Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2021 г. N 09АП-39320/21 по делу N А40-160511/2020

г Москва

29 июля 2021 г.

Дело N А40-160511/20

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве

на решение Арбитражного суда г Москвы от 05.05.2021

по делу N А40-160511/20, принятое судьей Китовой А.Г.,

по иску АО "Торговый дом ГУМ" (ИНН 7710035963, ОГРН 1027739098287)

к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве

(ИНН 7708701670, ОГРН 1097746349535)

третье лицо: ООО "ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование"

о признании недействительной сделки, признании недостоверной величины рыночной стоимости и установлении величины рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от истца: Вдовина А.О. по доверенности от 14.08.2020 г.; удостоверение адвоката N 18231 от 17.03.2020, Караханян С.Г. по доверенности от 14.08.2020 г.; удостоверение адвоката N 12911 от 10.12.2013,

от ответчика: Полянский В.И. по доверенности от 12.07.2021 г.; диплом номер ДВС 0730004 от 12.05.2000, Дзарданов А.Ю. по доверенности от 26.07.2021 г.; диплом номер ВСГ 3070927 от 10.06.2009,

от третьего лица: Малинин В.В. по доверенности от 21.10.2020 г.; удостоверение адвоката 10921 от 23.05.2019, Шицле Я.В. по доверенности от 21.10.2020 г.; удостоверение адвоката 11537 от 12.10.2020,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Торговый дом ГУМ" (далее - истец, АО "ТД ГУМ", арендатор) обратилось в суд с иском к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - ответчик, ТУ Росимущества в г.Москве) с требованиями:

1) Признать недействительной одностороннюю сделку, а именно уведомление ТУ Росимущества в г.Москве N 77-09/10628 от 25.05.2020 г. об одностороннем увеличении размера арендной платы по договору аренды помещений N 482 от 29 декабря 2014 года до 3589036340 руб. в год с учетом НДС, из которых:

- 3106853640 руб. в год с НДС - за право пользования и владения нежилыми помещениями общей площадью 74800,3 кв.м., расположенными в здании объекта культурного наследия федерального значения "Верхние торговые ряды (ГУМ), 1889-1893 гг., арх. А.Н. Померанцев" по адресу: г Москва, Красная пл., д. 3;

- 482182700 руб. в год (НДС не облагается) - за право пользования и владения частью земельного участка кадастровый номер 77:01:0001009:1 по адресу: г Москва, Красная пл., вл. 3/2, 2/1 (соразмерно общей площади арендуемых нежилых помещений).

2) Признать недостоверной указанную в уведомлении ТУ Росимущества в г Москве N 77-09/10628 от 25.05.2020 г. величину рыночной стоимости права пользования и владения нежилыми помещениями общей площадью 74800,3 кв.м., расположенными в здании объекта культурного наследия федерального значения "Верхние торговые ряды (ГУМ), 1889-1893 гг., арх. А.Н. Померанцев" по адресу: г Москва, Красная пл., д. 3, в размере 3 589 036 340 руб. в год с НДС, из которых:

- 3106853640 руб. в год с НДС - за право пользования и владения нежилыми помещениями;

- 482182700 руб. в год (НДС не облагается) - за право пользования и владения частью земельного участка кадастровый номер 77:01:0001009:1 по адресу: г Москва, Красная пл., вл. 3/2, 2/1 (соразмерно общей площади арендуемых нежилых помещений), которые определены в оценочном отчете N Д19-15/15 от 24 апреля 2020 г. года, подготовленном ООО "ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование".

3) Установить с 31 августа 2020 года в качестве арендной платы по договору аренды помещений N 482 от 29 декабря 2014 года величину рыночной стоимости права пользования и владения нежилыми помещениями общей площадью 74 800,3 кв. м., расположенными в здании объекта культурного наследия федерального значения "Верхние торговые ряды (ГУМ), 1889-1893 гг., арх. А.Н. Померанцев" по адресу: г Москва, Красная пл., д. 3, в размере 1 489 253 448 руб. в год, в том числе НДС, из которых:

- 1255727916 руб. в год, в том числе с НДС - за право пользования и владения нежилыми помещениями;

- 233525532 руб. в год (НДС не облагается) - за право пользования и владения частью земельного участка кадастровый номер 77:01:0001009:1 по адресу: г Москва, Красная пл., вл. 3/2, 2/1 (соразмерно общей площади арендуемых нежилых помещений), которые определены в отчете ООО "Центр независимой экспертизы собственности" N АП-2007317 от 10 августа 2020 года, получившем положительное экспертное заключение СРО РАО N 77/100820/351 от 13 августа 2020 года, ссылаясь на положения ст.ст. 10, 153, 155, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В судебном заседании 14.04.2021 г. истец заявил частичный отказ от исковых требований в части требований о признании недостоверной указанную в уведомлении ТУ Росимущества в г Москве N 77-09/10628 от 25.05.2020 г. величину рыночной стоимости права пользования и владения нежилыми помещениями общей площадью 74800,3 кв.м., расположенными в здании объекта культурного наследия федерального значения "Верхние торговые ряды (ГУМ), 1889-1893 гг., арх. А.Н. Померанцев" по адресу: г Москва, Красная пл., д. 3, в размере 3589036340 руб. в год с НДС, из которых: 3106853640 руб. в год с НДС - за право пользования и владения нежилыми помещениями, 482182700 руб. в год (НДС не облагается) - за право пользования и владения частью земельного участка кадастровый номер 77:01:0001009:1 по адресу: г Москва, Красная пл., вл. 3/2, 2/1 (соразмерно общей площади арендуемых нежилых помещений), которые определены в оценочном отчете N Д19-15/15 от 24 апреля 2020 года, подготовленном ООО "ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование"; конкретизировал первый пункт просительной части искового заявления добавив конкретное несогласие с величиной рыночной стоимости права пользования и владения нежилыми помещениями и земельным участком, при этом не оспаривая само право истца на такого рода уведомления и изменил величину рыночной стоимости права пользования и владения нежилыми помещениями и земельным участком до:

1459475000 руб. в год, в том числе с НДС - за право пользования и владения нежилыми помещениями;

289219000 рубля в год (НДС не облагается) - за право пользования и владения частью земельного участка кадастровый номер 77:01:0001009:1 по адресу: г Москва, Красная пл., вл. 3/2, 2/1 (соразмерно общей площади арендуемых нежилых помещений), которые определены в экспертом заключении ФБУ РФСЦЭ при Минюсте РФ N 4903/19-3-20 от 18 марта 2021 г.

На основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу отказаться от иска, полностью или частично.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ отказ от иска является основанием для прекращения производства по делу, о чем отражено в резолютивной части решения.

Таким образом, суд первой инстанции рассмотрел требования (с учетом их конкретизации):

1) Признать недействительным уведомление ТУ Росимущества в г Москве N 77-09/10628 от 26 мая 2020 года, как одностороннюю сделку в части одностороннего увеличения размера арендной платы по договору аренды помещений N 482 от 29 декабря 2014 года до 3589036340 руб. в год с учетом НДС, из которых:

- 3106853640 руб. в год с НДС - за право пользования и владения нежилыми помещениями общей площадью 74800,3 кв. м., расположенными в здании объекта культурного наследия федерального значения "Верхние торговые ряды (ГУМ), 1889-1893 гг., арх. А.Н. Померанцев" по адресу: г Москва, Красная пл., д. 3;

-482182700 руб. в год (НДС не облагается) - за право пользования и владения частью земельного участка кадастровый номер 77:01:0001009:1 по адресу: г Москва, Красная пл., вл. 3/2, 2/1 (соразмерно общей площади арендуемых нежилых помещений).

2) Установить с 31 августа 2020 года в качестве арендной платы по договору аренды помещений N 482 от 29 декабря 2014 года величину рыночной стоимости права пользования и владения нежилыми помещениями общей площадью 74 800,3 кв. м., расположенными в здании объекта культурного наследия федерального значения "Верхние торговые ряды (ГУМ), 1889-1893 гг., арх. А.Н. Померанцев" по адресу: г Москва, Красная пл., д. 3, в размере 1748694000 руб. в год, в том числе НДС, из которых:

1459475000 руб. в год, в том числе с НДС - за право пользования и владения нежилыми помещениями;

289219000 рубля в год (НДС не облагается) - за право пользования и владения частью земельного участка кадастровый номер 77:01:0001009:1 по адресу: г Москва, Красная пл., вл. 3/2, 2/1 (соразмерно общей площади арендуемых нежилых помещений), которые определены в экспертом заключении ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ N 4903/19-3-20 от 18 марта 2021 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.05.2021 по делу N А40-160511/20 прекращено производство по делу в части требований о признании недостоверной указанную в уведомлении ТУ Росимущества в г Москве N 77-09/10628 от 25.05.2020 г. величину рыночной стоимости права пользования и владения нежилыми помещениями общей площадью 74800,3 кв. м., расположенными в здании объекта культурного наследия федерального значения "Верхние торговые ряды (ГУМ), 1889-1893 гг., арх. А.Н. Померанцев" по адресу: г Москва, Красная пл., д. 3, в размере 3589036340 руб. в год с НДС, из которых: 3106853640 руб. в год с НДС - за право пользования и владения нежилыми помещениями, 482182700 рублей в год (НДС не облагается) - за право пользования и владения частью земельного участка кадастровый номер 77:01:0001009:1 по адресу: г Москва, Красная пл., вл. 3/2, 2/1 (соразмерно общей площади арендуемых нежилых помещений), которые определены в оценочном отчете N Д19-15/15 от 24 апреля 2020 г. года, подготовленном ООО "ПрайсвотерхаусКупер Консультирование". В остальной части иск удовлетворен. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам, просили решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представители истца требования апелляционной жалобы не признали. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представители 3-го лица оставили вопрос разрешения апелляционной жалобы на усмотрения суда первой инстанции.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ не находит оснований для отмены или изменения судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.12.2014 г. между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды помещений N 482 (с учетом дополнительных соглашений) (далее - Договор), по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает от арендодателя во временное владение и пользование за плату объект, которым в соответствии с п. 2.11 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 04.07.2019 г. N Д-30/436) являются нежилые помещения общей арендуемой площадью 74800,3 кв.м., расположенные в здании объекта культурного наследия федерального значения "Верхние торговые ряды (ГУМ), 1889-1893 гг., арх. А.Н. Померанцев" по адресу: г Москва, Красная пл., д. 3 (далее - Помещения).

На основании п. 5.1. Договора срок аренды составляет 49 лет с даты начала аренды.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 8.1 Договора размер арендной платы за пользование объектом определен на основании отчета оценщика и составляет 1403729187 руб. 08 коп. в год, в том числе НДС. Арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, а также инженерными системами и оборудованием, прочими коммуникациями и оборудованием, переданными в соответствии условиями договора аренды.

Помимо возможности ежегодного увеличения размера арендной платы на величину уровня инфляции согласно с п. 9.11 Договора, арендодатель в соответствии с п. 9.2 Договора имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы не чаще одного раза в пять лет на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования и владения арендованным объектом.

В 2019 году ответчик заказал такой отчет у АНО "Западная экспертиза", которой по состоянию на 24.09.2019 г. был определен рыночный размер аренды - 1840574323 руб. в год, в том числе НДС. Ответчик не согласился с этой суммой, что установлено в рамках арбитражного дела N А40-7179/20.

Ответчик повторно заказал отчет рыночной стоимости арендной платы у 3-го лица. Согласно новому отчету по состоянию на 01.01.2020 г. размер арендной платы - 3589036340 руб. в год с НДС

Согласно п.п. 9.4 и 9.5 Договора одностороннее изменение размера арендной производится путем направление арендатору уведомления с отчетом оценщика, в котором определена рыночная стоимость права пользования и владения арендованным объектом.

На основании письма ответчика N 77-09/11445 от 11 июня 2020 года с учетом ежегодного изменения на величину уровня инфляции (п. 9.11 Договора) размер арендной платы по Договору в 2020 году равнялся 1713464787 руб. 12 коп. в год, в том числе НДС.

Уведомлением N 77-09/10628 от 26.05.2020 г. ТУ Росимущества в г Москве в порядке п. 9.2 Договора известило истца об одностороннем увеличении размера арендной платы по Договору.

Новый размер аренды определен на основании отчета от 24.04.2020 г. N Д19-15/15, подготовленным ООО "ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование" по состоянию на 01.01.2020 г., и составило 3589036340 руб. с учетом НДС, в том числе: 3106853640 руб. с учетом НДС за право пользования и владения нежилыми помещениями и 482182700 руб. за право пользования и владения частью земельного участка. Согласно указанному уведомлению новый размер арендной платы подлежит оплате в соответствии с п. 9.6 Договора, то есть с 91 дня, исчисляемого с момента получения арендатором такого уведомления и отчета оценщика.

Уведомление N 77-09/10628 от 25.05.2020 г. получено истцом 01.06.2020 г. (о чем имеется соответствующая отметка на указанном уведомлении).

В письме N 708 от 30.06.2020 г., врученному ответчику 06.07.2020 г., истец выразил несогласие с новым размером арендной платы и сообщил о подготовке встречного отчета оценщика.

Согласно отчету ООО "Центр независимой экспертизы собственности" N АП-2006017 от 17.06.2020 г. рыночная стоимость права пользования и владения арендованным объектом по состоянию на 01.01.2020 равняется 2022386786 руб. в год с учетом НДС, из которых: 1705262156 руб. в год с учетом НДС за право пользования и владения нежилыми помещениями и 317124630 руб. в год (НДС не облагается) за право пользования и владения частью земельного участка (соразмерно общей площади арендуемых нежилых помещений). Встречный отчет получил положительное экспертное заключение СРО РАО N 77/170620/267 от 25.06.2020 г.

03.08.2020 г. ТУ Росимущества в г.Москве письмом N 77-10/15494 отказал в установлении в качестве арендной платы величины из встречного отчета истца.

Таким образом, между истцом и ответчиком возникли разногласия в отношении существенного условия договора аренды, а именно размера арендной платы.

Применительно к п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Согласно ст. 431 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Арендная плата, исходя из условий договора, подлежит обязательному увеличению на величину уровня инфляции, а также арендодатель наделен правом на увеличение арендной платы исходя из рыночной стоимости, т.е. исходя из экономической обоснованности. Уровень инфляции не имеет правовой связи с рыночной стоимостью права пользования имуществом.

Инфляция - это социально-экономическое явление, характеризующееся общим повышением уровня цен в результате обесценивания наличных и безналичных денежных средств и снижения их покупательной способности (Приказ Росстата от 30.12.2014 N 734 (ред. от 27.11.2019) "Об утверждении Официальной статистической методологии организации статистического наблюдения за потребительскими ценами на товары и услуги и расчета индексов потребительских цен").

Рыночная стоимость объекта оценки представляет собой наиболее вероятную величину его продажи на свободном рынке в условиях конкуренции. Рыночную стоимость определяет независимый оценщик в соответствии со стандартами оценочной деятельности.

Рыночная стоимость является одним из видов стоимостей, который может быть определен в отношении объекта оценки в зависимости от предполагаемого использования результатов оценки (п. 5 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298).

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки не может быть точной, и различные оценщики могут дать различную стоимость (приблизительную).

Арбитражный суд города Москвы учел, что уведомление ответчика об установлении нового размера арендной платы основывается на величине арендной ставки, определенной на 01.01.2020 г. При этом новый размер арендной платы, о котором истец был уведомлен 01.06.2020 г., в силу п. 9.6 Договора подлежит оплате с 91 дня с момента получения уведомления, а именно с 31.08.2020 г.

Из системной взаимосвязи п. 9.4 и п. 9.5 Договора следует, что новый размер арендной платы должен отражать рыночную стоимость права пользования и владения арендованным объектом. Соответственно, новый размер арендной платы, увеличенный ответчиком в одностороннем порядке по отношению к дате ее применения (с 31.08.2020 г.) не отражает реальной ситуации на рынке недвижимости за период с 31.08.2020 г., вызванной пандемией коронавирусной инфекции, временным приостановлением торговой деятельности по решению органов государственной власти.

Арбитражный суд города Москвы также принял во внимание, что увеличение рыночной стоимости права пользования и владения данными нежилыми помещениями в течение года более чем в 2 раза является объективно невозможным, поскольку для этого не было соответствующих причин: не осуществлялось вложений, увеличивающих рыночную стоимость здания, не изменились издержки на содержание нежилых помещений и конкуренция в сегменте недвижимости.

В представленном отчете N Д19-15/15 от 24.04.2020 г., выполненный ООО "ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование", на который ссылается ответчик, указано, что оценка рыночной стоимости объекта не может рассматриваться как точная наука, а полученные выводы во многих случаях являются субъективными и зависят от мнений и суждений отдельных экспертов. Следовательно, не существует бесспорного единственного значения стоимости. Для суда первой инстанции не представлялось возможным с достаточной степенью вероятности оценить продолжительность воздействия и последствия, вызванные COVID-19, на бизнес в отношении объекта оценки. Бизнес, связанный с объектом оценки, вероятно, столкнется со значительными проблемами поставок, если ее цепочка поставок включает компании в регионах, где власти осуществили или могут осуществить меры по сдерживанию и/или предотвращению распространению COVID-19.

В соответствии с п. 12 и 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N23) согласно положениям ч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

В связи с тем, что сторонами представлены отчеты, в которых указан различный размер рыночной стоимости права пользования и владения объектами аренды, в то время, как уже указано выше, это является набором определенных факторов, в следствии чего, проведена судебная экспертиза по данному делу с учетом уже имеющихся последствий вызванной пандемией коронавирусной инфекции, временным приостановлением торговой деятельности по решению органов государственной власти и путей их решения.

Определением суда первой инстанции от 18.12.2020 г. было удовлетворено ходатайство о назначении экспертизы в порядке ст. 82 ГК РФ, проведение экспертизы поручено ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, экспертам, которые предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Согласно экспертному заключению N 4903/19-3-20 от 18.03.2021 г. рыночная стоимость права пользования и владения на условиях Договора, без учета прав на относящуюся к ним часть земельного участка, соразмерную общей площади нежилых помещений, относящихся к объекту аренды, включая плату за пользование инженерными системами и оборудованием, прочими коммуникациями и оборудованием, согласно условиям Договора, с учетом НДС (20 %), без учета эксплуатационных, коммунальных расходов, связанных с техническим обслуживанием объекта аренды, в том числе включая инженерные системы и оборудование, любых иных расходов по текущему и аварийному ремонту по состоянию на 31.08.2020 г. составляет 1459475000 руб.

Рыночная стоимость права пользования и владения на условиях Договора частью земельного участка, соразмерной общей площади арендованных нежилых помещений, площадью 23928 кв.м., кадастровый номер 77:01:0001009:1 по адресу: г.Москва, Красная пл., вл. 3/2, 2/1 по состоянию на 31 августа 2020 года составляет 289219000 руб.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При рассмотрении дела судом первой инстанции были установлены фактические обстоятельства спора на основании имеющихся доказательств, при оценке которых он руководствовался ст. 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств, а также нормами того же кодекса, регулирующими проведение судебных экспертиз (ст. ст. 82, 83, 87, 159).

Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ).

Экспертом выполнены требования ст. ст. 55, 86 АПК РФ и ст. ст. 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Закона N 73-ФЗ, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим экспертом были выполнены требования ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

С учетом изложенного, Арбитражный суд города Москвы, исследовав заключение судебной экспертизы, пришел к выводу о допустимости данного доказательства.

Ответчик в обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что отсутствуют доказательства изменения арендной ставки непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенного их превышения. Между тем, таким доказательством является заключение вышеизложенной судебной экспертизы, которая была принята судом первой инстанции и ответчиком не оспорена

На момент направления истцу уведомления N 77-09/10628 от 25.05.2020 г. ответчику должно было быть известно об изменении ситуации на рынке недвижимости после 01.01.2020 г., поскольку по итогам рассмотрения обращений истца от 27 марта, 27 апреля и 16 июня 2020 года на основании ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N98) и постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" (далее - постановление Правительства РФ N439), предусматривающих меры поддержки арендаторов в период пандемии коронавирусной инфекции, ответчик предоставил истцу частичную отсрочку по оплате аренды, в связи с чем сторонами было заключено дополнительное соглашение от 27.07.2020 г. к Договору.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение, суд первой инстанции посчитал, что арендная плата за арендованный объект изменилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных объектов в ЦАО г Москвы. Установленная ответчиком арендная плата существенно превышает рыночные ставки за аренду аналогичных нежилых помещений, расположенных в ЦАО г Москвы.

Таким образом, поведение ответчика, связанное с односторонним увеличением размера арендной платы, не соответствующей рыночным ставкам аренды, является недобросовестным.

Статьей 153 ГК РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

По смыслу ст. 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

В соответствии с п. 9.6 Договора и прямого указания в тексте уведомления N 77-09/10628 от 25.05.2020 г. увеличение размера арендной платы на основании такого уведомления ответчика является обязательным для истца. Также в уведомлении содержится формулировка о том, что оно составляет неотъемлемую часть договора аренды.

Следовательно, уведомление N 77-09/10628 от 25.05.2020 г. является односторонней сделкой, так как изменяет обязанность истца по оплате аренды.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требование закона, является недействительной. По смыслу ст. 180 ГК РФ недействительной может быть признана часть сделки.

Следовательно, в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ уведомление N 77-09/10628 от 25.05.2020 г. является недействительной односторонней сделкой в части установления нового арендной ставки в размере 3589036340 руб. в год с учетом НДС.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, законом или договором.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим ГК РФ, другими законами или договором на основании подпункта 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст.450 ГК РФ).

Поскольку по смыслу п. 1 ст. 654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды, Арбитражный суд города Москвы посчитал возможным установить с 31.08.2020 г. в качестве арендной платы по Договору величину, определенную по итогам судебной экспертизы.

Позиция ответчика, согласно которой исковые требования истца противоречат друг другу, не обоснована. Напротив, исковые требования взаимосвязаны: признав уведомление об одностороннем увеличении арендной платы недействительной сделкой в части нового размера, не соответствующего рыночным ставкам аренды, суд первой инстанции в силу ст. 450 и п. 1 ст. 654 ГК РФ установил в качестве нового размера арендной платы величину, определенную судебной экспертизой.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 АПК РФ и другие положения АПК РФ, признал исковые требования подлежащими удовлетворению.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.05.2021 г. по делу N А40-160511/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И.Панкратова А.В. Бондарев