Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2021 г. N 09АП-42339/21 по делу N А40-141503/2020

город Москва

23 июля 2021 г.

Дело N А40-141503/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,

судей Е.А. Птанской, В.В. Лапшиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 07 мая 2021 года

по делу N А40-141503/2020, принятое судьей А.Г. Китовой, по иску ООО "ДАЯНА" (ОГРН 1027700198020)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об обязании заключить договор,

при участии в судебном заседании:

от истца: Володский А.В. по доверенности от 01.12.2020

от ответчика: Артамонова Ю.С. по доверенности от 08.12.2020

УСТАНОВИЛ:

ООО "ДАЯНА" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 582,6 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, ул. Ереванская, д. 17, стр. 1, (1 этаж, пом. I, комн. 9, 10, 10 а, 11, 11а, 12-18, 27-30, 32-43, 2 этаж, пом. XII, комн. 22; пом. ХIII, комн. 1-5, 5а, 6-10; пом. ХIV, комн. 1-2), по цене 38.731.493 руб., с рассрочкой 5 лет, на условиях прилагаемого проекта (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 мая 2021 года исковые требования удовлетворены.

При этом суд исходил из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ; арендуемые им помещение не выбывали из его владения; цена имущества установлена судебной экспертизой.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Настаивает на отсутствии у истца преимущественного права на приобретение спорного имущества, поскольку на момент обращения с соответствующим заявлением у общества имелась задолженность по арендной плате, кроме того, уведомлением от 02.10.2019 г. N ДГИ-И-69385/19 Департамент городского имущества города Москвы отказался от договора аренды от 05.10.1994 г. N 06-00667/94. Считает, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества; указывает, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта. Кроме того, форма договора, предлагаемая Департаментом городского имущества города Москвы, является установленной Приказом от 09.06.2012 г. N 115 "О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы" (в редакции приказа от 09.06.2012 г. N 115).

Истец не представил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, истец против доводов жалобы возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Исковые требования по настоящему делу мотивированы следующим.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды нежилого фонда N 06-00667/94 от 05.10.1994 г., согласно которому истцу предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 582,6 кв.м., расположенное по адресу: город Москва, ул. Ереванская, д. 17, стр. 1, (1 этаж, пом. I, комн. 9, 10, 10 а, 11, 11а, 12-18, 27-30, 32-43, 2 этаж, пом. XII, комн. 22; пом. ХIII, комн. 1-5, 5а, 6-10; пом. ХIV, комн. 1-2), которое принадлежит на праве собственности городу Москве, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заявлениями от 13.12.2019 г. N 33-5-145238/19-(0)-0, 29.01.2020 г.

N 33-5-145238/19-(0)-0 и N 33-5-9389/20-(0)-0) истец обращался в Департамент городского имущества города Москвы о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, ул. Ереванская, д. 17, стр. 1.

Уведомлениями N 33-5-145238/19-(0)-1 от 13.12.2019 г. и N 33-5-9389/20-(0)-1 от 29.01.2020 г. ответчик на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в связи с наличием задолженности по арендной плате.

Истец 30.06.2020 г. также направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной на основании отчета об оценке объекта недвижимости N 47/2020-О, который отклонен Департаментом городского имущества города Москвы письмом N ДГИ-Э-74395/20-1 в связи с направлением в адрес общества одностороннего отказа от договора аренды N ДГИ-И-69385/19 от 02.10.2019 г.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением по настоящему делу.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается сторонами, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", спорное недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий.

Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Данные условия заявителем соблюдены: арендуемое имущество находится во временном пользовании заявителя более двух лет на день подачи заявления; задолженность по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень, что ответчиком не оспаривается.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость спорного объекта составила 38.731.493 руб. (без НДС), которой суд первой инстанции правомерно руководствовался при принятии решения по делу.

Каких-либо замечаний относительно проведенной судебной экспертизы ответчиком в апелляционной жалобе не представлено, ходатайство в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-Ф преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что на стороне истца имеется задолженность по договору аренды, а также то, что ответчик уже отказался от договора аренды (уведомление N ДГИ-И-69385/19 от 02.10.2019 г.), отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку опровергаются вступившими в законную силу судебными актами по делам N А40-251947/2016, А40-218948/2019 с участием тех же сторон, которыми установлено отсутствие у общества задолженности по арендной плате, а также решением Арбитражного суда города Москвы от 16.07.2020 г. по делу N А40-319675/2019, которым признано незаконным уведомление от 02.10.2019 г. NДГИ-И-69385/19 Департамента городского имущества города Москвы об отказе от договора аренды от 05.10.1994 г. N06-00667/94.

Доводы апелляционной жалобы о том, что форма договора, предлагаемая Департаментом городского имущества города Москвы, является установленной Приказом от 09.06.2012 г. N 115 "О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы" (в редакции приказа от 09.06.2012 г. N 115), отклоняются судом апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции с участием сторон, детально исследовав указанные ответчиком пункты договора, приходит к выводу о том, что предложенная истцом форма не меняет существа и условий договора купли-продажи, а все замечания ответчика касаются словесной формы изложения тех или иных пунктов. Приведенные ответчиком условия договора не являются существенными для договора купли-продажи и не подлежат урегулированию судом, кроме того все пункты договора в редакции истца соответствуют нормам законодательства, а ответчиком не указана норма права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи, а также включить или исключить ряд пунктов. Не включение этих условий в договор не приведет к преимущественному положению общества относительно иных хозяйствующих субъектов, являющихся арендаторами недвижимого имущества на территории города Москвы, и, как следствие, к нарушению положений статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 мая 2021 года по делу N А40-141503/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Н. Лаптева

Судьи

В.В. Лапшина Е.А. Птанская