Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2021 г. N 15АП-7406/21 по делу N А53-22457/2020

город Ростов-на-Дону

26 июля 2021 г.

дело N А53-22457/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яицкой С.И.,

судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика - представителя Макарова К.В. по доверенности от 18.06.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регионэнергострой"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2021 по делу N А53-22457/2020

по иску Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Регионэнергострой"

при участии третьих лиц: территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области; Департамент имущественно-земельных отношений Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова-на-Дону, Алтибармагяна Левона Саркисовича, Петросяна Мкртича Арутюновича, Говоруновой Юлии Валерьевны, ООО "Интернет Решения", ООО "УК Вторая"

о сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Регионэнергострой" (далее - ООО "Регионэнергострой", ответчик) о сносе самовольной постройки - кирпичного здания торгового павильона с кирпичной пристройкой, используемого под магазин, площадью 60,9 кв.м, кадастровый номер 61:44:0072701:578, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072701:54, площадью 104 кв.м, по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический 51/1.

Исковые требования мотивированы тем, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072701:54, расположенном по адресу:

г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический 51/1, в отсутствие разрешительной документации возведен объект капитального строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, администрация города Ростова-на-Дону, Алтибармагян Левон Саркисович, Петросян Мкртич Арутюнович, Говорунова Юлия Валерьевна, ООО "Интернет Решения", ООО "УК Вторая".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2021 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что спорное здание отвечает признакам объекта самовольного строительства, как возведенное в отсутствие разрешения на строительство и проектной документации. Земельный участок не отведен для целей строительства объектов капитального строительства в установленном законном порядке.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Регионэнергострой" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что спорное строение приобретено ответчиком по договору купли-продажи у ООО "Мехколонна N 7". Собственником строения на момент вынесения решения являлась Кузнецова Т.Н. Объект был построен в 1975 году, то есть до принятии Градостроительного кодекса Российской Федерации и прочих законов, на которые суд ссылается в решении. Перевод строения в капитальное было утверждено постановлением администрации Советского района, следовательно его размещение согласовано надлежащим образом.

В судебное заседание истец и третьи лица явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в ходе проверок 22.10.2018 и 26.11.2018 Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (акты) установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072701:54, площадью 104 кв. м, с разрешенным видом использования - "для эксплуатации торгового павильона" по адресу: пр. Коммунистический, 51/1 в г. Ростове-на-Дону расположено кирпичное здание с кирпичной пристройкой, используемое под магазин "Мой мясной". Департаментом разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию капитальных объектов по вышеуказанному адресу не выдавалось. Согласно топографической съемке эго-восточная часть здания, площадью 4 кв. м расположена за границами земельного участка с кадастровым номером 61:44:0072701:54 и находится на смежном земельном участке с кадастровым номером 61:44:00727701:10 с разрешенным видом использования - "эксплуатация многоквартирного жилого дома, магазина".

Согласно выписке из ЕГРН от 15.06.2020 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0072701:54 площадью 104 кв. м, относится к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования "для эксплуатации торгового павильона" является собственностью Российской Федерации.

Сведения о собственнике нежилого здания (торговый павильон) площадью 60,9 кв. м с кадастровым номером 61:44:0072701:578, расположенного по адресу:

г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический, д. 51 строен 1, отсутствуют, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 07.07.2020.

Департамент, указывая, что нежилое здание возведено без получения разрешения, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, обратился в суд с иском о сносе самовольно возведенного объекта.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 2 части 1 и пункта 4 части 2 статьи 60 и части 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, в том числе путем сноса незаконно возведенных зданий, строений или сооружений и освобождения земельного участка на основании решения суда.

На основании статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В пункте 22 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Таким образом, действующее законодательство исходит из положения, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.

Учитывая, что самовольной постройкой может быть признан только объект, относящийся к категории недвижимости, в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входит также отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

В обоснование заявленных требований истцом в материалы дела представлены акты осмотра от 22.10.2018 и 26.11.2018, составленные Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, в в которых специалистами департамента зафиксирован факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072701:54, площадью 104 кв. м, с разрешенным видом использования - "для эксплуатации торгового павильона" по адресу: пр. Коммунистический, 51/1 в г. Ростове-на-Дону, кирпичного здания с кирпичной пристройкой, используемое под магазин "Мой мясной". Департаментом разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию капитальных объектов по вышеуказанному адресу не выдавалось. Согласно топографической съемке юго-восточная часть здания, площадью 4 кв. м расположена за границами земельного участка с кадастровым номером 61:44:0072701:54 и находится на смежном земельном участке с кадастровым номером 61:44:00727701:10 с разрешенным видом использования - "эксплуатация многоквартирного жилого дома, магазина".

В соответствии с положениями статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положений статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Как следует из материалов дела, на спорное нежилое здание (торговый павильон) площадью 60,9 кв. м с кадастровым номером 61:44:0072701:578, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр.Коммунистический, д. 51 строен 1, право собственности не зарегистрировано.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.07.2020 нежилое здание поставлено не кадастровый учет 02.07.2011, сведения об объекте недвижимости имеют статус "Актуальные, ранее учтенные".

Согласно документам регистрационных дел в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0072701:54 и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0072701:578, представленных Управлением Росреестра по Ростовской области по запросу суда первой инстанции, следует, что между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону и ОАО "Механизированная колонна 7" на основании постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 12.04.2001 N 951 был заключен договор аренды земельного участка N 21536 от 11.09.2001 с кадастровым номером 61:44:072701:0054, площадью 104 кв. м для эксплуатации павильона, в т.ч. 73 кв. м торговая площадь, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, просп. Коммунистический, 51/1, сроком до 12.04.2004.

22.10.2008 осуществлена государственная регистрация сделки и ограничения (обременения) прав аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0072701:54 на основании договора аренды земельного участка от 19.09.2008 N 30682, заключенного между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Механизированная колонна 7".

На основании заявления арендатора от 08.02.2012 и договора купли-продажи здания (сооружения) от 30.09.2008, в связи с переходом права на временный объект общей площадью 65,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический, 51/1 на земельном участке площадью 104 кв. м кадастровый номер 61:44:0072701:54 к ООО "Регионэнергострой", договор аренды земельного участка N 30682 от 19.09.2008 был расторгнут.

21.02.2018 запись о государственной регистрации договора аренды от 19.09.2008 N 30682 погашена.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что за невыполнение предписания, вынесенного департаментом об устранении нарушений законодательства по оформлению прав на земельный участок площадью 104 кв. м, кадастровый номер 61:44:0072701:54, ООО "Регионэнергострой" и директор общества неоднократно привлекались в административной ответственности по ст. 19.5 КоАП РФ по постановлению мирового судьи. При этом, как следует из постановления мирового судьи участка N 1 Советского судебного района г. Ростова-на-Дону от 15.06.2015 в судебном заседании директор общества - Радченко Г.Н. пояснил, что принадлежащее обществу строение расположено на земельном участке без оформления правоустанавливающих документов. Обществом предпринимаются попытки к оформлению прав на земельный участок.

Определением суда апелляционной инстанции от 24.05.2021 у муниципального унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости города Ростова-на-Дону (МУПТИ и ОН) истребованы сведения о регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

В соответствии с полученным ответом МУПТИ и ОН данные о регистрации права собственности на здание магазина с кадастровым номером 61:44:0072701:578 отсутствуют.

Согласно представленному техническому паспорту от 23.06.2009 спорный объект обладает признаками капитального строения: имеет каменный ленточный фундамент, кирпичные наружные и внутренние капитальные стены, деревянные перегородки, железную крышу.

С учетом изложенного, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что в отношении спорного объекта присутствуют квалифицирующие признаки самовольной постройки: осуществление строительства без разрешительной документации; возведение объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; отсутствие земельно-отводной документации.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что ответчик при покупке спорного объекта не проявил разумную и достаточную степень заботливости и осмотрительности, поскольку не запросил документы о регистрации права собственности на спорный объект, которые бы позволили ответчику полагать, что регистрация права произведена при надлежащей правовой экспертизе документации регистрирующим органом, равным образом как и правовая экспертиза документов, предоставленных при переоформлении права собственности в связи с совершением последующих сделок купли-продажи.

При этом, как обоснованно указано судом первой инстанции, приобретение указанного участка у третьих лиц без документов, подтверждающих легальность возведения постройки, не снимает ответственности приобретателя и несение соответствующих правовых последствий как собственника такого нелегального строения, в том числе сноса объекта недвижимого имущества.

Как установлено судом первой инстанции, за получением разрешения на строительство вышеуказанного здания собственник в установленном законом порядке не обращался.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что перевод строения в капитальное было согласовано с администрацией Советского района.

В подтверждение факта согласования перевода спорного объекта в капитальное строение ответчиком в суд апелляционной инстанции представлено письмо администрации Советского района г. Ростова-на-Дону N 293 от 09.11.2004.

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что из содержания письма не следует, что администрацией выдавалось согласие на перевод спорного объекта в капитальное строение, в указанном письме администрация только указала на возведение павильона в капитальных конструкциях.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что строительство объекта не отвечает требованиям градостроительного законодательства - объект построен без получения на это необходимого разрешения, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, как следует из материалов дела, у ответчика отсутствует право пользования земельным участком в виде аренды. Договор аренды земельного участка от 19.09.2008 N 30682 между ООО "Механизированная колонна N 7" и департаментом заключался в целях эксплуатации павильона. Доказательств предоставления земельного участка в аренду в порядке установленных Земельным кодексом Российской Федерации процедур предоставления земель для строительства (предварительное согласование места размещения объекта, торги) в материалах дела и в регистрационных делах не имеется.

Таким образом, департамент не выражал свою волю на предоставление земельного участка под строительство капитального объекта, договор аренды земельного участка заключался для эксплуатации павильона.

Разрешение на строительство капитальных объектов, так же как и разрешение на ввод их в эксплуатацию не выдавались.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что объект был построен в 1975 году, то есть до принятии Градостроительного кодекса Российской Федерации, отклоняется судебной коллегией.

По объектам, построенным до введения в действие названного Градостроительного кодекса Российской Федерации, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов.

Доказательств того, что временное строение реконструировано в капитальное до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, материалы дела не содержат. Технический паспорт на спорное здание, из которого усматриваются признаки капитальности, получен в 2009 году.

Таким образом, поскольку в отношении спорного объекта, расположенного на земельном участке, принадлежащего субъекту Российской Федерации имеются признаки самовольной постройки - возведение строения без разрешительной документации, а также в отсутствие вещного права на земельный участок, на котором расположен спорный объект, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования департамента подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах оснований к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения суда апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2021 по делу N А53-22457/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Яицкая

Судьи

Е.А. Маштакова Б.Т. Чотчаев