Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2021 г. N 09АП-40176/21 по делу N А40-9714/2021

г. Москва

28 июля 2021 г.

Дело N А40-9714/21

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Т.Б. Красновой,

судей:	И.А. Чеботаревой, Е.В. Пронниковой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания С.Э. Исрафиловым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.05.2021 по делу N А40-9714/21

по заявлению ООО "Империал Универсал Групп"

к Управлению Росреестра по Москве

3-и лица: 1) Департамент городского имущества города Москвы, 2) ИП Хистяева Лариса Анатольевна

о признании незаконным и отмене уведомления

при участии:

от заявителя:	Хазов В.Б. по дов. от 20.02.2021;
от ответчика:	не явился, извещен;
от третьих лиц:	1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Империал Универсал Групп" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - заинтересованное лицо, Росреестр) от 10.09.2020 N 77/005/267/2020-980 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности

Решением суда от 06.05.2021 заявленное требование удовлетворено. Суд исходил из того, что объекты недвижимости не являются государственной или муниципальной собственностью, а принадлежат на праве собственности ООО "Империал Универсал Групп".

Не согласившись с вынесенным решением, Управление Росреестра по Москве обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой. Считает, что решение вынесено с нарушением норм материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества поддержал решение суда, считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Управление Росреестра по Москве и привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Департамент городского имущества города Москвы и ИП Хистяева Лариса Анатольевна в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствии указанных лиц в соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Апелляционный суд, исследовав обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (далее - ДГИ г.Москвы), и ООО "Империал Универсал Групп" был заключен Договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы N 01-00124/2008 от 08.02.2008, по которому ДГИ г.Москвы предоставлял в аренду Обществу объекта недвижимости находящегося по адресу: г.Москва, ул.Академика Петровского, д.5, стр.1, с кадастровым номером 77:01:0006005:3794, общей площадью 139 кв. м. (подвал) (далее - "Нежилое помещение").

Общество обратилось в ДГИ г.Москвы с заявлением о возмездном отчуждении Нежилого помещения, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы в рамках реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

03.09.2019 между ДГИ г.Москвы и Обществом был заключен Договор купли-продажи недвижимости N 59-6179, который был зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав сделана регистрационная запись N 77:01:0006005:3794-77/011/2020-2 от 09.01.2020 (Собственность).

Общество, совместно с Индивидуальным предпринимателем Хистяевой Ларисой Анатольевной согласовали с ДГИ г.Москвы переход права собственности на Нежилое помещение и 01.10.2019 заключили Договор передачи договора купли-продажи N 59-6179 (с поручительством) от 03.09.2019. Общество выступило Поручителем за ИП Хистяеву Л.А. по внесению ежемесячных платежей по Договору купли-продажи. 02.06.2020.

Общество совместно с ИП Хистяевой Л. А. обратились с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Управлением Росреестра по г.Москве от 10.06.2020 вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности N 77/005/267/2020-980.

В целях устранения причин препятствующих проведению государственной регистрации прав Общество представило в Управление Росреестра по Москве дополнительные документы.

10.09.2020 Управление Росреестра направило Обществу Уведомление об отказе в государственной регистрации перехода права собственности N 77/005/267/2020-980, ссылаясь на то, что пунктом 7 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ напрямую установлен запрет на уступку субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ввиду чего третье лицо не может выступать покупателем по Договору купли-продажи, заключенному в порядке, определенном Законом N 159-ФЗ, устанавливающим специальный субъектный состав сторон такой сделки.

Не согласившись с отказом, Общество обратилось в Арбитражный суд г.Москвы.

В силу части l статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) государственных органов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

При этом согласно части 5 статьи 200 АПК РФ с учетом части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

Арбитражный суд, всесторонне исследовав обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, установил совокупность условий, необходимых для признания недействительным решения Управления Росреестра по г.Москве.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами арбитражного суда первой инстанции и не усматривает оснований для их переоценки.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании статьи 1 указанного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Согласно п.п. 3 и 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

При этом перечень оснований, наличие которых необходимо для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен статьей 14 указанного Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Как следует из пункта 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом или иными федеральными законами

В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации отказывается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

При этом согласно пункту 6 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для отказа с обязательной ссылкой на положения настоящего закона.

В рассматриваемом случае основанием для приостановления государственной регистрации и в дальнейшем - отказа в совершении регистрационных действий послужило нарушение порядка отчуждения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Регистрирующий орган указал, что пунктом 7 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ установлен запрет на уступку субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ввиду чего третье лицо не может выступить покупателем по договору купли-продажи недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Как верно указал суд, из статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, на которую сослался Управление в обоснование оспариваемого решения, следует, что предметом ее регулирования является порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, то есть касается правоотношений между арендатором публичного имущества и собственником этого имущества.

Между тем объект недвижимости, в отношении которого истец просит осуществить регистрационные действия, не является государственной или муниципальной собственностью, арендные отношения прекратились 09.01.2020 - в момент возникновения права собственности истца на данный объект недвижимости. Факт принадлежности спорного имущества на праве собственности ООО "Империал универсал групп" Управлением не оспаривается, подтвержден в оспариваемом уведомлении об отказе в государственной регистрации права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 2.5 договора купли-продажи ООО "Империал универсал групп" вправе продать или иным способом произвести отчуждение объекта недвижимости, передав приобретателю права и обязанности по договору купли-продажи в соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по договору купли-продажи (как основному долгу, так и процентов, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент отчуждения объекта недвижимости, либо выдав за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее продавцу (для покупателя по его выбору). В этом случае ипотека на объект недвижимости сохраняется до момента полного исполнения обязательств покупателя и (или) нового покупателя по Договору.

В соответствии со статьей 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, как верно указал суд, последующее заключение договора купли-продажи в отношении приватизированного имущества, ранее находившегося в собственности г.Москвы, не является формой уступки преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, запрет на которую установлен частью 7 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ. Следовательно, положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ к договору, представленному истцом в Управление Росреестра по г.Москве, не применяются.

При этом, судом также верно указано, что последующее отчуждение приватизированного имущества не влечет утрату его статуса как находящегося в залоге, чем продолжает обеспечиваться публичный интерес, состоящий в полной уплате цены имущества государству, однако требует согласия на отчуждение имущества со стороны органа, представляющие интересы бывшего публичного собственника.

В рассматриваемом случае заявитель согласовал с ДГИ г.Москвы переход права собственности на нежилое помещение и 01.10.2019 заключил Договор передачи договора купли-продажи N 59-6179 (с поручительством) от 03.09.2019.

Управление Росреестра по Москве в своем отказе также ссылается на статью 408 ГК РФ, в силу которой надлежащее исполнение прекращает обязательство. Однако Управлением не учтены положения пункта 2 статьи 328 ГК РФ, в соответствии с которым, если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, отказ Управления Росреестра по Москве оформленный уведомлением от 10.09.2020 N 77/005/267/2020-980 не соответствует вышеуказанным положениям законодательства, а также нарушает права и законные интересы ООО "Империал универсал Групп".

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для признания отказа Управления Росреестра по Москве от 10.09.2020 N 77/005/267/2020-980 недействительным.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании норм права, свидетельствуют о несогласии с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда. Существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибке, апелляционной коллегией не усматривается.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 06.05.2021 по делу N А40-9714/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Б. Краснова

Судьи

И.А. Чеботарева Е.В. Пронникова