Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2021 г. N 07АП-4576/21 по делу N А45-12640/2020

город Томск

29 июля 2021 г.

А45-12640/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Стасюк Т.Е.,

судей Киреевой О.Ю.,

Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воронецкой В.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью НСК "Авантаж" (N 07АП-4576/2021) на решение от 24.03.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-12640/2020 по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска (г. Новосибирск, ИНН 5406285846, ОГРН: 1045402490100) к обществу с ограниченной ответственностью НСК "Авантаж" (г. Новосибирск, ИНН 5404337810, ОГРН: 1075404025256) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.10.2006 N 58834т в размере 43 713 358,92 рублей за период с января 2017 года по март 2020 года, неустойки в размере 12 298 544,06 рублей.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) товарищество собственников жилья "Связистов, 154", г. Новосибирск (ИНН 5404076491), 2) общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Краснообск", г. Новосибирск (ИНН 5433950322).

СУД УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее - мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью НСК "Авантаж" (далее - общество) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.10.2006 N 58834т в размере 43 713 358,92 рублей за период с января 2017 года по март 2020 года, неустойки в размере 12 298 544,06 рублей за период с 04.04.2017 по 21.04.2020.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья "Связистов, 154" и общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Краснообск" (организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, возведенными на арендованном земельном участке).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.03.2021 с общества в пользу мэрии взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.10.2006 N 58834т в размере 31 449 752,90 рублей за период с января 2017 года по март 2020 года, неустойка в размере 8 848 237,29 рублей, а также в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 143 891 рубль. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда,

Конкурсный управляющий ООО НСК "Авантаж" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062530:37 располагаются объекты незавершенного строительства, в которых за физическими лицами решениями Ленинского районного суда г. Новосибирска признаны права собственности на доли в незавершенном строительством объекте по адресу г. Новосибирск, ул. Связистов, 147, и которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данные лица, также как и застройщик, должны нести расходы по арендной плате за пользование земельным участком.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.10.2006 между мэрией (арендодатель) и ООО "Новая альтернатива" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 58834т (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 19.03.2009, N 2 от 05.11.2009, N 3 от 21.06.2012, N 4 от 08.11.2012,, N 5 от 20.06.2013, N 6 от 20.12.2013, N 7 от 28.01.2016), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование для строительства земельные участки из земель населенных пунктов, расположенные в пределах Ленинского района г. Новосибирска, с кадастровыми номерами 54:35:062530:37 площадью 24664 кв.м., 54:35:062530:323 площадью 26365 кв.м., 54:35:062530:325 площадью 256 кв.м., 54:35:062530:326 площадью 144 кв.м., 54:35:062530:327 площадью 153 кв.м. (пункт 1.1 в редакции дополнительных соглашений N 5 от 20.06.2013, N 6 от 20.12.2013, N 7 от 28.01.2016).

Согласно пункту 1.3 договора (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 19.03.2009) земельные участки предназначены для строительства жилых домов с объектами общественного назначения, трансформаторной подстанцией, распределительным пунктом, канализационной насосной станцией, подземной автостоянкой со встроенной трансформаторной подстанцией, автономной газовой котельной.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения N 3 от 21.06.2012 арендатором по договору является ООО НСК "Авантаж".

Срок действия договора определен сторонами до 27.10.2018 (в редакции пункта. 1 дополнительного соглашения N 7 от 28.01.2016).

После истечения указанного срока арендатор продолжил использование арендованного земельного участка в отсутствие возражений арендодателя.

Согласно пункту 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения N 7 от 28.01.2016) размер арендной платы устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 11 605 000 рублей в год, или 967 083,33 рублей в месяц, при этом:

за земельный участок площадью 24664 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062530:37 - 5 549 000 рублей в год, или 462 416,67 рублей в месяц;

за земельный участок площадью 26365 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062530:323 - 5 932 000 рублей в год, или 494 333,33 рублей в месяц;

за земельный участок площадью 256 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062530:325 - 58 000 рублей в год, или 4 833,33 рублей в месяц;

за земельный участок площадью 144 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062530:326 - 32 000 рублей в год, или 2 666,67 рублей в месяц;

за земельный участок площадью 153 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062530:327 - 34 000 рублей в год, или 2 833,33 рублей в месяц.

Согласно пункту 2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 21.06.2012) арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 21.06.2012) в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции - ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор (пункт 2.5 в редакции дополнительного соглашения N 3 от 21.06.2012).

Ссылаясь на то, что пунктом 4.2.5 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за землю, данную обязанность он исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате за период с января 2017 года по март 2020 года в размере 43 713 358,92 рублей, а также возникла обязанность на основании пункта 2.4 договора уплатить неустойку за период с 04.04.2017 по 21.04.2020 в сумме 12 298 544,06 рублей, истец направил в адрес ответчика досудебное уведомление от 28.05.2019 N 31/20-2418 с требованием погасить задолженность и неустойку по договору аренды не позднее 30 календарных дней со дня направления указанного уведомления.

Поскольку в досудебном порядке требование не исполнено, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Частичное удовлетворение требований обусловлено тем, что в отношении части объектов, расположенных на земельном участке (МКД) зарегистрированы права граждан на квартиры, соответственно, площадь арендованного земельного участка уменьшена до площади, необходимой для объектов, в отношении которых права граждан не зарегистрированы.

Заявленные исковые требования признаны судом первой инстанции текущими, подлежащим рассмотрению в порядке общего искового производства.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Согласно положениям статьи 5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ, постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

Поскольку заявленные истцом требования возникли после принятия заявления о признании ответчика банкротом (определение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.01.2017 по делу N А45-462/2017), они подлежат рассмотрению в порядке искового производства как текущие. При этом требование о взыскании неустойки следует судьбе основного долга и также является текущим.

В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 189-ФЗ установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 01.03.2005) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 15.07.2020 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062530:37 расположены следующие объекты недвижимости: сооружение электроэнергетики с кадастровым номером 54:35:000000:24917, теплотрасса (сооружение трубопроводного транспорта) с кадастровым номером 54:35:000000:29923, два многоквартирных жилых дома с кадастровыми номерами 54:35:062530:1468 по адресу г. Новосибирск, ул. Связистов, 154 (введен в эксплуатацию в 2014 году) и 54:35:063605:113 по адресу г. Новосибирск, ул. Связистов, 158 (введен в эксплуатацию в 2013 году).

На земельном участке с кадастровым номером 54:35:062530:327 расположено здание с кадастровым номером 54:35:062530:1297 (введено в эксплуатацию в 2013 году, статус временный, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют).

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 14.09.2020 N 01-18-6709/20 многоквартирный жилой дом по адресу: г. Новосибирск, ул. Связистов, 158 введен в эксплуатацию 20.12.2013 на основании разрешения на ввод в эксплуатацию N Ru 54303000-293. Государственная регистрация права собственности на первую квартиру в указанном доме осуществлена 05.09.2014. Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Связистов, 154 введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 5430300-381 от 31.12.2014, выданного Мэрией г. Новосибирска. Государственная регистрация права собственности на первую квартиру в данном доме осуществлена 10.12.2015.

Как следует из проектной документации (расчет территории для жилых домов N 2 (N 147), N 8 (N 154)) "Многоквартирных жилых домов по ул. Связистов в Ленинском районе г. Новосибирска", выполненной ООО "Р-Проект", для эксплуатации жилого дома по ул. Связистов, 158 в г. Новосибирске необходима площадь земельного участка 4 039,84 кв.м., а для эксплуатации дома по ул. Связистов, 154 - 10 431,13 кв.м.

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (п. 67 указанного постановления).

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент существования спорных правоотношений) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В настоящее время аналогичные положения установлены ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, в силу перечисленных положений действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений с учетом разъяснений высших судебных инстанций земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в соответствующем многоквартирном жилом доме.

С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность жильцов многоквартирного жилого дома, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Президиум Высшего Арбитражного Суда в Постановлении от 24.01.2012 по делу N 11642/11 указал, что исходя из положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им, договор аренды в части соответствующих земельных участков прекращается в силу закона - на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.03.2015 N 308-ЭС15-450.

Применяя изложенное выше, суд первой инстанции, проверив представленный истцом технический расчет, выполненный, исходя из площади исходя из площади 10 193,02 кв.м., а не 24 664 кв.м., необходимой для объектов, в отношении которых не зарегистрированы права собственников помещений, обоснованно частично удовлетворил иск.

Представленный истцом расчет является арифметически верным.

Согласно данному расчету размер задолженности по арендной плате, с учетом исключения площади, необходимой для эксплуатации завершенных строительством многоквартирных домов, за заявленный период составил 31 449 752,90 рублей, размер неустойки - 8 848 237,29 рублей. Расчет ответчиком произведен по тому же алгоритму, за тот же период, но с учетом уменьшения площади переданного в аренду земельного участка.

Требования истца в указанной сумме удовлетворены судом законно и обоснованно.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Апеллянт доказательств того, что и в отношении жилых домов, на помещения в которых не зарегистрированы права собственности, отсутствуют основания для начисления арендной платы, не представил.

Ссылка на наличие решения суда общей юрисдикции о признании права собственности граждан на помещения в незавершенном строительством объекте на материалах дела не основана. При этом конкурсный управляющий ответчика в судебное заседание не явился, своего представителя не направил, дополнительных доказательств не представил.

Поскольку, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового обоснования и документального подтверждения, они не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы. Поскольку ответчику была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассомтре6ния апелляционной жалобы по существу, государственная пошлина подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.03.2021 по делу N А45-12640/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью НСК "Авантаж" в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

О.Ю. Киреева М.А. Фертиков