Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2021 г. N 06АП-3343/21 по делу N А16-1671/2020

г. Хабаровск

27 июля 2021 г.

А16-1671/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2021 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Брагиной Т.Г., Жолондзь Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ашуровой Г.Х.

при участии в заседании: в отсутствие представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДВ - Альянс"

на решение от 06.05.2021

по делу N А16-1671/2020

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (ОГРН 1057900071460, ИНН 7901527290)

к обществу с ограниченной ответственностью "ДВ - Альянс" (ОГРН 1077901005093, ИНН 7901531360)

об изъятии объекта незавершенного строительства

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (далее - Комитет, учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДВ - Альянс" (далее - ООО "ДВ - Альянс", ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства - нежилое здание общей площадью застройки 492,2 кв.м. со степенью готовности объекта 18%, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, 34 м. на север от д. 24А по ул. Набережной, кадастровый номер 79:01:0200039:6064, путем продажи с публичных торгов в форме аукциона открытого по составу участников (с учётом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 06.05.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что по истечению срока договора аренды земельного участка N 134364 от 10.09.2013 общество продолжало пользоваться земельным участком, осуществляло строительство объекта в отсутствие возражений со стороны истца, поэтому договор аренды считается возобновлённым. Полагает, что к продлению договоров не применяется общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Считает, что договор аренды, заключённый 27.03.2017 на новый срок без проведения торгов является ничтожным.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2021 апелляционная жалоба принята к рассмотрению в судебном заседании апелляционного суда на 22.07.2021 в 10 час. 40 мин., информация об этом размещена публично на официальном сайте арбитражного суда в сети интернет.

Стороны, извещенные о рассмотрении дела, явку представителей в заседание суда не обеспечили, что в соответствии со статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.09.2013 между Комитетом (арендодатель) и ООО "ДВ - Альянс" (арендатор) заключался договор аренды земельного участка N 17411 в соответствии с которым, арендатору по акту приема-передачи от 30.08.2013 во временное пользование на срок с 10.09.2013 по 09.09.2016 передан земельный участок кадастровым номером 79:01:0200039:4577, площадью 3 187 кв.м., расположенного по адресу: г. Биробиджан, 34 м на север от дома N 24 А по ул. Набережной для цели строительства административного здания.

Арендатор обязался использовать участок по целевому назначению, вносить арендную плату в размере и порядке, указанному в приложении N 1 к договору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке датой 08.11.2013.

В период действия договора аренда, ООО "ДВ - Альянс" строительство объекта не окончило, но 26.10.2016 зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства кадастровым номером 79:01:0200039:6064 степенью готовности 18 %, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании письменно заявления общества, мэрией города Биробиджан принято постановление N 3629 от 02.12.2016 о предоставлении ООО "ДВ - Альянс" на три года земельного участка для завершения строительства.

27.03.2017 между Комитетом (арендодатель) и ООО "ДВ - Альянс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 17411.

Предметом договора являлось предоставление арендатору на срок с 27.03.2017 по 26.03.2020 во временное пользование земельного участка с кадастровым номером 79:01:0200039:4577, из земель категории "земли населенных пунктов" по адресу: г. Биробиджан, 34 м на север от дома N 24А по ул. Набережной, с видом разрешенного использования "для завершения строительства административного здания", общей площадью 3 187 кв.м.

Арендатор обязался использовать земельный участок по его целевому назначению, оплачивать арендную плату ежемесячно с 27.03.2017 равными частями от годовой суммы не позднее 25 числа текущего месяца в соответствии с расчетом по приложению N 1 к договору (в год 78 793, 79 руб., ежемесячно 6 566, 15 руб. по указанным реквизитам).

Пунктом 3.2.10 договора предусмотрено, что по окончании срока договора арендатор обязан сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц об освобождении земельного участка так и при досрочном освобождении участка и возвратить объект в надлежащем санитарном состоянии.

По истечении срока аренды земельного участка, строительство объекта не окончено. Комитетом произведено обследование земельного участка, по результатам составлен акт обследования от 06.05.2020, фототаблица в соответствии с которыми земельный участок не огорожен, зарос кустарником, на участке расположено 12 железных балок, залитый фундамент который местами рассыпается, площадь фундамента 12х20 м.

В связи с окончанием срока действия договора, не ведения строительства, Комитет направил обществу письмо от 15.05.2020 N 575 с уведомлением о прекращении договора и необходимости освобождении земельного участка.

Кроме того, период действия договора аренды у ООО "ДВ - Альянс" образовалась задолженность оплате арендных платежей в период действия договора, у ООО "ДВ - Альянс" ответчика образовалась задолженность 69 070, 46 руб. (основной долг 5 507, 09 руб., пени 63 563,37 руб. за период с 26.04.2017 по 26.03.2020), оплату которых Комитет просил претензиец от 29.05.2020 N 680.

ООО "ДВ - Альянс" в письменном ответе (письмо от 22.05.2020 исх. N 5) на уведомление о прекращении договора сообщило на нахождении на участке объекта незавершенного строительства, регистрации права собственности в связи с чем, просило рассмотреть вопрос о предоставлении земельного участка на новый срок для завершения строительства.

Комитет письмом от 19.06.2020 N 816 сообщил обществу об отказе предоставить земельный участок в аренду без проведения торгов, поскольку ранее участок уже предоставлялся без торгов для завершения строительства и потребовал освободить участок.

ООО "ДВ - Альянс" требования об освобождении земельного участка не исполнило, что явилось основанием для обращения Комитета с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, изучив материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-Гражданский кодекс, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Согласно позиции общества освобождение участка невозможно в связи с наличием на нем принадлежащего обществу объекта незавершенного строительства - нежилое здание общей площадью застройки 492,2 кв.м. со степенью готовности объекта 18 %, а также возобновления срока действия договора.

В суд первой инстанции ответчик представил составленное по его заказу заключение строительно-технической экспертизы ИП Павленко Александра Геннадьевича, согласно которому объект недвижимости представляется монолитной бетонной фундаментной конструкцией глубиной залегания 0,6 м. (фундамент), перемещение объекта без ущерба его назначению невозможно.

Комитет уточнил требования, просил изъять объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Согласно представленным материалам дела, мэрией муниципального образования г. Биробиджан выдавалось разрешение на строительство N 79-301000-58-2026 для строительства ООО "ДВ - Альянс" административного здания 1 этажного на земельном участке кадастровым номером 79:01:0200039:4577 сроком действия до 14.10.2016.

Строительство не окончено, 26.10.2016 зарегистрировало право собственности ООО "ДВ - Альянс" на объект незавершенного строительства кадастровым номером 79:01:0200039:6064.

Доводы ответчика о продлении срока действия договора аренды противоречат материалам дела и имеющейся переписки сторон, из которой следует, что после истечения срока действия договора, арендодатель уведомил о прекращении договора. Соглашений о продлении срока действия договора не заключалось.

При этом из материалов обследования следует, что на участке строительство не ведется, участок по назначению не используется, на нем находится фундамент незавершенного строительством объекта.

В части построенного объекта незавершенного строительством.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

По общему правилу, установленному в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса и Федерального закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Установлено, что правоотношения сторон по поводу аренды земельного участка возникли в 2013 году на основании договора аренды N 17411 10.09.2013 на срок с 10.09.2013 по 09.09.2016. По окончании срока его действия, сторонами заключен новый договор аренды земельного участка N 17411 от 27.03.2017 на срок с 27.03.2017 по 26.03.2020.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Учитывая изложенное, к возникшим правоотношениям сторон подлежат применению статья 239.1 Гражданского кодекса, которая введена с 01.03.2015.

Суд первой инстанции правомерно указал на то, что после 01.03.2015 арендатор (ответчик) реализовал право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, строительство объекта недвижимости не закончено и на момент обращения Комитета с иском срок действия договора аренды истек.

В нарушение нормы статьи 65 АПК РФ, ответчиком не представлено доказательств свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила N 1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил N 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион).

Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Таким образом, выбранный Комитетом способ защиты своих прав об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, путем продажи с публичных торгов соответствует обстоятельствам дела.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.05.2021 по делу N А16-1671/2020 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

Т.Г. Брагина Ж.В. Жолондзь