Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2021 г. N 09АП-38008/21 по делу N А40-102365/2020

г. Москва

03 августа 2021 г.

Дело N А40-102365/20

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Е.А. Птанской, Д.В. Пирожкова

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 апреля 2021 года по делу N А40-102365/20, принятое судьей Буниной О.П., по иску ООО "Фабрика N4 по ремонту и пошиву обуви" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Макаров А.К. по доверенности от 31.08.2020

от ответчика: Конфектова А.Н. по доверенности от 08.12.2020

УСТАНОВИЛ:

ООО "Фабрика N 4 по ремонту и пошиву обуви" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Фабрика N 4 по ремонту и пошиву обуви" в отношении нежилого помещения общей площадью 55,9 кв.м. по адресу : г. Москва, пр. Орехово-Зуевский, д. 18/8, на условиях, изложенных в Протоколе разногласий от 18.03.2020 г., а именно,

изложив п. 3.1. Договора в следующей редакции: "3.1. Цена Объекта составляет 2 985 833 руб. 00 коп. (два миллиона девятьсот восемьдесят пять тысяч восемьсот тридцать три рубля ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 12.03.2020 г. за N 4/05-О/3(далее Отчет), выполненного обществом с ограниченной ответственностью "ТНК- Аудит", является окончательной, согласованной сторонами Договора и изменению не подлежит.

Расчеты, "отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка, по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения или произведенных Покупателем неотделимых улучшен Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса РФ не начисляется"

п. 3.4. Договора изложив в следующей редакции: "3.4. Оплата Покупателем вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 5 рабочих дней с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 49 763 (сорок девять тысяч семьсот шестьдесят три ) руб. 88 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта",

а в части Приложение к Договору (Закладная) изложив п.п. 4.2., 6.4., 6.5., 7.1.1., 8.22. в части цены Объекта в следующей редакции:

п 4.2., второй абзац: "Сумма(указывается стоимость выкупаемого имущества цифрами и в скобках прописью) 2 985 833 руб. 00 коп. (два миллиона девятьсот восемьдесят пять тысяч восемьсот тридцать три ) рубля ";

п. 6.4., третий абзац: "Значение платежа на указанную дату: Не менее 49 763, 88 руб.(указывается сумма платежа, указанного в п. 3.4. Договора) валюта-российский рубль ";

п. 6.5., первый абзац: "Размер общего платежа: Не менее 49 763 (сорок девять тысяч семьсот шестьдесят три ) руб. 88 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга ";

п. 6.5., третий абзац: "Значение платежа на указанную дату: не менее 49 763, 88 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга, валюта: Российский рубль";

п. 7.1.1.: " 2 985 833 (рублей) Оценщик (указывается наименование) общество с ограниченной ответственностью "ТНК- Аудит" Адрес места нахождения 129327, г. Москва, ул. Ленская, д. 10, стр. 1. Идентификационный номер налогоплательщика 7723180260. Основной государственный идентификационный номер 1037739278543. Иная информация (тел., адрес электронной почты). Реквизиты отчета об оценке от 12.03.2020 г. N 4/05-0/1";

п. 8.22. первый абзац: "Общая твердая сумма требований залогодержателя: 2 985 833 руб. (указывается сумма по Договору)";

п. 8. 22. третий абзац: "Требования, обеспечиваемые ипотекой: 2 985 833 руб. (указывается сумма по Договору), проценты, за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток от основного долга, рассчитанные на дату окончания действия Договора, уплата неустойки(пени) за нарушение сроков оплаты по Договору(п. 5.1. Договора), штраф за неисполнение обязанностей, предусмотренных пп. 2.1.3, 2.1.7 Договора.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30 апреля 2021 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в редакции предложенной Департаментом городского имущества города Москвы.

Заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, считает, что решение суд первой инстанции незаконно и необоснованно.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

В ходе судебного разбирательства установлено, что истец арендует помещение общей площадью 55,9кв.м., расположенное по адресу: Москва, пр. Орехово-Зуевский, д.18/8, на основании договора аренды от 20.07.2000 г. N 05-00361/96 и является лицом, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159.

29.12.2018 в соответствии с п. 2 статьи 9 Закона N 159 истец обратился к ответчику с письменным заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

Письмом от 23.12.2019 N 33-5-149199/19-(0)-0 истец подал заявление о возмездном отчуждении арендуемого им имущества.

27.02.2020 г. в адрес общества был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества

В проекте договора купли-продажи недвижимости в пункте 3.1, Ответчик установил цену выкупаемых объектов недвижимости в размере 6.524.000 руб.

Не согласившись с ценой выкупаемого имущества, направил ответчику подписанный договор с протоколом разногласий (письмо от 20.03.2020), указав цену выкупаемого имущества 2.985.833 руб. в соответствии с отчётом от 12.03.2020 г. N 4/05-О/3, выполненным ООО "ТНК-Аудит", проведенным по заказу истца.

Письмом от 24.03.2020 г. N 33-5-149199/19-(0)-6 Департамент отказал в предоставлении государственной услуги.

Таким образом, между сторонами возникли разногласия при заключении договора купли-продажи в том числе и по цене выкупаемого имущества.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества сторонам не удалось урегулировать условие о стоимости имущества, истец обратился в суд с настоящим требованием.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы", утвержденного Правительством Москвы от 20.02.2013 г. N 99-ПП, Департамент является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статья 624 ГК РФ).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного

Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование объектам малого и среднего предпринимательства.

Истцом заявлен иск об урегулировании разногласий с Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи, арендуемого истцом имущества в части условий, указанных в уточненном заявлении относительно п.п.3.1, 3.4 договора и пп.4.2, 6.4, 6.5, 1, 8.22 приложения к договору.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 г. вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 N159-ФЗ).

Согласно подп. 2 пункта 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Данная норма применяется если субъект предпринимательской деятельности, получив проект договора, в течение установленного времени не подписывает его, то есть, бездействует.

Однако, если субъект предпринимательства, направил оференту подписанный договор с протоколом разногласий, он, тем самым, ясно и четко выразил свою волю на заключение договора, но на иных условиях, изложив ее в письменном виде в протоколе разногласий, являющимся неотъемлемой частью договора купли- продажи.

Общество при направлении в Департамент проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к проекту договора купли-продажи сопроводительным письмом ясно и четко выразил свое согласие и желание в заключении договора купли-продажи, и не согласилось лишь с выкупной ценой недвижимого имущества.

Положениями статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

В данном случае процесс согласования условий договора купли-продажи нежилых помещений осуществлялся сторонами и после обращения истца с иском по настоящему делу в период нахождения дела в производстве арбитражного суда.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

При этом реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения.

В отношении цены объекта истец считает цену завышенной, в подтверждение данного факта истцом представлено заключение о рыночной стоимости оценочной компанией ООО "ТНК-Аудит" от 12.03.2020 г. N 4/05-О/3, выполненного по заказу истца.

Возражая против обоснованности оценки, представленной истцом, ответчик ссылается на то, что стоимость спорного объекта была установлена независимым оценщиком ООО "Оценка и Консалтинг". По мнению ответчика, истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности г. Москве, с целью отчуждения в рамках приватизации.

В соответствии со статьей 12 Закона N135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Положениями ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, определением суда от 26.11.2020 г. по делу назначена судебно-оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Консалтинговая группа "Формула успеха" Давыдову А.В.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 55,9кв.м. по адресу: г. Москва, пр. Орехово-Зуевский, д. 18/8 (1 этаж, пом. I, комн.1-6), кадастровый номер N 77:04:0002006:16161, по состоянию на 23.12.2019 г.?

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

По результатам проведения судебной экспертизы в суд представлено экспертное заключение N Э261/21 от 05.03.2021, выполненное ООО "Консалтинговая группа "Формула успеха".

Согласно выводам эксперта, изложенном в экспертном заключении: рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 55,9кв.м. по адресу: Москва. Пр. Орехово-Зуевский, д.18/8 (1 этаж, пом. I, комн. 1-6), кадастровый N 77:04:0002006:16161 по состоянию на дату исследования округленно составляет: с учетом НДС 3 867 000 руб., без учета НДС 3 223 000 руб. (ответ на вопрос N 1).

Департаментом представлены замечания на данную экспертизу, а также заявлено ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание.

В судебное заседание в порядке ч.3 ст.86 АПК РФ в суд для дачи пояснений был приглашен эксперт.

В судебном заседании 08.04.2021 г. эксперт поддержал свое заключение, письменные ответы эксперта приобщены к материалам дела.

Согласно пояснениям эксперта Департамент заявляя возражения относительно определения итоговой стоимости объекта без учета НДС и отсутствия необходимости в его выделении со ссылкой на кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 15.01.2020 г. N 31-КА19-4, не учел, что в данном случае цель заявленных требований является урегулировать спор, возникший между сторонами при заключении им договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, а не установление рыночной кадастровой стоимости объекта, в связи с чем, данное замечание Департамента является некорректным.

Эксперт в рамках Заключения не нарушает требования п.5 ФСО N 3. Эксперт определил итоговую рыночную стоимость объекта исследования с учетом НДС и дополнительно указал стоимость учета НДС.

Отвечая на замечание Департамента N 3.2, эксперт пояснил, что Методология оценки методом прямой капитализации доходного подхода подразумевает расчет чистого операционного дохода путем вычитания суммы операционных расходов из потенциального валового дохода.

Операционные расходы - это расходы собственника, связанные с обслуживанием объекта недвижимости, данные расходы всегда присутствуют при функционировании арендного бизнеса, связанного с недвижимостью, являются регулярными и занимают существенную долю в сумме дохода. Бремя выплат подобных расходов лежит на собственнике здания/помещения, а не на арендаторе.

Операционные затраты делятся на условно-постоянные и условно-переменные.

К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: Налог на имущество;

Страховые взносы (платежи по страхованию имущества); Заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

Коммунальные расходы и затраты собственника (общее отопление, водопровод, канализация, электроэнергия) за исключением платежей оплачиваемых арендаторами;

На содержание территории;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала (если она зависит от загрузки здания) плюс налоги на нее;

Расходы по обеспечению безопасности;

Расходы на управление.

К расходам на замещение (резервам), относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура).

В Заключении при расчете операционных расходов (страницы 57-58 Заключения) использован "Справочник Оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2018 год. Вывод о величине операционных расходов сделан на основании среднерыночных данных о доле операционных расходов в потенциальном валовом доходе.

На стр. 83 Заключения, приведен снимок экрана объявления об аренде объекта-аналога N 4, использованного при определении арендной ставки помещения в рамках доходного подхода. В тексте объявления указано "В арендную ставку включено: НДС, эксплуатационные расходы", то есть имеется в виду, что эксплуатационные расходы включены в арендную ставку. Методология расчета предполагает расчет ставки аренды с учетом эксплуатационных расходов, но без учета коммунальных платежей. Данное условие было учтено на стр. 46-47 Заключения.

В тексте объявлений объектов-аналогов N9 1-3 не содержится информации об условиях оплаты коммунальных или эксплуатационных затрат.

В условиях отсутствия информации о наличии в составе арендной ставки операционных расходов и отсутствия коммунальных платежей Эксперт исходил из следующих положений:

Все расходы по содержанию объектов недвижимости делятся на постоянные и переменные, помещений (электричество, горячая и холодная вода и т.д.).

Сдаваемые помещения используются как помещений свободного назначения, коммунальные расходы которых в значительной степени зависят от интенсивности эксплуатации помещений.

По сложившейся практике на рынке аренды коммерческой недвижимости в состав арендной ставки включаются эксплуатационные расходы, а также коммунальные платежи по помещениям, которые в аренду не могут быть сданы. Коммунальные платежи за арендуемые помещения арендатор оплачивает отдельно.

Т.е., для арендодателя будет логичным вывести оплату коммунальных услуг в отдельную категорию, оставив заранее известные операционные расходы.

В связи с этим Эксперт сделал вывод, что эксплуатационные расходы у объектов-аналогов включены в арендную ставку, а коммунальные платежи оплачиваются отдельно.

Данная информация, так же подтверждается данными, представленными в "Справочника Оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А.

На страницах 46-47 Заключения, Эксперт указывает в Таблице 2.1.12.2-1 "Характеристики сопоставимых объектов, используемых для расчета арендной ставки 1 кв.м.", информацию о наличии/отсутствии эксплуатационных и коммунальных расходов.

Проведение судебной экспертиза должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Таким образом, с учетом пояснений экспертов, следует что представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд пришел к выводам о том, что заключение эксперта N Э261/21 от 05.03.2021 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, Экспертом не нарушена ст. 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N73-ФЗ о том, что "...эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме; заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных", а также требования Федеральных стандартов оценки, регулирующих оценочную деятельность в Российской Федерации. Экспертом не нарушен п. 5 ФСО N 3 о том, что "...содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов...".

Утверждение, что при учете всех корректировок итоговая рыночная стоимость изменится не менее чем на 37%, не соответствует действительности, в Заключении указана стоимость с учетом НДС и дополнительно без учета НДС. Операционные расходы необходимо вычитать из потенциального валового дохода, т.к. - это расходы собственника, связанные с обслуживанием объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению от истца не поступало, экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение.

В заключении эксперта указаны нормативные и методически средства, использованные в исследовании.

Следовательно договор купли-продажи надлежит заключить по цене 3 223 000 руб., определенной в ходе производства судебной экспертизы.

Между сторонами отсутствует спор о праве общества на приватизацию арендованного им недвижимого имущества в порядке Закона N 159-ФЗ, спорным является выкупная цена объекта.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 информационного письма N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно Закону N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Цена договора должна соответствовать рыночной цене (которая определяется соотношением спроса и предложения на указанный товар с учетом его ликвидности) на момент реализации товара, с учетом его фактического состояния, степени износа, что и определено судебной экспертизой.

В соответствии со ст.446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, суд полагает, что стороны обязаны заключить договор купли-продажи имущества по цене, определенной в процессе разрешения спора, а именно на основании заключения эксперта N Э261/21 от 05.03.2021

При этом по результатам проведенной экспертизы истец с учетом выводов о рыночной стоимости заявленные требования относительно цены выкупаемого имущества и ежемесячных платежей уточнил.

Согласно пункту 1 ст.5 Федерального закона N159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Таким образом, в соответствии со ст.5 Федерального закона N159-ФЗ общество вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу. В силу положений п.2 ст.5 Закона от 22.07.2008 г. N159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 1 ст.5 Федерального закона N159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Принимая во внимание, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения экспертизы, соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по окончательной цене, установленной на основании заключения судебной экспертизы.

Учитывая изложенное, а также с учётом ст.446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 55,9кв.м. по адресу: Москва, пр. Орехово-Зуевский, д. 18/8 (1 этаж, пом. I, комн. 1-6), кадастровый N 77:04:0002006:16161, устанавливая п.3.1,3.4, а также условия п.4.2, 6.4, 6.5, 7.1.1, 8.22 в части цены объекта в следующей редакции:

"п.3.1. Цена Объекта составляет 3 223 000 (три миллиона двести двадцать три тысячи) руб. в соответствии с заключением судебной экспертизы N Э261/21 от 05.03.2021

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведённых Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена объекта, согласованная сторонами пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

"п.3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 5 рабочих дней с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 53 716 (пятьдесят три тысячи семьсот шестнадцать) руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.".

в части Приложение к Договору изложив пп. 4.2., 6.4, 6.5., 7.1.1., 8.22 в части цены

в следующей редакции:

п 4.2., второй абзац: "Сумма(указывается стоимость выкупаемого имущества цифрами и в скобках прописью) 3 223 000 руб. 00 коп. (три миллиона двести двадцать три тысячи) рублей";

п. 6.4., третий абзац: "Значение платежа на указанную дату: Не менее 53 716 руб. 67 коп. (указывается сумма платежа, указанного в п. 3.4. Договора) валюта российский рубль ";

п. 6.5., первый абзац: "Размер общего платежа: Не менее 53 716 (пятьдесят три тысячи семьсот шестнадцать) руб. 67 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга";

п. 6.5. третий абзац "Значение платежа на указанную дату: не менее 53 716 руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток, основного долга, валюта: Российский рубль";

п. 7.1.1.: "3 223 000,0 (рублей) эксперт Давыдов А.В., Заключение эксперта N Э261/21 от 05.03.2021 г. по делу N А40-102365/20-60-768";

п. 8.22. первый абзац; "Общая твердая сумма требований залогодержателя: 3 223 000,0 руб. (указывается сумма по Договору)";

п. 8. 22. третий абзац: "Требования, обеспечиваемые ипотекой: 3 223 000,0 руб. (указывается сумма по Договору), проценты, за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга, рассчитанные на дату окончания действия Договора, уплата неустойки(пени) за нарушение сроков оплаты по Договору (п. 5.1. Договора), штраф за неисполнение обязанностей, предусмотренных пп. 2.1.3, 2.1.7 Договора.

Поскольку такая редакция данных пунктов договора не противоречит действующему законодательству, суд учитывает взаимные интересы сторон договора, при этом баланс интересов сторон соблюден. Относительно редакции п. 3.1. в котором истец предложил указать, что цена является окончательной, согласованной сторонами договора и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в заключении эксперта, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка, по состоянию на дату проведения оценки, суд отмечает, что подобное включение в условие возможно на стадии добровольного заключения сторонами договора, в данном случае, спор касался цен выкупаемого имущества, которая была определена по итогам проведенной судебной экспертизы и указана судом в соответствии с вышеприведенными нормами права.

Разрешая спор при возникновении разногласий по конкретным его условиям обязанность суда сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, проверив соответствие истца критериям установленным статьей 3 Федерального закона N159-ФЗ и установив посредством проведения судебной экспертизы рыночную цену подлежащего выкупу объекта, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2021 года по делу N А40-102365/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Д.В. Пирожков Е.А. Птанская