Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2021 г. N 09АП-34941/21 по делу N А40-266061/2018

г. Москва

02 августа 2021 г.

Дело N А40-266061/18

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Левченко Н.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.04.2021 по делу N А40-266061/18, по иску ООО "Фрегата" (ОГРН 1057747685720, ИНН 7701610060) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Груздев И.А. - ген. Директор, приказ N 2-к от 18.10.2016; Камчаткина Е.В. по доверенности от 26.07.2021, диплом 1150050157431 от 07.07.2014;

от ответчика: Дмитриева Е.А. по доверенности от 08.12.2020, диплом ДВС 1097459 от 13.04.2001;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Фрегата" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, пер. Потаповский, д. 5, стр. 1, общей площадью 271,1 кв.м. с кадастровыми номерами:

-77:01:0001031:2499 (площадь 13,2 кв.м.:этаж 1,пом. I,комн. 6);

-77:01:0001031:2528 (площадь 26,6 кв.м.:этаж 1,пом.I,комн.5,5а);

-77:01:0001031:2497 (площадь 23,9 кв.м.:этаж 1, пом.I, комн.А,а;этаж 2, комн.А);

-77:01:0001031:2500 (площадь 13,7 кв.м.: этаж 1, пом. I, комн.7);

-77:01:0001031:2501 (площадь 32,3 кв.м.: этаж 1, пом. I, 2 комн.8,9);

-77:01:0001031:2502 (площадь 30,4 кв.м.: этаж 2, пом. 1, комн.1,14,14а);

-77:01:0001031:2503 (площадь 54,4 кв.м.: этаж 2, пом. I, комн.3,3а,4);

-77:01:0001031:2504 (площадь 3,2 кв.м.: этаж 2, пом. 1, комн.22);

-77:01:0001031:2516 (площадь 43,6 кв.м.: этаж 2, пом. I, комн.2,2а,26,2в);

-77:01:0001031:2527 (площадь 29,8 кв.м: подвал, пом. 1, комн.1,А),

Установить стоимость объектов в размере 27 728 165 руб. в соответствии заключением эксперта от 20.11.2020 N 5457.

Установить, что оплата по договору вносится покупателем ежемесячно.

Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не 462 136 руб. 08 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 апреля 2021 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 02 апреля 2021 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества г. Москвы (арендодателем) и ООО "Фрегата" (арендатором) заключён договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 16.10.2003 N 01-00979/03.

В соответствии с п. 1.1. договора истец является арендатором нежилого помещения, общей площадью 289,20 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Потаповский пер., д. 5, стр. 1, к. 103 (подвал пом. I, к.1. л/кл. А, 1-ый этаж пом. Iк. 5-9, л/кл. А, 2-ой этаж, пом. I, к.1-4, 14, 14а, 15, 15а, 22, л/кл. А.

ООО "Фрегата" включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, дата внесения 01.08.2016.

Судом установлено, что истец является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанного помещения в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной 3 собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

23.05.2017 Общество обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Потаповский пер., д. 5, стр. 1. однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен, в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого имущества.

Исковые требования заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", предложенная цена спорного объекта необоснованно завышена.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором, как участником гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком, на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с положениями закона, Департаментом была проведена оценка рыночной стоимости спорного объекта, где согласно отчету об оценке рыночной стоимости, стоимость объекта составляет 41 730 000 руб.

ООО "Фрегата", не согласившись с предлагаемой в проекте договора купли-продажи ценой выкупа помещения, передал Департаменту городского имущества г. Москвы протокол разногласий с предложением цены объекта - 23 277 938 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.09.2018 N 0004174-09.2018, выполненного ООО "Фэлкон".

Однако, ответчик протокол разногласий отклонил (письмо от 11.10.2018 N 33-5- 74913/17-(0)-16), в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, в целях полного и всестороннего исследования всех обстоятельств по делу, назначил проведение судебно-оценочной экспертизы, которое поручил ООО "Агентство судебных экспертов" эксперту Кирилловой Екатерине Владимировне.

В рамках рассмотрения настоящего дела, определением суда первой инстанции от 16.04.2019 по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений.

Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "БК-Пифагор" Берзиной Е.Б.

Согласно заключению эксперта ООО "БК-Пифагор" Берзиной Е.Б. от 02.10.2019 N 23-09019/01-3 рыночная стоимость вышеуказанных нежилых помещений по состоянию на 23.05.2017 в общей сумме составляет 22 087 911 руб.

В ходе рассмотрения дела экспертом были даны исчерпывающие пояснения по заданным ему вопросам.

Департамент городского имущества г. Москвы, возражая против выводов экспертного заключения от 02.10.2019 N 23- 09019/01-3, указал, что при расчете рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода эксперт некорректно определил корректировку на местоположение, также эксперт применил корректировку на состояние на все отчуждаемые объекты, в то время как, данную корректировку необходимо применять только к объектам, которые требуют ремонта.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции определением от 31.07.2020 по ходатайству ответчика была назначена повторная судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено эксперту АНО "Бюро Судебных Экспертиз" Вельгош Ангелине Юрьевне. Перед экспертом были поставлены те же вопросы.

01.12.2020 через канцелярию суда от экспертной организации АНО "Бюро Судебных Экспертиз" поступило заключение эксперта от 20.11.2020 N 5457.

Согласно заключению эксперта АНО "Бюро Судебных Экспертиз" Вельгош А.Ю. от 20.11.2020 N 5457 рыночная стоимость объектов экспертизы составляет 27 728 165 руб.

Истец и ответчик возражений и замечаний по результатам повторной экспертизы не заявили, в связи с чем, выслушав доводы истца и ответчика, оценив в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное заключение эксперта Вельгош А.Ю. по арбитражному делу N А40-266061/18, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной, а так как заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, пришел к выводу, что рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской, суд отказал в удовлетворении требований истца об урегулировании разногласий, в редакции, предложенной ООО "Фэлкон", и посчитал возможным урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Фрегата" и Департаментом городского имущества г. Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, в редакции с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов повторной судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, за вычетом НДС, то есть с ценой продажи в сумме 27165 руб. без учета НДС, а также с учетом изменений в части размера ежемесячных платежей (пункт 3.4 договора; ежемесячные платежи должны составлять не менее 387 965, 63 руб.).

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы Департамента городского имущества города Москвы, изложенные в апелляционной жалобе относительно несогласия с оценкой, установленной экспертизой, проведенной в рамках рассмотрения спора, судебная коллегия считает несостоятельными исходя из следующего.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом была назначена по делу судебно-оценочная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено АНО "Бюро Судебных Экспертиз" эксперту Вельгош А.Ю., по результатам которой, рыночная стоимость объекта составила 27 728 165 руб., без учета НДС.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по 9 соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанций установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.04.2021 по делу N А40-266061/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

В.В. Валюшкина Н.И. Левченко