Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2021 г. N 01АП-4199/21 по делу N А43-50584/2019

г. Владимир

22 июля 2021 г.

Дело N А43-50584/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15.07.2021.

В полном объеме постановление изготовлено 22.07.2021.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Белышковой М.Б.,

судей Кастальской М.Н., Москвичевой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Баташовой С.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.04.2021 по делу N А43-50584/2019, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "НижегородснабСбыт" (ОГРН 1025203576870, ИНН 5261023668) о признании недействительным решения Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области об отказе в предоставлении в собственность земельного участка от 31.10.2019.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество с ограниченной ответственностью "НижегородснабСбыт" ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя (входящий N 01АП-4199/21 от 12.07.2021).

Исследовав материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "НижегородснабСбыт" (далее - ООО "НижегородснабСбыт", Общество) 07.10.2019 обратилось в Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - Министерство, заявитель) с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 7610 кв.м с кадастровым номером 52:18:0080226:2, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Ларина, д. 26 (далее - земельный участок) на котором находится объект недвижимости - нежилое двухэтажное отдельно стоящее здание - склад обшей площадью 254,8 кв.м (кадастровый номер 52:18:0080226:70), принадлежащий Обществу на праве собственности.

Руководствуясь градостроительным заключением Департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области (далее - Департамент) от 25.10.2019 N Сл-326-295565/19, Министерство письмом от 31.10.2019 N Исх-326-320115/19 отказало Обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность.

При этом Министерство указало, что на земельном участке кроме здания склада, находящегося в собственности Общества расположены объекты, правоустанавливающие документы на которые не представлены; испрашиваемый земельный участок расположен в зоне ТПК-о (зона коммунального обслуживания объектов, предусматривающая небольшие посетительские потоки, V класса опасности), а Градостроительными регламентами данной территориальной зоны (ТЗ) не предусмотрен испрашиваемый вид разрешенного использования "под базу по ремонту бытовой техники". Также Министерство указало, что двухэтажное кирпичное нежилое строение частично расположено вне границ заявленного земельного участка; фактическое использование земельного участка не соответствует разрешенному использованию - "под базу по ремонту бытовой техники"; площадь испрашиваемого земельного участка (7610 кв.м) значительно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости (254,8 кв.м).

Также заявителю предложено устранить имеющиеся замечания и повторно обратиться в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка.

Не согласившись с решением Министерства об отказе в предоставлении в собственность указанного земельного участка, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения об отказе незаконным

Арбитражный суд Нижегородской области, руководствуясь статьями 71, 198, 200, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс), положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2015 N 251 "Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений" (далее - Постановление N 251), ГОСТ Р 57137-2016 "Бытовое обслуживание населения. Термины и определения" (далее - ГОСТ Р 57137-2016), ГОСТ Р 50938-2013 "Услуги бытовые. Ремонт, установка и техническое обслуживание электрических машин и приборов. Общие технические условия" (далее - ГОСТ Р 50938-2013), Правил землепользования и застройки, утвержденные приказом Департамента от 30.03.2018 N 07-01-06/22 (далее - Правила землепользования), решением от 14.04.2021 удовлетворил заявленное требование.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Министерство указывает, что фактическое использование спорного земельного участка не соответствует его разрешенному использованию, основная часть земельного участка занята металлическими нежилыми строениями - складами, на которые право собственности ООО "НижегородснабСбыт" не зарегистрировано.

По мнению заявителя, заключение экспертизы не может быть принято во внимание судом, поскольку оно не подтверждает использование площади земельного участка в испрашиваемых границах под "базу по ремонту бытовой техники" и не содержит надлежащего обоснования необходимости предоставления в собственность Обществу всего участка для указанных целей.

Заявитель обращает внимание суда на отсутствие в деле доказательств того, что нежилое здание и остальные постройки отвечают признакам объекта бытового обслуживания по ремонту бытовой техники и находящиеся на земельном участке объекты используются для ее сервисного обслуживания и ремонта.

Вывод суда первой инстанции о возможности отнесения нежилого здания склада и некапитальных ангаров-складов, расположенных на земельном участке к числу объектов бытового обслуживания населения, по мнению Министерства, является ошибочным. Министерство считает, что Общество заинтересовано в предоставлении земельного участка для цели, не связанной с размещением базы по ремонту бытовой техники.

Подробно доводы Министерства приведены в апелляционной жалобе.

ООО "НижегородснабСбыт" в отзыве на апелляционную жалобу указывает на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, Первый арбитражный апелляционный не установил правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Материалами дела подтверждается, что по договору от 25.11.1999 Общество приобрело у акционерного общества "Нижегородсктрансбыт" в собственность нежилое отдельно стоящее двухэтажное здание - склад общей площадью 254,8 м2, которое располагалось на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0080226:2 площадью 7 160 кв.м и находилось у продавца на праве аренды.

Впоследствии Общество переоформило право долгосрочной аренды сроком на 49 лет, заключив с администрацией города Нижнего Новгорода договор долгосрочной аренды земельного участка от 29.12.2000 N 04496/08.

Мотивируя отказ в предоставлении земельного участка ссылкой на пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ, заявитель указал на отсутствие у Общества правоустанавливающих документов на находящиеся на нем здания и сооружения, а именно, металлические нежилые строения ангарного (контейнерного) типа, металлические гаражи, деревянные бытовки, будки охраны/КПП и автоматический шлагбаум.

Между тем судом установлено, что указанные объекты не являются объектами недвижимости, представляют собой сборные легковозводимые и демонтируемые конструкции, что подтверждается актом Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода от 19.02.2014 N 11/8, согласно которому данные объекты являются объектами некапитального характера, а также договорами подряда от 25.05.2007 N 34/05, от 01.07.2008 N 23/09, от 15.05.2009 N 19/02, от 28.07.2009 N 26/03, от 01.12.2010 N 33/12 на сборку и установку складов разборных односкатных и актами к ним.

Экспертным заключением, составленным ООО "ЛИТО" от 10.02.2021 N СУ-10-02-2021 подтверждается, что на испрашиваемом земельном участке расположен только один объект недвижимости, а другие объекты таковыми не являются.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно не принят во внимание довод Министерства о наличии на испрашиваемом земельном участке зданий и сооружений, не принадлежащих Обществу, препятствующих предоставить в его собственность.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод Министерства о том, что зона ТПК-о, в которой находится испрашиваемый Обществом земельный участок, не предусматривает возможности нахождения в ней участка с видом разрешенного использования "под базу по ремонту бытовой техники".

Согласно пункту 31.5 Правил землепользования к ТПК-о (зона коммунально-обслуживающих объектов, предусматривающих небольшие посетительские потоки, V класса опасности) относится вид разрешенного использования земельного участка с кодом 3.3 "бытовое обслуживание".

В силу пункта 32 ГОСТ Р 57137-2016 техническое обслуживание радиоэлектронной аппаратуры и электрических машин и приборов относится к бытовому обслуживанию населения, следовательно, вид разрешенного использования "под базу по ремонту бытовой техники" относится к зоне ТПК-о.

Не нашел документального подтверждения в материалах дела довод Министерства о том, двухэтажное кирпичное нежилое строение, принадлежащее Обществу, частично расположено вне границ спорного земельного участка.

Согласно статье 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Из материалов дела следует, что Обществу спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании распоряжения администрации Нижнего Новгорода N 3180-р от 24.10.2000, одновременно осуществлены кадастровые работы по межеванию предоставляемого земельного участка и составлен кадастровый план земельного участка от 12.02.2001 инв. N 08/6/38, в соответствии с которым объект недвижимости, принадлежащий ООО "НижегородснабСбыт", расположен полностью в пределах границ земельного участка.

Также между администрацией города Нижнего Новгорода и Обществом заключен договор долгосрочной аренды земельного участка от 29.12.2000 N 04496/08, из чертежа УАГа N 462-ЗУ, прилагаемого к договору также усматривается, что здание Общества находится в пределах земельного участка. Одновременно, в акте приема-передачи земельного участка от 29.12.2000 указано, что на нем находится 2-этажное здание "База по ремонту бытовой техники".

Кадастровые паспорта на земельные участки, граничащие со спорным земельным участком, представленные Обществом, не содержат сведений о нахождении на них нежилого отдельно стоящего двухэтажного здания-склада общей площадью 254, 8 м2.

Доводу Министерства о фактическом использовании Обществом земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка со ссылкой на сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц.

Так, судом установлено, что одним из видов деятельности ООО "НижегородснабСбыт" является ремонт бытовой техники (код ОКВЭД 95.22.1).

Кроме того, суд, ссылаясь на пункт 9.2 ГОСТ Р 50938-2013 обоснованно указал о том, что наличие складов, офисов и кабинетов не свидетельствует об осуществлении видов деятельности, не соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, поскольку деятельность по ремонту бытовой техники предусматривает наличие складов, а также офисов управленческого персонала, наличие торгово-закупочной деятельности.

При этом экспертным заключением ООО "ЛИТО" от 10.02.2021 N СУ-10-02-2021 подтверждается, что Обществом, в том числе осуществляется деятельность по продаже, гарантийному и пост гарантийному ремонту и замене бытовой техники.

С учетом изложенного довод Министерства о том, что Общество фактически использует испрашиваемый земельный участок не в соответствии с разрешенным использованием, обоснованно отклонен судом первой инстанции.

При этом судом первой инстанции отклонен довод заявителя о том, что актом обследования земельного участка от 22.10.2019 установлено его использование не в соответствии с целями, определенными документами, поскольку в нарушение постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2015 N 251 "Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений" результаты административного обследования объекта земельных отношений не опубликованы на официальном сайте органа государственного земельного надзора.

Суд также обоснованно указал о неправомерном отказе заявителя в предоставлении испрашиваемого Обществом земельного участка со ссылкой на значительное превышение его площади используемой им площади нежилого здания.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на выкуп земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Отказ в реализации этого права возможен только по основаниям, установленным федеральным законодательством.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены объекты недвижимости, регламентирован статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более, чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

* осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

* принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

- принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю.

По смыслу норм действующего законодательства, предоставление в собственность земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы приватизируемого земельного участка должны входить как часть, которая непосредственно занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для его использования.

Определение площади земельного участка, которая необходима для полноценного использования объекта недвижимости, расположенного на нем, должно осуществляться с учетом множества факторов, среди которых: вид деятельности заявителя, осуществляемый на земельном участке, исторически сложившееся землепользование, особенности организационной, функциональной и технологической связи всех объектов, расположенных на земельном участке, в том числе не являющихся объектами недвижимости, их назначение, фактическое использование, месторасположение, требования нормативно-правовых актов, строительные нормы и правила, требования пожарной безопасности (в части необходимости обеспечения пожарных проездов) и т.д.

Статьей 36.16 ЗК РФ установлен закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Несоразмерность площади участка площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности, в качестве основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка приведенной статьей не предусмотрена.

Согласно письму Министерства экономического развития РФ от 25.06.2016 N Д23и-2954, исходя из грамматического толкования положений ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ - в редакции, действующей после 01.03.2015), в отношении застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, у правообладателя такого земельного участка имеется право выкупа всего земельного участка.

Кроме того, на основании пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Между тем в соответствии с частью 4 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Законодатель, придавая особую значимость наличию коммуникаций для жизнеобеспечения владельцев земельных участков, в пункте 4 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ установил специальное правило: если по инициативе правообладателей осуществляется разделение одного земельного участка на несколько, обязательным условием такого разделения является наличие подъездов, подходов к каждому образованному участку.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0080226:2 имеет сложную изломанную форму, поэтому его разделение на 2 или несколько участков нерационально.

Судом установлено, что разделение участка лишит возможности подъезда к нежилому зданию, принадлежащему Обществу, так как с других сторон подъезд к нему невозможен в связи с наличием в непосредственной близости объектов недвижимости иных собственников на граничащих земельных участках.

Обществом перед нежилым зданием организованы открытая стоянка автотранспорта работников и посетителей, расположенная согласно пункту 6.11.2 СП 4.13130.2013 и таблице 7.1.1 СанПиН 2.2.12.1.1.12300-03 на расстоянии 15 метров; сборно-разборные каркасные склады в соответствии с рекомендациями Приложения 6 СНиП 2.07.01-89* для хранения товара и бытовой техники; по земельному участку пролегает подъездная дорога к нежилому зданию, на нем также расположены объекты коммунального хозяйства неразрывно связанные и обеспечивающие объект недвижимости (линия электропередач, водопровод, канализация, трубопровод центрального отопления).

Судом установлено, что испрашиваемый земельный участок ООО "НижегородснабСбыт" использует в соответствии с его видом разрешенного использования, площадь испрашиваемого земельного участка необходима Обществу для нормального функционирования возведенных объектов недвижимости, расположенных на нем (открытая стоянка автотранспорта, сборно-разборные каркасные склады, подъездная дорога к нежилому зданию).

Таким образом, испрашиваемый земельный участок необходим Обществу для надлежащего обеспечения его деятельности.

Все функциональные зоны базы по ремонту бытовой техники технологически увязаны между собой. Производственная деятельность базы соответствует регламенту и основному виду разрешенного использования для зон производственно-коммунальных объектов V класса опасности в соответствии с Правилами землепользования.

Кроме того, необходимость использования Обществом данного участка с кадастровым номером 52:18:0080226:2 площадью 7160 кв.м в испрашиваемой площади, подтверждается заключением эксперта ООО "ЛИТО" от 10.02.2021 N СУ-10-02-2021.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленное ООО "НижегородснабСбыт" требование.

Повторно исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 65 и 71 АПК РФ, применив нормы материального права, суд апелляционной инстанции приходит к аналогичному выводу о том, что оспариваемый отказ Министерства в предоставлении земельного участка не соответствует требованиям действующего земельного законодательства и нарушает права Общества в сфере экономической деятельности.

Апелляционная жалоба Министерства по приведенным в ней доводам не подлежит удовлетворению.

Арбитражный суд Нижегородской области полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы соответствуют этим обстоятельствам, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не рассматривался, поскольку Министерство на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.04.2021 по делу N А43-50584/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.Б. Белышкова

Судьи

М.Н. Кастальская Т.В. Москвичева