749257)

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, улица Красного Текстильщика, 10-12, ОГРН: 1047833068931, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2004, ИНН: 7801267400)

третье лицо: Даниловский Олег Евгеньевич

о признании незаконным уведомления,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Премьера" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) об отказе государственной регистрации сделки от 29.03.2021 N MFC - 0575/2020-227835, в части требования Управления для осуществления государственной регистрации договора аренды нежилого здания от 01.02.2020, заключенного в целях предоставления услуг общественного питания, предоставить разрешение уполномоченного органа на установление условно разрешенного вида использования земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Лисий Нос, Ленинградское шоссе, дом 38, кадастровый номер 78:34:0444101:1037, об обязании Управления осуществить регистрацию договора аренды нежилого здания от 01.12.2020, при наличии согласия супруги Даниловского О.Е. на заключение договора аренды, необходимого исходя из положений статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Даниловский Олег Евгеньевич.

Решением от 12.05.2021 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; полагает, что разрешение уполномоченного органа на установление условно разрешенного вида использования земельного участка не требуется, так как данный вид использования уже разрешен; ссылается на то, что суд не учел, что площадь объекта, сдаваемого в аренду, составляет 346,8 кв.м, что менее 500 кв.м.

В судебном заседании Общество поддержало доводы апелляционной жалобы, а Управление просило в ее удовлетворении отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Даниловский Олег Евгеньевич является собственником земельного участка общей площадью 2 534 кв.м с кадастровым номером 78:34:0444101:1037, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Лисий Нос, Ленинградское шоссе, д. 38, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, а также расположенных на указанном участке жилого дома общей площадью 484,7 кв. м с кадастровым номером 78:34:0444101:1030 и нежилого здания кухни-столовой общей площадью 346,8 кв.м с кадастровым номером 78:34:0444101: 1040.

Согласно техническому плану нежилое здание кухни-столовой является вспомогательным строением по отношению к жилому дому. Фактически здание используется под объект общественного питания.

01.12.2020 между Обществом (арендатор) и Даниловским О.Е. (арендодатель) заключен договор аренды нежилого здания кухни-столовой общей площадью 346,8 кв.м с кадастровым номером 78:34:0444101:1040, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Лисий Нос, Ленинградское шоссе, д. 38, сроком на 3 года для использования объекта для осуществления видов деятельности, предусмотренных уставом арендатора.

Даниловский О.Е. 14.12.2020 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды.

Уведомлением N MFC-0575/2020-227835 от 28.12.2020 Управление приостановило государственную регистрацию до 29.03.2021 в связи с тем, что не представлено разрешение уполномоченного органа на установление условно разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 78:34:0444101:1037, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Лисий Нос, Ленинградское шоссе, д. 38, для использования в целях оказания услуг общественного питания, а также в связи с тем, что не представлены сведения о семейном положении Даниловского О.Е., либо согласие супруги на заключение договора аренды.

Уведомлением N MFC-0575/2020-227835 от 29.03.2021 Управление отказало в государственной регистрации договора аренды в связи с неустранением причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.

Заявитель, не согласившись с приостановлением и отказом в государственной регистрации, обратился в суд с настоящим заявлением, при этом заявитель не оспаривает факт непредоставления согласия супруги Даниловского О.Е. в Управление для государственной регистрации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о регистрации).

Из пункта 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ следует, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В части 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ указано, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Основания для приостановления государственной регистрации указаны в части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, перечень которых являются исчерпывающим.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

При рассмотрении представленных на государственную регистрацию документов Управлением было установлено отсутствие разрешения уполномоченного органа на установление условно разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 78:34:0444101:1037, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Лисий Нос, Ленинградское шоссе, д. 38, для использования в целях оказания услуг общественного питания, отсутствие сведений о семейном положении Даниловского О.Е. либо согласие супруги на заключение договора аренды.

Факт непредоставления на государственную регистрацию сведений о семейном положении Даниловского О.Е. либо согласие супруги на заключение договора аренды заявителем не оспаривается.

Обращаясь в суд, заявитель сослался на незаконность требований регистрирующего органа в части предоставления разрешения уполномоченного органа на установление условно разрешенного вида использования земельного участка.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Положениями статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

В статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Как особо указано в пункте 4 названной статьи, земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

- их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Вид разрешенного использования земельного участка определяется документами градостроительного зонирования, к которым относятся Правила землепользования и застройки, градостроительные регламенты.

Судом установлено, что земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" (далее - Правила) находится в зоне Т1Ж2-2 "Жилая зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участком не менее 1 200 кв.м с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной структуры".

Согласно пунктам 2.2.3-2.2.5 Правил разрешенным использованием для земельных участков, объектов капитального строительства на территории Санкт-Петербурга, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, является такое использование, которое осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами соответствующих территориальных зон, а также режимами использования земель в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, в случае если земельный участок (часть земельного участка), объект капитального строительства расположены в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга.

Установленные в границах одной территориальной зоны основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства могут применяться одновременно с условно разрешенными видами использования земельных участков и объектов капитального строительства при условии предоставления соответствующего разрешения в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, с учетом законодательства Санкт-Петербурга и пунктов 3.2.1-3.2.3, 3.2.8 и 3.2.9 настоящего приложения.

Дополнительно по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства и только совместно с ними могут применяться вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, указанные в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны.

В пункте 1.2.1 приложения N 7 к Правилам указано, что в границах одного земельного участка допускается с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов размещение двух и более объектов капитального строительства с основными, условно разрешенными и вспомогательными видами использования.

В силу пункта 1.3.2 названного приложения в границах территориальных зон Т1Ж1, Т1Ж2-1, Т1Ж2-2 для видов разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" (код 2.1) и "ведение садоводства" (код 13.2) вспомогательные виды разрешенного использования из числа условно-разрешенных видов использования, установленных градостроительными регламентами указанных территориальных зон, могут применяться при соблюдении следующих условий:

1.3.2.1. Суммарная доля площади помещений зданий, строений и сооружений, занимаемых объектами вспомогательных видов разрешенного использования, расположенных на одном земельном участке, не должна превышать 40% общей площади помещений зданий, строений и сооружений на данном земельном участке, включая подземную часть.

1.3.2.2. Часть площади земельного участка, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования, не должна превышать 35% общей площади соответствующего земельного участка, а также относящимся к ним озеленением, местами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта, иными необходимыми в соответствии с действующим законодательством элементами инженерно-технического обеспечения и благоустройства.

1.3.3. Соблюдение условий, предусмотренных в пунктах 1.3.1 и 1.3.2 настоящего раздела, в случае размещения объектов основных и(или) условно разрешенных видов использования одновременно с вспомогательными видами разрешенного использования должно быть подтверждено в составе проектной документации.

Соблюдение условий, предусмотренных в пунктах 1.3.1 и 1.3.2 настоящего раздела, в иных случаях обеспечивается лицом, осуществляющим строительство.

1.3.4. Расчет озеленения земельного участка в целях размещения объектов вспомогательных видов разрешенного использования осуществляется в соответствии с пунктом 1.9.7 настоящего раздела.

Согласно разделу 2.3 приложения N 7 к Правилам к числу основных видов разрешенного использования земельных участков Т1Ж2-2 относится такой вид разрешенного использования, как "общественное питание".

Между тем, в силу пунктов 2.3.4 и 2.3.5 приложения объекты, относящиеся к этому виду разрешенного использования, могут размещаться только на земельных участках, примыкающих к красным линиям и(или) улицам, дорогам, площадям, проездам, набережным, бульварам, за исключением внутриквартальных проездов, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение. Помимо этого, указанный вид разрешенного использования может относиться к основным видам разрешенного использования лишь при условии, что общая площадь объектов указанных видов использования на соответствующих земельных участках не превышает 300 кв.м. В случае если общая площадь объектов указанных видов использования на соответствующих земельных участках превышает 300 кв.м, то вид разрешенного использования относится к условно разрешенным видам использования.

Поскольку объект недвижимости - кухня-столовая занимает площадь 346,8 кв.м, суд пришел к обоснованному выводу о том, что вид разрешенного использования "общественное питание" для участка с кадастровым номером 78:34:0444101:1037 с учетом положений пункта 2.3.5 приложения N 7 к Правилам является условно разрешенным.

Следовательно, в силу положений пункта 2.2.4 Правил установленные в границах одной территориальной зоны основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства могут применяться одновременно с условно разрешенными видами использования земельных участков и объектов капитального строительства при условии предоставления соответствующего разрешения в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, с учетом законодательства Санкт-Петербурга и пунктов 3.2.1-3.2.3, 3.2.8 и 3.2.9 настоящего приложения.

Поскольку такое разрешение представлено не было, отказ регистрирующего органа в совершении регистрационных действий обоснованно признан законным.

Податель жалобы в обоснование довода о допустимости использования участка в соответствии с условно разрешенным использованием при размещении объекта максимальной площадью 500 кв.м ссылается на пункт 2.3.7.7 Правил.

Согласно данной норме максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения (за исключением объектов, относящихся к виду разрешенного использования "дошкольное, начальное и среднее общее образование" (код 3.5.1), объектов, относящихся к виду разрешенного использования "амбулаторно-поликлиническое обслуживание" (код 3.4.1), объектов, относящихся к видам разрешенного использования "обеспечение занятий спортом в помещениях" (код 5.1.2), "площадки для занятий спортом" (код 5.1.3)), включая объекты условно разрешенных видов использования, на земельных участках - 500 кв.м.

Между тем, в данном случае специальной нормой является пункт 2.3.5 Правил, согласно которому виды разрешенного использования, которые отмечены в пункте 2.3.3 настоящего раздела знаком <**>, относятся к основным видам разрешенного использования при условии, что общая площадь объектов указанных видов использования на соответствующих земельных участках не превышает 300 кв.м. В случае если общая площадь объектов указанных видов использования на соответствующих земельных участках превышает 300 кв.м, то вид разрешенного использования относится к условно разрешенным видам использования.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2021 по делу N А56-3734/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова Н.С. Полубехина