Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2021 г. N 05АП-3774/21 по делу N А51-17809/2020

г. Владивосток

02 августа 2021 г.

Дело N А51-17809/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-3774/2021,

на решение от 26.04.2021 судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-17809/2020 Арбитражного суда Приморского края,

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока

(ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

к обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс Групп Инвест"

(ИНН 2536213893, ОГРН 1092536001634)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии:

от истца: не явились;

от ответчика: адвокат Комогорцев В.В., по доверенности от 09.09.2019,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - истец, УМС г.Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс Групп Инвест" (далее - ответчик, ООО "Прогресс Групп Инвест") о взыскании 992 483 рубля 81 копейки задолженности по договору аренды земельного участка от 14.01.2011 N 01-Ю-Д-МС-00175, в том числе, 971 847 рублей 94 копейки долга по арендной плате за период с 01.10.2019 по 31.01.2021 и 20 635 рублей 87 копеек пени за период с 01.10.2019 по 01.02.2021 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.04.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что договор аренды от 14.01.2011 N 01-Ю-Д-МС-00175 не содержит условий о возможности уменьшения площади арендуемого земельного участка в связи с окончанием строительства очередной очереди группы жилых домов и, как следствие, уменьшения арендной платы по договору. Ссылаясь на нормы жилищного, земельного и градостроительного законодательства, отмечает, что, поскольку земельный участок, в границах которого расположен вновь возведенный многоквартирный жилой дом, в установленном порядке не сформирован, то спорные правоотношения регулируются действующим договором аренды и перерасчет арендных платежей ответчиком заявлен преждевременно.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 27.07.2021.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве ответчик просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседание суда 27.07.2021 истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явился, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 14.01.2011 между Администрацией города Владивостока (арендодатель) и ООО "Аякс-ДВ" (арендатор) заключён договор N 01-Ю-Д-МС-00175 аренды земельного участка (далее - спорный договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок, находящийся в границах муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:28:010021:117, площадью 15 068 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, проспект Красного Знамени, д.158а (далее - спорный земельный участок) для дальнейшей эксплуатации объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды земельного участка установлен с 02.12.2010 по 01.12.2035.

В силу пунктов 3.1, 3.3 договора арендатору установлена арендная плата в размере 242 970,94 рублей в месяц, которая вносится ежемесячно до 30 числа текущего месяца.

14.01.2011 спорный земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи, а 29.05.2013 спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись N 25-25-01/022/2011-113).

На основании договора от 08.02.2012 о переуступке права аренды земельного участка находящегося в государственной (муниципальной) собственности, права и обязанности арендатора по спорному договору аренды переданы в полном объеме от ООО "Аякс-ДВ" к ООО "ПасификИнвестСтрой".

21.09.2012 сторонами заключено дополнительного соглашения к договору N 1, по которому арендодателем по договору является УМС г.Владивостока, а также установлен новый размер арендной платы в сумме 423 767,01 рублей в год, установлено новое разрешенное использование земельного участка - "для строительства многоквартирного жилого дома".

На основании договора от 07.05.2013 о переуступке права аренды земельного участка находящегося в государственной (муниципальной) собственности, права и обязанности арендатора по спорному договору аренды земельного участка переданы в полном объеме от ООО "ПасификИнвестСтрой" к ООО "Прогресс Групп Инвест" - ответчик по настоящему делу.

25.02.2016 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору N 2, по которому установлен новый размер арендной платы в сумме 242 970,94 рублей в месяц, изменены условия порядка оплаты арендных платежей, внесения изменений в договор и его расторжения, возмещения убытков, причиненных ухудшением качества участка, уточнены реквизиты перечисления арендной платы.

В соответствии с дополнительным соглашением от 05.05.2017 к договору аренды установлено новое разрешенное использование земельного участка - "для целей строительства многоквартирных жилых домов".

Как указано в исковом заявлении, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы за спорный земельный участок в период с 01.10.2019 по 31.01.2021, у последнего образовалась задолженность в общей сумме 971 847 рублей 94 копейки с учетом пени.

Претензией от 27.02.2020 N 28/12-1821 арендодатель обратился в адрес арендатора с уведомлением о необходимости погасить в добровольном порядке имеющуюся у него задолженность по спорному договору аренды, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

В связи с неисполнением ответчиком указанного в претензии требования по оплате задолженности истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

Возникшие между сторонами правоотношения были правильно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из содержания искового заявления, Управление просит взыскать арендную плату по спорному договору за период с 01.10.2019 по 31.01.2021.

В то же время, общество выразило позицию, что взыскание аренды за данный период за весь спорный земельный участок неправомерно, поскольку с даты регистрации первого права собственности на квартиру во вновь возведенном многоквартирном жилом доме у ответчика прекратилось право пользования на часть спорного участка, необходимую для эксплуатации указанного дома.

Рассмотрев указанные возражения ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановления N 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

По смыслу указанных норм и разъяснений, прекращению подлежит договор аренды, заключенный в отношении такого земельного участка, на котором расположен конкретный многоквартирный жилой дом и который был сформирован именно для обслуживания и эксплуатации исключительно соответствующего дома.

Как следует из материалов дела, 03.07.2020 между УМС г.Владивостока и ООО "Прогресс Групп Инвест" (инвестор) было заключено дополнительное соглашение к договору N ИП-230/2004 от 23.04.2004 на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности.

Согласно пункту 1.1. договора N ИП-230/2004 (в редакции дополнительного соглашения от 03.07.2020) предметом настоящего договора является реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности - здания, сохранностью 9%, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. 10-я Рабочая, 23, впоследствии преобразованного: в объект незавершенного строительства готовностью 19% лит А. (жилой дом с комплексом социально-бытовых услуг), расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Красного Знамени, д. 160а, затем в объект незавершенного строительства (жилой дом), назначение: жилое с нежилыми помещениями, площадь застройки: 948,4 кв.м, степень готовности 20%, лит. А, адрес: Приморский край, г. Владивосток, проспект Красного Знамени, д. 158а (ранее проспект Красного Знамени, д.1 60а) с целью строительства жилого комплекса в районе проспекта Красного Знамени, 158а в г. Владивостоке (первая очередь строительства (объект N 1), вторая очередь строительства (объект N 2).

Согласно пункту 3.1.4 договора N ИП-230/2004 (в редакции дополнительного соглашения от 03.07.2020) для целей реализации настоящего договора инвестору по договору аренды от 14.01.2011 N 01-Ю-Д-МС-00175 предоставлен земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:28:010021:0117, площадью 15 068 кв.м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Красного Знамени, д.158а.

16.12.2019 было ответчику выдано разрешение N RU25304000-95/2019 на ввод объекта в эксплуатацию - жилой комплекс в районе проспекта Красного Знамени, д.158а в г. Владивостоке. Жилой дом N 1 (первая очередь), расположенного на спорном земельном участке с кадастровым номером 25:28:010021:0117.

19.12.2019 Управлением градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока принято решение о присвоении адреса вышеуказанному объекту - РФ, Приморский край, г. Владивосток, проспект Красного Знамени, д. 160а.

27.12.2019 вышеуказанный многоквартирный жилой дом N 1 (первая очередь) поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 25:28:010021:4273 (далее - спорный МКД).

Согласно сведениям ЕГРН 18.02.2020 было зарегистрировано первое право собственности на квартиру в данном многоквартирном жилом доме (на квартиру 36 с кадастровым номером 25:28:010021:4309).

Принимая во внимание вышеприведенные доказательства, апелляционная коллегия приходит к выводу, что в силу разъяснений пункта 26 постановления N 73 в отношении части спорного земельного участка, которая необходима для эксплуатации вновь возведенного МКД, с 18.02.2020 арендные отношения прекратились.

Довод апелляционной жалобы о том, что спорный договор аренды не содержит условий о возможности уменьшения площади арендуемого земельного участка в связи с окончанием строительства очередной очереди группы жилых домов, для данного спора правового значения не имеет, так как арендные отношения между сторонами в отношении вышеуказанной части земельного участка были прекращены в силу закона.

На основании вышеизложенного, представленный истцом расчет задолженности по спорному договору не может быть принят судом апелляционной инстанции, поскольку такой расчет произведен исходя из всей площади земельного участка (без вычета площади земельного участка, необходимого для эксплуатации спорного МКД).

Из материалов дела усматривается, что самостоятельный земельный участок под спорный МКД не сформирован, что однако не лишает стороны представлять доказательства, обосновывающие площадь участка, необходимую для эксплуатации вновь возведенного МКД, в целях перерасчета арендной платы.

Так, ответчиком в материалы дела представлена Проектная документации на Жилой комплекс в районе проспекта Красного Знамени, 158а в г.Владивостоке. Жилой дом N 1 (первая очередь). Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка., на основании которого получено разрешение от 16.12.2019 N RU25304000-95/2019 на ввод в эксплуатацию спорного МКД (жилой дом N 1).

Также была представлена Проектная документации на Жилой комплекс в районе проспекта Красного Знамени, 158а в г.Владивостоке. Жилой дом N 2 (вторая очередь). Корректировка. Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка., на основании которой выдано разрешение на строительство от 15.07.2020 N RU25304000-43/2020 жилого дома N 2.

Согласно указанным документам площадь земельного участка, необходимая для строительства и эксплуатации жилого дома N 1 установлена в размере 8544 кв.м, а площадь земельного участка, необходимая для строительства и эксплуатации жилого дома N 2, установлена в размере 6 524 кв.м (пункт 2.4. Технико-экономические показатели). Приведено графическое изображение границ используемых земельных участков под данными объектами.

Кроме того, обществом было представлено заключение кадастрового инженера Леоновой М.И. (ООО "Актион") от 15.04.2021, в котором были сделаны следующие выводы:

- были установлены границы земельного участка с условным номером ЗУ1 площадью 8544 кв.м (необходимого для строительства и эксплуатации жилого дома N 1) и земельного участка с условным номером ЗУ2 площадью 6524 кв.м (необходимого для строительства и эксплуатации жилого дома N 2) согласно графическому приложению к заключению N 1;

- было выявлено, что границы земельного участка с условным номером ЗУ1 площадью 8544 кв.м и земельного участка с условным номером ЗУ2 площадью 6524 кв.м не пересекаются между собой, имеют смежную границы, а также находятся в граница земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:117.

Из указанных доказательств усматривается, что площадь участка, необходимая для эксплуатации вновь возведенного многоквартирного жилого дома, составляет 8544 кв.м, что соответствует проектной документации данного объекта.

При этом данное обстоятельство истцом не оспорено и надлежащими доказательствами не опровергнуто.

Ссылка апеллянта на то, что поскольку земельный участок, в границах которого расположен вновь возведенный МКД, в установленном порядке не сформирован, то спорные правоотношения регулируются действующим договором аренды, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку в силу разъяснений пункта 67 постановления N 10/22 муниципальное образование лишилось возможности распоряжаться данным участком, в связи с чем у истца отпали законные основания осуществлять в его отношении полномочия арендодателя. Не совершение уполномоченным органом действий, направленных на формирование земельного участка под вновь возведенный многоквартирным домом и постановку его на кадастровый учёт, не может ограничить право арендатора на уменьшение арендной платы соразмерно уменьшению площади земельного участка, поскольку фактически в аренде остаётся только та часть земельного участка, не занятая многоквартирным домом.

При таких условиях, с 18.02.2020 расчет арендной платы по спорному договору должен был производиться исходя из площади земельного участка в размере 6524 кв.м (15 068 кв.м - 8544 кв.м).

Как было следует из материалов дела, ежемесячная арендная плата за всю площадь земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:117 в спорный период составила 242 970,94 рублей, что сторонами не оспаривается.

Следовательно, ежемесячная арендная плата, подлежащая оплате ответчиком в спорный период за площадь земельного участка в размере 6524 кв.м, составила 105 199,26 рублей (6524 кв.м / 15 068 кв.м * 242 970,94 рублей).

Произведя самостоятельный расчет арендной платы за спорный период (с 01.10.2019 по 31.01.2021) исходя из ежемесячного размера в 105 199,26 рублей, апелляционный суд приходит к выводу, что с учетом произведённых ответчиком арендных платежей у последнего отсутствует задолженность по арендной плате в данный период, в связи с чем исковые требований в части взыскания основного долга по спорному договору аренды удовлетворению не подлежат.

Кроме того, истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 20 635 рублей 87 копеек пени за период с 01.10.2019 по 01.02.2021

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что при неуплате арендной платы в установленный договором срок, начисляется пеня из расчёта 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчёте за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Из материалов дела усматривается, что ввиду отсутствия доказательств нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, подлежащей внесению в спорный период (с учетом уменьшения площади арендуемого земельного участка), начисление пени могло производиться только не сумму задолженности, образовавшейся в предыдущие периоды арендных отношений.

Так, у общества имелся долг по арендной плате в размере 481788,93 рублей, взысканный решением Арбитражного суда Приморского края от 26.10.2018 по делу N А51-18248/2018, а также долг по арендной плате в размере 3311783,73 рублей, взысканный решением Арбитражного суда Приморского края от 25.12.2019 по делу N А51-20905/2019.

Указанная задолженность была уплачена ответчиком только 01.01.2020 и 16.02.2021 платежными поручениями N 1 и N 18, что согласно условиям договора (пункт 4.2) является основанием для начисления пени на указанные суммы долга вплоть до даты их погашения.

Вместе с тем, ответчиком были представлены платежные поручения от 16.02.2021 N 18 и от 20.07.2020 N 903 в размере 1 030,33 рублей и 378 977,81 рублей соответственно, которыми была уплачена пеня, начисленная на вышеуказанные суммы долга по судебным решениям.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца о взыскании пени у суда апелляционной инстанции также не имеется.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.04.2021 по делу N А51-17809/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов Е.Н. Шалаганова