Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2021 г. N 17АП-8171/21 по делу N А60-61236/2020

г. Пермь

04 августа 2021 г.

Дело N А60-61236/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 августа 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ушаковой Э.А.,

судей Крымджановой Д.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии:

от ответчика: до перерыва - Леонтьев М.Ю., паспорт, доверенность от 21.01.2020; после перерыва от ответчика - не явились;

от истца, третьих лиц: не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, публичного акционерного общества "Уральский банк реконструкции и развития",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 23 апреля 2021 года

по делу N А60-61236/2020

по иску Управления по земельно-имущественным отношениям Администрации Чебаркульского муниципального района (ИНН 7442006273, ОГРН 1027401995631)

к публичному акционерному обществу "Уральский банк реконструкции и развития" (ИНН 6608008004, ОГРН 1026600000350)

третьи лица: Стародубцев Андрей Васильевич, общество с ограниченной ответственностью "Ордината" (ИНН 6658475484, ОГРН 1156658053111)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Управление по земельно-имущественным отношениям Администрации Чебаркульского муниципального района (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу "Уральский банк реконструкции и развития" (далее - ответчик) о взыскании 195 949 руб. 26 коп., в том числе задолженность по договору аренды земельного участка N 150 от 29.07.2008 за период с 21.10.2017 по 27.07.2020 в размере 175 411 руб. 88 коп., пени за период с 21.10.2017 по 27.07.2020 в размере 20 537 руб. 38 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Стародубцев Андрей Васильевич, общество с ограниченной ответственностью "Ордината".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.04.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом решением в части взыскания задолженности и неустойки за период с 05.02.2018 по 27.07.2020, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, просит решение суда отменить в части взыскания задолженности и неустойки за период с 05.02.2018 по 27.07.2020.

В апелляционной жалобе ответчик указал, что право собственности на объект недвижимости (гараж), кадастровый номер 74:23:1003003:77 зарегистрировано за ним 18.07.2017, право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:23:1003003:49 зарегистрировано 07.09.2017, по договору купли-продажи от 01.02.2018 объект недвижимости (гараж) продан им Стародубцеву А.В., пунктом 1.5 которого предусмотрено, что право аренды на земельный участок в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) переходят покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание (гараж); переход права собственности на Стародубцева А.В. зарегистрирован 05.02.2018. С учетом изложенного ответчик считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности за период с 05.02.2018 по 27.07.2020.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В отсутствие возражений, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием "Чебаркульский муниципальный район" в лице Управления по земельно-имущественным отношениям Администрации Чебаркульского муниципального района (арендодатель) и ООО "Ника" был заключен договор аренды земельного участка N 150 от 29.07.2008.

По условиям данного договора, а также передаточному акту от 29.07.2008 арендодатель предоставляет, а ООО "Ника" принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:23:1003003:0049, общей площадью 5087,6 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, д. Боровое, ул. Гагарина, 40/1, для размещения гаража.

Срок действия договора: с 29.07.2008 по 28.07.2057 (п. 2.1. договора).

10.01.2012 между ООО "Ника" и предпринимателем Левенковой Е.П. заключен договор уступки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, д. Боровое, ул. Гагарина, 40/1, с кадастровым номером 74:23:1003003:0049, по которому права и обязанности переходят с ООО "Ника" на предпринимателя Левенкову Е.П.

24.07.2015 между предпринимателем Левенковой Е.П. и ООО Транспортная Компания "Уралтранзит" заключен договор уступки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, д. Боровое, ул. Гагарина, 40/1, с кадастровым номером 74:23:1003003:0049, по которому права и обязанности переходят с предпринимателя Левенковой Е.П. на ООО Транспортная Компания "Уралтранзит".

05.09.2015 между ООО Транспортная Компания "Уралтранзит" и ООО "Ордината" заключен договор уступки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, д. Боровое, ул. Гагарина, 40/1, с кадастровым номером 74:23:1003003:0049, по которому права и обязанности переходят с ООО Транспортная Компания "Уралтранзит" на ООО "Ордината".

Между ООО "Ордината" и ПАО "Уральский банк реконструкции и развития" заключен договор уступки права аренды земельного участка от 07.09.2017, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, д. Боровое, ул. Гагарина, 40/1, с кадастровым номером 74:23:1003003:0049, по которому права и обязанности переходят с ООО "Ордината" на ПАО "Уральский банк реконструкции и развития".

Спорный земельный участок с кадастровым номером 74:23:1003003:0049 расположен в границах земель, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которым осуществляет истец.

В соответствии с п.п. 4.4.1. и 4.4.3. договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме условия Договора и уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 (двадцатого) числа месяца следующего за отчетным кварталом (п. 3.2 Договора).

Арендная плата начисляется и уплачивается с 29.07.2008, исполнением обязательства по внесению арендной платы является внесение арендной платы ежеквартально (до предусмотренного настоящим Договором срока), в полном объеме (п. 3.3 Договора).

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам, составляющая, согласно расчету истца, 175 411 руб. 88 коп. за период с 21.10.2017 по 27.07.2020.

Неисполнение в досудебном порядке требований арендодателя об оплате указанной задолженности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности материально-правовых требований к ответчику, доказанности их материалами дела.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за земельный участок за период с 21.10.2017 по 27.07.2020 составляет 175 411 руб. 88 коп.

Возражая против удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности и неустойки за период с 05.02.2018 по 27.07.2020 и обжалуя решение суда в данной части, ответчик указал, что по договору купли-продажи от 01.02.2018 продал объект недвижимости (гараж), расположенный на спорном земельном участке, Стародубцеву А.В., в связи с чем права и обязанности по спорному земельному участку, в том числе по оплате арендных платежей, переданы новому собственнику объекта недвижимости.

Суд первой инстанции, оценивая возражения ответчика, установив, что переход права аренды земельного участка не зарегистрирован за Стародубцевым А.В., указав, что пункт 1.5 договора купли-продажи, указывающий на норму ст. 35 ЗК РФ, не подтверждает переход прав аренды, пришел к выводу о том, что ответчик не доказал тот факт, что он не является арендатором по спорному земельному участку и не доказал факт перехода прав по аренде на земельный участок третьему лицу, в связи с чем взыскал задолженность в размере 175 411 руб. 88 коп. за период с 21.10.2017 по 27.07.2020.

В части взыскания арендной платы за период с 21.10.2017 по 04.02.2018 решение суда не обжалуется и судом апелляционной инстанции не проверяется на основании пункта 5 статьи 268 АПК РФ.

Вместе с тем, при определении размера задолженности судом первой инстанции не было учтено, что пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 ст. 552 ГК РФ).

Согласно толкованию указанных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно пункту 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, по смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Как следует из материалов дела, объект недвижимости с кадастровым номером 74:23:1003003:77 (гараж), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:23:1003003:0049, продан Стародубцеву А.В. по договору купли-продажи N 43/2017 от 01.02.2018, передан по акту приема-передачи от 01.02.2018.

Государственная регистрация права собственности Стародубцева А.В. на гараж произведена 05.02.2018, номер регистрации 74:23:1003003:77-74/038/2018-4.

С учетом изложенного, учитывая, что с 05.02.2018 Стародубцев А.В. является собственником объекта недвижимости (гаража), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:23:1003003:0049, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Стародубцев А.В. в силу закона приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 150 от 29.07.2008, в связи с чем ПАО "Уральский банк реконструкции и развития" не является лицом, обязанным вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен принадлежащий Стародубцеву А.В. объект недвижимости, за период с 05.02.2018 по 27.07.2020.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании арендной платы за период с 05.02.2018 по 27.07.2020 у суда первой инстанции не имелось.

Данный подход соответствует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Иной подход, означает необходимость оплаты ПАО "Уральский банк реконструкции и развития" арендной платы без получения корреспондирующего права на использование имущества.

В силу пункта 2 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.

При этом истец не лишен возможности обратиться к Стародубцеву А.В. с требованием об оплате арендной платы за земельный участок за период с 05.02.2018.

Исходя из расчета истца, не оспоренного ответчиком, размер подлежащей взысканию с ответчика арендной платы за период с 01.10.2017 по 04.02.2018 составляет 25 778 руб. 34 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

На основании статьи 330 ГК РФ, пункта 5.2 договора аренды истец начислил неустойку за период с 21.10.2017 по 27.07.2020 в размере 20 537 руб. 38 коп.

Принимая во внимание факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды N 150 от 29.07.2008, приняв во внимание частичное удовлетворение требований истца в части взыскания задолженности, обоснованным признается взыскание пени за период с 21.10.2017 по 04.02.2018 в сумме 394 руб.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение подлежит изменению (ч. 3 п. 1 ст. 270 АПК РФ), исковые требования - удовлетворению частично.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям (13,36%) и подлежат взысканию в доход федерального бюджета. Понесенные ответчиком судебные расходы на оплату государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 110, 176, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 апреля 2021 года по делу N А60-61236/2020 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с публичного акционерного общества "Уральский банк реконструкции и развития" (ИНН 6608008004, ОГРН 1026600000350) в пользу Управления по земельно-имущественным отношениям Администрации Чебаркульского муниципального района (ИНН 7442006273, ОГРН 1027401995631) 25 778 руб. 34 коп. задолженности по договору аренды земельного участка N 150 от 29.07.2008 за период с 21.10.2017 по 04.02.2018, 394 руб. 00 коп. пени за период с 21.10.2017 по 04.02.2018.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с публичного акционерного общества "Уральский банк реконструкции и развития" (ИНН 6608008004, ОГРН 1026600000350) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 918 руб. 90 коп.

Взыскать с Управления по земельно-имущественным отношениям Администрации Чебаркульского муниципального района (ИНН 7442006273, ОГРН 1027401995631) в пользу публичного акционерного общества "Уральский банк реконструкции и развития" (ИНН 6608008004, ОГРН 1026600000350) 3 000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Э.А. Ушакова

Судьи

Д.И. Крымджанова В.В. Семенов