Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2021 г. N 09АП-39871/21 по делу N А40-201355/2020

г. Москва

09 августа 2021 г.

Дело N А40-201355/20

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кочешковой М.В.,

судей:	Марковой Т.Т., Суминой О.С.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Казнаевым А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "МАДЭ"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.04.2021 по делу N А40-201355/20,

по заявлению ООО "МАДЭ"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: 1.ИП Заридзе М.Г.; 2. ИП Адамов С.Г.; 3.Санникова А.А.; 4.Прокопенко С.Н.; 5.Федченко К.И.

о признании незаконными действия; об обязании,

при участии:

от заявителя:	Шейхов М.Г. по доверенности от 05.08.2021;
от заинтересованного лица:	не явился, извещен;
от третьих лиц:	1.Толстоногова Л.И. по доверенности от 10.09.2019; 2.не явился, извещен; 3.не явился, извещен; 4.не явился, извещен; 5.не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма "МАДЭ" (далее - Заявитель, ООО "МАДЭ", Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве по погашению в ЕГРН записи с регистрационным номером 77:01:0001088:2602-77/011/2019-6 (Договор аренды) от 24.09.2019 г. и записи с регистрационным номером 77:01:0001088:2602-77/011/2019-7 (Аренда) от 24.09.2019 г. в отношении нежилого помещения общей площадь 370,8 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001088:2602, расположенного по адресу: г. Москва, улица Сретенка, дом 4/1 незаконными и обязании Управления Росреестра по Москве восстановить в ЕГРН записи с регистрационным номером 77:01:0001088:2602-77/011/2019-6 (Договор аренды) от 24.09.2019 г. и записи с регистрационным номером 77:01:0001088:2602-77/011/2019-7 (Аренда) от 24.09.2019 г. в отношении нежилого помещения общей площадь 370,8 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001088:2602, расположенного по адресу: г. Москва, улица Сретенка, дом 4/1.

К участию в деле в качестве Третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета иска, привлечены ИП Заридзе М.Г., ИП Адамов С.Г., Санникова А.А., Прокопенко С.Н., Федченко К.И.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.05.2021 г. заявление ООО "МАДЭ" оставлено без удовлетворенния.

ООО "МАДЭ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. По мнению Заявителя при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ООО "МАДЭ" доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель ИП Заридзе М.Г. с доводами апелляционной жалобы не согласились, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Заинтересованное лицо, иные Третьи лица по делу, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, заявлений и ходатайств суду не представили.

Рассмотрев дело в порядке статей 123, 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, заслушав представителей Заявителя и Третьего лица ИП Заридзе М.Г., суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ с учетом части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу указанных норм и статьи 13 ГК РФ в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, применил и истолковал нормы материального права, подлежащие применению, и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии в настоящем споре совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционная коллегия поддерживает данный вывод суда первой инстанции исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что 13.09.2019 г. между Обществом с ограниченной ответственностью "МАДЭ" и ИП Заридзе Марией Гочевной (далее - "Арендодатель") был заключен договор аренды нежилого помещения N Б/3 от 13.09.2019 г. (далее - "Договор аренды") в отношении нежилого помещения общей площадь 370,8 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001088:2602, расположенного по адресу: г. Москва, улица Сретенка, дом 4/1, сроком на 10 лет для целей организации объекта общественного питания (далее - "Помещение").

Арендуемое помещение принято Заявителем во владение и пользование по Акту приема-передачи помещения 13 сентября 2019 года.

На основании указанного Договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости записью государственной регистрации N 77:01:0001088:2602-77/011/2019-7 (Аренда) от 24.09.2019 г. было зарегистрировано право аренды Истца в отношении вышеуказанного нежилого помещения. Также в Едином государственном реестре недвижимости была сделана запись о государственной регистрации договора аренды за N 77:01:0001088:2602-77/011/2019-6 от 24.09.2019 г., о чём на оборотной стороне последнего листа Договора аренды уполномоченным регистрирующим органом была сделана соответствующая отметка (штамп).

Основным видом деятельности ООО "МАДЭ" является "Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания" (код 56.10).

Указанная деятельность в соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 г. N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции" относится к деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

26 марта 2020 года Заявитель уведомил Арендодателя о невозможности уплаты аренды начиная с 28 марта 2020 года в связи с введенным Указом Мэра г. Москвы N 31-УМ запрета на осуществления деятельности предприятий общественного питания. Кроме этого Заявитель в данном уведомлении попросил у Арендодателя предоставить отсрочку и снизить размер арендной платы.

В ответ на указанное уведомление Арендодатель направил Заявителю претензию N б/н от 21 апреля 2020 года с требованием об уплате арендных платежей за период вынужденного простоя и в дальнейшем на этом основании неоднократно пытался прекратить Договор аренды в одностороннем внесудебном порядке в связи с, якобы, допущенными Заявителем нарушениями со ссылкой на положения пунктов 10.3, 10.3.2, 11.6 Договора аренды и статьи 450.1 ГК РФ, что подтверждается полученными Заявителем по электронной почте от Арендодателя уведомлением N б/н от 01.05.2020 г. Повторным уведомлением N б/н от 02.06.2020 г.

В рамках досудебного урегулирования спора, связанного с попытками Арендодателя незаконно и необоснованно прекратить Договор аренды, Заявителем была инициирована претензионная работа, по итогам которой стороны, руководствуясь положениями статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" и Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 г.), вступили в переговоры на предмет заключения дополнительного соглашения к Договору аренды, что подтверждается досудебной претензией от 28 мая 2020 года, копией почтовой квитанции от 28 мая 2020 года и описью вложения в ценное письмо от 28 мая 2020 года и ответом Заявителя от 08.06.2020 г. на уведомление о возврате помещения и погашении задолженности и возражения от 02.06.2020 г. с копией почтовой квитанции от 08 июня 2020 года и описью вложения в ценное письмо от 08 июня 2020 года.

17 августа 2020 года Заявитель получил от Арендодателя ценное письмо с описью вложения, содержащее очередное Повторное уведомление о возврате и погашении задолженности от 12 августа 2020 года.

Из содержания указанного уведомления и прилагающейся к нему копии Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N 99/2020/342525544 от 13.08.2020 г. Заявитель узнал о том, что регистрационная запись N 77:01:0001088:2602- 77/011/2019-7 (Аренда) от 24.09.2019 г. в ЕГРН является погашенной по неизвестному основанию. Следовательно, является погашенной и регистрационная запись N 77:01:0001088:2602- 77/011/2019-6 (Договор аренды) от 24.09.2019 г.

Управление Росреестра по Москве, осуществляя действия по погашению вышеуказанных регистрационных записей N 77:01:0001088:2602-77/011/2019-7 (Аренда) от 24.09.2019 г. и N 77:01:0001088:2602-77/011/2019-6 (Договор аренды) от 24.09.2019 г. в ЕГРН, не уведомил ООО "МАДЭ" о таком действии, а равно о его результате и не запросил от Заявителя подтверждения факта прекращения арендных отношений или акта возврата арендуемого помещения.

Заявитель не подписывал какие-либо соглашения о досрочном прекращении Договора аренды, не осуществлял возврата арендуемого по Договору аренды нежилого помещения Арендодателю, и, более того, возражал на претензии и уведомления Арендодателя о расторжении Договора аренды в одностороннем внесудебном порядке.

Заявитель также не обращался к Управлению Росреестра по Москве с заявлением о погашении записей N 77:01:0001088:2602-77/011/2019-6 (Договор аренды) и N 77:01:0001088:2602-77/011/2019-7 (Аренда) от 24.09.2019 г. Кроме того, Третье лицо не обращалось в суд с исковым заявлением о признании договора прекратившимся.

Незаконными действиями Управлению Росреестра по Москве Заявителю причинен ущерб, связанный с тем. что в отношениях между Заявителем и Третьим лицом - Заридзе М.Г. (Арендодателем) перед иными лицами Заявитель не может защитить свои арендные права в отношении помещения. В частности, в силу изложенного факта, Третье лицо самовольно захватило арендуемое помещение и вынудило Заявителя временно вывести часть своего имущества из-за угроз Арендодателя в его повреждении или утрате. При этом правоохранительные органы отказывают Заявителю в защите его прав на арендуемое помещение, ссылаясь, в частности, на погашение записи об аренде, что подтверждается Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.09.2020 г.

Отказывая в удовлетворении заявления Общества, суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из следующего.

Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется в порядке, определенном пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о недвижимости.

Частью 1 статьи 14 указанного Закона о недвижимости предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления за исключением установленных им случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном им порядке.

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона о недвижимости к заявлению должны быть приложены документы являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Такими документами являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (часть 2 статьи 14).

Как установлено судом первой инстанции, между Арендатором - ООО "МАДЭ" и Арендодателем - ИП Заридзе Марией Гочевной был заключен Договор аренды нежилого помещения N Б/3 от 13.09.2019 г., общей площадью 370,8 кв.м, с кадастровым номером 77:01:0001088:2602, расположенного по адресу: г, Москва, улица Сретенка, дом 4/1, (далее - "Договор аренды"), на срок 10 лет (пункт 2.1 Договора аренды).

13.09.2019 г. нежилое помещение передано в аренду по акту приема передачи.

24.09.2019 г. Договор аренды зарегистрирован в Росреестре (регистрационный номер 77:01:0001088:2602-77/011 /2019-6).

03.07.2020 г. Арендодатель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением N 77/011/223/2020-3522 о погашении записи об обременении нежилого помещения арендой по договору аренды от 13.09.2019 г. N 77:01:0001088:2602-77/011/2019-6, зарегистрированному в Росреестре 24.09.2019 г.

При подаче заявления Арендодатель представил уведомление об отказе от договора от 01.05.2020 г., квитанцию и опись почтового отправления (трек 12109946043340), а также доверенности подтверждающие полномочия представителя.

При получении результатов госулуги Арендодатель узнал, что регистрационные действия по заявлению N 77/011/223/2020-3522 от 03.07.2020 г. не производились, а заявление оставлено без рассмотрения 07.07.2020 г.

13.07.2020 г. Арендодателем было подано заявление о предоставлении дополнительных документов N MFG-0558\2020-37790-l. Дополнительно была представлена пояснительная записка об обстоятельствах расторжения договора и оригинал почтового отправления (запечатанный конверт), который содержал в себе уведомление от 01.05.2020 г. об одностороннем отказе от договора, опись отправления.

31.07.2020 г. по заявлению N 77/011/223/2020-3522 от 03.07.2020 г. Управлением Росреестра по Москве принято решение о погашении ограничения (обременения) права, что подтверждается соответствующим уведомлением.

В соответствии с частью 3 статьи 3 и частью 1 статьи 29 Закона о недвижимости обязательным этапом государственной регистрации является проведение Управлением Росреестра по Москве правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

На основании части 4 статьи 18 Закона о недвижимости к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимых для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Закона о недвижимости установлено, что документы, представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

При проведении правовой экспертизы выявлены следующие обстоятельства.

Согласно пункту 4.4.2. Договора аренды Арендатор взял на себя обязательство своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, а также иные платежи в соответствии с обязательствами, принятыми на себя но Договору.

Согласно пункту 7.2. договора аренды Арендная плата устанавливается Арендодателем в размере 1 394 333 рублей 00 копеек в месяц и подлежит уплате Арендатором в пользу Арендодателя авансом за месяц вперед не позднее 25-го числа каждого текущего месяца, предшествующего оплачиваемому. Арендная плата и иные платежи уплачиваются Арендодателю-1 и Арендодателю-2 в равных долях.

Согласно пункту 7.3. Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения N 3 от 02.03.2020 г.) компенсацию коммунальных услуг (водоснабжение, электроэнергия, водоотведение, отопление) в отношении Помещения и мест общего пользования Арендатор осуществляет ежемесячно по показаниям приборов учета (отопление оплачивается пропорционально арендуемой площади) на основании перевыставляемых Арендодателем счетов от соответствующих коммунальных организаций, управляющей компании в течение 3 (трех) рабочих дней с даты их доставки Арендатору. Коммунальные услуги оплачиваются Арендодателю-1 или Арендодателю-2, в зависимости от того кто выставляет счет Арендатору. Эксплуатационные услуги компенсируются только Арендодателю-2 в согласованном Сторонами размере 87 000 (восемьдесят семь тысяч) рублей в месяц.

Как указало Третье лицо ИП Заридзе М.Г., условия договора аренды об оплате исполнялись Арендатором ненадлежащим образом, допускалась задолженность и просрочка платежей.

11.12.2019 г. Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление о погашении задолженности по арендной плате и необходимости соблюдения условий договора надлежащим образом.

21.04.2020 г. Арендодатель направил в адрес Арендатора претензию с требованием немедленного погашения задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам по счетам: N 7 от 18.03.2020 г.; N 10 от 01.04.2020 г. ; N 9 от 01.04.2020 г., задолженность не погашена по настоящее время.

Кроме того, как пояснила ИП Заридзе М.Г., Арендатор также неоднократно допускал просрочку оплаты по коммунальным и эксплуатационным платежам, так просрочка оплаты по счетам составила: счет N 16 от 11.12.2019 г. просрочка оплаты 7 дней; счет N 14 от 25.11.2019 г. просрочка оплаты 25 дней; счет N 1 от 28.01.2020 г. просрочка оплаты 2 дня; счет N 5 от 02.03.2020 г. просрочка оплаты 6 дней.

Также допускалась систематическая просрочка оплаты арендной платы: арендная плата за ноябрь 2019 года просрочка оплаты 6 дней; аренда плата за декабрь 2019 года просрочка оплаты 28 дней; арендная плата за январь 2019 года просрочка оплаты 6 дней; арендная плата за февраль 2019 года просрочка оплаты 6 дней; аренда за март 2020 г. просрочка оплаты 6 дней; арендная плата за апрель - май не оплачена.

Согласно пунктам 10.3, 10.3.2 Договора аренды Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от Договора в случае систематического нарушения Арендатором сроков уплаты любых сумм, систематическим считается нарушение сроков уплаты в количестве трех и более случаев в течение календарного года.

Согласно пункту 10.4 Договора аренды "Настоящий Договор считается прекратившим свое действие по основаниям, предусмотренным пунктом 10.3 Договора, с даты вручения Арендатору уведомления об отказе Арендодателя от исполнения настоящего Договора (если иной срок не указан в уведомлении), определяемой по штемпелю почтового отделения Почты России на уведомлении о вручении почтового отправления адресату, либо полученного уполномоченным представителем Арендатора в момент вручения под роспись, в этом случае Арендатор обязуется освободить Помещение в течение 3 (Трех) рабочих дней с даты прекращения действия Договора. В случае неполучения Арендатором такого уведомления но причинам, не зависящим от Арендодателя, включая случаи уклонения/отказа Арендатора от получения почтовой корреспонденции либо отсутствия Арендатора по указанному адресу, уведомление считается полученным Арендатором на десятый календарный день с даты его отправки, определяемой по штемпелю почтового отделения Почты России (при вручении лично Договор считается прекратившим свое действие в момент вручения под роспись работнику Стороны-получателя, полномочия которого основаны на доверенности или иным образом явствуют из обстановки: при этом надлежащим подтверждением доставки будет являться подпись лица, получившего документ, с указанием Ф.И.О., даты получения, должности либо реквизитов документа, управомочивающего это лицо действовать от имени соответствующей Стороны)".

Согласно пункту 11.6 Договора аренды "Уведомления и корреспонденция, касающиеся данного Договора, имеют юридическую силу, если они составлены в письменной форме, доставлены нарочно под расписку должностному и/или иному лицу, ответственному за получение корреспонденции, либо направлены по электронной почте, либо направлены почтовой и/или курьерской связью с уведомлением о вручении по адресам Сторон, указанным в тексте настоящего Договора".

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ, Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 ГК РФ. в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных Договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Статьей 619 ГК РФ, регламентирующей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

В соответствии с пунктом 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора" указано, что односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

Согласно пункту 8 названного Постановления Пленума в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия", "При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Учитывая, что систематическое нарушение Арендатором договорных обязательств не отвечает экономическим интересам Арендодателей, 01.05.2020 г. Арендатору было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора с 12.05.2020 г. на основании пунктов 10.3., 10.3.2 статьи 450.1 ГК РФ.

Уведомление получено Арендатором 02.05.2020 г. по электронной почте, что им не оспаривается.

То есть, о расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке с 12.05.2020 г. Арендатору было известно. От получения уведомления об одностороннем отказе от договора от 01.05.2020 г., направленного почтовым отправлением (трек номер 12109946043357), Арендатор намеренно уклонился. Уклонение Арендатора от получения уведомления не является основанием для возобновления договора, так как в этом случае, согласно пункту 10.4 договора аренды, договор считается прекратившим свое действие на десятый календарный день с даты отправки уведомления, определяемой по штемпелю почтового отделения Почты России, т.е. с 12.05.2020 г. (дата отправки 02.05.2020 г.)

Таким образом, ИП Заридзе М.Г. уведомлением от 01.05.2020 г. уведомила Общество об отказе от договора и потребовала освободить помещение в последний день аренды 12.05.2020 г. по акту приема - передачи помещения.

Следовательно, договором аренды от 13.09.2019 г. в отношении вышеуказанного объекта недвижимости предусмотрено расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке.

Как следует из абзаца 2 пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. N 35 "О последствиях расторжении договора", если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Таким образом, у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания, предусмотренные статьей 27 Закона о недвижимости для принятия решения об отказе в проведении регистрационных действий в отношении вышеуказанного объекта недвижимости, погашение записей ЕГРН об аренде было проведено в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Данные обстоятельства, как правильно указал суд первой инстанции, свидетельствуют о законности и обоснованности оспариваемых действий Управление Росреестра по Москве.

Судом первой инстанции правильно отклонены доводы Заявителя о незаконности расторжения договора аренды, поскольку, обстоятельства нарушения своих обязательств сторонами Договора аренды не являются юридически значимыми для рассмотрения и разрешения настоящего дела по существу, поскольку предметом рассмотрения настоящего дела является установление законности действий Управления Росреестра по г. Москве.

При этом судом правильно принято во внимание, что в установленном законом порядке расторжение Договора аренды, Обществом оспорено не было.

Верно также отклонены судом первой инстанции доводы Заявителя о том, что Управлением Росреестра по Москве были нарушены нормы действующего законодательства, поскольку, ООО "МАДЭ" не было уведомлено о погашении записи, не запросил от Заявителя подтверждения факта прекращения арендных отношений или акта возврата арендуемого помещения.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

На основании части 6 статьи 1 Закона о недвижимости государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

На основании пункта 2 части 2 статьи 14, пункта 2 части 4 статьи 18 Закона о недвижимости к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды является государственной регистрацией прекращения права. Такая регистрация осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных статьей 21 Закона о недвижимости.

Согласно части 1 статьи 21 Закона о недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с пунктом 99 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 г. N 943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" государственная, регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

Из смысла и содержания упомянутых нормативных правовых актов следует, что любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений.

Согласно положениям статьи 622 ГК РФ таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Как следует из материалов дела, для регистрации прекращения Договора аренды Арендодателем в Управление Росреестра по Москве представлено заявление, копия уведомления об отказе от договора аренды от 01.05.2020 г. с доказательствами его направления Арендатору.

Из пунктов 10.3. и 10.3.2. Договора аренды усматривается возможность одностороннего отказа Арендодателя от договора аренды. Соответствующее волеизъявление на прекращение арендных отношений выражено ИП Заридзе М.Г.

Срок прекращения договора аренды с 12.05.2020 г. указан в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора от 01.05.2020 г., этот срок также совпадает со сроком прекращения договора из расчета отправки уведомления почтовым отправлением.

По смыслу статьи 450.1 ГК РФ для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно указания на возможность такого отказа в законе или соглашении сторон.

При указанных обстоятельствах у Управления Росрееетра по Москве не имелось оснований для отказа в государственной регистрации прекращения Договора аренды по итогам правовой экспертизы представленных Арендодателем документов.

Ссылка Заявителя ООО "МАДЭ" на положения абзаца 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора" так же верно отклонена судом первой инстанции, так как сделана без учета положений абзаца 2 пункта 11 указанного Постановления.

В абзаце втором пункта 11 Постановления N 35 разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Статья 165.1 ГК РФ определяет, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Направление уведомления в адрес Арендатора подтверждается почтовыми документами (опись, чек).

Таким образом, требования закона и Договора аренды по извещению об одностороннем отказе от Договора аренды ООО "МАДЭ" Арендодателем соблюдены.

Учитывая, что государственная регистрация носит заявительный характер, сторона, воспользовавшаяся правом немотивированного одностороннего отказа от исполнения зарегистрированного договора, вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства того, что контрагент уведомлен об отказе. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания, предусмотренные Законом о недвижимости для отказа в государственной регистрации, так как все необходимые документы были представлены.

Иные доводы Заявителя указанные в иске, не подтверждают юридически значимые обстоятельства по настоящему делу. Представленные в обоснование их доказательства, в том числе: уведомление Заявителя о невозможности оплаты аренды от 26.03.2020 г.; досудебная претензия от 28 мая 202г.; ответ Заявителя от 08.06.202г. на уведомление о возврате помещения и погашении задолженности и возражения от 02.06.2020 г.; Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.09.2020 г. не имеют отношения к рассмотрению и разрешению настоящего дела по существу.

Согласно части 5 статьи 67 АПК РФ Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу

В силу статьи 4 АПК РФ за судебной защитой в арбитражный суд может обратиться заинтересованное лицо, чьи права и законные интересы нарушены, а предъявление заявления имеет цель восстановления нарушенного права.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к верному выводу об отказе в удовлетворении заявления ООО "МАДЭ".

Судом апелляционной инстанции рассмотрены все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено. Основания для отмены решения суда отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 05.04.2021 по делу N А40-201355/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.В. Кочешкова

Судьи

Т.Т. Маркова О.С. Сумина