Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2021 г. N 09АП-43022/21 по делу N А40-246103/2020

г. Москва

27 июля 2021 г.

Дело N А40-246103/20

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Проценко А.И., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Киселевым А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Омега"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 мая 2021 года

по делу N А40-246103/20, принятое судьей Романенковой С.В. (77-1703),

по иску: 1) ООО "Риомоджоре" (ИНН 7702426160, ОГРН 5177746116730);

2) ООО "Мадерно" (ИНН 9702012780, ОГРН 1197746754347)

к ООО "Омега" (ИНН 7801398026, ОГРН 1067847091520)

о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истцов: Бирюкова Е.Б., по доверенности от 26.05.2021,

диплом ВСА 0299448 от 13.05.2006;

от ответчика: Серебренникова С.А., по доверенности от 05.07.2020,

диплом ВСГ 2439121 от 10.06.2008;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Риомоджоре" и ООО "Мадерно" (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "Омега" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения N ФР-01/19 от 19.04.2019 г., взыскании ответчика в пользу ООО "РИОМОДЖОРЕ" задолженности по уплате фиксированной части арендной платы за период с 01.03.2020 г. по 17.07.2020 г. в размере 3 290 914 руб., неустойки в размере 669 527 руб. 89 коп., взыскании ответчика в пользу ООО "МАДЕРНО" задолженности по уплате фиксированной част арендной платы за период с 01.02.2020 г. по 17.07.2020 г. в размере 1 713 675 руб., неустойки в размере 399 707 руб. 65 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24 мая 2021 года по делу N А40-246103/20 исковые требования удовлетворены в части требований о взыскании долга и неустойки в заявленном размере.

В части требования о расторжении договора аренды нежилого помещения N ФР-01/19 от 19.04.2019 г. - отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал;

Представитель истцов доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, 19 апреля 2019 года между ООО "РИОМОДЖОРЕ" (арендодатель, истец-1), ООО "МАДЕРНО" (арендодатель, истец-2) и ООО "ОМЕГА" (ответчик, арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N ФР-01/19, в соответствии с п. 1.1 которого истцы передали, а ответчик принял во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 954,5 кв.м. кадастровый номер 77:01-0005016:3535, расположенное по адресу: г. Москва, Фрунзенская набережная, д. 12, согласно поэтажному плану, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение N 1), ответчик обязался своевременно уплачивать арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды.

Договор аренды заключен на срок тридцать шесть календарных месяцев (п. 6.1 договора аренды), зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, запись регистрации N 77:01:0005016:3535-77/011/2019-7 от 24.12.2019.

Факт передачи помещения подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 19.04.2019 г.

В соответствии с п. 4.1 договора аренды арендные платежи состоят из фиксированной и переменной части арендной платы. Сумма фиксированной части арендной платы составляет: истцу-1: 1 200 000 рублей в месяц, истцу-2: 406 800 рублей в месяц.

Оплата фиксированной части арендной платы производится ответчиком не позднее 25 числа текущего месяца за последующий оплачиваемый месяц авансом, не выставление счета не является основанием невыполнения обязательств по договору (п. 4.7 договора аренды).

Сумма переменной части арендной платы рассчитывается ежемесячно на основании счетов соответствующих организаций - поставщиков таких услуг. Оплата указанных услуг и расходов производится истцом самостоятельно и возмещается ответчиком на основании выставленного истцом счета с приложением копий расчетных документов. Оплата переменной части арендной платы производится ответчиком не позднее трех рабочих дней с момента выставления истцом счетов за соответствующий месяц (п. 4.3 договора аренды).

19 марта 2020 г. сторонами было подписано дополнительное соглашение N 2, согласно п. 2.3 которого суммы фиксированной части арендной платы за период с 01.03.2020 г. по 31.05 2020 г. подлежат перечислению ответчиком в следующем порядке: Истцу-1- 840 000 рублей в месяц; Истцу-2- 284 760 рублей в месяц,

Начиная с 01.06.2020 г. суммы фиксированной части арендной платы подлежат перечислению ответчиком в размере, предусмотренном п. 4.1 договора аренды (п. 2.4 дополнительного соглашения).

В соответствии с п. 4.11 договора аренды ответчик перечислил истцам обеспечительный платеж в размере: истцу-1: 2 400 000 рублей; истцу-2: 813 600 рублей, который является способом обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору аренды, арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать в зачет из суммы обеспечительного платежа суммы, подлежащей уплате арендной платы, неустойки, а также принимать в зачет суммы в качестве компенсации каких-либо расходов и/или убытков, понесенных арендодателем вследствие нарушений или ненадлежащего выполнения арендатором принятых по договору аренды обязательств. Арендодатель вправе зачитывать из обеспечительного платежа в уплату денежные суммы в следующем порядке: в счет компенсации каких-либо убытков, понесенных арендодателем вследствие нарушений арендатором положений договора аренды; в счет компенсации расходов, в том числе, по коммунально-эксплуатационным и телекоммуникационным услугам; в счет неуплаченной арендной платы; в счет невыплаченных сумм неустойки.

В соответствии с п. 6.4 договора аренды выплата арендной платы осуществляется арендатором в полном объеме вплоть до даты прекращения срока действия договора или передачи арендодателю помещения по акту приема-передачи (возврата) в зависимости от того, какое событие наступит позднее.

В нарушение принятых на себя обязательств ответчик не в полном объеме оплатил фиксированную часть арендной платы за период с 01.02.2020 по 17.07.2020 г. (частично погашена за счет средств обеспечительного платежа) и переменную часть арендной платы за период с 01.07.2020 по 17.07.2020 в размере 50 116 рублей (погашена за счет суммы обеспечительного платежа). Таким образом, по состоянию на 02.12.2020 г. общий размер задолженности ответчика перед "РИОМОДЖОРЕ" по уплате фиксированной части арендной платы за период с 01.03.2020 г. по 17.07.2020 г. составляет 3 290 914 рублей, перед ООО "МАДЕРНО" по уплате фиксированной части арендной платы за период с 01.02.2020 г. по 17.07.2020 г. составляет 1 713 675 руб.

В соответствии с п. 4.9 договора аренды в случае нарушения срока уплаты арендной плазы и иных платежей арендодатель имеет право начислить неустойку из расчета 0,1 % от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки платежа.

Согласно расчету истца, размер неустойки по состоянию на 02.12.2020 г., начисленной в пользу ООО "РИОМОДЖОРЕ" составляет 669 527 руб. 89 коп., в пользу ООО "МАДЕРНО" составляет 399 707 руб. 65 коп.

18 мая 2020 г. ответчиком в адрес истца было направлено письмо о рассмотрении возможности досрочного расторжения договора аренды с 31.05.2020 г. Письмами исх.N 4/05 от 19 мая 2020 года, исх. N 5/05 oт 22.05.2020 г. истец уведомил ответчика о возможности досрочного расторжения договора аренды в порядке, предусмотренном п. 3.2.8 договора аренды, а именно при условии предварительного уведомления арендодателя не менее, чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, выплаты задолженности по денежным обязательствам, а также возмещения ущерба в случае его причинения помещению.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом направленного в адрес истца письма oт 18.05.2020 г., суд пришел к выводу о том, что договор аренды N ФР-01/19 от 19.04.2019 г. является расторгнутым с 17.07.2020 г. на основании пункта 3.2.8 договора, на основании чего в требовании о расторжении отказал, что сторонами в апелляционном порядке не обжалуется.

Исследовав материалы дела и, установив, что доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлены, суд удовлетворил исковые требования о взыскании долга и неустойки в заявленном размере, в связи с чем ответчиком подана апелляционная жалоба.

Доводы ответчика судом отклоняются, как необоснованные, поскольку ответчик воспользовался пунктом 3.2.8. договора, направив истцам требование (письмо от 18.05.2020 г., исх. N 18052020) о расторжении договора аренды ввиду отсутствия денежных средств для оплаты аренды, на которое истцы ответным письмом (письмо N 4/05 от 19.05.2020 г.) сообщили, что готовы расторгнуть договор без применения штрафных санкций в порядке, предусмотренном п. 3.2.8 договора.

Ссылка ответчика на п. 4 ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ, судом отклоняется, так как согласно Выписке из Единого государственною реестра юридических лиц основным видом деятельности ответчика является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом (код ОКВЭД 68.20.2), не указанным в перечне отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате развития коронавирусной инфекции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

В период до вступления Федерального закона N 98-ФЗ (до 01.04.2020 г.) в силу ответчик направлял истцам следующие требования: приостановить начисление арендной платы на период с 01 февраля по 01 апреля - письмо N 03022020 от 03.02.2020 г.; предоставить скидку в 50 % на период с 01 февраля по 31 мая 2020 г. -письмо N 25022020 от 25.02.2020 г.

Истцы предоставили скидку с 01 марта по 31 мая, между сторонами заключено дополнительное соглашение N 2 от 19.03.2020 г. к договору аренды.

Также ответчик просил истцов предоставить арендные каникулы с 01 марта до 01 июня или отсрочку по платежам периода действия ограничений до 2021 года с учетом ранее согласованной скидки - письмо N 26032020 от 26.03.2020 г. Данные требования были направлены в адрес истцов до принятия и вступления в силу Федерального закона N 98-ФЗ и до введения режима повышенной готовности (до 28 марта 2020 г.) согласно Указа Мэра г. Москвы от 05 марта 2020 г.

В период с даты вступления в силу Федерального закона N 98-ФЗ, то есть с 01.04.2020 г., а равно с даты введения режима повышенной готовности 28.03.2020 г., ответчик не заявлял и не направлял истцам требование об уменьшении арендной платы сроком до одного года, обусловленное введением режима повышенной готовности. В указанный период, с 28 марта 2020 г. по 31 мая 2020 года, ответчик сразу потребовал расторжения договора. Соответственно, ссылка ответчика на п. 4 ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ несостоятельна.

Доводы ответчика о том, что 27 мая 2020 года он полностью освободил помещение и 05 июня передал истцам ключи от помещения также признаются судом необоснованными, поскольку согласно акту передачи ключей от 05.06.2020 г. ответчик передал истцам 1 ключ из 6 (от входной двери), тогда как согласно акту приема-передачи и помещения от 19.04.2019 г. ответчику был передан комплект ключей, поименованный в п. 11 указанного акта.

Ссылка ответчика на то, что истцами неверно определены период и размер задолженности не соответствует фактическим обстоятельствам дела и опровергается представленными в материалы дела доказательствами.

Поскольку договор аренды фактически прекратил действие с 17.07.2020 г., задолженность по фиксированной части арендной платы подлежит взысканию с ответчика по указанную дату включительно.

Довод ответчика о том, что размер арендных платежей должен быть определен с учетом писем истцов от 22.05.2020 г. N 5/05, от 31.07.2020 г. N 2, является необоснованным ввиду следующего.

В ответ на письмо истцов о согласии досрочно расторгнуть договор аренды в порядке п. 3.2.8 договора (письмо N 4/05 от 19.05.2020 г.) ответчик направил истцам письмо (исх. N 20052020 от 20.05.2020 г.), в котором в очередной раз указал об отсутствии каких-либо источников дохода, что не позволяет ответчику исполнять обязательства по договору аренды. Письмом от 22.05.2020 г., исх. N 5/05 истцы повторно выразили готовность досрочно расторгнуть договор аренды и уменьшить арендную плату на период до его расторжения. От данного предложения ответчик отказался, направив истцам два письма от 27.05.2020 г., исх. N 27052020, в которых просил сократить срок уведомления о расторжении договора и расторгнуть его 18.06.2020 г. и предлагал достигнуть договоренности о погашении задолженности по арендным платежам за счет обеспечительного платежа. В соответствии со ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Учитывая изложенное, размер задолженности ответчика по уплате арендных платежей определяется на основании условий, предусмотренных договором аренды и дополнительным соглашением N 2 от 19.03.2020 г. Расчет размера задолженности, представленный ответчиком в материалы дела, является неверным, поскольку не обоснован документально.

Доводы ответчика о том, что у истцов отсутствуют основания для зачета обеспечительного платежа в размере 1 900 649 рублей судом отклоняются, поскольку в соответствии с п. 4.11 договора аренды обеспечительный платеж является установленным соглашением сторон и законом способом обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору в соответствии с п. 1 ст. 329 и п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ и до момента его возврата арендатору либо зачета в порядке, предусмотренном условиями договора аренды. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать в зачет из суммы обеспечительного платежа суммы подлежащей уплате арендной платы, начисленной неустойки, а также принимать в зачет суммы в качестве компенсации каких-либо расходов и/или убытков, понесенных арендодателем вследствие нарушений или ненадлежащего выполнения арендатором принятых по договору обязательств.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При подписании договора аренды ответчик принял на себя обязательства вернуть помещение в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, в случае повреждения помещения, а также в случае если состояние возвращаемого помещения не соответствует тому состоянию, в котором арендатор его получил, арендатор обязан произвести ремонт своими силами и за свой счет, при необоснованном отказе арендатора произвести ремонт, арендодатель производит его своими силами, а понесенные расходы компенсирует из суммы обеспечительного платежа (п. 3.1.5, 5.2, 5.8 договора аренды). Таким образом, право истцов на зачет стоимости повреждений, причиненных помещению, основано на положениях договора аренды и законодательства.

Состояние помещения при его передаче в аренду зафиксировано сторонами в акте приема-передачи нежилого помещения от 19.04.2019 г. При осмотре помещения 03.06.2020 г. сторонами было констатировано наличие многочисленных повреждений и недостатков, которые образовались в период нахождения помещения в аренде у ответчика. Акт осмотра помещения с зафиксированными повреждениями и недостатками был представлен в распоряжение ответчика, что подтверждается электронным письмом от 04.06.2020, ответчику было предложено устранить выявленные повреждения и недостатки своими силами в соответствии с условиями договора аренды. При этом, истцы обратились в подрядную организацию (ООО "ОНИКС"), которая после проведенного осмотра составила смету на выполнение ремонтных работ в сумме 1 900 649 рублей, направив ее по электронной почте истцам и ответчику (электронное письмо от 02.07.2020 г). Поскольку по состоянию на 17.07.2020 г. повреждения и недостатки помещения не были устранены ответчиком, контррасчет стоимости устранения повреждений ответчиком не представлен, истцы правомерно зачли стоимость их устранения из суммы обеспечительного платежа в размере, предусмотренном в смете, составленной подрядной организацией (ООО "ОНИКС"), о чем уведомили ответчика претензионным письмом, исх. N 13/10 от 15.10.2020 г.

При этом, свой расчет стоимости восстановительного ремонта Ответчик не представил, требование о приведении помещения в состояние, в котором оно находилось на момент его передачи в аренду, не исполнил.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки, в связи с чем, решение Арбитражного суда г. Москвы отмене не подлежит.

Поскольку заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2021 года по делу N А40-246103/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

О.В. Савенков А.И. Проценко