Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2024 г. N 06АП-6895/23 по делу N А80-130/2022

г. Хабаровск

13 февраля 2024 г.

А80-130/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Воронцова А.И.

судей Брагиной Т.Г., Волковой М.О.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.

в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район

на решение от 31.10.2023

по делу N А80-130/2022

Арбитражного суда Чукотского автономного округа

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ибрис" (ОГРН 1052701550648, ИНН 2723073445)

к Управлению финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район (ОГРН 1038700000613, ИНН 8707001204)

о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, об определении рыночной стоимости нежилого помещения,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация муниципального образования Чукотский муниципальный район (ОГРН 1028700517460, ИНН 8707000850), индивидуальный предприниматель Козлова Мария Юрьевна (ОГРИП 315715400023878, ИНН 710301850021),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ибрис" (далее - истец, ООО "Ибрис") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным истцом, к Администрации муниципального образования Чукотский муниципальный район (далее - Администрация), Управлению финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район (далее - Управление), индивидуальному предпринимателю Козловой Марии Юрьевне (далее - ИП Козлова М.Ю.) о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения - гаража, общей площадью 906,3 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, Чукотский район, с. Лорино, ул. Енок, д. 17, указанной в отчёте о рыночной стоимости объекта от 29.12.2021 N ОЦ-ЧР/2021-1; определении рыночной стоимости названного объекта недвижимого имущества по состоянию на 02 марта 2021 года на основании оценки, которая будет назначена в рамках судебного разбирательства.

Заявлением от 06.07.2022 истец уточнил исковые требования, указав, что они заявлены к единственному ответчику - Управлению, ИП Козлова М.Ю. в данном случае является третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 08.07.2022 принято уточнение исковых требований, Администрация, ИП Козлова М.Ю. исключены из числа соответчиков и привлечены к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 13.09.2022 по ходатайству ООО "Ибрис" по делу назначена судебная экспертиза для определения величина рыночной стоимости объекта недвижимости - гаража, общей площадью 906,3 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, Чукотский район, с. Лорино, ул. Енок, д. 17; проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Негосударственная экспертная организация" (далее - ООО "Негосударственная экспертная организация")

Определением от 19.06.2023 по ходатайству Управления назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональное бюро экспертизы и оценки" (далее - ООО "Межрегиональное бюро экспертизы и оценки"), эксперту Ефремову Александру Николаевичу.

Решением Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 31.10.2023 исковые требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район, обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным.

Так, не соглашаясь с выводом суда о величине выкупной цены имущества, ответчик указал, что в связи с наличием у него замечаний к заключению повторной судебной экспертизы, представил правовую позицию от 11.10.2023 заключения эксперта, где просил суд назначить дополнительную экспертизу выполнив анализ определения рыночной стоимости затратным подходом в виду отсутствия достаточного количества достоверных объектов - аналогов в соответствии со статьей 87 АПК.

Однако суд посчитал, что экспертное заключение основано на материалах дела, выводы эксперта являются полными, обоснованными, изложены ясно, по поставленным на разрешение вопросам и обстоятельствам, имеющим значение для правильного и объективного разрешения спора, у суда отсутствуют основания сомневаться в объективности и достоверности выводов эксперта.

При этом у суда не возникли сомнения в различии в рыночной стоимости, определённой первоначальной экспертизой (рыночная стоимость нежилого помещения - гаража, общей площадью 562,94 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, Чукотский район, с. Лорино, ул. Енок, д. 17, по состоянию на 02.03.2021 составляет 2 718 038 руб. и повторной экспертизой (рыночная стоимость нежилого помещения - гаража, общей площадью 906,3 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, Чукотский район, с. Лорино, ул. Енок, д. 17, по состоянию на 02.03.2021 составляет 1 759 000 руб.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе N 03-14/2055 от 19.11.2023.

Определением от 14.12.2023 апелляционная жалоба принята к производству Шестого арбитражного апелляционного суда, судебное заседание назначено на 09.01.2024 на 12 часов 00 минут.

Рассмотрение дела откладывалось в соответствии со статьей 158 АПК РФ.

Определением суда от 05.02.2024 в соответствии со статьей 18 АПК РФ и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Коваленко Н.Л. в рассмотрении настоящего дела произведена ее замена на судью Волкову М.О.., после замены судьи рассмотрение дела начато с самого начала.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Законность решения Арбитражного суда Чукотского автономного округа проверена Шестым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Ибрис" относится к субъектам малого предпринимательства, критерии которого определены статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

С 08.12.2015 ООО "Ибрис" арендует у Управления, нежилое помещение (гараж) общей площадью 906,3 кв.м, расположенное по адресу: Чукотский автономный округ, Чукотский район, с. Лорино, ул. Енок, д. 17, с кадастровым номером 87:08:070001:89 (далее - Гараж, спорный объект недвижимости), по договору аренды от 08.12.2015 N 33, заключенного по результатам аукциона.

Гараж является собственностью Чукотского муниципального района, находятся во владении и пользовании ООО "Ибрис" с 08.12.2015.

В 2021 году ООО "Ибрис", руководствуясь положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) неоднократно обращалось в Администрацию и Управление с заявлениями о намерении выкупить спорный объект недвижимости.

В предоставлении преимущественного права на выкуп спорного помещения ему было отказано.

Полагая, что бездействие Администрации в части принятия решения об отчуждении арендуемого недвижимого имущества (гаража) и бездействие Управления в части совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества являются незаконными, ООО "Ибрис" обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации в части принятия решения об отчуждении арендуемого Гаража и бездействия Управления - в части совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; обязании Управления обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу; обязании Администрации принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке; обязании Управления направить Обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 09.11.2021 по делу N А80-278/2021, оставленным без изменения Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2022 N 06АП-88/2022, заявленные ООО "Ибрис" требования удовлетворены полностью. Суд обязал Управление совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, в отношении Гаража, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда; направить ООО "Ибрис" проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества; обязал Администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Ибрис" путём принятия решения об условиях приватизации в отношении Гаража в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке.

Во исполнение указанного решения суда Администрация постановлением от 28.02.2022 N 68 предоставила ООО "Ибрис" преимущественное право приобретения спорного объекта недвижимости, указав Управлению заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с ООО "Ибрис" по цене 42440184 рубля, без учёта НДС, в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 29.12.2021 N ОЦ-ЧР/2021-1, составленным ИП Козловой М.Ю.

Сопроводительным письмом от 05.03.2022 N 05-20/337 Управление направило в адрес ООО "Ибрис" для подписания проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества, приобретаемого субъектом малого и среднего предпринимательства от 09.03.2022 N 1, согласно пункту 33 которого, стоимость здания составила 42440184 рубля 00 копеек без НДС.

Не согласившись с предложенной ценой договора, ООО "Ибрис" 11.04.2022 в суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, оценив материалы дела, в том числе отчёту об оценке 29.12.2021 N ОЦ-ЧР/2021-1 и заключения судебных экспертиз от 07.12.2022 N 223-М-2022-11., 25.08.2023 N 15Э-07/2023, руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований, с применением цены объекта, определённого в заключении судебной экспертизы от 25.08.2023 N 15Э-07/2023.

Оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статей 65, 67, 68, 71 АПК РФ, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены принятого судом первой инстанции решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 135-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135 - ФЗ.

Положениями Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Положения статьи 4 Закона N 159-ФЗ прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Обращение с иском в суд об оспаривании рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в указанные условия не входит, и следовательно, действия истца по обращению с иском в суд не следует рассматривать как отказ от заключения договора.

Согласно статье 6 Закона N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

При этом, Закон N 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 пункта 1 ГК РФ.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Сущность разногласий между сторонами сводится к определению цены спорного объекта недвижимости, которая, по утверждению истца существенном меньше указанной в проекте направленного ему ответчиком договора.

Как следует из пункта 3.3. проекта договора купли-продажи, стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 29.12.2021 N ОЦ-ЧР/2021-1 составляет 42 440 184 руб. без учета НДС.

Как следует из представленного в материалы дела отчета от 29.12.2021 N ОЦ-ЧР/2021-1, оценку рыночной стоимости вышеуказанного недвижимого имущества осуществляло оценщик Козлова Мария Юрьевна на основании договора б/н от 22.12.2021. Согласно результата оценки - величина рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 22.12.2021 определена в размере 42 440 184 руб. без учета НДС, с НДС - 50 928 221 руб.

В часть 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации внесено изменение (в виде подпункта 12) о том, что не признаются объектом налогообложения налога на добавленную стоимость операций по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Статьей 9 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции назначена экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения, которая поручалось ООО "Негосударственная экспертная организация", эксперту Салыеву Владимиру Николаевичу (далее - Салыев В.Н.), на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Каковы технические характеристики (длина, ширина, высота, физическое состояние) нежилого помещения - гаража, общей площадью 906,3 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, Чукотский район, с. Лорино, ул. Енок, д. 17?;

2) С учетом ответа на первый вопрос, какова рыночная стоимость нежилого помещения - гаража, общей площадью 906,3 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, Чукотский район, с. Лорино, ул. Енок, д. 17, по состоянию на 02 марта 2021 года?

Согласно заключению по результатам строительно-технической судебной экспертизы от 07.12.2022 N 223-М-2022-11 эксперт пришел к следующим выводам:

- по первому вопросу: технические характеристики (длина 34030 мм, ширина 18525 мм, высота 4500 мм, физическое состояние - удовлетворительное, пригодное к эксплуатации) нежилого помещения - гаража, общей площадью 562,94 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, Чукотский район, с. Лорино, ул. Енок, д. 17;

- по второму вопросу: рыночная стоимость нежилого помещения - гаража, общей площадью 562,94 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, Чукотский район, с. Лорино, ул. Енок, д. 17, по состоянию на 02.03.2021 составляет 2718038 рублей.

ООО "Ибрис" в правовой позиции от 26.01.2023 согласилось с выводами эксперта.

Управление в правовой позиции от 14.02.2022 N 05-14/240 оспорило выводы эксперта, указав на недостатки заключения, сославшись на письмо Департамента промышленной политики Чукотского автономного округа от 07.02.2023 N 650/04-6, просило назначить повторную экспертизу.

Рассмотрев заключение эксперта ООО "Негосударственная экспертная организация", эксперту Салыева В.Н., изучив его пояснения по вопросам суда и возражениям Управления, в связи с наличием сомнений в обоснованности данного заключения, обусловленных следующими обстоятельствами:

- экспертом даны ответы в отношении здания, общей площадью 562,94 кв.м, как указано экспертом, пригодной для эксплуатации. В вопросах же поставлены в отношении спорного нежилого помещения, общей площадью 906,3 кв.м. Эксперт не учитывал сооружение пристроя к гаражу;

- не учтены затраты на монтаж инженерных сетей ввиду отсутствия проектной документации, информации об изначальном состоянии инженерных сетей,

суд первой инстанции по ходатайству Управления определением от 19.06.2023 назначил повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил ООО "Межрегиональное бюро экспертизы и оценки", эксперту Ефремову Александру Николаевичу (далее - Ефремов А.Н.). На разрешение эксперта поставлены вопросы, ранее рассмотренные экспертом ООО "Негосударственная экспертная организация" и указанные в определении суда от 13.09.2022.

Согласно поступившему в материалы дела 18.09.2023 заключению эксперта от 25.08.2023 N 15Э-07/2023 (т. 4 л.д. 119) эксперт пришел к следующим выводам:

- по первому вопросу: технические характеристики: тип здания - нежилое здание (гараж); год постройки - 1975; количество этажей - 1; фундамент - ленточный ж/б;, площадь - 906,3 кв.м,; высота - 4,5 м; материал стен - шлакоблок-кирпич; материал перекрытий - ж/б; крыша - мягкая рулонная; отопление - электрическое; электричество - центральное; водоснабжение, канализация, газоснабжение - отсутствует; горячее водоснабжение - бойлер; инженерные системы исправны, в удовлетворительном состоянии; физический износ - 40%; физическое состояние - удовлетворительное;

- по второму вопросу: рыночная стоимость нежилого помещения - гаража, общей площадью 906,3 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, Чукотский район, с. Лорино, ул. Енок, д. 17, по состоянию на 02.03.2021 составляет 1759000 рублей.

Как следует из материалов дела, в качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу; экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ.

В представленном экспертном заключении от 25.08.2023 суд не усматривает наличия каких-либо противоречий или необоснованности сделанных экспертом выводов по заданным вопросам, выводы экспертов понятны, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется.

В силу статей 12 и 14 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Согласно заключению эксперта от 25.08.2023, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 1 759 000 руб.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Закона N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010, от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011.

Поскольку повторная судебная оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, суд первой инстанции обоснованно признал возможным воспользоваться выводами экспертизы о рыночной стоимости объекта выкупа, а именно 1 759 000 руб.

Оценив представленное в материалы дела экспертное заключение ООО ООО "Межрегиональное бюро экспертизы и оценки" от 25.08.2023, суд апелляционной инстанции считает его соответствующим требованиям Закона N 135-ФЗ и надлежащим доказательством по делу.

В экспертном заключении экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, само экспертное заключение аргументированно, содержит ответ на поставленный судом вопрос, основано на исследовании представленных материалов.

Допустимых доказательств того, что заключение эксперта, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, является не полным, не соответствует требованиям действующего законодательства, а равно, что заключение содержит недостоверные выводы, и выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено.

Каких-либо сомнений в обоснованности выводов в заключении эксперта, а также противоречий судом не установлено.

При этом, заключение от 25.08.2023, составленное по результатам повторной судебной экспертизы, отвечает требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений либо замечаний при его составлении, влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки, Управлением не доказано, противоречий в выводах эксперта апелляционным судом не установлено.

Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Закона N 135-ФЗ.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части сводятся к несогласию с результатами проведенной оценки, однако субъективная позиция Управления относительно доказательства, не может являться основанием для отмены принятого решения.

Возражения ответчика по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки

Кроме того, ответчик, заявляя ходатайство о проведении дополнительной экспертизы, не представил суду первой инстанции, а также суду апелляционной инстанции сведений об экспертах, согласие эксперта на проведение экспертизы в рамках настоящего дела, сведения об квалификации, стаже эксперта, стоимости и сроках экспертизы, доказательства внесения на депозит арбитражного суда соответствующих денежных средств для оплаты экспертизы.

При этом заключение эксперта от 25.08.2023 N 15Э-07/2023 исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами, в том числе с заключением эксперта Салыева В.Н. от 07.12.2022 N 223-М-2022-11.

Оценив названные экспертные заключения на основании статей 65, 67, 68, 71 АПК РФ, суд пришел к верному выводу о том, что наиболее обоснованным, полным и подлежащим принятию как доказательство размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости является заключение эксперта от 25.08.2023 N 15Э-07/2023, который дал ответы, исходя из указанной в вопросах площади гаража (906,3 кв.м). Тем более, недостатки, которые явились основанием для назначения повторной судебной экспертизы, не позволяют признать величину рыночной стоимости объекта оценки, произведенной экспертом Салыевым В.Н., достоверной.

В отношении величины рыночной стоимости гаража, указанной в отчете от 29.12.2021 N ОЦ-ЧР/2021-1, выполненном оценщиком Козловой М.Ю., суд верно пришел к выводу о её недостоверности, обоснованно принимая во внимание, что отчет составлен на дату оценки 29 декабря 2021 года, а не на дату обращения ООО "Ибрис" о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права (02 марта 2021 года)

Принимая во внимание изложенное выше, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о необходимости руководствовался выводами эксперта, изложенными в заключении от 25.08.2023, согласно которому стоимость нежилого помещения - гаража, общей площадью 906,3 кв.м., расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, Чукотский район, с. Лорино, ул. Енок, д. 17, составила 1 759 000 руб.

Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 ГК РФ, пункта 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что Управление обязано заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения спора.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Ввиду освобождения Управления от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражные суды, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ апелляционным судом не разрешается.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 31.10.2023 по делу N А80-130/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.И. Воронцов

Судьи

Т.Г. Брагина М.О. Волкова