Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2021 г. N 09АП-35720/21 по делу N А40-257986/2020

г. Москва

26 июля 2021 г.

Дело N А40-257986/20

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.А. Чеботаревой,

судей:	Ж.В. Поташовой, Т.Б. Красновой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Н.А. Третяком,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 апреля 2021 по делу N А40-257986/20 (130-1718)

по заявлению ООО "Элтекс-Н"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании недействительным отказа,

при участии:

от заявителя:	Лунева В.В. по дов. от 02.12.2019;
от ответчика:	Салаватова К.Х. по дов. от 08.12.2020;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Элтекс-Н" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - заинтересованное лицо, Департамент) о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы от 02.08.2000 г. N 06-00587/00 нежилого помещения общей площадью 266,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пр-д Симферопольский, д. 7, стр. 2, выраженного в уведомлении от 05.11.2020 г. N ДГИ-И-78259/20.

Решением от 22.04.2021 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Департамент обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указал на то, что поскольку уведомление об отказе от Договора Департаментом было направлено после отказ в предоставлении государственной услуги, а также учитывая невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных Договором в части внесения арендной платы, отказ арендатора от Договора на основании ст. 621, 610 ГК РФ не противоречит нормам действующего законодательства.

Представитель Департамента в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда, как принятое с нарушением материальных и процессуальных норм права и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заявителя решение суда поддержал в полном объеме.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав позиции представителей сторон, считает, что отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом городского имущества города Москвы, являющимся правопреемником Департамента городского и муниципального имущества города Москвы и ООО "ЭЛТЕКС-Н", являющимся правопреемником ООО "ЭЛТЕКС-Д", заключен договор аренды от 02.08.2000 г. N 06- 00587/00 в редакции дополнительного соглашения от 24.12.2008 г., от 31.08.2010 г. от 13.11.2015 г. на нежилое помещение общей площадью 266,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пр-д Симферопольский, д. 7, стр. 2 для использования под склад или гараж.

Срок действия договора установлен с 21.07.2000 г. по 30.06.2020 г.

Каких-либо дополнительных соглашений о продлении срока действия заключенного ранее договора аренды между сторонами подписано было.

В соответствии со ст. ст. 610, 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считает возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе отказать от договора, предупредив при этом другую сторону в срок, установленный законом или договором.

Письмом от 05.11.2020 г. N ДГИ-И-78259/20 Департаментом городского имущества г. Москвы в адрес ООО "ЭЛТЕКС-Н" направлено уведомление о расторжении договора аренды от 02.08.2000 г. N 06-00587/00 основании ст. ст. 407, 450.1, 610, 621 ГК РФ по истечении 3 (трех) месяцев с момента направления настоящего уведомления, освобождении указанного помещения не позднее 10 дней с момента прекращения договора, а так: обязанности погасить имеющуюся финансовую задолженность по арендным платежам в размере 1 600 239,21 руб. и пени в сумме 54 535,91 руб.

Посчитав, что действия Департамента городского имущества г. Москвы направленные на односторонний отказ от договора аренды от 02.08.2000 г. N 06-00587/00 нарушают права и законные интерес стороны арендатора, в связи с чем заявитель обратился в суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, Арбитражный суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания указанных обстоятельств, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Спорные отношения возникли в связи с выкупом арендуемого муниципального имущества в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, который, как следует из его содержания, направлен на поддержку малого и среднего предпринимательства.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. 2, 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Для реализации этой цели субъектам малого и среднего предпринимательства законом предоставлено, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

Одним из основных условий для предоставления в собственность арендуемого имущества является наличие у субъекта права аренды выкупаемого имущества, то есть его нахождение во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (статья 3 Закона N 159-ФЗ).

При этом пункт 1 Информационного письма N 134 разъяснял, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок, то есть действие, которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в абзаце 14 пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017.

Судом верно установлено, что ООО "Элтекс-Н", являющийся правопреемником ООО "Элтекс-Д", на протяжении длительного периода, начиная с 2000 года, является арендатором нежилого помещения по договору аренды, который по истечении его срока действия в отсутствие возражений собственника возобновился на неопределенный срок.

При этом, Департамент уведомлением от 05.11.2020 заявил о расторжении договора от 02.08.2000 после подачи обществом заявки о выкупе арендуемого имущества.

Общество уже выразило свою волю на выкуп арендуемого имущества подачей заявки от 26.07.2019, подтвердив свои намерения обращением.

Пунктом 5 Информационного письма N 134 было разъяснено, что, по смыслу статьи 3 Закона N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса, суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда недобросовестность действий арендодателя предполагается, пока не доказано иное.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" были также даны разъяснения о необходимости оценки действий участников гражданских отношений при рассмотрении споров судами.

Пункт 1 указанного постановления предусматривает, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).

В силу указанного разъяснения и с учетом содержания пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, бездействие департамента, а также отказ от договора аренды после наступления этого обстоятельства и последующих обращений общества о выкупе при установленных по делу обстоятельствах свидетельствуют о создании препятствий для реализации преимущественного права на выкуп помещения обществом.

Субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может в соответствии с частью 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение.

Кроме того, судом, верно установлено, что на день подачи заявления о выкупе арендуемого помещения какая-либо задолженность по арендной плате перед Департаментом городского имущества города Москвы у правопредшественника ООО "ЭЛТЕКС" отсутствовала.

В противном случае общество не смогло бы реализовать свое право на подачу такого заявления.

Судом правомерно отмечено, что уклонение Департамента в заключении договора купли-продажи с нарушением сроков на совершение действий по реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения повлекли обязанность внесения ООО "ЭЛТЕКС-Н" дополнительной арендной платы за пользование имуществом, в то время, как, обязательство по уплате аренды было бы прекращено в случае своевременного выкупа недвижимого имущества.

Таким образом, требования Департамента об оплате имеющейся задолженности в размере 1 600 239,21 руб. и пени в сумме 54 535,91 руб. указанные им в направленном в адрес заявителя уведомлении о расторжении договор аренды являются неправомерными, поскольку арендная плата подлежит оплате до наступления предельной даты, установленной законом для направления проекта договора купли-продажи.

Так в соответствии с ч. 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с дат принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что Департамент обязан был направить Обществу договор купли-продажи арендуемого помещения не позднее 21.10.2019 г.

Арендная плата за период до 21.10.2019 г. Обществом оплачена в полном объеме.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правомерному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца о признании незаконным уведомления Департамента городского имущества города Москвы от 05.11.2020 г. N ДГИ-И-78259/20.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2021 по делу N А40-257986/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

И.А. Чеботарева

Судьи

Ж.В. Поташова Т.Б. Краснова