Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2021 г. N 09АП-12441/21 по делу N А40-196000/2020

г. Москва

02 августа 2021 г.

Дело N А40-196000/20

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.В. Валюшкиной, А.И. Проценко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.Д. Гапоновым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Акционерного общества

Универсальная издательская компания "Ю-ПИ-СИ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 января 2021 года

по делу N А40-196000/20, принятое судьей К.М. Хабаровой,

по иску Акционерного общества Универсальная издательская компания "Ю-ПИ-СИ"

(ОГРН: 1037700011392; 117312, г Москва, улица Ферсмана, дом 5а, этаж 2 комн 6)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1)

третье лицо: ООО "Управляющая компания "Абсолют Эссет Менеджмент"

о внесении изменений в договор аренды

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Петухов А.Н. по доверенности от 06.10.2020, диплом ВСГ 2108330 от 20.06.2007;

от ответчика: Кодоев А.А. по доверенности от 29.12.2020, диплом 1077040134086 от 13.02.2019;

от третьего лица: Косеко К.Е. по доверенности от 18.05.2021, диплом 1077040134090 от 13.02.2019;

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество Универсальная издательская компания "Ю-ПИ-СИ" (далее - АО "Ю-ПИ-СИ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об изменении заключенных между истцом и ответчиком договоров: N М-01-019521 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли); N М-01-019525 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли); N М-01-019527 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли), в части указания арендатора, заменив в них сторону арендатора с АО "Ю-ПИ-СИ" на владельцев инвестиционных паев Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда "ОМЕГА-3" под доверительным управлением Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Абсолют Эссет Менеджмент".

Исковые требования заявлены на основании статей 450, 452, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), с учетом разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), постановления Пленума Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) и мотивированы тем, что фактическими арендаторами земельных участков по заключенным с истцом договорам аренды земли являются собственники помещений по адресу: г. Москва, ул. Каланчевская, д. 16, стр. 1 - владельцы инвестиционных паев Комбинированного ЗПИФ "ОМЕГА-3" под Д.У. ООО "Управляющая компания "Абсолют Эссет Менеджмент". Указанным лицам принадлежит право пользования соответствующими участками, а также на них лежит обязанность по внесению арендной платы за такое пользование земельными участками.

Определением суда от 20.10.2020 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Управляющая компания "Абсолют Эссет Менеджмент".

Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.01.2021 в удовлетворении требований истца отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, требования удовлетворить.

В случае невозможности принятия нового судебного акта исключить из мотивировочной части неподтвержденные доказательствами выводы суда о наличии признаков самовольного строительства здания, расположенного на арендуемой земле.

Заявитель ссылается на ошибочный вывод суда о том, что истец не может обращаться с указанным требованием, поскольку на момент рассмотрения спора не является стороной по договорам аренды, в которые просит внести изменения.

По мнению стороны, суд необоснованно пришел к выводу, о том, что Департаментом законно отказано в оказании государственной услуги по изменению договора аренды.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

В заседании суда апелляционной инстанции 26.07.2021 представители истца и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель Департамента возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 21.01.2021 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 28.09.2001 между АО "Ю-ПИ-СИ" (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключены: договор N М-01-019521 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003053:39, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Каланчевская, вл. 16, стр. 1, зарегистрирован 18.01.2002 за N 77-01/05- 265/2001-6777; договор N М-01-019525 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003053:41, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Каланчевская, вл. 16, стр. 5, 7, зарегистрирован 18.01.2002 за N 77-01/05- 265/2001-6795; договор N М-01-019527 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003053:42, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Каланчевская, вл. 16, стр. 6, зарегистрирован 18.01.2002 за N 77-01/05- 265/2001-6787.

Названные договоры аренды земли были заключены между истцом и ответчиком в целях эксплуатации принадлежавших истцу по праву собственности объектов недвижимости (зданий) по адресам, соответственно: г. Москва, ул. Каланчевская, д. 16, стр. 1, 5, 6, 7.

Между истцом и Обществом с ограниченной ответственностью "Меридиан-ЕВРОстрой" 29.04.2008 заключен договор N 1/12/н-07 купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым право собственности на указанные выше здания по адресам: г. Москва, ул. Каланчевская, д. 16, стр. 1, 5, 6, 7, перешло к новому собственнику.

Истец указывает, что по имеющейся на сегодняшний день информации, названые здания сняты с кадастрового учета и вошли в состав объекта капитального строительства по адресу: г. Москва, ул. Каланчевская, д. 16, стр. 1, с кадастровым номером 77:01:0003053:1068, помещения в котором находятся в общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда "ОМЕГА-3" под доверительным управлением Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Абсолют Эссет Менеджмент".

В обоснование иска сторона указывает, что до настоящего времени соответствующие изменения в названные договоры аренды земли не внесены, ответчик продолжает начислять арендную плату по указанным договорам, и выставляет счета для ее платы истцу, который уже не является арендатором названных земельных участков.

АО "Ю-ПИ-СИ" 19.02.2020 обратилось в Департамент с запросом о выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земли в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003053:42, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Каланчевская, вл. 16, стр. 6.

Истец 20.02.2020 обратился к ответчику с запросами о выдаче дополнительных соглашений о внесении изменений в договоры аренды земли в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003053:39, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Каланчевская, вл. 16, стр. 1, и земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003053:41, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Каланчевская, вл. 16, стр. 5, 7.

Ответчик 20.03.2020 отказал истцу во внесении необходимых изменений в указанные договоры аренды земли, что подтверждается уведомлениями об отказе в оказании государственной услуги N 33-5-19804/20-(0)-1, N 33-5-20213/20-(0)-1 и N 33- 5-20232/20-(0)-1.

Поскольку до настоящего времени соответствующие изменения в названные договоры аренды земли не внесены, истец обратился в суд с настоящими требованиями о внесении изменений в договоры аренды земли.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 Постановления N 11 разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления N 73 к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды), в том числе и обязанности по оплате арендных платежей.

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

В рамках государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" (Административный регламент N 1.13, утв. Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП) за сменой стороны по договору аренды может обратиться именно новый собственник объекта недвижимости, поскольку именно он в силу закона становится стороной такого договора и имеет право на оформление с ним земельно-правовых отношений.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает верным вывод решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

В то же время суд апелляционной инстанции считает необходимым исключить и мотивировочной части обжалуемого судебного акта выводы суда о правомерности действий Департамента по отказу во внесении изменений в договоры аренды в связи с выявлением самовольного строительства объектов недвижимости на спорном земельном участке, поскольку данные вопросы подлежат рассмотрению и разрешению в рамках иных процессов. Утверждение о самовольности возведения объекта, расположенного на спорном земельном участке должно быть подтверждено решением суда о признании указанного сооружения самовольным и его сносе.

При этом суд принимает во внимание судебные акты по делу N А40-153305/20, которыми отказано в удовлетворении требований Правительства Москвы и Департамента о признании указанного объекта недвижимости самовольной постройкой.

В соответствии со статьей 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, то есть имеет преюдицию.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

Согласно разъяснениям пункта 5 Постановления Пленума ВАС N 13 от 31.10.1996 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" арбитражные суды должны учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров.

Поскольку судом первой инстанции установлено отсутствие права на обращение с иском об изменении условий договоров аренды земли у АО "Ю-ПИ-СИ", что является самостоятельным основанием к отказу в иске, иные обстоятельства, установленные судом в силу статей 16, 69 АПК РФ могут являться преюдициальными и имеющими обязательную силу для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, судебная коллегия считает необходимым исключить иные выводы суда первой инстанции из мотивировочной части решения.

С учетом изложенного, учитывая разъяснения абзаца 2 пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" оснований для отмены резолютивной части обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 января 2021 года по делу N А40-196000/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

А.И. Проценко В.В. Валюшкина