Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2021 г. N 10АП-3328/21 по делу N А41-75751/2020

г. Москва

22 июля 2021 г.

Дело N А41-75751/20

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалов С.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены;

от Николаева Д.А.: не явились, извещены;

от ООО "Вудлэнд": Чернов В.Г., по доверенности от 09.09.2020,

рассмотрев в судебном заседании дело N А41-75751/20 по заявлению ООО "Вудлэнд" к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным решения, третье лицо: Николаев Д.А.,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Вудлэнд" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в котором просит суд

1) Признать незаконным решение Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области от 31.10.2020 г. N КУВД-001/2020-8817853/2 об отказе в государственной регистрации права собственности (перехода права) на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0060310:1062.

2) Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области осуществить действия по государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0060310:1062, общей площадью 131 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Молоковское, деревня Мисайлово.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 января 2021 года по делу N А41-75751/20 заявленные требования ООО "Вудлэнд" удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра по Московской области обжаловало его в апелляционном порядке.

Определением от 03 июня 2021 года Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-75751/20 по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, Николаева Д.А., как правообладателя объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве N 13/4 (ВЛ).

Заявитель направил в судебное заседание своего представителя, который поддержал заявленные требования.

Заинтересованное и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке пункта 6.1 статьи 268 АПК РФ по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции по имевшимся и дополнительно представленным сторонами документам, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 17.10.2016 между ООО "Вудлэнд" и Николаевым Денисом Александровичем заключен Договор участия в долевом строительстве N 13/4 (ВЛ).

19.07.2019 между ООО "Вудлэнд" и Николаевым Д.А. подписаны передаточные акты, согласно которым застройщик передал Николаеву Д.А.:

- жилое помещение-квартиру, кадастровый номер 50:21:0060310:1159, общей площадью 145,4 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Молоковское, деревня Мисайлово, д. 3, кв. 4;

- земельный участок, площадью 131 кв. м, кадастровый номер 50:21:0060310:1062, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Молоковское, деревня Мисайлово.

Стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - "Управление") с заявлениями о государственной регистрации права.

Уведомлением от 30.07.2020 Управление приостановило государственную регистрацию перехода прав на земельный участок.

31.10.2020 вынесено решение об отказе в государственной регистрации перехода прав на земельный участок.

По мнению Управления, основанием для отказа являются:

- В соответствии с и.2. ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного Объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Таким образом, по мнению заинтересованного лица, земельный участок не может являться объектом долевого строительства.

Считая указанное решение Управления Росреестра по МО незаконным, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Далее - Закон о государственной регистрации) Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 33 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если земельный участок, в отношении которого представлено заявление о его снятии с государственного кадастрового учета, не является преобразуемым и не подлежит снятию с такого учета в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Частью 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации предусмотрены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта- план территории);

7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Согласно части 4 статьи 1 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

По условиям договора участия в долевом строительстве ООО "Вудлэнд" принял на себя обязательство в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Блокированный жилой дом и после получения разрешения на ввод Блокированного жилого дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства по Передаточному акту Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором цену и принять Объект долевого строительства.

п.6.1. Договора предусмотрено, что Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства и Придомовой земельный участок не позднее шести месяцев с даты постановки на кадастровый учет Блокированного жилого дома и Придомового земельного участка.

п. 1.1. Договора установлено, что Придомовой земельный участок - земельный участок площадью 131 кв. м с кадастровым номером 50:21:0060310:1062, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажные жилые дома, в том числе блокированные жилые дома (таунхаусы), расположенный по адресу: Московская область, Ленинский район, с/п Молоковское, д. Мисайлово, образованный путем межевания из Земельного участка. Придомовой земельный участок расположен под передаваемой Участнику долевого строительства квартирой (жилой блок-секцией) и придомовой территорией, необходимой для использования Жилого помещения Участником долевого строительства. Придомовой земельный участок подлежит передаче Участнику долевого строительства в собственность вместе с Объектом долевого строительства по Передаточному акту, подписываемому Сторонами в соответствии с условиями настоящего Договора.

На основании передаточных актов от 19 июля 2019 года ООО "Вудлэнд" передал Николаеву Д.С.:

- жилое помещение-квартиру, кадастровый номер 50:21:0060310:1159, общей площадью 145,4 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Молоковское, деревня Мисайлово, д. 3, кв. 4.

- земельный участок, площадью 131 кв. м, кадастровый номер 50:21:0060310:1062, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Молоковское, деревня Мисайлово.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа", 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.

Исходя из условий договора, являющегося договором купли-продажи недвижимости, созданной в будущем, при разрешении спора подлежали применению положения статьи 552 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Условия заключенного сторонами договора на участие в долевом строительстве об одновременной передаче вместе с помещениями, приобретаемыми по договору, земельного участка, на котором расположено здание, соответствуют положениям части 2 статьи 552 ГК РФ.

Подписанным по результатам реализации актом приема-передачи стороны подтвердили также фактическую передачу земельного участка дольщику в соответствии с условиями указанного договора.

При таких обстоятельствах вывод Управления Росреестра о том, что договор на участие в долевом строительстве и акт приема-передачи не являются основаниями возникновения права собственности дольщика на земельный участок, нельзя признать обоснованным и соответствующим закону. Поскольку застройщик является собственником земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр прав при регистрации его права собственности, кадастровый номер земельного участка также указан в самом договоре на участие в долевом строительстве, неопределенность в передаваемом на праве собственности земельном участке отсутствовала.

На основании изложенного, оценивая собранные по делу доказательства, принимая во внимание мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности решения об отказе государственной регистрации права на земельный, поскольку реализация объекта недвижимости без земельного участка нарушает принцип земельного законодательства.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Доказательств законности и обоснованности решения об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок заинтересованным лицом не представлено.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Исходя из изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, пунктом 6.1 статьи 268, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 15 января 2021 года по делу N А41-75751/20 отменить.

1) Признать незаконным решение Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области от 31.10.2020 N КУВД-001/2020-8817853/2 об отказе в государственной регистрации права собственности (перехода права) на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0060310:1062.

2) Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области осуществить действия по государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0060310:1062, общей площадью 131 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Молоковское, деревня Мисайлово.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу ООО "Вудлэнд" сумму уплаченной госпошлины в размере 3000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Л.В. Пивоварова М.И. Погонцев