Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2024 г. N 09АП-70228/23 по делу N А40-36234/2023

г. Москва

16 апреля 2024 г.

Дело N А40-36234/23

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким,

судей В.В. Валюшкиной, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Солодовниковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Общества с ограниченной ответственностью "Саамо"

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 августа 2023 года по делу N А40- 36234/23,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Саамо" (ОГРН: 1127747268538, ИНН: 7704824166)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Молодецкая И.В. по доверенности от 20.02.2023

от ответчика - Немченков Д.А. по доверенности от 11.12.2023.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Саамо" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие между ООО "СААМО" (ИНН 7704824166, КПП 772301001, ОГРН 1127747268538, Дата внесения записи: 20.12.2012), и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, КПП 770301001, ОГРН 1037739510423, Дата внесения записи: 08.02.2003) при заключении договора купли-продажи недвижимости в виде нежилых помещений по адресу: г.Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 9, пом. 4Ц, с кадастровым номером 77:04:0001019:5848, общей площадью 102,5 кв.м., путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 10 116 667 (Десять миллионов сто шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек в соответствии с Отчетом N 180123-05К Определение рыночной стоимости права собственности нежилого помещения кад. N 77:04:0001019:5848, общей площадью 102,5, расположенного по адресу: РФ, г.Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 9, помещение 4Ц, подготовленным ООО "Бизнес плюс" 03.02.2023, и экспертным заключением от 10.02.2023 г. N 0734-23, подготовленным Общероссийской общественной организацией "Ассоциация российских магистров оценки".

Кадастровая цена Объекта составляет 4 647 091 рубль 70 копеек в соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. "

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 120 436 (Сто двадцать тысяч четыреста тридцать шесть) рублей 52 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.".

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 539, 541, 544, ГК РФ, ст. ст. 4, 9, 49, 65, 66, 71, 102, 110, 163, 167-171, 180, 181 АПК РФ решением от 29 августа 2023 г. суд первой инстанции в иске отказал.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что в деле не имеется доказательств рыночной стоимости объекта.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что цена по которой урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости не обоснована, просил урегулировать разногласия по цене на основании отчета оценщика.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить. Возражает против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Представитель ответчика доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить. Возражает против удовлетворения апелляционной жалобы истца.

Стороны ходатайствовали о назначении по делу оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимоти.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, считает, что решение Арбитражного суда города Москвы следует изменить в связи со следующим.

Судом установлено, что 26.02.2015 г. между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "СААМО" был заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 00-00051/15, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 102,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 9, пом. 4Ц.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО "СААМО" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО "СААМО" полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 10.10.2022 г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Истцом от ответчика был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 18 505 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.12.2022 N М393-2933-П/2022, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс"" и экспертным заключением от 29.12.2022 N 485/1516-22, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Согласно выполненному ООО "Бизнес плюс" по заказу истца отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, стоимость спорного нежилого помещения составляет 10 116 667 руб. 00 коп.

10.02.2023 г. истец подписал указанный договор с протоколом разногласий и передал в Департамент городского имущества города Москвы.

Департамент рассмотрел протокол разногласий в установленный законом срок и отказал в предоставлении госуслуги.

ООО "СААМО" полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом первой инстанции была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам ООО "БК-Пифагор" Николаеву Владимиру Викторовичу.

Экспертом Николаевым В.В. даны ответы на сформулированные судом вопросы.

Вопрос 1

Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 102,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 9, пом. 4Ц от 28.12.2022 года N М393-2933-П/2022, выполненный ООО "Центр оценки "Аверс", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности?

Ответ 1

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 102,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 9, пом. 4Ц от 28.12.2022 года N М393-2933-П/2022, выполненный ООО "Центр оценки "Аверс", соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности.

Вопрос 2

Если отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 102,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Шарикоподшипниковская, д. 9, пом. 4Ц от 28.12.2022 года N М393-2933-П/2022, выполненный ООО "Центр оценки "Аверс", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлияло ли это на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 9, пом. 4Ц, по состоянию и в ценах на 10.10.2022?

Ответ 2

Содержащиеся недочеты в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 102,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Шарикоподшипниковская, д. 9, пом. 4Ц от 28.12.2022 года N М393-2933-П/2022, выполненном ООО "Центр оценки "Аверс", не влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 9, пом. 4Ц, по состоянию и в ценах на 10.10.2022.

Вопрос 3

Если повлияло, то какова рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 102,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 9, пом. 4Ц, по состоянию и в ценах 10.10.2022?

Ответ 3

Не повлияло.

В судебном заседании 04.07.2023 эксперт Николаев В.В. был допрошен судом.

На вопрос суда: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 102,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 9, пом. 4Ц по состоянию и в ценах на 10.10.2022?

Экспертом дан ответ: рыночная стоимость спорного объекта соответствует рыночной оценке, установленной в Отчете от 28.12.2022 N М393-2933-П/2022, выполненного ООО "Центр оценки "Аверс" и составляет 18 505 000 руб. 00 коп.

Истцом в материалы дела представлено Заключение специалиста Пестова М.Ю. N 822-2/23 от 03 июля 2023 г. (по результатам изучения и научно-методического анализа текста заключения эксперта от 08 июня 2023 года, выполненного экспертом ООО "БК Пифагор" по судебному делу NА40-36234/23-37287), содержащее следующие выводы:

1. Обоснованы ли выводы в тексте заключения эксперта от 08 июня 2022 года, выполненного экспертом ООО "БК Пифагор" В.В. Николаевым по судебному делу N А40-36234/23-37-287 по определению Арбитражного суда города Москвы?

Выводы эксперта в тексте заключения эксперта от 08 июня 2022 года, выполненного экспертом ООО "БК Пифагор" В.В. Николаевым, не обоснованы и вызывают сомнение в их достоверности.

2. Соответствует ли данное заключение эксперта методическим и нормативным требованиям, регламентирующим производство данного вида экспертиз и исследований, требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки РФ?

Данное заключение эксперта не соответствуют требованиям методик, установленным для данного вида экспертиз и исследований, и действующему законодательству, регламентирующему производство экспертиз и исследований, требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки РФ.

Суд повторно вызвал эксперта ООО "БК-Пифагор" Николаева Владимира Викторовича для допроса.

Эксперт Николаев В.В. дал устные и представил письменные пояснения на заключение специалиста Пестова М.Ю. от 03.07.2023 г. N 822-2/23 (далее - Заключение).

1. Замечание: Экспертом не проведены анализ и расчёты, которые проведены в рамках сравнительного и доходного подхода.

Ответ: Мною были проведены необходимые анализ и расчеты, которые не были представлены в Заключении ввиду положительного ответа на поставленный вопрос N 1 в соответствии с определением суда. Учитывая возникшие замечания, прилагаю требуемые анализ и расчеты.

2. Замечание: Не проведен анализ корректировок и их соответствия в Сборнике оценщика недвижимости - 2019. Операционные расходы. Под ред. Лейфера Л.А. и Сборнике оценщика недвижимости - 2022. Операционные расходы. Под ред. Лейфера Л.А.

Ответ: В соответствии с п. 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В ходе проведения анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (стр. 75-77 отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 102,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 9, пом. 4Ц от 28.12.2022 года N М393-2933-П/2022, выполненный ООО "Центр оценки "Аверс" (далее - Отчет)), оценщик приводит данные из трех справочников, используемых оценщиками и экспертами в работе не реже, чем справочниками под редакцией ЛА. Лейфера. При этом, основания использовать или не использовать какой-либо справочник при определении рыночной стоимости объектов недвижимости одинаковы.

Таким образом, не существует оснований проводить анализ корректировок на соответствие конкретно сборникам оценщика недвижимости "Операционные расходы-2019" и "Операционные расходы-2022".

3. Замечание: Аналоги не удовлетворяют требованиям достоверности, по причине того, что они не проверяемы. Те ссылки, которые указаны в Заключении эксперта, нельзя просмотреть, они имеют закрытый доступ.

Ответ: Как и в случае со вторым вопросом заключения специалиста, оценщик вправе самостоятельно выбирать источник информации для получения любой информации, используемой при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Оценщик пользуется базой Winner, являющейся агрегатором предложений по продаже и сдаче в аренду объектов недвижимости, и имеет на это полное право, о чем свидетельствует описание базы на сайте владельца (https://baza-winner.ru/about.html).

Более того, все объекты-аналоги проверяемы, так как их можно найти в иных источниках подобной информации.

Учитывая изложенное, считаю невозможным принять претензии по поводу непроверяемости информации об объектах-аналогах, использованных оценщиком в Отчете.

4. Замечание: В ходе осмотра так и не было установлено экспертом, что оцениваемое помещение расположено на 1 этаже, а не в цоколе, как указано в документации на помещение, что приводит к заведомому завышению ценовых показателей.

Ответ: Оценщиком на стр. 19 Отчета обосновано фактическое расположение объекта недвижимости на 1 этаже здания, с чем я не могу не согласиться на тех же основаниях, что приводит Оценщик.

Экспертом даны в судебном заседании ответы на вопросы по Заключению, поступившие в адрес эксперта от представителя ООО "СААМО", представленные также в письменном виде.

1 Вопрос: Почему не дано оценки тому обстоятельству, что оценщиком ООО "Центр оценки Аверс" не проведён в соответствии с п.10. Федеральных стандартов оценки N 7 (далее - ФСО) анализ рынка в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование рассматриваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости? Данное нарушение не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта?

Ответ на 1 вопрос: Раздел 10 Отчета целиком и полностью посвящен анализу рынка недвижимости, в том числе в разрезе фактического использования исследуемого помещения. Нарушение отсутствует.

2 Вопрос: Почему не проверены расчёты специалиста ООО "Центр оценки Аверс" и не проверено обоснование использования и выбора приведённых аналогов, как того требует п.22В ФСОN 7, а только скопированы аналоги из отчёта? Не дано оценки тому обстоятельству, что проигнорировано наличие двух объектов аналогов - соседних помещений на том же этаже с характеристиками, совпадающими с оцениваемым помещением (площадь 111,9 кв.м., цена предложения 11 200 000 рублей, и площадь 185 кв.м., цена предложения 18 500 000 рублей; однако оценщиком использованы аналоги с ценой от 29 950 000 до 50 000 000 рублей).

https://www.cian.ru/sale/commercial/27751211

Ответ на 2 вопрос: Мною были проведены необходимые анализ и расчеты, которые не были представлены в Заключении ввиду положительного ответа на поставленный вопрос N 1 в соответствии с определением суда. Учитывая возникшие замечания, прилагаю требуемые анализ и расчеты.

Что касается конкретных приведенных двух предложений о покупке помещений, объявления не содержат никакой информации об объектах кроме площади и этажа расположения. Таким образом, при проведении оценки рыночной стоимости невозможно использовать данные объекты-аналоги с допустимой долей точности, что делает использование данных объектов недвижимости в качестве объектов-аналогов нецелесообразным.

3 Вопрос: Почему в заключении не приведен анализ достоверности информации, существенной для определения рыночной стоимости объекта, исходя из смысла п.5 ФСО?

Ответ на 3 вопрос: Заключение эксперта не является отчетом об оценке, таким образом, требования нормативно-правовых актов в области оценочной деятельности относятся к заключению косвенно.

К тому же, с учетом предшествующей статьи 18 ФСО-1, посвященной анализу объекта оценки и рынка, показывает, что речь идет о достаточности, прежде всего, сведений об объекте оценки, его характеристиках, влияющих на его стоимость с точки зрения типичных субъектов рынка. Что касается данных о рынке, то я исходил из необходимости сбора возможно более полной информации о рынке, существенной для оценки объекта применяемыми методами.

Опираясь на содержание статьи 19 ФСО-1 и статьи 11 ФСО-3, считаю собранную об объекте оценки (объекте экспертизе) информацию достаточной и достоверной.

4 Вопрос: Почему не дано оценки тому обстоятельству, что специалистом ООО "Центр оценки Аверс" не проведен анализ арендных ставок, приведённый к единой базе по составу эффективной рентабельности, как того требует ФСО N 7, п. 11 в?

Ответ на 4 вопрос: На стр. 82 Отчета оценщик приводит анализ предложений на рынке недвижимости в сегменте, к которому относится объект исследования. Учитывая, что выведенная оценщиком в результате расчетов арендная ставка (около 25 000 рублей в год за кв.м.) находится в нижней части диапазона ставок, полученного в результате анализа рынка схожих объектов недвижимости, приведение арендных ставок к единой базе, не являющееся обязательным, не влияет ни на что.

5 Вопрос: Почему не проведён анализ соответствия выводов специалиста ООО "Центр оценки Аверс" относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, ёмкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке рассматриваемого объекта и другие выводы?

Ответ на 5 вопрос: Мною были проведены необходимые анализ и расчеты, которые не были представлены в Заключении ввиду положительного ответа на поставленный вопрос N 1 в соответствии с определением суда. Учитывая возникшие замечания, прилагаю требуемые анализ и расчеты.

6 Вопрос: Почему не проведены самостоятельные анализы и расчёты для проверки расчетов и анализа проведенного специалистом ООО "Центр оценки Аверс" в рамках сравнительного и доходного подходов. Не проведён анализ корректировок в соответствии со Сборником оценщика недвижимости - 2019. Операционные расходы. Под ред. Лейфера Л.А. и Сборником оценщика недвижимости - 2022. Операционные расходы. Под ред. Лейфера Л.А?

Ответ на 6 вопрос: Мною были проведены необходимые анализ и расчеты, которые не были представлены в Заключении ввиду положительного ответа на поставленный вопрос N 1 в соответствии с определением суда. Учитывая возникшие замечания, прилагаю требуемые анализ и расчеты.

В ходе проведения анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (стр. 75-77 отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 102,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 9, пом. 4Ц от 28.12.2022 года N М393-2933-П/2022, выполненный ООО "Центр оценки "Аверс" (далее - Отчет)), оценщик приводит данные из трех справочников, используемых оценщиками и экспертами в работе не реже, чем справочниками под редакцией Л.А. Лейфера. При этом, основания использовать или не использовать какой-либо справочник при определении рыночной стоимости объектов недвижимости одинаковы.

Таким образом, не существует оснований проводить анализ корректировок на соответствие конкретно сборникам оценщика недвижимости "Операционные расходы-2019" и "Операционные расходы- 2022".

7 Вопрос: Почему не отражена проверка в ходе осмотра экспертом достоверности указанного специалистом ООО "Центр оценки Аверс" вывода о том, что оцениваемое помещение расположено на 1 этаже, а не в цоколе, как указано в документации на помещение, что приводит к заведомому завышению ценовых показателей. Фактически уровень пола большой части помещения расположен ниже уровня земли, что возможно установить при осмотре. Данное нарушение не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта?

Ответ на 7 вопрос: Оценщиком на стр. 19 Отчета обосновано фактическое расположение объекта недвижимости на 1 этаже здания, с чем я не могу не согласиться на тех же основаниях, что приводит Оценщик.

8 Вопрос: Почему не дано оценки тому обстоятельству, что в отчете ООО "Центр оценки Аверс" разница цен в скорректированных расчётах аналогов составляет более чем 30 %. При уровне развитости рынка недвижимости в Москве имеется возможность взять больше аналогов или более объективные, допустимо приближенные к исследуемому объекту недвижимости? Данное нарушение не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта?

Ответ на 8 вопрос: Мною в Отчете не была обнаружена указанная информация.

Оценщик использует для расчета весов каждого скорректированного аналога коэффициент вариации для выборки, состоящей из скорректированных стоимостей. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Полученное значение коэффициента вариации по сравнительному подходу составило 13,2%, по доходному - 4,9%. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, если коэффициент вариации превышает 30%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений. Полученные значения коэффициента вариации позволяют сделать вывод о средней изменчивости вариационного ряда, а в целом - об однородности выборки. Замечание необоснованно.

9 Вопрос: Почему не дано оценки тому обстоятельству, что в отчете ООО "Центр оценки Аверс" при сравнительном подходе оценщик не применяет корректировку на площадь объектов, а ведь разница площадей колеблется от 100 до 300 кв.м. (стр. 93 Отчёта). (При этом при расчёте арендной ставки оценщик корректировку на площадь применяет). Данное нарушение не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта?

Ответ на 9 вопрос: В разделе 10 Отчета оценщиком указана информация, содержащаяся в каждом справочнике оценщика, в том числе в использованном в работе справочнике ABN Group -2022, заключающаяся в возможности оценщику выбирать, пользоваться ли справочными таблицами со значениями, либо вычислять коэффициенты с помощью эмпирических зависимостей, описанных функциями в том же справочнике.

10 Вопрос: Почему не дано оценки тому обстоятельству, что оценщик ООО "Центр оценки Аверс" использует при расчете структуры состава расходов в рамках оценки арендной ставки расчеты с использованием устаревшего источника информации - КЛУАУ N 238 (январь 2015 г.), при этом оценщик не использовал актуальные источники -справочник ABN (https://abn- сопзи11ш/\ур-соп1еп1/ир1оас1з/с1осз/зргау5-abn.pdf), Сборник оценщика недвижимости - 2019. Операционные расходы. Под ред. Лейфера Л.А. и Сборник оценщика недвижимости - 2022. Операционные расходы. Под ред. Лейфера Л.А., хотя в отчете неоднократно они упоминаются. Данное нарушение не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта?

Ответ на 10 вопрос: Не смотря на использование справочника 2015 года, в результате оценщик применяет абсолютную поправку, в процентом соотношении составляющую около 6%, что соответствует, к примеру, данным Сборника оценщика недвижимости - 2022. Операционные расходы. Под ред. Лейфера Л.А., таким образом, использование такой поправки не повиляло на величину рыночной стоимости объекта исследования.

11 Вопрос: Почему не дано оценки тому обстоятельству, что оценщик ООО "Центр оценки Аверс" при расчете стоимости обременения действующим договором аренды указывает о том, что должна быть применена скидка к полученной стоимости, а сам при этом, на завершающем этапе расчета прибавляет, а не вычитает стоимость обременения, что существенным образом завышает итоговую стоимость? Данное нарушение не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта?

Ответ на 11 вопрос: В данном случае речь идет про величину, не имеющую отношения к предмету исковых требований, составляющую компенсацию за дополнительную скидку при реализации на торгах. На итоговую величину рыночной стоимости данное действие, являющееся избыточным, но содержащееся в задании на оценку, влияния не имеет.

12 Вопрос: Когда экспертом дана подписка о предупреждении об уголовной ответственности?

Ответ на 12 вопрос: 16 мая 2023 г.

13 Вопрос: Разъяснялись ли руководителем ООО "БК-Пифагор" права и обязанности эксперту в соответствии со ст. 55 АПК РФ, ст. 16, 25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" N 73-ФЗ от 31 мая 2001 года (в Заключении ссылка на данный закон есть).

Ответ на 13 вопрос: Да, разъяснялись.

Ответчик на вопрос суда пояснил, что вопросов к эксперту не имеет.

На вопрос суда N 1: На основании чего сделан вывод о расположении объекта на 1-м этаже вопреки технического паспорта и экспликации по состоянию на 10.05.2018 г.

Экспертом дан ответ: На основании данных визуального осмотра и сведений кадастрового паспорта здания.

На вопрос суда N 2: подтверждаете ли Вы, что расчеты выполнялись при проверке расчетов ООО "Центр оценки "Аверс" и письменно оформлены по требованию суда.

Экспертом дан ответ: да, поскольку расхождения составляли менее 5%, 17 550 000 руб.

Представители истца и ответчика на вопрос суда пояснили, что вопросов к эксперту не имеют.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, посчитав, что отсутствуют основания, предусмотренные ст. 87 АПК РФ.

Суд принял в качестве доказательства рыночной стоимости объекта расчет эксперта ООО "БК-Пифагор" Николаева В.В., согласно расчетам которого итоговая величина стоимости объекта исследования составляет 17 550 000 рублей без учета НДС, урегулировав разногласия при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости по указанной цене.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции на основании следующего.

В заключении экспертизы, проведенной по назначению суда первой инстанции, не содержится однозначной информации о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", предложенная Ответчиком цена объекта является завышенной.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, апелляционная коллегия назначила по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Проведение судебной экспертизы поручено ООО "Лаборатория судебных экспертиз" (ИНН 9721049312, адрес:105064, г. Москва, Нижний Сусальный переулок, дом 5 стр. 19, офисный центр "Деловой"), экспертам Вельгоше А.Ю., Слюсаревой О.И., Зубовой Т.И., Каменевой А.В.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: - какова рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 102,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 9, пом. 4Ц 9, по состоянию на 10.10.2022 без учета НДС.

В распоряжение эксперта предоставлены материалы дела N А40-36234/23.

Эксперты Вельгош А.Ю., Слюсарев О.И., Зубов Т.И., Каменева А.В. предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (ст.307 УК РФ).

Согласно заключению экспертов рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 10.10.2022 составляет 15 793 000 без учета НДС.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в Отчете об оценке рыночной стоимости от 28.12.2022 N М393-2833-П/2022, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс"", т.е. составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела по поручению Ответчика, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Довод Ответчика, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, является необоснованным.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, на основании вышеизложенного, оснований для отказа в удовлетворении исковых требовании не имелось, на основании чего Решение подлежит изменению. Апелляционный суд считает возможным урегулировать разногласия сторон при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости по цене 15 793 000 без учета НДС, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы ООО "Лаборатория судебных экспертиз".

Апелляционная жалоба истца подлежит удовлетворении, апелляционная жалоба ответчика подлежит отклонению.

Судебные расходы в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 августа 2023 года по делу N А40-36234/23 изменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "СААМО" (ИНН 7704824166, КПП 772301001, ОГРН 1127747268538, Дата внесения записи: 20.12.2012), и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, КПП 770301001, ОГРН 1037739510423, Дата внесения записи: 08.02.2003) при заключении договора купли-продажи недвижимости в виде нежилых помещений по адресу: г.Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 9, пом 4Ц, с кадастровым номером 77:04:0001019:5848, общей площадью 102,5 кв.м., путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 15 793 000 (Пятнадцать миллионов семьсот девяносто три тысячи) рублей в соответствии с Заключением экспертов ООО "Лаборатория судебных экспертиз" N 042-ОЭ от 22 февраля 2024 года. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. "

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 188 011 (Сто восемьдесят восемь тысяч одиннадцать) рублей 90 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга."

В удовлетворении апелляционной жалобы Департамента городского имущества города Москвы отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е. А. Ким

Судьи

В.В.Валюшкина А.И. Трубицын