Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2021 г. N 07АП-5232/21 по делу N А27-25925/2020

город Томск

6 августа 2021 г.

Дело N А27-25925/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего	Фертикова М.А.,
судей	Киреевой О.Ю., Стасюк Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Панкратьевой Н.П., без использования средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (07АП-5232/2021) на решение от 14.04.2021 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-25925/2020 по иску акционерного общества "Трест "Связьстрой-6" (г. Новосибирск, ОГРН 1025401020050, ИНН 5402107232) к комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (г. Кемерово, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478),

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу (ОГРН 1044205100059 ИНН 4205077178) о признании незаконным одностороннее изменение договора аренды земельного участка от 10.04.2004 N 14-0055, оформленное уведомлением от 22.11.2019 N 9-6-11/1103,

лица, участвующие в деле в судебное заседание своих представителей не направили (надлежаще извещены),

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Трест "Связьстрой-6" (далее - АО "Трест "Связьстрой-6") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее - комитет, ответчик) о признании незаконным одностороннего изменения договора аренды земельного участка от 10.02.2004 N 14-0055 в части изменения арендной платы, оформленное уведомлением от 22.11.2019 N 9-6-11/1103.

Решением от 14.04.2021 Арбитражного суда Кемеровской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на неполное исследование доказательств по делу, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норма материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы, ее податель указывает на то, что размер арендной платы подлежит исчислению на основании Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы", однако судом при расчете арендной платы дважды были проигнорированы положения Постановления N 62; считает, что незаконность и необоснованность изменения арендной платы отсутствует, так как данные, на основании которых это изменение произведено, не опровергнуто в надлежащем порядке; полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права и ему надлежит обратиться с заявлением в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с требованиями об оспаривании действия (бездействия) органа власти, с результатами деятельности которого не согласен истец по настоящему делу. Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, лица, участвующие в деле своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц, по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает обжалуемый судебный акт не подлежащим отмене или изменению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10 февраля 2004 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово и Открытым акционерным обществом "Трест "Связьстрой6" (далее - АО "Трест "Связьстрой-6") заключен договор аренды земельного участка N 14-0055 о предоставлении во временное возмездное владение и пользование земельного участка площадью 19 478 кв.м., из земель поселений, находящийся по адресу: г. Кемерово, Заводский район, ул. Проходная, 28 (далее - договор аренды земельного участка).

Земельный участок был предоставлен для размещения производственного имущественного комплекса: административного здания, складского помещения и гаража, собственником которых является истец.

10 июля 2004 года к договору аренды земельного участка было заключено дополнительное соглашение N 1. В соответствии с дополнительным соглашением: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное пользование земельный участок общей площадью 19 478 кв.м., из них:

- площадью 17 943,1 кв.м., занятый производственной базой,

- площадью 1 534,9 кв.м., занятый автостоянкой.

АО "Трест "Связьстрой-6" произвело кадастровые работы в отношении спорного земельного участка и 28.11.2016 в государственный кадастр недвижимости внесено изменение сведений в отношении земельного участка в связи с уточнением местоположения границы и площади земельного участка.

Площадь земельного участка составила 18 713 +/- 47 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: другие промышленные объекты (АООТ Связьстрой-6), адрес: Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Проходная, д. 28.

Пунктом 3.5. договора аренды земельного участка изменение размера арендной платы, предусмотренного настоящим Договором, производится Арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета размера арендной платы (земельного налога).

Условия настоящего договора о размере арендной платы считается измененным с момента введения в действие соответствующих изменений размера арендной платы. В случае получения арендатором вышеназванного уведомления позднее срока, с которого размер арендной платы считается измененным, Арендатор производит доплату в 10- дневный срок со дня получения уведомления.

В силу ст. 2 ФЗ от 17.04.2006 г. N 53-ФЗ "О внесении изменений в земельный кодекс РФ", Закона Кемеровской области от 12.07.2006 N 108-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области_", Закона Кемеровской области от 22.12.2014 N 128-ОЗ "Об отнесении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе - г. Кемерово_" полномочия по распоряжению указанными земельными участками г. Кемерово перешли от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет).

16 сентября 2019 года АО "Трест "Связьстрой-6" было извещено Комитетом об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.02.2004 N 14- 055 Уведомлением N 9-6-09/796.

Согласно указанному уведомлению, в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставлении в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (далее - Порядком определения размера арендной платы N 62), с учетом изменений, установленных постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.05.2017 N 189, от 30.10.2017 N 579, от 24.12.2018 N 603, решением Арбитражного суда Кемеровской области от 28.12.2018 по делу N А27-18043/2018 был изменен размер арендной платы на 2016 - 2019 годы.

22 ноября 2019 года АО "Трест "Связьстрой-6" уведомлением N 9-6-11/1103 (далее - Уведомление об изменении арендной платы) было извещено об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка, которое было получено истцом 09 декабря 2019 года, о чем имеется отметка общества.

Согласно указанному уведомлению в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставлении в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (далее - Порядком определения размера арендной платы N 62), с учетом изменений, установленных постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.05.2017 N 189, от 30.10.2017 N 579, от 24.12.2018 N 603, апелляционным определением Верховного Суда РФ от 30.05.2018 N 81АПГ18-4 был изменен размер арендной платы с 16.10.2019.

Размер арендной платы был изменен в связи с односторонним изменением коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка (Кв) и соответственно изменением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель в размере группы видов размеренного использования (УПКСЗ) и коэффициент базовой доходности (Кб):

Кв = 4.02 % (приложение N 1 к Порядку N 62) - станции технического обслуживания, автомобильные мойки и иные объекты, предназначенные для оказания услуг по ремонту, обслуживанию и техническому содержанию автотранспортных средств;

УПКСЗ = 4 321.51 - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Согласно письму Комитета от 22 ноября 2019 года. N 9-6/11/1102 размер арендной платы изменен в соответствии с информацией, предоставленной Управлением Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу, в результате проведения административного обследования земельного участка установлено, что земельный участок используется для размещения автомойки и станции технического обслуживания.

АО "Трест "Связьстрой-6" считает уведомление 22 ноября 2019 года N 9-6- 11/9103 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.02.2004 N 14-0055 незаконным и подлежащем отмене по следующим основаниям.

Истец полагает, что административное обследование не является доказательством нецелевого использования земельного участка, основанием одностороннего изменения коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка, отнесения земельного участка к земельным участкам, предназначенным для размещения объектов торговли. Управлением Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу было проведено обследование земельного участка без изучения документации и обследования помещений. Непосредственное обследование земельного участка на местности государственными инспекторами не проводилось. Единственным действием инструментального исследования земельного участка при административном обследовании является визуальный осмотр земельного участка с внешней стороны его границ, установленного ограждения, возведенных на участке построек. Если в ходе проведения административного обследования должностными лицами были выявлены нарушения действующего земельного законодательства, за которые виновное лицо должно понести административную ответственность, акт административного обследования объекта земельных отношений в течение пяти суток после своего составления должен быть направлен в государственный орган, осуществляющий земельный надзор. В случае выявления при проведении административного обследования объектов земельных отношений достаточных данных, указывающих на наличие нарушения законодательства Российской Федерации, принимается решение о проведении внеплановой проверки, а в случае наличия достаточных данных для возбуждения дела об административном правонарушении принимается решение о возбуждении дела об административном правонарушении в соответствии со статьей 28.1 КоАП. В ходе административного обследования наличие на территории земельного участка станции технического обслуживания и автомойки не было установлено. Нарушения действующего земельного законодательства не были установлены, а именно нарушение целевого использования земельного участка, решений о проведении внеплановой проверки не принимались, отсутствует факт привлечения к административной ответственности.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По правилам пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемой сделки). Статьей 307 ГК РФ предусмотрено, что обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В статях 309, 310 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Таким образом, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Судом установлено, что расчёт арендной платы произведён комитетом на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденного постановлением коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (с учётом изменений, далее - постановление от 27.02.2008 N 62, Порядок N 62). В рассматриваемом случае, признавая обоснованной позицию истца об отсутствии у Комитета оснований для применения коэффициента Кв в размере 4,02% предусмотренного для вида использования "Станции технического обслуживания автомобильные мойки и иные объекты, предназначенные для оказания услуг по ремонту, обслуживанию и техническому содержанию автотранспортных средств", суд первой инстанции установил следующее.

Так, в качестве доказательства нецелевого использования земельного участка Комитетом был приведен акт административного обследования, согласно которому было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101051:284 по адресу: г. Кемерово, ул. Проходная, 28, вынесенное в адрес общества предупреждение.

В ходе осуществления выездных мероприятий в рамках рассмотрения обращения Комитета, визуального осмотра, фотофиксации, установлено, что на воротах закреплен баннер "Арена офисов от 400р 1 кв.м. гаражей от 300 р. 1 кв.м. складов от 300 р.1 кв.м. парковка от 70 р сутки, а также в границах данного земельного участка размещено здание автомойки "М1" и СТО "Автоден", что подтверждается соответствующими вывесками. Принимая во внимание изложенное, должностным лицом Управления усмотрены признаки нарушений требований законодательства Российской Федерации, за которые законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, а именно: часть 1 статьи 8.8 КоАП РФ (Использование земельного участка не по целевому назначению), а также несоблюдение норм земельного законодательства предусмотренных статьей 42 Земельного кодекса РФ., о чем составлен соответствующий акт административного обследования объекта земельных отношений N 21-М от 14.10.2019. Правообладателю вышеуказанного земельного участка (АО "Трест "Связьстрой-6") 14.10.2019 направлено предостережение о недопущении нарушения обязательных требований со сроком уведомления об исполнении данного предостережения или возражения по существу предостережения в течении 120 дней.

Из пояснений третьего лица следует, что 24.12.2019 в Управление от АО "Трест "Связьстрой-6" поступили пояснения на полученное предостережение, в соответствии с котором на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности АО "Трест "Связьстрой-6", а именно гараж, нежилое административное здание и склад, а также пояснено, что автомойка и СТО были организованы сторонней организацией-арендатором, деятельность которых прекращена.

В последующем, 18.02.2020 в рамках проведения мероприятий по проверки устранения выявленных нарушений осуществлен выезд по адресу: г. Кемерово, ул. Проходная, 28, по результатам которого, установлено, что ранее вываленные признаки нарушения требований земельного законодательства, устранены, в связи с чем основания для проведения Управлением внеплановой проверки соблюдения требований земельного законодательства, предусмотренные действующим законодательством, отсутствовали, дальнейшие мероприятия по осуществлению государственного земельного надзора Управлением не проводились.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание, что обстоятельства, установленные административным органом при рассмотрении дела о привлечении к административной ответственности, в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеют преюдициального значения при рассмотрении дела арбитражным судом, учитывая отсутствие в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих использование земельного участка в период с 16.10.2019 по 18.02.2020 под станцию технического обслуживания, автомойку, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об обоснованности исковых требований истца.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанций в указанной части апелляционный суд не усматривает, поскольку судом установлены все существенные обстоятельства дела, правильно применены правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод комитета о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, так как согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 N 15148/08, способ судебной защиты признается надлежащим в случае, если он обеспечивает возможность восстановления нарушенного права.

В рассматриваемом случае, избранный истцом способ защиты является надлежащим, поскольку фактически обеспечивает восстановление нарушенных прав истца.

Возражения ответчика о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений примененных судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а также иная оценка обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права и не являются основанием к отмене законного и обоснованного судебного акта.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 14.04.2021 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-25925/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

О.Ю. Киреева Т.Е. Стасюк