Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2021 г. N 09АП-27102/21 по делу N А40-199354/2020

г. Москва

29 июля 2021 г.

Дело N А40-199354/20

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Проценко А.И., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гапоновым М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Юг Девелопмент" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.03.2021 по делу N А40-199354/20,

принятое по иску ООО "Митинг пойнт" к ООО "Юг Девелопмент" о внесении изменений в договор,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Антонова Т.А. по доверенности от 09.07.2021, диплом КД N 33119 от 12.07.2013,

ответчика: Михайлов Д.Д. по доверенности от 18.03.2020, удостоверение N 7103 от 05.08.2010,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Митинг пойнт" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮГ Девелопмент" об изменении договора аренды нежилых помещений N 19-26/ДМ от 12.11.2019.

Решением арбитражного суда от 10.03.2021 исковое заявление удовлетворено в части; суд изменил договор аренды нежилых помещений N 19-26/ДМ от 12.11.2019 в части установления сниженной ставки арендной платы, а именно: постоянная арендная плата - 2 500 руб., кроме того НДС за 1 кв.м в год арендуемой площади помещения; переменная арендная плата 1 - 500 руб., кроме того НДС за 1 кв.м в год арендуемой площади помещения; переменная арендная плата 2 - 500 руб., кроме того НДС за 1 кв.м в год арендуемой площади помещения, на дополнительный к обозначенному в договоре период равный 77 (семидесяти семи) дням (с 12 июня 2020 г. по 28 августа 2020 г.) в связи с необходимостью производства в арендуемом помещении ремонта арендатором; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (ответчика по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда изменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Удовлетворяя требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства, подлежащие установлению в данном деле, истцом в порядке ст. 65 АПК РФ доказаны.

Так, судом установлено, что 12.11.2019 между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилых помещений N 19-26/ДМ от 12.11.2019, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется принять во временное пользование за плату помещения, а именно нежилые помещения общей площадью 4 008,40 кв.м, помещения II, комнаты NN 1-27, 29, 31-57, расположенные на 2 этаже здания по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 9, стр. 1.

Согласно разделу 4 договора на период с даты начала аренды - 12.11.2019 по 11.06.2020 в связи с необходимостью производства в арендуемом помещении ремонта (помещение арендатору передано в черновой отделке) арендатору была установлена сниженная ставка арендной платы, а именно: постоянная арендная плата - 2 500 руб., кроме того НДС за 1 кв.м. в год арендуемой площади помещения; переменная арендная плата 1 - 500 руб., кроме того НДС за 1 кв.м. в год арендуемой площади помещения; переменная арендная плата 2 - 500, 00 руб., кроме того НДС за 1 кв.м. в год арендуемой площади помещения.

По окончании указанного периода, начиная с 12.06.2020 по 11.11.2020 согласно условиям договора применению подлежит следующая ставка арендной платы: постоянная арендная плата - 9 166, 67 руб., кроме того НДС за 1 кв.м. в год арендуемой площади помещения; переменная арендная плата 1 - как совокупная величина платы в размере стоимости коммунальных услуг, потребленных Арендатором в помещении в соответствии с показаниями приборов учета; переменная арендная плата 2 - 5 000 руб., кроме того НДС за 1 кв.м. в год арендуемой площади помещения.

С учетом раздела 4 договора, фактически ответчик предоставил истцу с 12.11.2019 по 11.06.2020 сниженную арендную ставку по арендным платежам для осуществления истцом ремонтных работ, считая указанный срок (7 месяцев) оптимальным для осуществления всех работ в арендуемом помещении.

В результате эпидемии новой коронавирусной инфекции (COVID-19) произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды нежилых помещений N 19-26/ДМ от 12.11.2019.

В условиях угрозы новой коронавирусной инфекции (COVID-19) Президентом Российской Федерации и Мэром города Москвы приняты меры по предотвращению распространения данной инфекции.

Указом Президента Российской Федерации N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" от 25.03.2020 утверждено, что дни с 30 марта по 04 апреля 2020 года являлись нерабочими. Указом Президента РФ N 239 от 02.04.2020 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" утверждено, что нерабочим является весь апрель в 2020 году.

Указом Президента России от 28.04.2020 N 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" были установлены с 06 мая по 08 мая 2020 г. нерабочие дни с сохранение за работниками заработной платы. Указом Президента РФ от 11 мая 2020 г. N 316 "Об определении порядка продления действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в субъектах Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации предоставлены полномочия по введению и снятию ограничительных мер в связи с распространением коронавирусной инфекции (COVID-19).

Указом Мэра города Москвы от 05 марта 2020 года N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности" введен и действовал по 08 июня 2020 года включительно режим самоизоляции для жителей города Москвы. Кроме того данным Указом прямо была регламентирована приостановка деятельности многих организаций, к которым в том числе относится истец.

Согласно Указу Мэра города Москвы с последующими изменениями и дополнениями деятельность истца была приостановлена до 14 июня 2020 года включительно.

За нарушение данного режима для граждан и организаций Кодексом города Москвы об административных правонарушениях предусмотрены значительные штрафы.

Таким образом, с 30 марта 2020 года по 14 июня 2020 года (77 дней) истец не мог производить никакие работы в арендуемом помещении в силу вышеуказанных нормативных актов.

В соответствии с положениями Указа Мэра Москвы от 05 марта 2020 года N 12-УМ, с 05.03.2020 на территории города Москвы введен режим повышенной готовности, распространение новой коронавирусной инфекции (COVID-19) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", который является обстоятельством непреодолимой силы.

Согласно п. 9.5 договора, если действие обстоятельств непреодолимой силы продолжается более 3 (трех) месяцев или имеются основания для предложения о том, что наличие или воздействие Обстоятельств непреодолимой силы продлится более 3 (трех) месяцев, или если Обстоятельство непреодолимой силы представляет собой внесение изменений в применимое законодательство, стороны обязуются незамедлительно вступить в добросовестные переговоры в целях согласования таких изменений к Договору, которые необходимы для обеспечения способности сторон к продолжению исполнения своих обязательств по договору максимально близким к предусмотренному при заключении договора образом.

Так как стороны рассматриваемого договора не предвидели и не могли предвидеть при заключении договора в ноябре 2019 года эпидемию новой коронавирусной инфекции (COVID-19), а также то, что в рамках борьбы с распространением данной инфекции Мэром города Москвы и Президентом Российской Федерации будут приняты ограничительные меры, стороны исходили из того, что 7 месяцев для производства ремонта арендатору будет достаточно. Однако, за минусом времени, в которое истец подпадал под установленные властью ограничения, срок для производства работ истца фактически сократился до 3,5 месяцев.

С учетом изложенного суд удовлетворил требования истца об изменении договора аренды нежилых помещений N 19-26/ДМ от 12.11.2019 в части установления сниженной ставки арендной платы, а именно: постоянная арендная плата - 2 500 руб., кроме того НДС за 1 кв.м. в год арендуемой площади помещения; переменная арендная плата 1 - 500 руб., кроме того НДС за 1 кв.м. в год арендуемой площади помещения; переменная арендная плата 2 - 500 руб., кроме того НДС за 1 кв.м. в год арендуемой площади помещения, на дополнительный к обозначенному в договоре период равный 77 (семидесяти семи) дням (с 12 июня 2020 г. по 28 августа 2020 г.) в связи с необходимостью производства в арендуемом помещении ремонта арендатором.

Отказывая в удовлетворении требований истца об изменении договора аренды нежилых помещений N 19-26/ДМ от 12.11.2019 в части установления сниженной ставки арендной платы, а именно: уменьшить арендную плату за период с 30 марта 2020 года по 14 июня 2020 года до 0, 00 руб. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, суд исходил из того, что правовые основания для снижения льготной ставки арендной платы, а тем более для полного освобождения от уплаты аренды, отсутствуют; требование истца о фактическом освобождении от уплаты арендной платы за период с 30.03.2020 по 14.06.2020 противоречит требованию о продлении сниженной ставки арендной платы на 77 дней с 12.06.2020, поскольку за период с 12.06.2020 по 14.06.2020 истец просит тем самым освободить его арендной платы и установить сниженную ставку одновременно.

Ответчик в обоснование апелляционной жалобы указывает, что льготный период арендной ставки по договору аренды нежилых помещений N 19-26/ДМ от 12.11.2019 не связан напрямую с необходимостью выполнения ремонтных работ в арендуемом помещении, а обусловлен сложившейся практикой, продиктованной необходимостью существенных финансовых вложений на начальном этапе деятельности компании.

Однако, пунктами 4.5.1, 4.6.2 и 4.6.3 договора аренды прямо указано, что сниженная ставка постоянной арендной платы в сумме - 2 500 руб., кроме того НДС за 1 кв.м. в год арендуемой площади помещения, переменной арендной платы 1 - 500 руб., кроме того НДС за 1 кв.м в год арендуемой пощади помещения и переменной арендной платы 2 - 500 руб., кроме того НДС за 1 кв.м в год арендуемой площади помещения, установлена в связи с проведением в период с 12.11.2019 по 11.06.2020 арендатором отделочных работ в помещениях.

Помещение передано ООО "Митинг пойнт" в черновой отделке, что зафиксировано актом приема-передачи нежилых помещений от 12.11.2019 к договору аренды.

Между тем разрешенное использование арендуемого помещения согласно п. 1.1. договора аренды - использование помещений для размещения офиса, что объективно предполагает производство ремонта помещения перед его использованием в соответствии с назначением.

Как указал суд, с учетом раздела 4 договора аренды следует, что фактически ответчик предоставил истцу с 12.11.2019 по 11.06.2020 сниженную арендную ставку по арендным платежам для осуществления ремонтных работ, учитывая срок (7 месяцев) оптимальный для осуществления всех работ в арендуемом помещении.

Заявление ответчика о том, что льготный период арендной ставки по договору аренды не связан напрямую с необходимостью выполнения ремонтных работ в арендуемом помещении противоречит положениям договора аренды и не подтверждено доказательствами.

Ответчик в апелляционной жалобе также указывает, что расторжение рассматриваемого договора повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на условиях продления срока применения сниженной арендной ставки на 2,5 месяца, по мнению ответчика, сумма в размере 12 426 215 руб., указанная судом в качестве понесенных арендатором затрат на производство ремонта в помещении, не подтверждена соответствующими доказательствами, поскольку в данную сумму не входит аванс.

Данный довод ответчика не соответствует обстоятельствам и материалам дела.

Так, в материалы дела истцом в качестве приложений к исковому заявлению переданы документы, подтверждающие расходы ООО "Митинг пойнт" на производство ремонта помещений, а именно: договор на разработку проекта планировочного решения, платежные поручения об оплате выполненных работ по договору на разработку проекта планировочного решения, договор на проектирование, платежные поручения об оплате выполненных работ по проектированию, договор на выполнение ремонтных работ с дополнительным соглашением N 1, платежные поручения об оплате по договору за выполнение ремонтных работ.

Довод ответчика относительно возвратности авансового платежа при расторжении договора подряда на производство ремонтных работ не соответствует обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам.

Так, договор подряда N 15/20-ДМ на выполнение работ по производству ремонта от 22.01.2020, заключенный ООО "Митинг пойнт" (заказчик) не содержит в качестве основания для одностороннего расторжения договора подряда по требованию заказчика утрату необходимости производства работ в связи с расторжением договора аренды помещений. При этом аванс был выплачен подрядчику для закупки материалов и соответственно им истрачен, в такой ситуации ни положениями договора подряда, ни гражданским законодательством Российской Федерации не предусмотрен возврат оплаченных по договору подряда денежных средств.

Следует отметить, что расчет произведенных ООО "Митинг пойнт" затрат на ремонтные работы помещений в сумме - 12 426 215 руб., сделан на дату введения на территории города Москвы ограничительных мероприятий. На дату принятия решения, работы по ремонту помещений были выполнены в полном объеме, что значительно превышает по сумме затраты в 12 426 215 руб.

Таким образом, судом сделан обоснованный вывод о том, что расторжение рассматриваемого договора повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на условиях продления срока применения сниженной арендной ставки на 2, 5 месяца (77 дней).

Ответчик в апелляционной жалобе также указывает, что деятельность истца по аренде и управлению собственным или арендованным недвижимым имуществом (ОКВЭД 68.20) в период режима повышенной готовности не приостанавливалась.

Между тем, суд первой инстанции обосновано сослался на нормативные акты, которыми устанавливались нерабочие дни и Указ Мэра города Москвы о введении режима повышенной готовности, которым регламентирована приостановка деятельности многих организаций, к которым в том числе относится ООО "Митинг Пойнт".

Ввиду изложенного, судом первой инстанции дана верная оценка доводу ответчика о том, что деятельность истца не приостанавливалась и он мог провести ремонтные работы в обозначенный период, как несоответствующему нормативно-правовым актам и не подтвержденному доказательствами.

Так как стороны рассматриваемого договора не предвидели и не могли предвидеть при заключении договора в ноябре 2019 года эпидемию новой коронавирусной инфекции (COVID-19), а также то, что в рамках борьбы с распространением данной инфекции Мэром города Москвы и Президентом Российской Федерации будут приняты беспрецедентные ограничительные меры, стороны исходили из того, что 7 (семи) месяцев для производства ремонта арендатору будет достаточно. Однако, за минусом времени, в которое ООО "Митинг пойнт" подпадал под установленные властью ограничения, срок для производства работ ООО "Митинг пойнт" фактически сократился до 4.5 (четыре целых пять десятых) месяцев.

Довод ответчика о том, что ООО "Митинг Пойнт" не является субъектом малого или среднего предпринимательства, опровергается данным Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, находящимися в открытом доступе.

Доводы заявителя апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10.03.2021 по делу N А40-199354/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

А.И. Проценко Н.И. Левченко