Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2021 г. N 18АП-9491/21 по делу N А76-50211/2020

г. Челябинск

02 августа 2021 г.

Дело N А76-50211/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.05.2021 по делу N А76-50211/2020.

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Переселкова Александра Сергеевна (доверенность от 10.06.2021, диплом);

общества с ограниченной ответственностью "Стимул" - Синицын Владимир Викторович (доверенность от 09.02.2021, удостоверение адвоката).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - истец, КУИиЗО) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стимул", г. Челябинск (далее - ответчик, общество, ООО "Стимул"), в котором просил:

- признать договор УЗN 016466-К-2018 от 29.08.2018 краткосрочной аренды земельного участка недействительной сделкой;

- признать нецелевое использование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0316004:4345;

- обязать общество освободить самовольно занятый земельный участок площадью 2 415 кв. м с координатами

Номер	Х,м	Y,м
1	602 724,13	2324 738,49
2	602 727,40	2324 720,85
3	602 728,36	2324 720,12
4	602 732,88	2324 714,29
5	602 737,14	2324 712,95
6	602 807,40	2324 724,34
7	602 817,70	2324 759,80
8	602 772,99	2324 745,61
9	602 724,13	2324 738,49

(с учетом уточнения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.05.2021 (резолютивная часть оглашена 28.05.2021) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии нарушений прав истца и возможности их восстановления избранным способом защиты. Ввиду имевшего место предоставления земельного участка для завершения строительства, оснований для его предоставления обществу "Стимул" без проведения торгов не имелось. Указанное влечет квалификацию спорного договора в качестве недействительной (ничтожной) сделки, требование о недействительности которой без заявления требований о применении ее последствий, может быть заявлено Комитетом.

Также апеллянт указывает, что на части предоставленного ответчику земельного участка с разрешенным использованием для размещения гостинично-офисного здания и самовольно захваченном участке, производится эксплуатация автостоянки. На момент осмотра автостоянка была объединена единым забором, что свидетельствует о недобросовестной эксплуатации одним лицом - ООО "Стимул".

ООО "Стимул" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица не явился.

С учетом мнения представителя истца и ответчика в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела между 18.04.2012 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и обществом "Парк-Сити" (арендатор) подписан договор УЗ N 010761-К-2012 краткосрочной аренды земли города Челябинска (том 1 л.д. 14-21).

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 3 991 кв. м, расположенный по ул. Дзержинского в Ленинском районе города Челябинска с кадастровым номером 74:36:0316004:4345, из земель населенных пунктов для строительства гостинично - офисного здания без проведения торгов сроком действия до 06.04.2014.

По акту приема-передачи от 18.04.2012 участок с кадастровым номером 74:36:0316004:4345 площадью 3 991 кв. м передан обществу во временное пользование (том 1 л.д. 24).

Размер арендной платы определен в приложении (Форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п. 2.1 договора).

05 июня 2014 г. к договору подписано соглашение о продлении срока действия договора до 06.04.2016 (том 1 л.д. 68-69).

10 августа 2012 г. к договору аренды УЗN 010761-К-2012 подписано соглашение об уступке прав по договору стороны арендатора на ООО "Автодорожник" (том 1 л.д. 25-26).

28 декабря 2015 г. обществу "Автодорожник" выдано разрешение N RU743415000-384-г-2015 на строительство в границах земельного участка с номером 74:36:0316004:4345 капитального объекта гостинично-офисного здания (том 1 л.д. 149-150).

05 мая 2016 г. между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и обществом "Автодорожник" (арендатор) подписан договор УЗ N 014590-К-2016 краткосрочной аренды земли города Челябинска (том 1 л.д. 27-31), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 3 991 кв. м, расположенный по ул. Дзержинского в Ленинском районе города Челябинска с кадастровым номером 74:36:0316004:4345, из земель населенных пунктов для завершения строительства гостинично -офисного здания сроком действия до 05.05.2019 с даты акта приема-передачи земельного участка.

В июле 2017 г. по договору уступки права арендатора перешли к ООО "ИнфраИнвест" (том 1 л.д. 37-38).

23 июля 2018 г. стороны расторгли договор аренды УЗN 01590-К-2016 по соглашению сторон (том 1 л.д. 35), участок возвращен по акту от 23.07.2018 (том 1 л.д. 36).

02 августа 2018 г. между обществом "ИнфраИнвест" (продавец) и обществом "Стимул" (покупатель) подписан договор купли-продажи объекта незавершенного строительством площадью 1 516,9 кв. м, степенью готовности 10%, кадастровый номер 74:36:0316004:4562, расположенный по адресу- г. Челябинск, Ленинский район, ул. Дзержинского (том 1 л.д. 39-41).

Государственная регистрация права собственности на объект произведена за обществом "Стимул"1308.2018 (том 1 л.д. 127-128).

29 августа 2018 г. между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и обществом "Стимул" (арендатор) подписан договор УЗ N 016466-К-2018 краткосрочной аренды земли города Челябинска (том 1 л.д. 42-49), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 3 991 кв. м, расположенный по ул. Дзержинского в Ленинском районе города Челябинска с кадастровым номером 74:36:0316004:4345, из земель населенных пунктов для завершения строительства гостинично - офисного здания сроком действия на три года с даты акта приема-передачи, то есть до 29.08.2021 г.

Договор аренды УЗN 016466-К-2018 зарегистрирован Управлением Росреестра 03.09.2018 г.

17 юля 2020 г. обществу "Стимул" выдано разрешение N RU74315000-134-г-2020 на строительство капитального объекта - гостинично -офисное здание по ул. Дзержинского в Ленинском районе г. Челябинска сроком до 29.08.2021 г. (том 1 л.д. 104-106).

10 декабря 2020 г. обществу "Стимул" выдано разрешение N RU74315000-197-2020 на ввод в эксплуатацию гостинично - офисного здания по ул. Дзержинского в Ленинском районе г. Челябинска (1 очередь строительства) (том 2 л.д. 3-4).

Полагая, что в силу ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации у Комитета не имелось прав на заключение с обществом "Стимул" договора аренды участка для завершения строительством, так как такой договор уже ранее был заключен с предшественником ответчика, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что ввиду использования права на предоставление участка в аренду для завершения строительства предыдущим арендатором, законных оснований для заключения договора аренды УЗN 016466-К-2018 от 29.08.2018 с обществом "Стимул" спорного участка для завершения строительства не имелось. Нарушение требований статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации влечет квалификацию договора в качестве ничтожной сделки. Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании сделки недействительной, суд первой инстанции учел, что Комитет является стороной оспариваемой сделки, соответственно его поведение при ее оформлении является недобросовестным. Кроме того, сам по себе факт признания спорной сделки ничтожной не влечет за собой восстановление прав истца ни в отношении земельного участка, ни в отношении возведенного на нем объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за обществом "Стимул". Применение последствий недействительности сделки невозможно, поскольку спорный земельный участок не может быть возвращен Комитету.

Отклоняя требование о признании нецелевого использования обществом участка с номером 74:36:031604:4345 и освобождения части земельного участка, суд первой инстанции не установил доказательств, объективно свидетельствующих об осуществлении таких действий обществом "Стимул".

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи закона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В частности, к таким исключениям в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации относится заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Как следует из пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015 года, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015, а именно в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Поскольку материалами настоящего дела подтверждено предоставление земельного участка с кадастровым номером 74:36:0316004:4345 обществу "Автодорожник" (арендатор) по договору УЗ N 014590-К-2016 от 05 мая 2016 г., для завершения строительства гостинично-офисного здания сроком действия до 05.05.2019, при предоставлении земельного участка обществу "Стимул" 29.08.2018 сроком на три года, перечисленные выше правовые нормы не соблюдены. В отсутствие оснований для заключения спорного договора в ответчиком без проведения торгов, правовая оценка судом договора аренды УЗN 016466-К-2018 от 29.08.2018 как ничтожной сделки, заключенной в нарушение требований статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правильной.

По смыслу пункта 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является восстановление нарушенного права заинтересованного лица или реальная защите законного интереса.

В пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", предусмотрено, что в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Исходя из приведенных норм, заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Такой интерес должен носить материально-правовой характер и подтверждаться соответствующими доказательствами.

Соответствующих доказательств рассмотрением настоящего дела не установлено, ввиду невозможности применения последствий недействительности договора аренды земельного участка в виде его возврата арендодателю. Невозможность физического возвращения земельного участка обществом "Стимул", как это правильно установлено судом первой инстанции, связана с размещением на земельном участке принадлежащего обществу на праве собственности объекта недвижимого имущества.

Таким образом, признание сделки недействительной не обеспечивает реальное восстановление прав Комитета, как органа осуществляющего распорядительные полномочия в отношении земельного участка.

Кроме того, при разрешении настоящего спора подлежат учету положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

К признакам такого поведения судом первой инстанции обоснованно отнесено участие Комитета в заключении и длительном исполнении спорного договора, а также действия органов местного самоуправления по выдаче ответчику разрешений на строительство и ввод в эксплуатации расположенного на предоставленном в аренду земельном участке объекта недвижимого имущества.

Указанное исключает удовлетворение исковых требований Комитета о признании недействительным договора аренды земельного участка УЗN 016466-К-2018 от 29.08.2018.

При рассмотрении требований Комитета об освобождении самовольно занятой части смежного участка площадью 2 415 кв. м с приведенными с исковом заявлении координатами в порядке статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно возложил на истца обязанность по предоставлению доказательств факта такого использования ответчиком в соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Названный вывод соответствует разъяснениям, приведенным в пункте 45 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Оценивая акт от 18.03.2021 с фотоматериалами и заключением кадастрового инженера (том 2 л.д. 42-56), предоставленный Комитетом в подтверждения факта использования ответчиком смежного с предоставленным в аренду участком участок для организации платной парковки, суд счет подтвержденным такое использование.

Вместе с тем, установить принадлежность автостоянки ответчику из акта не представляется возможным.

Участок имеет самостоятельное ограждение отличное от ограждения участка общества, распознавательных знаков парковка не имеет.

Ссылка в апелляционной жалобе на ранее существовавшее единое ограждение части предоставленного ответчику земельного участка с разрешенным использованием для размещения гостинично-офисного здания и самовольно захваченном участке, где производится эксплуатация автостоянки, объективными доказательствами не подтверждена.

Из акта обследования от 03.09.2020 (том 1 л.д. 59) не усматривается организация ответчиком на участке автостоянки, так как в акте речь идет о наличии на участке объекта незавершенным строительством, пункта охраны, строительных вагончиков, специальной строительной техники, строительных материалов

Из акта осмотра земельного участка от 07.12.2020 (том 1 л.д.99) не представляется возможным установить субъекта, которым производится эксплуатация автостоянки. Расположение пункта охраны в названном акте не отражено.

Доказательств извещения общества "Стимул" о проводимом в рамках муниципального земельного контроля осмотре земельного участка, не предоставлено.

По аналогичным основаниям у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований Комитета о признании нецелевого использование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0316004:4345, разрешенным использованием которого является "для размещения гостинично - офисного здания, для размещения гостиниц".

Дополнительно к изложенным в оспариваемом решении выводам суда первой инстанции, судебной коллегией отмечается отсутствие обоснование истцом каким образом установление факта нецелевого использование земельного участка, само по себе, обеспечит восстановление прав, которые истец полагает нарушенными (статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.05.2021 по делу N А76-50211/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

А.С. Жернаков Ю.С. Колясникова