Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2021 г. N 09АП-40700/21 по делу N А40-123148/2020

г. Москва

21 июля 2021 г.

Дело N А40-123148/20

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Валюшкиной В.В., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Киселевым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 апреля 2021 года по делу N А40-123148/20, принятое судьей Немтиновой Е.В. (142-912),

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к Ассоциации владельцев земельных участков "Бурцево" (ОГРН 1035000907370)

третье лицо: Управление Росреестра по г. Москве

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Нагорный В.И. по доверенности от 29.12.2020, диплом 106405 0532127 от 03.07.2017; от ответчика: Вахлицкая В.В. по доверенности от 05.03.2021, диплом ДВС 0098167 от 29.02.2000; от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Ассоциации владельцев земельных участков "Бурцево" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 19.08.2008 N М-11-041294 и обязании передать земельный участок истцу.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21 апреля 2021 года по делу N А40-123148/20 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал;

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, Муниципальное образование Ленинский муниципальный район Московской области (арендодатель) и ответчик (правопредшественник ответчика, арендатор) заключили на 49 лет договор от 19.08.2008 N М-11-041294 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:110114:0418 площадью 4764 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Филимонковское, НП "Бурцево", вблизи дер. Бурцево, участок N79. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Участок передан арендатору по акту от 19.08.2008.

На основании дополнительного соглашения от 01.07.2012 права и обязанности арендодателя перешли к истцу (его правопредшественнику).

Согласно пункту 2.1 договора размер ежегодной арендной платы установлен в приложении N 1; арендная плата уплачивается ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В обоснование иска истец указал следующее: ответчик в нарушение принятых на себя обязательств не вносил (вносил не своевременно и не в полном объеме) арендную плату по договору аренды 19.08.2008 N М-11-041294, заключенному на 49 лет; невнесение ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для досрочного расторжения договора аренды (истец направил ответчику соответствующее уведомление).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства, с учетом того, что на момент рассмотрения спора в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии у ответчика неисполненных финансовых обязательств по арендной плате, срок действия договора установлен 49 лет, пришел к выводу о том, что расторжение договора в судебном порядке по основаниям пункта 3 статьи 619 ГК РФ, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как верно установлено судом первой инстанции, на момент рассмотрения дела по существу задолженность ответчика отсутствует, условия договора аренды выполняются, тем самым ответчик подтверждает свое намерение по использованию арендованного имущества на условиях договора аренды. Вместе с тем, имущественные интересы арендодателя, нарушенные в случае ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, защищены применением к ответчику ответственности в виде начисления неустойки.

Одновременно следует отметить, что договором предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжение договора, и согласно пункту 3.5 договора основания одностороннего расторжения не являются предметом судебного разбирательства.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Однако истец не направил такого предупреждения, а также не принимал и не направлял ответчику решения об одностороннем расторжении спорного договора аренды, предусмотренного п. 3.3. договора аренды.

Истец в апелляционной жалобе ссылается на п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", который гласит, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Между тем, согласно ч. 2 указанного пункта, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Материалами дела не подтверждается, что истец обращался к ответчику с требованиями о расторжении договора аренды в связи с нарушениями ответчиком сроков внесения арендной платы.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества г. Москвы является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2021 года по делу N А40-123148/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

В.В. Валюшкина О.В. Савенков