Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2021 г. N 15АП-13298/21 по делу N А53-34637/2020

город Ростов-на-Дону

11 августа 2021 г.

дело N А53-34637/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Попова А.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

при участии:

от истца: представитель Чакрян А.А. по доверенности от 09.10.2020;

от ответчика: представитель Андрусенко Н.А. по доверенности от 26.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2021 по делу N А53-34637/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Темерник" (ОГРН 1136195011150, ИНН 6167123402)

к Департаменту имущественно-земельных отношений Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304, ИНН 6152000398)

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Темерник" (далее - истец, общество, ООО "Темерник") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ответчик, департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 12 098 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, с видом разрешенного использования "для проектирования и строительства капитальных объектов и эксплуатации оптово-розничного рынка", изложив спорные условия проекта договора аренды в следующей редакции:

- пункт 3.1. "Размер арендной платы в год за Участок составляет 1 631 022,36 руб. Расчет размера арендной платы определен в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора";

- пункт 3.5. - исключить

- пункт 8.6. - исключить

- дополнить проект договора аренды Приложением N 2 "Расчет арендной платы" по установленной форме исходя из кадастровой стоимости земельного участка:

А2021 = Ки2015 (1,055) х Ки2016 (1,064) х Ки2017 (1,04) х Ки2018 (1,04) х Ки2019 (1,043) х Ки2020 (1,03) х Ки2021 (1,037) х КС(48 234 619,07) х Сап(0,025) = 1 631 022,36 руб.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2021 исковые требования удовлетворены, с департамента в пользу ООО "Темерник" взысканы судебные расходы в размер 6 000 руб., расходы на оплату услуг эксперта в размере 50 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы департамент указывает, что судом был применен подпункт г) пункта 8 Расчета арендной платы (приложение N 1 к Постановлению Администрации г. Ростова н/Д N 576 от 09.07.2015), соответственно судом при определении механизма расчета арендной платы была применена ставка арендной платы для земельных участков розничных рынков в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 5.2 Приложения N2 к Постановлению N576). Однако, суд не учел, что помимо зданий и сооружений, оконченных строительством и эксплуатируемых, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, при этом, также, планируется строительство здании оптово-розничного рынка корпус N 1 и корпус N 2. По мнению ответчика, применение подпункта г) пункта 8 Расчета арендной платы (приложение N1 к Постановлению N576) неправомерно, поскольку данное правило распространяется на случаи эксплуатации оконченных строительством объектов недвижимости, т.е. его применение предполагает саму эксплуатацию зданий, а не их строительство. При этом, суд первой инстанции, удовлетворив такое ходатайство, не принял во внимание результаты проведенной судебной экспертизы не по основаниям их недостоверности, недопустимости или противоречивости, неправомерно возложив на департамент судебные расходы за проведенную судебную экспертизу. Относительно исключения п. 3.5 из договора аренды, департамент также не согласен, поскольку наличие в условиях оформленного проекта договора аренды п. 3.5 является обоснованным, так как обеспечивает дополнительную обеспечительную гарантию исполнения ООО "Темерник" обязательств по погашению образовавшейся задолженности по плате за землю.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции. В свою очередь, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.09.2020 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (правопреемник департамент) и ООО "Юпитер" был заключен договор аренды N 15522 "и" земельного участка площадью 16066 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0020402:4 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5 для строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка.

Срок аренды земельного участка согласно условиям договора составляет 49 лет - с 14.06.2000 по 14.06.2049.

20.12.2013 ООО "Юпитер" передало ООО "Темерник" свои права и обязанности из договора аренды земельного участка N 15522и от 19.09.2000 по договору уступки права аренды (зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ростовской области 15.01.2014).

14.03.2014 между департаментом и ООО "Темерник" заключено дополнительное соглашение N 5 к договору аренды, в соответствии с которым были внесены изменения в наименование арендатора и конкретизированы индивидуализирующие признаки объекта аренды - земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2015 по делу N А53-23408/2014, участниками которого являлись стороны по настоящему делу, был удовлетворен встречный иск ООО "Темерник" о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16066 кв. м путем образования из него земельного участка площадью 3968 кв. м в соответствии вариантом раздела N 3 заключения научного образовательного центра "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского" N 0043/Э от 16.09.2015 для постановки на кадастровый учет с сохранением земельного участка с кадастровым N 61:44:0020402:4 в измененных границах площадью 12 098 кв. м.

Кроме того, постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 07.09.2015 N 804 утверждена схема расположения земельного участка площадью 3968 кв. м, образованного из земельного участка, являвшегося предметом договора аренды. Вновь образованному земельному участку присвоен кадастровый номер 61:44:0020402:254.

Таким образом, к моменту рассмотрения данного дела из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16066 кв. м вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда образован земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:254 площадью 3968 кв. м, предназначенный для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности третьим лицам.

Соответственно, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 сохранен в измененных границах площадью 12 098 кв. м в соответствии с пунктом 1 и подпунктом 1 пункта 6 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Право аренды ООО "Темерник" на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 в измененных границах из договора аренды земельного участка от 19.09.2000 N 15522 "и" сохраняется в настоящее время, что подтверждается представленными в материалы дела сведениями из ЕГРН.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2020 по делу N А53-29280/2019 было признано незаконным как несоответствующее статьям 11.8, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации выраженное в письме от 26.06.2019 N 59.30-14288/14 решение департамента об отказе ООО "Темерник" в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4, площадью 12 098 кв. м. Суд обязал департамент в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес ООО "Темерник" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 12 098 кв. м сроком до 14.06.2049.

На основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2020 по делу N А53-29280/2019 общество 02.06.2020 обратилось в департамент с заявлением N 91-106873 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4.

В ответ на обращение обществом был получен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 12 098 кв.м.

Согласно п. 3.1, 8.6 проекта договора аренды, размер арендной платы в год за участок составляет 12 497 234 руб., установленный в соответствии с отчетом от 25.062020 N 046-20-Р об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком, согласованным протоколом N 18 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 26.06.2020.

Не согласившись с подобной методикой расчета размера арендной платы по договору аренды обществом в адрес департамента был направлен протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка, в котором общество определило размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с п. 5.1 Приложения N 2 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N 576 следующим образом.

Согласно сведениям ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16 066 кв. м составляет 64 055 000 руб., следовательно, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 48 234 619,07 руб.

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды, по мнению общества, должен составлять 1 572 827,74 руб.

Кроме того, направленным в адрес департамента протоколом разногласий было предусмотрено исключение п. 3.5 проекта договора аренды, в соответствии с которым в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате и пене, образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендных платежей за использование земельного участка, внесенные арендатором платежи погашают прежде всего образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене за предыдущие периоды. Указание арендатором в платежном документе назначения платежа не имеет значения при определении порядка погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пене, кроме случаев внесения арендатором платежей за период текущего года согласно акту сверки взаимных расчетов по арендной плате и пене за землю в рамках процедуры реструктуризации задолженности по арендной плате за землю и списании пеней и штрафов, начисленных на сумму задолженности.

Согласно позиции общества, условия, содержащиеся в предложенном пункте 3.5, ограничивают его право распоряжаться собственными денежными средствами и лишают право самостоятельно определять назначение платежа в платежных документах.

Письмом департамента от 07.09.2020 N 59.30-17883/14 в адрес общества поступил протокол согласования (урегулирования) разногласий к договору аренды земельного участка, в котором все спорные условия договора оставлены в первоначальной редакции, что означает, по сути, отклонение протокола разногласий. Отклоняя требования общества о внесении изменений в проект договора аренды департамент указал следующее.

На земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:4 в измененных границах площадью 12 098 кв.м расположен объект незавершенного строительства. Иные зарегистрированные на праве собственности объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют. Следовательно, исходя из установленного на нормативными актами Ростовской области и органов местного самоуправления, действующими на территории города, определение размера арендной платы за такой земельный участок осуществляется по результатам рыночной оценки, что и предусмотрено спорными пунктами 3.1, 8.6 проекта договора.

В отношении требования об исключении п. 3.5 проекта договора департамент указал, что примерная форма договора аренды земельного участка утверждена распоряжением департамента от 25.06.2019 N 916 и не подлежит изменению, поскольку обеспечивает дополнительную гарантию исполнения арендатором обязательств по погашению образовавшейся задолженности по плате за землю в связи с имеющейся ответственностью муниципального образования по исполнению бюджета города Ростова-на-Дону.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из правомерности требований истца о понуждении ответчика заключить договор аренды земельного участка, возникшие между сторонами разногласия при заключении договора аренды земельного участка урегулированы судом, п. 3.1 договора изложен в иной редакции, п.п. 3.5 и 8.6 исключены из договора, поскольку спорные пункты в редакции ответчика не соответствуют требованиям законодательства.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Обязательность заключения договора для департамента предусмотрена статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и вытекает из решения Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2020 по делу N А53-29280/2019.

Согласно статье 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) содержится следующее разъяснение. В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2020 по делу N А53-29280/2019 вопрос о предоставлении земельного участка в аренду ООО "Темерник" разрешен, на департамент возложена обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка сроком до 14.06.2049.

Вопрос о границах и площади земельного участка также был разрешен при вынесении решения Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2015 по делу N А53-23408/2014.

На разрешение суда в рамках настоящего дела был поставлен вопрос о порядке определения и размере арендной платы за пользование земельным участком и порядке учета и распределения арендных платежей, поступающих от арендатора.

Разногласия, возникшие при заключении договора аренды, относятся, в том числе к порядку определения и размеру арендной платы за пользование земельным участком. Так, согласно позиции департамента, размер годовой арендной платы за весь земельный участок должен определяться в соответствии с отчётом от 25.06.2020 N 046-20-Р об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком, согласованным протоколом N 18 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 26.06.2020 и составляет 12 497 234 руб. в год (п.п. 3.1., 8.6. проекта договора аренды). В обоснование своей позиции департамент указывает, что земельный участок используется обществом для строительства объектов капитального строительства на основании полученного в Департаменте архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону разрешения.

В свою очередь, ООО "Темерник" определяет размер арендной платы за пользование земельным участком, исходя из его кадастровой стоимости в соответствии с пунктом 5.1 Приложения N 2 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N576, который должен составлять 1 572 827,74 руб. в год. Кроме того, истец отметил, что определённый на основании отчёта от 25.06.2020 N046-20-Р размер годовой арендной платы в 12 497 234 руб. завышен и не соответствует его реальной рыночной стоимости.

Суд первой инстанции, принимая решение по делу, учел особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение установленные ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с положениями указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (пункт 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Одним из принципов является принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости

В целях обеспечения эффективного использования и развития рынка земли, разработки и внедрения экономически обоснованных размеров арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, Правительством Ростовской области принято Постановление от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области". Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена определен в Приложении N 1 к Постановлению N 135.

Согласно пункту 9 Порядка, в случае если порядок определения арендной платы не установлен пунктами 1 - 8 настоящего Порядка, то размер арендной платы может быть установлен органом местного самоуправления городского округа или муниципального района в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 10 Порядка определено, что в случае, если размеры арендной платы не установлены в соответствии с пунктами 1 - 9 настоящего Порядка, то размер ежегодной арендной платы определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Согласно пункту 11 Порядка, размер годовой арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, определяемый в соответствии с пунктами 1, 5 - 9 настоящего Порядка, определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индексов уровня инфляции, предусмотренных федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленных по состоянию на начало очередного финансового года.

Порядок определения и размер арендной платы за земельные участки в городе Ростове-на-Дону установлены Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", о расчете платы за место для стоянки для технических средств и других средств передвижения, и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону".

Согласно пункту 11 Расчета арендной платы (приложение N 1 к Постановлению N 576), арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1 - 9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

В то же время, в подпункте г) пункта 8 Расчета арендной платы (приложение N 1 к Постановлению N 576) указано, что в случае предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, в аренду без проведения торгов, занимаемого зданиями, сооружениями, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке, а также в отношении земельных участков по заключенным договорам аренды, размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии со ставками арендной платы по виду использования согласно приложению N 2 к данному постановлению.

Ставка арендной платы для земельных участков розничных рынков установлена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 5.2. Приложения N 2 к Постановлению N 576).

Исходя из приведенных выше положений, регулирующих порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Ростова-на-Дону, следует, что при наличии на земельном участке объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, размер арендной паты за такой земельный участок устанавливается в процентах от кадастровой стоимости. Установление арендной платы по результатам рыночной оценки возможно при условии отсутствия на земельном участке зарегистрированных на праве собственности объектов недвижимости, пригодных для эксплуатации по назначению.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2020 по делу N А53-29037/2019 признано право собственности ООО "Юпитер" на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:4, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5, а именно: комнаты NN 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1 д, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 4, 5, 6, 7, расположенные на втором этаже здания литер "А", общей площадью 232,9 кв.м; одноэтажное здание - камера хранения литер В, общей площадью 169,7 кв.м; одноэтажное здание - камера хранения литер Г, общей площадью 166 кв.м; одноэтажное здание - торговый павильон литер Д, общей площадью 26,6 кв.м; двухэтажное здание - камера хранение литер Ц, общей площадью 126,3 кв.м; одноэтажное здание - медицинский пункт литер Ч, общей площадью 16,2 кв.м трансформаторная подстанция литер Ш, общей площадью 25,8 кв.м.

В период рассмотрения дела ООО "Темерник" были приобретены в собственность объекты недвижимости, право собственности на которые признано решением по делу N А53-29037/2019, используемые для организации деятельности рынка, и расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 12 098 м2 (в измененных границах), а именно:

- одноэтажное здание с кадастровым номером 61:44:0020402:201 - литер "В", камеры хранения общей площадью 169,7 кв.м, зарегистрировано 22.01.2021 за номером 61:44:0020402:201-61/183/2021-3;

- одноэтажное здание с кадастровым номером 61:44:0020402:21 - литер "Г", камеры хранения общей площадью 166 кв.м, зарегистрировано 22.01.2021 за номером 61:44:0020402:21-61/183/2021-3;

- одноэтажное здание с кадастровым номером 61:44:0020402:20 - литер "Д", торговый павильон общей площадью 26,6 кв.м, зарегистрировано 22.01.2021 за номером 61:44:0020402:20-61/183/2021-3;

- одноэтажное здание с кадастровым номером 61:44:0020402:203 - литер "Ш", трансформаторная подстанция общей площадью 25,8 кв.м, зарегистрировано 22.01.2021 за номером 61:44:0020402:203-61/183/2021-3.

При этом судом первой инстанции было обоснованно указано, что то обстоятельств, что право собственности ООО "Темерник" на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, было зарегистрировано после обращения в суд, не препятствует при определении спорного условия договора о порядке определения арендной платы исходить из наличия у общества права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенных норм права и разъяснений Верховного суда следует, что суд при разрешении преддоговорного спора определяет спорные условия договора, исходя из обстоятельств, существующих на момент вынесения судебного акта, поскольку договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления его в законную силу (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, при определении условия договора о порядке исчисления арендной платы суд первой инстанции правомерно исходил из того, что на спорном земельном участке имеются объекты недвижимости, назначение которых соответствует виду разрешенного использования земельного участка - "организация рынка", право собственности на которые зарегистрировано за ООО "Темерник".

Согласно сведениям ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16 066 кв.м составляет 64 055 000 руб., следовательно, кадастровая стоимость земельного участка в измененных границах площадью 12 098 кв.м составляет 48 234 619,07 руб.

В исковом заявление обществом приведен расчет годового размера арендной платы по договору аренды, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с п. 5.1 Приложения N 2 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N 576, который по состоянию на 2021 год составляет:

А2021 = Ки2015 (1,055) х Ки2016 (1,064) х Ки2017 (1,04) х Ки2018 (1,04) х Ки2019 (1,043) х Ки2020 (1,03) х Ки2021 (1,037) х КС(48 234 619,07) х Сап(0,025) = 1 631 022,36 руб.

Судом первой инстанции проверен расчет арендной платы и признан арифметически и методологически верным.

В апелляционной жалобе приведены доводы о том, что помимо зданий и сооружений, оконченных строительством и эксплуатируемых, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, при этом, также, планируется строительство здании оптово-розничного рынка корпус N 1 и корпус N 2.

Указанные доводы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонены на основании следующего.

Согласно пункту 18 Расчета арендной платы (приложение N 1 к Постановлению N 576), в случае если на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, предоставленных в аренду для эксплуатации объектов недвижимого имущества, осуществляется строительство, в соответствии с нормами действующего законодательства, то размер арендной платы определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков (или их части), устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Положения, закреплённые в пункте 18 Постановления N 576, относятся исключительно к земельным участкам, находящимся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и не применяется в отношении участков, государственная собственность на которые не разграничена. Соответствующие доказательства, подтверждающие регистрацию права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4, в материалы дела не представлены. Исходя из представленных в дело выписок из Единого государственного реестра недвижимости, спорный земельный участок в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону не находится, а относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Наличие на земельном участке объекта незавершённого строительством наравне с эксплуатируемыми объектами недвижимости само по себе не может служить основанием для установления арендной платы по результатам рыночной оценки.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости при определении размера годовой арендной платы за спорный земельный участок исходить из подпункта г) пункта 8 Расчета арендной платы (приложение N 1 к Постановлению Администрации г. Ростова н/Д N 576 от 09.07.2015). Соответственно судом первой инстанции при определении механизма расчета арендной платы верно применена ставка арендной платы для земельных участков розничных рынков в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 5.2 Приложения N2 к Постановлению N576).

Кроме того, администрация не согласна с исключением судом первой инстанции п. 3.5 из договора аренды, о чем приведены соответствующие доводы в апелляционной жалобе. Так, позиция департамента относительно спорного пункта 3.5 договора сводится к ссылке на распоряжение Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 25.06.2019 N 916, которым утверждены примерные формы договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону. Утвержденная указанным распоряжением примерная форма договора аренды земельного участка содержит пункты, предусматривающие порядок и условия погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пене. Необходимость такого условия договора предопределена наличием определенной ответственности муниципального образования и его органов по исполнению бюджета города Ростова-на-Дону, в связи с чем наличие в условиях оформленного проекта договора аренды п. 3.5 является обоснованным, так как обеспечивает дополнительную гарантию исполнения обществом обязательств по погашению образовавшейся задолженности по плате за землю.

Указанные доводы были предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонены им на основании следующих обстоятельств.

Как ранее было отмечено, согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Суд первой инстанции, оценивая п.3.5 договора аренды, пришел к правомерному выводу, что указанный пункт не соответствует закрепленному в части 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципу равенства участников регулируемых им отношений. Также в силу общеправового принципа, изложенного в части 2 статьи 1 и части 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане осуществляют принадлежащие им права по своему усмотрению, то есть своей волей и в своем интересе. Из этого следует недопустимость понуждения лиц к реализации определенного поведения, составляющего содержание прав.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Действующее законодательство не содержит императивных норм, обусловливающих необходимость включения подобного условия в договор аренды. Исходя из системного толкования пункта 3 статьи 199, статей 314, 319, 319.1, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник свободен в определении назначения платежа в рамках исполнения принятых им на себя обязательств. Таким образом, закрепление данного спорного условия в договоре приведет к ограничению арендатора в определении назначения платежа, то есть, по сути, ограничивает право арендатора распоряжаться собственными денежными средствами. Установление подобного ограничения фактически отменяет добровольность исполнения обязательств по договору, что недопустимо.

Действующим законодательством и иными условиями, содержащимися в проекте договора, предусмотрены необходимые и достаточные гарантии исполнения арендатором обязательств по оплате за пользование арендованным земельным участком.

Повторно рассмотрев данные доводы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах заявленные обществом требования были обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

В апелляционной жалобе приведены доводы о том, что удовлетворив ходатайство о назначении судебной экспертизы, однако, не приняв во внимание результаты проведенной судебной экспертизы не по основаниям их недостоверности, недопустимости или противоречивости, суд первой инстанции неправомерно возложил на департамент судебные расходы за проведенную судебную экспертизу.

Оценивая указанные доводы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена по ходатайству истца с целью определения рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, поскольку из представленного ответчиком отчета от 25.06.2020 N 046-20-Р размер годовой арендной платы завышен и не соответствует его реальной рыночной стоимости. Кроме того, предложенный департаментом способ определения годовой арендной платы за весь земельный участок не учитывает, что для строительства объектов капитального строительства обществом используется только часть земельного участка, основная часть участка в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием эксплуатируется в качестве оптово-розничного рынка.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза с целью установления обстоятельств, на которых основаны доводы сторон. Проведение экспертизы было поручено экспертам НЭУ "Центр судебной экспертизы "Прайм" Твардовскому А.А. и Шкурко Ф.Ю.

В Арбитражный суд Ростовской области поступило заключение экспертов N 107-А от 31.03.2021.

Между тем, как уже было указано, в период рассмотрения настоящего дела ООО "Темерник" были приобретены в собственность объекты недвижимости, право собственности на которые признано решением по делу А53-29037/2019, используемые для организации деятельности рынка, и расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 12 098 м2 (в изменённых границах), в силу чего с учетом вышеизложенных обстоятельств судом был определен порядок определения размера арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом назначение экспертизы было обусловлено исходя из существа заявленных требований на тот момент и не учитывало приобретение истцом в собственность объектов недвижимости, что в свою очередь не отменяет закрепленный ст. 110 АПК РФ принцип отнесения понесенных по делу судебных расходов на проигравшую сторону.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Из материалов дела усматривается, что расходы на оплату судебной экспертизы понесены истцом, в связи с чем судом первой инстанции правомерно произведено взыскание 50 000 руб. судебных расходов на оплату экспертизы с ответчика в пользу истца.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2021 по делу N А53-34637/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

А.А. Попов О.А. Сулименко