Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2021 г. N 12АП-5890/21 по делу N А12-32320/2020

г. Саратов

05 августа 2021 г.

Дело N А12-32320/2020

Резолютивная часть постановления объявлена "29" июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен "05" августа 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой Т.С.,

в отсутствии лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 мая 2021 года по делу N А12-32320/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волго-Строй-Сервис" (ИНН 3443926607, ОГРН 1143443001019) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362), при участии в качестве третьего лица: муниципального унитарного предприятия "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации", о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Волго-Строй-Сервис" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ответчик) о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка.

29.04.2021 до принятия по делу судебного акта истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования ( т.2 л.д. 147-148) и просил суд:

1.Признать недостоверной, использовавшуюся Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362) при расчете арендной платы по договору аренды N 1353 от 11.04.1997, величину рыночной стоимости земельного участка площадью 3136,5 кв.м. с кадастровым номером 34:34:030001:33, находящимся по адресу: г. Волгоград, ул. Краснополянская, 55, определенную в соответствии с отчетом об оценке N 52_693зу от 15.12.2016 г., подготовленным муниципальным унитарным предприятием "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" в размере 3 450 700 (три миллиона четыреста пятьдесят тысяч семьсот) руб.

2. Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка площадью 3136,5 кв.м. с кадастровым номером 34:34:030001:33, находящимся по адресу: г. Волгоград, ул. Краснополянская, 55, согласно заключению эксперта об определении рыночной стоимости земельного участка N 081/04-21 от 12.04.2021 г., выполненного ООО Агентством независимой оценки и экспертизы "Медведица" в размере 1 078 000 (один миллион семьдесят восемь тысяч) рублей с 13.06.2019 г.

3. Взыскать с Департамента муниципального имущества Администрации г. Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Волго-Строй-Сервис" (ИНН 3443926607, ОГРН 1143443001019) расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

4. Взыскать с Департамента муниципального имущества Администрации г. Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Волго-Строй-Сервис" (ИНН 3443926607, ОГРН 1143443001019) государственную пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Судом приняты уточнения исковых требований к рассмотрению.

Определением от 11.02.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица - муниципальное унитарное предприятие "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации".

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19 мая 2021 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Волго-Строй-Сервис" удовлетворены.

Суд признал недостоверной, использовавшуюся Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при расчёте арендной платы по договору аренды N 1353 от 11.04.1997, величину рыночной стоимости земельного участка площадью 3136,5 кв.м, с кадастровым номером 34:34:030001:33, находящимся по адресу: г. Волгоград, ул. Краснополянская, 55, определенную в соответствии с отчетом об оценке N 52_693зу от 15.12.2016 г., подготовленным муниципальным унитарным предприятием "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" в размере 3 450 700 руб.

Установил действительную величину рыночной стоимости земельного участка площадью 3136,5 кв.м, с кадастровым номером 34:34:030001:33, находящимся по адресу: г. Волгоград, ул. Краснополянская, 55, согласно заключению эксперта об определении рыночной стоимости земельного участка N 081/04-21 от 12.04.2021 г., выполненного ООО Агентством независимой оценки и экспертизы "Медведица" в размере 1 078 000 (один миллион семьдесят восемь тысяч) рублей с 13.06.2019.

С Департамента муниципального имущества Администрации г. Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью "Волго-Строй-Сервис" взысканы расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000 рублей, 20 000 рублей расходов по оплате стоимости экспертного исследования.

С Департамента муниципального имущества Администрации г. Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью "Волго-Строй-Сервис" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Истец в порядке ст. 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и объяснениях на неё, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив на основании статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в них доказательства, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Департаментом муниципального имущества Администрации г. Волгограда (арендодатель) и ООО "Волго-Строй-Сервис" (арендатор) заключен договор аренды N 1353 от 11.04.1997 земельного участка площадью 3136,5 кв.м, с кадастровым номером 34:34:030001:33, находящимся по адресу: г. Волгоград, ул. Краснополянская, 55.

Дополнительным соглашением N 1 от 22.08.2014 к договору аренды земельного участка N 1353 от 11.04.1997 в соответствии с п. 3.2 договора арендная плата за пользование земельным участком подлежит внесению ежемесячно.

С 13.06.2020 арендная плата за земельный участок рассчитывается в соответствии с пунктами 1.5.7. 2.5 Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п по следующей формуле:

А=С * Кмд * Кказ,

Где:

А - величина годовой арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Кмд на 2020 год в размере 0,0802 установлен Приказом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 04.02.2020 N 4-н.

Ккан в размере 1,0 установлен решением Волжской городской думы Волгоградской области от 29.05.2020 N 103-ВГД, вступившим в законную силу 09.06.2020.

При расчете арендной платы ответчик использует стоимость земельного участка равной 3 450 700 рублям, определенной на основании отчёта об оценке N 52_693зу земельного участка площадью 3136,5 кв.м, с кадастровым номером 34:34:030001:33, находящимся по адресу: г. Волгоград, ул. Краснополянская, 55, подготовленным МУП "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" от 15.12.2016.

Истец полагает, что рыночная стоимость земельного участка в размере 3 450 700 рублей, указанная Департаментом муниципального имущества Администрации г. Волгограда для расчета арендной платы на основании отчета N 52_693зу от 15.12.2016 муниципального унитарного предприятия "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации", недостоверна и явно завышена, не может использоваться при расчёте арендной платы по договору аренды N 1353 от 11.04.1997 земельного участка площадью 3136,5 кв.м, с кадастровым номером 34:34:030001:33, находящимся по адресу: г. Волгоград, ул. Краснополянская, 55.

На основании изложенного, истец был вынужден обратиться в Арбитражный суд Волгоградской области с требованиями в защиту нарушенного права.

Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменения нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.5.7. постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5. указанного постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле:

А = С x Кмд x Кказ, где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза.

По результатам проведенной экспертизы подготовлено заключение эксперта от 12.04.2021 N 081/04-21. На первый вопрос экспертом сделаны следующие выводы: отчёт об оценке N 52_693зу земельного участка площадью 3136,5 кв.м, с кадастровым номером 34:34:030001:33, находящимся по адресу: г. Волгоград, ул. Краснополянская, 55, подготовленный МУП "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" от 15.12.2016 г. не соответствует федеральному закону N 153-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки.

На второй вопрос экспертом сделан вывод, что величина рыночной стоимости земельного участка площадью 3136,5 кв.м, с кадастровым номером 34:34:030001:33, находящимся по адресу: г. Волгоград, ул. Краснополянская, 55 по состоянию на 13.06.2019 составляет 1 078 000 рублей.

Оценивая заключение экспертизы, соответствие выводов поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от 12.04.2021 N 081/04-21, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

При этом, ответчик не опроверг изложенные в экспертном заключении выводы, не представил соответствующих доказательств недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Необходимо отметить, что если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Кроме того, согласно п. 1.14 Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов" в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчёте арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Указанный правовой подход подтверждается Постановлением Арбитражного Суда Поволжского округа от 17.12.2019 по делу N А12-40898/2018.

Истец также просил взыскать с ответчика 30 000 рублей расходов на оплату услуг представителя.

Право на возмещение судебных расходов в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возникает при условии фактически понесенных стороной затрат, получателем которых является лицо, оказывающее юридические услуги.

Согласно пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт несения расходов подтвержден договорами, актами, платежными поручениями.

Рассматривая требования истца о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб., суд первой инстанции, оценив объем проделанной работы, определенный условиями договора об оказании юридических услуг, среднюю стоимость юридических услуг на территории города Волгограда, пришел к выводу, что разумными являются судебные расходы в заявленном размере.

Истец также понес следующие судебные расходы:

20 000 рублей расходов на оплату экспертного исследования и 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины, которые также необходимо отнести на ответчика как проигравшую сторону.

При распределении судебных расходов судом первой инстанции не допущено нарушений норм процессуального права. Доказательств обратного не установлено, а апеллянтом не представлено.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя и противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 мая 2021 года по делу N А12-32320/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина