Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2021 г. N 12АП-6435/21 по делу N А57-5132/2021

г. Саратов

06 августа 2021 г.

Дело N А57-5132/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 августа года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи С. А. Жаткиной,

судей Т. В. Волковой, Л. Ю. Луевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А. Д. Ардабацким,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "РСУ-4" представитель Парфенова Ю.Ю., действующая на основании доверенности от 11 января 2021 года,

от Администрации муниципального образования "Город Саратов" представитель Косарева С.В., действующая на основании доверенности от 16 февраля 2021 года,

от Комитета по управлению имуществом города Саратова представитель Михайлин К.В., действующий на основании доверенности от 08 февраля 2021 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования "Город Саратов" и Комитета по управлению имуществом города Саратова

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 23 июня 2021 года по делу N А57-5132/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "РСУ-4" (ОГРН 1026403053533, ИНН 6453009972)

к Администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003), Комитету по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860)

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и взыскании неосновательного обогащения,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1026402205246, ИНН 6450530344),

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "РСУ-4" (далее - ООО "РСУ-4", истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация), Комитету по управлению имуществом города Саратова (далее - комитет) о признании недействительным подпункта 2.1 пункта 2 договора от 19 декабря 2019 года N К-19-294/ю-4 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53 общей площадью 9 191 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Рижская, д. 31 А, заключенного между Администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "РСУ-4" в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающей 1 385 543,25 руб., о взыскании с Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу ООО "РСУ-4" неосновательного обогащения в размере 892 399,75 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23 июня 2021 года по делу N А57-5132/2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчики обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное по основаниям, изложенным в жалобах.

В судебном заседании представители администрации и комитета доводы апелляционных жалоб поддержали.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, полагая, что оспариваемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права.

Комитет по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов" явку своего представителя в суд апелляционной инстанции не обеспечил, о времени и месте судебного рассмотрения извещен надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, с учетом отзыва на них, исследовав материалы дела, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19 декабря 2019 года между Администрацией муниципального образования "Город Саратов" (продавец) и ООО "РСУ-4" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N К-19-294/ю-4, в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок площадью 9 191 кв.м с кадастровым номером 64:48:040423:53 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Рижская, 31 "а" в Ленинском районе, занимаемый объектами V класса опасности по СанПин: объекты логистики, склады, промышленные базы в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок.

Подпунктом 2.1 пункта 2 договора предусмотрено, что цена выкупаемого истцом участка составляет 2 277 943,00 руб., расчет указанной стоимости предусмотрен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно приложению к договору расчет стоимости участка определялся в процентном соотношении к кадастровой стоимости земельного участка. При этом, кадастровая стоимость согласно приложению указана 15 186 289,30 руб.

27 февраля 2020 года ООО "РСУ-4" во исполнение условий договора оплатило предусмотренную подпунктом 2.1 пункта 2 договора стоимость за земельный участок в размере 2 277 943,00 руб., что подтверждается платежным поручением N 20.

Вступившим в законную силу решением Саратовского областного суда от 11 февраля 2020 года по делу N 3а-184/2020 была признана кадастровая стоимость земельного участка N 64:48:040423:53 равная 9 236 955,00 руб. с распространением на период с 01 января 2018 года.

Как указывает ООО "РСУ-4", в результате вынесения Саратовским областным судом указанного решения о снижении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N 64:48:040423:53 с 01 января 2018 года, у истца возникло право, а у администрации возникла обязанность на пересчет стоимости проданного земельного участка, так как администрации обязана была определять выкупную стоимость земельного участка из расчета кадастровой стоимости в размере 9 236 955,00 руб., которая установлена вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес администрации претензии с требованием возврата неосновательного обогащения, которые оставлены без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В рассматриваемом случае истец настаивает на признании недействительной сделки по передаче в его собственность земельного участка в части определения цены земельного участка. В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является недействительной.

В силу части 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Часть 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок купли-продажи земельных участков, собственность на которые не разграничена, а также стоимость подобных земельных участков закрепляется нормами действующего законодательства.

Так, в силу пункта 2 части 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации цена земельного участка при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 15 апреля 2015 года N 172-П цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Саратовской области, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов составляет пятнадцать процентов кадастровой стоимости, в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (за исключением случаев, указанных в подпунктах 1, 2 настоящего пункта).

Вступившим в законную силу решением Саратовским областным судом от 11 февраля 2020 года по делу N 3а-184/2020 кадастровая стоимость земельного участка N 64:48:040423:53 признана равной 9 236 955,00 руб. и распространена на период с 01 января 2018 года.

Таким образом, поскольку по договору от 19 декабря 2019 года N К-19-294/ю-4 ООО "РСУ-4" оплатило денежную сумму в размере 2 277 943,00 руб. (15% кадастровой стоимости в размере 15 186 289,30 руб.), следовательно, у истца возникло право на пересчет кадастровой стоимости и внесения изменений в заключенный договор купли-продажи указанного земельного участка.

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что стоимость приобретаемого истцом в собственность у Администрации муниципального образования "Город Саратов" по договору от 19 декабря 2019 года N К-19-294/ю-4 земельного участка с кадастровым номером N 64:48:040423:53 должна была составлять 1 385 543,25 руб. (15% кадастровой стоимости в размере 9 236 955,00 руб.), что на 892 399,75 руб. меньше фактически оплаченной истцом по данному договору денежной суммы, получателем которой явился Комитет по управлению имуществом города Саратова.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным требованиям, действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, учитывая установленную Саратовским областным судом кадастровую стоимость земельного участка N 64:48:040423:53 в размере 9 236 955,00 руб., выкупная цена земельного участка на момент выкупа не могла превышать 15% указанной сумма.

В настоящем случает тот факт, что сведения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 9 236 955,00 руб. были внесены в ЕГРН после вступления решения Саратовского областного суда в законную силу (25.03.2020) не имеет правого значения, поскольку данным решением установлено, что указанная кадастровая стоимость распространяется на период с 01 января 2018 года, то есть до момента заключения договора между истцом и администрацией.

При этом, несостоятельны доводы заявителей жалоб, что изначально выкупная стоимость была определена на основании сведений из ЕГРН, то есть в соответствии с действующим законодательством.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

- исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

- внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

- установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно абзацу 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что при определении цены выкупа подлежит применению кадастровая стоимость земельных участков, установленная решением Саратовского областного суда от 11 февраля 2020 года по делу N 3а-184/2020.

Иной подход означал бы возложение на истца обязанности выкупить земельный участок по стоимости, превышающей кадастровую, что противоречит пункту 1 статьи 422, абзацу второму пункта 1 статьи 424 ГК РФ и подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ.

Учитывая изложенное, условие подпункта 2.1 пункта 2 договора купли-продажи земельного участка от 19 декабря 2019 года N К-19-294/ю-4 в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 1 385 543,25 руб., правомерно признано суд недействительным на основании статьи 168, 180 ГК РФ.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ; правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Статьей 1103 ГК РФ предусмотрено, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Факт перечисления истцом денежных средств во исполнение договора купли-продажи земельного участка от 19 декабря 2019 года N К-19-294/ю-4 подтверждается платежным поручением от 27 февраля 2021 года N 20 на сумму 2 277 943,00 руб.

При этом, получателем денежных средств по данному платежному поручению являлся Комитет по управлению имуществом города Саратова, который до настоящего времени не осуществил возврат истцу излишне уплаченной суммы.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что сумма неосновательного обогащения в виде переплаты составляет 892 399,75 руб. и подлежит взысканию с Комитета по управлению имуществом города Саратова.

Аналогичная правовая позиция отражена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12 февраля 2021 года по делу N 306-ЭС20-23411, от 26 ноября 2020 года по делу N 306-ЭС20-18194, от 26 сентября 2019 года по делу N 306-ЭС19-15686.

Доводы апелляционных жалоб, приведенные в их обоснование, не соответствуют нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела, они не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 23 июня 2021 года по делу N А57-5132/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

Т. В. Волкова Л. Ю. Луева