Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2021 г. N 15АП-9634/21 по делу N А53-4025/2021

город Ростов-на-Дону

29 июля 2021 г.

дело N А53-4025/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой О.В.,

при участии:

от заявителя: представитель Заговорская Д.А. по доверенности от 20.07.2021, Кичак Е.А. по доверенности от 07.11.2018,

от заинтересованного лица: представитель Голубова Н.Н. по доверенности от 26.01.2021.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2021 по делу N А53-4025/2021

по заявлению индивидуального предпринимателя Коновалова Александра Александровича (ИНН 616606369495, ОГРНИП 304616433400024)

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

о признании отказа в заключении договора незаконным, об обязании направить проект договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Коновалов Александр Александрович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании незаконным отказа в заключении договора и обязании направить проект договора.

Заявленные требования основаны на положениях статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявление мотивировано незаконностью отказа уполномоченного муниципального органа в предоставлении в аренду предпринимателю, являющемуся собственником нежилого здания площадью 827,2 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081721:6.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2021 заявленные требования удовлетворены. Решение мотивировано тем, факт нахождения на участке объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю, подтвержден материалами дела и заинтересованным лицом не оспорен. С момента приобретения предпринимателем права собственности на объект недвижимости департаментом неоднократно инициировалось отыскание в судебном порядке платы за пользование земельным участком. Полное разрушение объекта недвижимости не доказано.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, в иске отказать. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующею Строения, расположенные на испрашиваемом земельном участке, имеют признаки деформации и разрушения, в связи с чем не могут быть использованы для целей, указанных в п. 2.5 заявления, в том числе, для эксплуатации летнего кинотеатра. Преюдициально установлено (дело N А53-33199/2019), что объекты недвижимости находятся на землях общего пользования (парк им. Чуковского). Преюдициально установлено (дело N А53-2072/2016 и А53-21012/2015), что объекты недвижимости находятся в разрушенном состоянии, не пригодном для эксплуатации. В дополнении к апелляционной жалобе приводит хронологию формирования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081721:6. Указывает, что согласно Правилам землепользования и застройки (утв. Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 N 605) земельный участок расположен в зоне КД-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения первого типа). Согласно генеральному плану города земельный участок расположен в общественно-деловой функциональной зоне, в зону рекреационного назначения (парки, скверы) не входит. В то же время в ЕГРН содержится информация о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081721:6: категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - культурное развитие. Настаивает на невозможности использования земельного участка в рамках разрешенного использования ввиду деформации построек.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит оставить решение суда первой инстанции без изменения. При рассмотрении дела N А53-11931/2018 установлено, что у объектов на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081721:6 имеются признаки недвижимого имущества, оснований для прекращения права собственности по причине гибели вещи не установлено.

В дополнительных пояснениях приводит хронологию и существо рассмотрения арбитражных дел по поводу спорных объектов. Указывает, что парк Чуковского расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081721:13 и, в отличие от спорного земельного участка, находится в территориальной зоне Р-1, то есть, является территорией общего пользования.

В судебном заседании участвующие в деле лица представили суду результаты осмотра земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081721:6, настаивали на доводах апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, дополнительно представленные документы и пояснения, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Коновалов Александр Александрович на основании договора купли-продажи от 08 сентября 2015 года является собственником следующих объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0000000:57662, площадью 68 кв.м. и нежилого здания (летний кинотеатр) с кадастровым номером 61:44:0000000:44302, площадью 827,2 кв.м., расположенных в пределах земельного участка площадью 2 691 кв. м. с кадастровым номером 61:44:0081721:6 по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Ашхабадский (парк им. Чуковского).

Заявитель указывает, что с момента приобретения вышеуказанных объектов недвижимости предприниматель обращался в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении в аренду или собственность земельного участка, на котором расположены объекты.

02 ноября 2020 года заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Письмом от 27 ноября 2020 года N 59.30-23923/14 Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону отказал в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081721:6 по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Ашхабадский (парк им. Чуковского) ввиду того, что объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке и принадлежащие заявителю на праве собственности, имеют "следы деформации и разрушения", в связи с чем идентифицировать объекты недвижимости не представляется возможным.

Полагая, что отказ нарушает исключительное право на приобретение земельного участка, предназначенного для эксплуатации объектов недвижимости, предприниматель обратился в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции правильно установил, что в границах земельного участка площадью 2 691 кв. м расположены принадлежащие предпринимателю на праве собственности объекты: нежилое здание площадью 68 кв.м. и нежилое здание (летний кинотеатр) площадью 872,2 кв.м.

Ранее, в рамках дела N А53-2072/2016 предпринимателю было отказано в предоставлении в аренду земельного участка площадью 7275 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0081721:6, имеющего адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, пер. пер. Ашхабадский (парк им. Чуковского), по причине несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка застроенной площади зданий (сооружений), расположенных на данном земельном участке.

14.08.2018 сведения о площади земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081721:6 изменены с 7275 кв.м. на 2691 кв.м. в связи с государственной регистрацией права на образованный из него земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081721:48.

Причиной отказа в заключении договора аренды департамент называет невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081721:6 по целевому назначению ввиду разрушения объектов недвижимости. Предприниматель, в свою очередь, указывает, что в связи с отсутствием прав на землю под объектами он лишен возможности оформить разрешительные документы на реконструкцию, капитальный ремонт объектов, однако их разрушение отрицает, ссылаясь на представленный в материалы дела акт досудебной экспертизы N 39-20 от 11.01.2021. Эксперт установил, что объекты недвижимости не имеют следов деформации и разрушения, их возможно идентифицировать, объекты не имеют конструкций, угрожающих обрушением, и создающих угрозу жизни и здоровью людей.

Кроме того, сторонами осуществлен совместный осмотр земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081721:6, фото и видеоматериалы предоставлены суду.

Судебная коллегия не усматривает из предоставленных материалов разрушения объектов и утраты ими признаков недвижимости.

Кроме того, указанный вопрос являлся предметом рассмотрения в рамках дела N А53-11931/2018 о признании отсутствующим права собственности именно по причине разрушения объектов недвижимости.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключения составляют случаи, предусмотренные в пункте 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного, оспариваемый отказ правомерно признан судом первой инстанции незаконным.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на категории, указанные в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации. Эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки, в границах территорий общего пользования, по общему правилу, находятся в государственной или муниципальной собственности, как обеспечивающие комплексное социально-экономическое развитие территорий, реализацию права граждан на благоприятную окружающую среду, на комфортную среду обитания (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2016 N 1963-О).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

С учетом того, что адрес земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081721:6: г. Ростов-на-Дону, пер. Ашхабадский (парк им. Чуковского) указывает на принадлежность земельного участка к землям общего пользования (парк), суд апелляционной инстанции исследовал указанный вопрос.

Согласно данным публичной кадастровой карты спорный земельный участок примыкает к парку Чуковского, который расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081721:13 и находится в территориальной зоне Р-1, то есть, является территорией общего пользования.

На основании представленных в материалы дела документов установлено, что согласно Правилам землепользования и застройки (утв. Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 N 605) земельный участок расположен в зоне КД-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения первого типа). Согласно генеральному плану города земельный участок расположен в общественно-деловой функциональной зоне, в зону рекреационного назначения (парки, скверы) не входит. В ЕГРН также содержится информация о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081721:6: категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - культурное развитие.

Кроме того, судебная практика допускает формирование земельных участков минимально необходимого размера для эксплуатации объектов недвижимости из земель общего пользования (дело N А63-19857/2018).

С учетом изложенного решение суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2021 по делу N А53-4025/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов