Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2021 г. N 12АП-6097/21 по делу N А57-19791/2020

г. Саратов

30 июля 2021 г.

Дело N А57-19791/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Антоновой О. И.,

судей Жаткиной С. А., Луевой Л. Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шебалковой К. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Филиппова Владимира Васильевича на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 мая 2021 года по делу N А57-19791/2020

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Филиппова Владимира Васильевича (ИНН 643400024412, ОГРН 304643214200011)

к Администрации городского округа ЗАТО Светлый (ИНН 6434007962, ОГРН 1026401178022)

третьи лица: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

- представитель индивидуального предпринимателя Филиппова Владимира Васильевича - Горсков Константин Валерьевич, действующий на основании доверенности от 17 сентября 2020 года,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель Филиппов Владимир Васильевич (далее - ИП Филиппов В.В., истец) к Администрации городского округа ЗАТО Светлый (далее - ответчик) с исковым заявлением о признании права собственности на нежилое здание, литер А, а, общей площадью 31, 1 кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, п. Светлый, ул. Лопатина, д. 7а.

Решением Арбитражного суда Саратовской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 19.11.2013 между ИП Филипповым В.В. (Арендатор) и Администрацией городского округа ЗАТО Светлый (Арендодатель) был заключен договор N 05-18/86 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:52:010101:1214 площадью 80 кв.м., расположенным по адресу: Саратовская область, п. Светлый, ул. Лопатина, д. 7а, на срок 5 лет, с 19.11.2013 по 18.11.2018, с разрешенным использованием: для строительства магазина.

19.11.2013 данный земельный участок ответчиком передан истцу на основании акта приема-передачи к договору аренды.

На указанном земельном участке истцом построено нежилое здание (магазин) с пристройкой, литер А, а, общей площадью 31,1 кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, п. Светлый, ул. Лопатина, д. 7а.

В последующем истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатация указанного нежилого здания.

Письмом от 30.07.2020 N 3889 ответчик отказал истцу в выдаче разрешения на ввод указанного нежилого здания в эксплуатацию, в связи не предоставлением правоустанавливающего документа на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, предоставленного для получения разрешения на строительства, разрешения на строительство, документов, подтверждающих соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанных представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, технический план объекта капитального строительства.

Однако у истца отсутствуют градостроительный план земельного участка, предоставленного для получения разрешения на строительства, разрешение на строительство, документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

В связи с данными обстоятельствами истец не имеет возможности оформить указанное нежилое здание в собственность в установленном законом порядке.

Ссылаясь на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ постройка признается самовольной при наличии одного из следующих обстоятельств: недвижимая вещь создана на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта; недвижимая вещь создана без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции по ходатайству истца определением от 09.02.2021 по делу N А57-19791/2020 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Приоритет-Оценка".

Согласно заключению судебной экспертизы N 02/21-31 от 20.02.2021 установлено следующее:

- нежилое здание, литер А, а, расположенное по адресу: Саратовская область, п. Светлый, ул. Лопатина, д. 7а, является объектом капитального строительства, так как является искусственно возведенным объектом недвижимости, завершенным строительством объектом, имеющим прочную связь с земельным участком. Общая площадь Объекта исследования составляет 31,1 кв.м;

- Объект исследования не создает угрозу жизни и здоровью граждан и иных лиц;

- Объект исследования соответствует санитарным, строительным, техническим, градостроительным, противопожарным и иным нормам и правилам, предъявляемым к строениям данного вида;

- Объект исследования не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не расположен в охранных зонах каких-либо инженерных коммуникаций, расположен за пределами границ красных линий;

- нежилое здание, полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 64:52:010101:1214;

- технические характеристики Объекта исследования соответствуют характеристикам, указанным в техническом паспорте, изготовленным по состоянию на 30.06.2020 (т.д. 1 л.д. 27-34).

Суд первой инстанции, оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу, что оно отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого рода документам, содержит сведения об экспертах, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ о даче заведомо ложного заключения.

Выводы, приведенные в заключении эксперта N 02/21-31 от 20.02.2021, оценены судом первой инстанции наравне с другими представленными доказательствами.

Судом первой инстанции установлено и не отрицается истцом, что в 2003 году истец осуществил строительство спорного объекта недвижимости. Год постройки - 2003 также указан в техническом паспорте на спорный объект.

В момент строительства здания земельный участок, на котором осуществлено строительство, находился у истца на праве аренды по договору аренды земельного участка от 02.07.2003 N 159, заключенный между ИП Филипповым В.В. (Арендатор) и Администрацией городского округа ЗАТО Светлый (Арендодатель).

В соответствии с п. 1.1 договора Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:52:010101:0027 с разрешенным использованием: для предпринимательской деятельности.

Договор аренды земельного участка от 02.07.2003 N 159 заключен на основании распоряжения Главы муниципального образования ЗАТО Светлый от 07.04.2003 N 96-р, из которого следует, что земельный участок предоставлен истцу в аренду для установки мини-магазина сроком на 5 лет.

В последующем, распоряжением Главы муниципального образования ЗАТО Светлый от 13.10.2003 N 283-р в вышеуказанное распоряжение внесены изменения, согласно которым, земельный участок предоставлен истцу в аренду для предпринимательской деятельности.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в период строительства спорного здания магазина земельный участок не был предоставлен истцу на праве аренды для осуществления на нем строительства капитального объекта.

Доказательств обратного суду не представлено.

В дальнейшем, на основании Постановления Администрации городского округа ЗАТО Светлый Саратовской области от 02.07.2013 N 222 в результате объединения земельного участка с кадастровым номером 64:52:010101:0027 с земельным участком с кадастровым номером 64:52:010101:461 был образован земельный участок площадью 80 кв. м с присвоением кадастрового номера 64:52:010101:1214.

Образованный земельный участок был предоставлен истцу по договору аренды земельного участка N 05-18/86 от 19.11.2013 на праве аренды с разрешенным использованием: для строительства магазина.

Вместе с тем на момент заключения договора аренды земельного участка N 05-18/86 от 19.11.2013 спорный объект уже был возведен на арендуемом земельном участке.

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, а также из пункта 3 статьи 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Особое значение для применения изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Более того, использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 ГК РФ о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Как обоснованно указал суд первой инстанции доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства спорного объекта в установленном законом порядке в материалах дела не имеется.

Из условий договора аренды земельного участка от 02.07.2003 N 159 не следует, что он предоставляется, в том числе, для цели строительства, в частности, для возведения спорного объекта.

Доводу истца о принятии мер к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию судом первой инстанции была дана надлежащая оценка, и они обоснованно были отклонены.

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусмотрено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно части 2 статьи 55 ГрК РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в соответствующий уполномоченный орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Частью 3 статьи 55 ГрК РФ предусмотрен перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие документов, указанных в части 3 статьи 55 ГрК РФ является одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 6 статьи 55 ГрК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенным в пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и правовой позиции, сформулированной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

30.07.2020 Администрацией городского округа ЗАТО Саратовской области отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по основаниям не предоставления документов, предусмотренных статьей 55 ГрК РФ, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок.

При этом истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию им были приложены все необходимые документы, предусмотренные градостроительным законодательством, а также не представлено доказательств, подтверждающих, что ему было необоснованно отказано в выдаче такого разрешения.

Поскольку предприниматель не предпринимал надлежащие и достаточные меры для легализации спорного объекта недвижимости, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не отвечает положениям статьи 222 ГК РФ, в связи с чем правомерно счел исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции. Доводы заявителя жалобы отклоняются.

Как уже было сказано материалы дела не содержат доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства спорного объекта.

Порядок предоставления для строительства земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, до 01.03.2015 был регламентирован статьями 30 - 32 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 30 ЗК РФ было предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта состояло из нескольких этапов, по завершении каждого из которых уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решения, предусмотренные пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ: после завершения выбора земельного участка по правилам статьи 31 ЗК РФ такой орган принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которое в свою очередь является основанием для постановки земельного участка на кадастровый учет и принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства в порядке, установленном статьей 32 ЗК РФ.

При этом каждый из этапов предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта должен соответствовать требованиям действующего законодательства.

Положения пункта 3 статьи 31 ЗК РФ призваны обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

В данном случае нарушены публичные интересы, так как несоблюдение установленного порядка предоставления земельного участка фактически для строительства здания магазина повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц, которые могли принять участие в торгах по продаже права аренды земельного участка.

Кроме того, предоставление возможности осуществления строительства здания магазина на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, предпринимателю в нарушение установленной федеральным земельным законодательством процедуры (без проведения торгов) создает необоснованные и незаконные преимущества для такого предпринимателя, при которых арендатор был поставлен в неравные, более выгодные условия, обеспечивающие возможность осуществления строительства на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, нежели другие хозяйствующие субъекты.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решений суда первой инстанции, не установлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 мая 2021 года по делу N А57-19791/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О. И. Антонова

Судьи

С. А. Жаткина Л. Ю. Луева