Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2021 г. N 18АП-7874/21 по делу N А76-18393/2020

г. Челябинск

29 июля 2021 г.

Дело N А76-18393/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2021 по делу N А76-18393/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

истца: общества с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" -Гильметдинов Руслан Алмасович (доверенность от 11.08.2020 сроком действия до 11.08.2021, паспорт, диплом)

ответчика: Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Савченко Оксана Владимировна (доверенность от 03.06.2021 сроком действия до 01.01.2022, служебное удостоверение, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" (далее - ООО "Инвестстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации города Челябинска (далее -Администрация, ответчик) о признании договора аренды земли УЗ N 013991-К-2015 от 28.03.2016 недействительным (ничтожным); в качестве последствий применения недействительности сделки взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 438 489 руб. 09 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 101 174 руб. 82 коп. (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 76-87).

Определением суда от 07.09.2020 произведена замена ответчика Администрации города Челябинска на Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям горда Челябинска (л.д. 72).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Администрация города Челябинска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2021 (резолютивная часть от 25.03.2021) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилось общество "Инвестстрой" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт, ссылаясь на возникновение между сторонами отношений по аренде земельного участка, указывает, что поскольку спорный земельный участок предоставлен для строительства мастерских по ремонту и обслуживанию автомобилей без проведения торгов, что противоречит положениям статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, заключенный договор аренды является ничтожным, а земельный участок предоставлен в обход установленной процедуры. В связи с указанным, у ответчика отсутствовали правовые основание для получения арендных платежей, а перечисленные в качестве арендной платы денежные средства подлежат возврату. Указывает на невозможность использования земельного участка по назначению. По мнению апеллянта, обязанность произвести государственную регистрацию договора аренды лежит на арендодателе, однако, об ее неисполнении истцу стало известно лишь в апреле 2021 года. Арендодатель не выполнил обязательств по передаче земельного участка, соответствующего условиям договора, что сделало невозможным осуществление истцом строительства, при это истцом предприняты меры для получения разрешения на строительство нежилого здания.

Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмете спора, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

С учётом мнения представителей истца и ответчика в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" (арендатор) подписан договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ N 013991-К-2015 от 23.03.2016, согласно п.1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 2 292 кв.м., расположенный по ул. Игуменка на границе Ленинского и Советского районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (зона инженерной и транспортной инфраструктур), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства мастерских по ремонту и обслуживанию автомобилей (л.д. 18-26).

Согласно п.1.3 договора договор заключен на основании распоряжения Администрации города Челябинска от 07.04.2015 N 3581 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства мастерских по ремонту и обслуживанию автомобилей по ул. Игуменка на границе Ленинского и Советского районе города Челябинска" обществу с ограниченной ответственностью "Инвестстрой".

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что права и обязанности у сторон по договору возникают с 07.04.2015 до 07.04.2017 (п. 1.4. договора).

На основании п. 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (Форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (п. 2.2 договора).

По акту приема-передачи от 28.03.2016 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0412001:72 площадью 2 292 кв.м. передан в пользование арендатора (л.д. 29).

В период с 28.03.2016 по 08.02.2019 арендатором произведена оплата арендных платежей в общем размере 438 356 руб. 33 коп. (л.д. 30-31).

26.04.2019 письмом N 77445 обществу отказано в выдаче разрешения на строительство N 7445, в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0412001:73 (л.д. 34-35).

26.07.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области вынесено уведомление N 74/999/001/2019-204890 о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка, поскольку договор аренды был заключен без проведения торгов (л.д. 32-33).

14.10.2019, 19.12.2019 обществом в адрес Комитета направлены обращения N 48 о необходимости возврата ранее уплаченной суммы арендной платы, в связи с невозможностью использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (л.д. 36,38).

Оставленные без удовлетворения требования от 14.10.2019, 19.12.2019, послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора аренды УЗ N 013991-К-2015 от 28.03.2016 недействительным (ничтожным), поскольку арендатором не предприняты какие-либо меры к возврату земельного участка арендодателю ввиду невозможности его использования по назначению, длительное время не предпринимались меры к получению разрешительной документации и освоению участка в целях начала строительства, при этом отсутствовали возражения относительно размера платы за пользование земельным участком и оплачивались арендные платежи.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотренные настоящей главой положения подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

На основании пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, между истом и ответчиком сложились отношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 74:36:0412001:72 площадью 2 292 кв.м, расположенного по ул. Игуменка на границе Ленинского и Советского районе города Челябинска, предоставленного для строительства мастерских по ремонту и обслуживанию автомобилей, на срок с 07.04.2015 до 07.04.2017 (л.д. 18-26).

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнением договора аренды со стороны арендодателя является предоставление арендатору имущества во временное владение и пользование; исполнением со стороны арендатора является принятие земельного участка и внесение платы за такое пользование.

Исходя из положений части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из материалов дела следует, что при передаче 28.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 74:36:0412001:72, арендатором не высказаны какие-либо возражения относительно передаваемого имущества (л.д. 29).

Поскольку договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Также в силу статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, как правомерно установлено судом первой инстанции, арендатор с момента получения земельного участка до февраля 2019 года добровольно вносил арендные платежи, не уведомлял арендодателя о невозможности использования земельного участка по целевому назначению и не предпринимал мер для расторжения договора аренды земельного участка в связи с невозможностью его использования.

Требования истца, среди прочего, обусловлены неисполнением ответчиком обязанности произвести государственную регистрацию договора аренды, о чем обществу стало известно в апреле 2021 года.

Вместе с тем согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" стороны не вправе ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора аренды, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, так как в таком случае следует иметь в виду, что договор связал их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Согласно п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Такой договор не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, но связывает стороны обязательством (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Данная правовая позиция отражена в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018.

Помимо прочего, отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка само по себе не свидетельствует о невозможности использования земельного участка по назначению.

Отказ в выдаче обществу разрешения на строительство мотивирован отсутствием документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (л.д.34-35), а не отсутствием государственной регистрации права аренды спорного земельного участка.

Кроме того, из условий договора аренды УЗ N 013991-К-2015 от 28.03.2016 не следует обязанность арендодателя произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка, в связи с чем доводы апеллянта в указанной части являются ошибочными.

По общим правилам доказывания в арбитражном процессе (статьи 9, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) обязанность подтвердить наличие обстоятельств, препятствовавших фактическому использованию земельного участка с кадастровым номером 74:36:0412001:72 по назначению, возлагается на истца, как стороны, заявившей о соответствующем обстоятельстве.

Из материалов настоящего дела не следует, что в результате действий тех или иных лиц общество "Инвестстрой" было лишено возможности использовать принятый в аренду земельный участок по его назначению, а также осуществить работы по подготовке необходимой документации.

Принимая во внимание то обстоятельство, что истец не известил арендодателя о намерении приостановить или отказаться от исполнения обязательств по спорному договору аренды, оплачивал арендные платежи в добровольном порядке, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для взыскания ранее уплаченных арендных платежей.

Доводы апеллянта о ничтожности договора аренды земельного участка ввиду несоблюдения процедуры предоставления участка по результатам торгов, подлежат отклонению апелляционным судом.

Особенности предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, до вступления с 01.03.2015 в силу изменений в Земельный кодекс Российской Федерации были регламентированы в нормах статей 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации, в которых были предусмотрены необходимые публичные процедуры (осуществление выбора земельного участка для строительства, информирование населения о планируемом предоставлении земельного участка, формирование земельного участка, принятие решения о предоставлении земельного участка застройщику с предварительным согласованием места размещения объекта либо проведение торгов в случае наличия нескольких претендентов в отношении земельного участка).

В связи с вступлением в законную силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 статьи 30 - 31 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также процедуру выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утратили силу.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены исчерпывающие случаи предоставления земельных участок в аренду без проведения торгов.

В соответствии с положениями статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности до 01.03.2018 предоставляется лицу в аренду в соответствии со ст. 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка (п. 1 названной статьи).

Таким образом, законодателем установлена возможность завершения уже начатой процедуры предоставления конкретного земельного участка без проведения торгов только при наличии принятого до 01.03.2015 по правилам ранее действовавшей статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт выбора земельного участка.

Поскольку схема N 007728-04-2011 расположения земельного участка на кадастровом плане территории, акт выбора земельного участка 007728-04-2011 и акт предварительного согласования места размещения мастерских по ремонту и обслуживанию автомобилей по ул. Игуменка на границе Ленинского и Советского районов в Советском районе города Челябинска ООО "Инвестстрой" утверждены распоряжением Администрации города Челябинска N 8247 от 27.12.2011, то есть до вступления в силу изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, изменивших порядок предоставления земельных участков из числа публичных земель, обществом "Инвестстрой" реализован ранее действовавший порядок предоставления земельного участка без торгов, что не противоречит статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и не свидетельствует о заключении спорного договора в обход установленных законодательством конкурентных процедур.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2021 по делу N А76-18393/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи

И.Ю. Соколова В.А. Томилина