Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2021 г. N 16АП-2676/21 по делу N А63-1421/2021

г. Ессентуки

03 августа 2021 г.

Дело N А63-1421/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2021 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Цигельникова И.А. и Семенова М.У. при ведении протокола секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Соловьева Ильи Сергеевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.05.2021 по делу N А63-1421/2021, при участии: от индивидуального предпринимателя Соловьева И.С. - Ластовкина Н.Г. (доверенность от 17.09.2020); от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - Кузнецова Е.А. (доверенность от 02.03.2021),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Соловьев И.С. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании незаконными уведомлений от 09.03.2021 N КУВД-001/2020-25682125/6, N КУВД-001/2020-25682133/6, N КУВД-001/2020-25682131/6, N КУВД-001/2020-25682134/6, N КУВД-001/2020-25682128/6 об отказе в государственной регистрации ипотеки в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:030401:316, 26:12:030401:389, 26:12:030401:257, 26:12:030401:390, 26:12:000000:3691; возложении на управление обязанности зарегистрировать ипотеку на основании заявлений от 24.11.2020 (уточненные требования).

Решением суда от 24.05.2021 в удовлетворении требований отказано. Суд руководствовался статьями 198, 200 АПК РФ, статьями 8, 131, 339, 432 Гражданского кодекса, статьями 1, 3, 8, 9, 21 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), статьями 1, 14, 18, 26, 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) и исходил из того, что в предоставленном на государственную регистрацию договоре об ипотеке не указаны размер и срок исполнения обеспечиваемого залогом обязательства.

В апелляционной жалобе предприниматель просил отменить решение суда и удовлетворить его требования. Заявитель указал на ошибочность выводов суда, условия о размере и сроке исполнения обязательства, согласованы в пункте 2.1 договора ипотеки.

В отзыве управление просило отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представители предпринимателя и управления поддержали доводы жалобы и отзыва на неё.

Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 14.09.2020 индивидуальные предприниматели Соловьев И.С. (сторона - 1) и Арустамян А.Ф. (сторона - 2) заключили соглашение о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 26:12:030401:316, 26:12:030401:389, 26:12:030401:257, 26:12:030401:390, 26:12:000000:3691.

По условиям соглашения сторона - 1 посредством безотзывной оферты предоставляет стороне - 2 право заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на предусмотренных в соглашении условиях.

Согласно пункту 3.2 соглашения сторона - 1 обязуется в течение срока действия опциона (30 лет) не совершать сделок по отчуждению (в любой форме), обременению (ограничению) недвижимого имущества в пользу других лиц, а также не осуществлять иных действий, в результате которых сторона - 2 не сможет реализовать свои права по опциону либо они будут ограничены.

В пункте 3.3 соглашения предусмотрено, что в случае нарушения стороной - 1 обязательства, указанного в пункте 3.2 соглашения, сторона - 1 обязана выплатить стороне - 2 штраф в сумме 3 млн руб. в течение 3-х рабочих дней с даты получения требования об уплате.

В обеспечение исполнения названного обязательства стороны заключили договор ипотеки от 14.09.2020, по условиям которого сторона - 1 (залогодатель) предоставляет стороне - 2 (залогодержателю) в залог принадлежащее залогодателю на праве собственности имущество (объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:030401:316, 26:12:030401:389, 26:12:030401:257, 26:12:030401:390, 26:12:000000:3691, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030401:383 площадью 28245 кв.м).

В пункте 2.1 договора указано, что предмет залога обеспечивает исполнение обязательств залогодателя перед залогодержателем по соглашению о предоставления опциона от 14.09.2020, которые указаны в пункте 3.4 опциона (в тексте договора допущена опечатка, фактически речь идет о пункте 3.3 опциона) и состоят в следующем: в случае нарушения залогодателем (сторона - 1 по опциону) обязательства, указанного пункте 3.2 опциона, залогодатель обязуется выплатить залогодержателю (сторона - 2 по опциону) штраф в сумме 3 млн руб. в течение трех рабочих дней с даты получения от залогодержателя требования об уплате.

Пунктом 2.3 соглашения предусмотрено, что предмет залога обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет предмета залога, включая:

- уплату залогодержателю штрафа согласно пункту 3.3 опциона;

- уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет залога, а также расходов по его реализации.

24 ноября 2020 года стороны обратились в МФЦ г. Ставрополя с заявлениями о государственной регистрации ипотеки на основании договора от 14.09.2020.

В уведомлениях от 07.12.2020 управление сообщило о приостановлении государственной регистрации ипотеки на срок до 09.03.2021. Регистрирующий орган указал, что в нарушение пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре ипотеки от 14.09.2020 не указаны сумма и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В связи с истечением срока приостановления заинтересованное лицо направило предпринимателю уведомления от 09.03.2021 N КУВД-001/2020-25682125/6, N КУВД-001/2020-25682133/6, N КУВД-001/2020-25682131/6, N КУВД-001/2020-25682134/6, N КУВД-001/2020-25682128/6 об отказе в государственной регистрации ипотеки в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

Предприниматель, полагая, что управление своими действиями (бездействием) нарушает его законные права и интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился с заявлением в суд.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является одновременно как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, действием (бездействие) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании пункта 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого Закона.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Закона и требованиям принятых в соответствии с названным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

В силу норм статьи 334 Гражданского кодекса и статьи 1 Закона об ипотеке залог недвижимого имущества является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит имущество (залогодателя).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 Закона об ипотеке).

В силу пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В силу пункта 4 статьи 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11 Закона об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Соглашаясь с регистрирующим органом, суд первой инстанции счел несостоятельным довод предпринимателя о том, что в пункте 2.1. договора об ипотеке согласованы условия о сумме обязательства и сроке его исполнения. Суд указал, что условие пункта 2.1 договора отражает штрафные санкции за неисполнение залогодателем обязательства, указанного в пункте 3.2. опциона, а также срок уплаты штрафа, однако не отражает сумму долга по основному обязательству и срок его исполнения.

Судебная коллегия считает выводы суда ошибочными.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условии договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В пункте 2.1 договора об ипотеке указано единственное обязательство, которое обеспечено этим договором - это обязательство залогодателя (стороны - 1 по опциону) выплатить залогодержателю (стороне - 2 по опциону) в течение трех рабочих дней с даты получения требования залогодержателя штраф в сумме 3 млн руб. за неисполнение обязательств, предусмотренных пунктом 3.2 соглашения об опционе.

Таким образом, обеспечиваемым залогом обязательством по договору ипотеки от 14.09.2020 является выплата залогодателем суммы штрафа залогодержателю за ненадлежащее исполнение залогодателем конкретного обязательства по опционному соглашению от 14.09.2020.

Данное условие не противоречит законодательству, а его содержание отражает существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

То обстоятельство, что по договору от 14.09.2020 ипотекой обеспечивается не основное обязательство по опционному соглашению, а обязательство, связанное с применением мер ответственности за нарушение условий основного обязательства, само по себе не свидетельствует о порочности договора, поскольку в силу статьи 2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена как в обеспечение обязательств, прямо названных в этой статье (по кредитному договору, договору займа), так и иного обязательства.

Закон об ипотеке не содержит положений, исключающих возможность применения ипотеки в отношении обеспечительных обязательств.

В рассматриваемом случае договор ипотеки содержит все существенные условия договора, в связи с чем у регистрационного органа отсутствовали правовые основания для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации ипотеки.

Оспариваемые отказы в государственной регистрации не основаны на положениях действующего законодательства и нарушают права и законные интересы предпринимателя, поскольку в регистрирующий орган им были представлены все документы, необходимые для регистрации.

С учетом изложенного обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.05.2021 по делу N А63-1421/2021 отменить, принять новый судебный акт.

Требования индивидуального предпринимателя Соловьева Ильи Сергеевича удовлетворить. Признать незаконными уведомления от 09.03.2021 N КУВД-001/2020-25682125/6, N КУВД-001/2020-25682133/6, N КУВД-001/2020-25682131/6, N КУВД-001/2020-25682134/6, N КУВД001/2020-25682128/6.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию ипотеки в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 26:12:030401:316, 26:12:030401:389, 26:12:030401:257, 26:12:030401:390, 26:12:000000:3691.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737) в пользу индивидуального предпринимателя Соловьева Ильи Сергеевича (ОРГНИП 320265100081650) 6150 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Соловьеву Илье Сергеевичу из федерального бюджета 2850 рублей излишне уплаченной государственной пошлины (чек-ордер от 09.06.2021).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

И.А. Цигельников М.У. Семенов